Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2020 г. N 04АП-3469/20 по делу N А78-2977/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 декабря 2020 г. N Ф02-6292/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Чита

01 сентября 2020 г.

Дело N А78-2977/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Корзовой Н.А., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 июня 2020 года по делу N А78-2977/2020 по заявлению индивидуального предпринимателя Салтанова Николая Михайловича (ОГРН 304753418700372, ИНН 753400000403, адрес: г.Чита) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047550034509, ИНН 7536057403, адрес: 672000 ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЙ ГОРОД ЧИТА УЛИЦА АНОХИНА 63) о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении от 24.01.2020 N КУВД-001/2020-37641/1, о приостановлении государственной регистрации снятия обременения аренды земельного участка 75:32:010670:2060 по адресу г. Чита ул. Магистральная по договору N 628/15 от 30.09.2015, об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, адрес: 672000, ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЙ, ГОРОД ЧИТА, УЛИЦА АМУРСКАЯ, 68), (суд первой инстанции - Д.С. Горкин),

при участии в судебном заседании:

от ИП Салтанова Н.М.: Алексеева В.В. - представитель по доверенности от 15.04.2015 (представлен документ, свидетельствующий о наличии высшего юридического образования);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю: Давыдова А.В. - представитель по доверенности от 05.08.2020 (представлен документ, свидетельствующий о наличии высшего юридического образования);

от Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Салтанов Николай Михайлович (далее - истец, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (далее - ответчик, Росреестр, управление), выраженного в уведомлении от 24.01.2020 исх. КУВД-001/2020-37641/1, о приостановлении государственной регистрации снятия обременения аренды земельного участка 75:32:010670:2060 по адресу г.Чита ул. Магистральная по договору N 628/15 от 30.09.2015, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о приостановлении государственной регистрации снятия обременения аренды земельного участка 75:32:010670:2060 по адресу г. Чита ул. Магистральная по Договору N 628/15 от 30.09.2015, выраженное в уведомлении от 24.01.2020 исх. КУВД-001/2020-37641/1 признано незаконным, как несоответствующее Федеральному закону N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости". Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю устранить допущенные нарушения индивидуального предпринимателя Салтанова Николая Михайловича. Взыскано с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в пользу индивидуального предпринимателя Салтанова Николая Михайловича (ОГРН 304753418700372, ИНН 753400000403) государственную пошлину в размере 300 руб.

В обосновании суд указал, что Департамент, выступает от имени правообладателя и арендодателя земельного участка и по обоим Договорам аренды с одним и тем же Арендатором - индивидуальным предпринимателем Салтановым Н.М., у регистрирующего органа отсутствовали основания для вывода о наличии противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 июня 2020 по делу N А78-2977/2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований.

Полагает, что вывод суда о том, что ч.2 ст.621 ГК РФ не подлежит применению в связи с указанием в договоре аренды N 628/15 от 30.09.2015 на прекращение договора по истечению срока его действия не основан на фактических обстоятельствах дела, поскольку в соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поэтому в случае истечения срока договора аренды запись о регистрации такого договора аренды может быть погашена на основании соглашения о расторжении договора.

На апелляционную жалобу отзыв не поступал.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 24.07.2020.

Представитель Росреестра дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель предпринимателя дала пояснения о согласии с выводами суда первой инстанции, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (Арендодатель) был заключен договор аренды от 30.09.2015 N 628/15 с индивидуальным предпринимателем Салтановым Николаем Михайловичем (Арендатор) на временное владение и пользование земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:010670:2060, площадью 9080 кв.м., по адресу: Забайкальский край, г.Чита, ул.Магистральная.

Согласно п.2.1 договора он заключен по 31.10.2017. В соответствии с п.6.1 договора его действие прекращается с истечением действия договора.

12.11.2015 Маршковым О.И. по доверенности от Салтанова Н.М. подано заявление о государственной регистрации договора аренды на земельный участок с КН 75:32:010670:2060, по адресу: г.Чита, ул. Магистральная, с приложенными документами, в том числе договором аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на которой не разграничена N 628/15 от 30.09.2015. 24.11.2015 осуществлена государственная регистрация договора аренды N 628/15 от 30.09.2015, запись N 75-75/001-75/001/157/2015-738/2.

Также между Департаментом (Арендодатель) и ИП Салтановым Н.М. (Арендатор) был заключен договор аренды от 30.10.2018 N 661/18 на временное владение и пользование земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:010670:2060, площадью 9080 кв.м., по адресу: Забайкальский край, г.Чита, ул.Магистральная.

Согласно п.3.1 договора он заключен по 31.10.2067. В соответствии с п.3.2 договора его действие прекращается с истечением действия договора.

Барановой Н.В., действующей от имени Департамента, было подано заявление MFC-0236/2020-3084-1 от 17.01.2020 о прекращении ограничения права в виде договора аренды с приложенным письмом от 15.01.2020 N 01-13/231 о прекращении договора аренды N 628/15 от 30.09.2015, в связи с истечением срока договора аренды.

24.01.2020 Росреестром было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что не было представлено соглашение о расторжении договора аренды (п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором). Данное решение выражено в обжалуемом Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 24.01.2020 N КУВД-001/2020-376414/1.

Также 17.01.2020 Барановой Н.В., действующей от имени Департамента, было подано заявление MFC-0236/2020-3091-1 от 17.01.2020 о государственной регистрации договора аренды на земельный участок с КН 75:32:010670:2060, по адресу: г.Чита, ул.Магистральная с приложенным договором аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на которой не разграничена N 661/18 от 30.10.2018 и иными документами. 30.01.2020 была осуществлена государственная регистрация договора аренды (номер записи 75:32:010670:2060-75/116/2020-1).

Росреестром было установлено, что по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельный участок с КН 75:32:010670:2060 зарегистрированы два договора аренды: N 628/15 от 30.09.2015 (регистрация от 24.11.2015) и N 661/18 от 30.10.2018 (регистрация от 30.01.2020).

Не согласившись с решением, выраженным в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 24.01.2020 N КУВД-001/2020-376414/1, заявитель обжаловал его в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного суд полагает, что требования могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

- несоответствие оспариваемых им действий закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение прав и законных интересов общества при совершении этих действий.

Управление Росреестра приостановило регистрацию Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:010670:2060 от 30.10.2018 N 661/18, ссылаясь на п.5 и 7 ч.1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ.

Данным пунктом указанного Закона предусматривается возможность приостановления регистрации в случае непредставления документов, исчерпывающий перечень которых поименован в ст.21 Закона, а п.7 ч. 1 ст.26 этого же Закона предусматривает возможность приостановки регистрации, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Как правильно указывает суд первой инстанции, учитывая, что в ст.21 Закона N 218-ФЗ не поименовано соглашение о расторжении ранее заключенного договора аренды земельного участка, действие которого прекращено законодательно - в связи с истечением установленного в нем срока аренды, а в Уведомлении не указано на несоответствие какого-либо из представленных Департаментом документов требованиям действующего законодательства, то действия Росреестра по приостановлению государственной регистрации Договора аренды земельного участка от 30.10.2018 N 661/18 именно по указанным в нем основаниям незаконны. Учитывая, что в Уведомлении Росреестра указано лишь на необходимость предоставления соглашения о расторжении договора аренды (без указания его номера, даты и его сторон), обстоятельство наличия в ЕГРН сведений об обременении земельного участка арендой не имеет правового значения, и не может служить основанием для приостановления регистрации договора аренды.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Приостановление осуществления государственной регистрации (ограничения прав) может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде (пункт 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

Договор аренды недвижимого имущества (земельного участка), заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации (ч.3 ст.433 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), если объектом нескольких договоров аренды, заключенных даже с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как правильно указывает суд первой инстанции, учитывая, что Департамент, выступает от имени правообладателя и арендодателя земельного участка и по обоим Договорам аренды с одним и тем же Арендатором - индивидуальным предпринимателем Салтановым Н.М., у регистрирующего органа отсутствовали основания для вывода о наличии противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона N 218).

Согласно позиции, высказанной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства аренды.

Основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации права аренды является заявление одной из сторон договора. Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата объекта аренды, само по себе не может служить препятствием для государственной регистрации прекращения обременения.

В рассматриваемом случае, как правильно указывает суд первой инстанции, договор аренды, заключенный на определенный срок, прекратил свое действие в связи с его истечением, что сторонами прямо было предусмотрено условиями договора, что подтверждено и сторонами договора.

При заключении спорного договора стороны исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем обязательства из договора аренды были прекращены, с учетом представленных в материалы дела дополнительных соглашений о размере арендной платы, в октябре 2018. Соответственно на момент обращения в управление с заявлением о погашении записи (17 января 2020 года) договор аренды уже был прекращен.

Поскольку с учетом прекращения действия договора аренды по окончании его срока, правовые основания для отказа в погашении записи о государственной регистрации права аренды отсутствовали, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Ссылка Росреестра на п.23 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), согласно которому положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов, не может быть принята, поскольку по делу N А32-4231/2018 имел место спор между сторонами договора аренды о возобновлении или невозобновлении договора аренды, а в настоящем деле такого спора между сторонами договора нет, стороны согласовали, что договор аренды прекратился и заключили новый договор. Таким образом, при наличии записи о новом договоре аренды в отношении того же имущества между теми же сторонами у Росреестра отсутствовали основания сомневаться в том, что договор прекратил свое действие.

Судебные расходы распределены верно.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 июня 2020 года по делу N А78-2977/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Н.А.Корзова Д.В.Басаев