Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2024 г. N 09АП-91419/23 по делу N А40-102541/2023

г. Москва

02 февраля 2024 г.

Дело N А40-102541/23

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Д.В. Пирожкова,

судей: Е.А. Птанской, Е.А. Ким,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Н. Хрущак,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 ноября 2023 года по делу N А40-102541/23, принятое по исковому заявлению ООО "Корэл" (ОГРН 1137746033336) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: Разаева А.Ю. по доверенности от 22.01.2024,

от ответчика: Авакова Н.В. по доверенности от 05.12.2023.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Корэл" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:01:0006020:4248, общей площадью 331,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Народная, д. 14, стр. 1, пом. 1/1.

Решением от 15 ноября 2023 года по делу N А40-102541/23 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Корэл" и Департаментом городского имущества города Москвы, из договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:01:0006020:4248, общей площадью 331,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Народная, д. 14, стр. 1, пом. 1/1.

- принять п. 3.1 проекта договора купли-продажи в следующей редакции:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 47 040 000 (сорок семь миллионов сорок тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 10.08.2023 N Э.8 (далее - Отчет), выполненным ООО "ЭКСОН", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. - принять

п. 3.4. проекта договора купли-продажи в следующей редакции:

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 560 000 (пятьсот шестьдесят тысяч) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части -в счет оплаты основного долга.

Взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Корэл" 57 000 руб. за проведение экспертизы, 6 000 рублей госпошлины.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указал, что поскольку предложение воспользоваться преимущественным правом поступило в место вручения 19.03.2023 и было вручено истцу по первому адресу 21.03.2023, Департамент заявляет о пропуске истцом 30-дневного срока подписания договора, а следовательно, и утрату преимущественного права.

В судебном заседании представитель Департамента доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения доводов апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает, что оснований для изменения или отмены оспариваемого судебного акта не имеется исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы N 00-00144/15 от 08.04.2015, заключенного с ответчиком, нежилого помещения, общей площадью 331,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Народная, д. 14, стр. 1, пом. 1/1.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России от 10.02.2022.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ, истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие Общества указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемое помещение, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 331,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Народная, д. 14, стр. 1, пом. 1/1 по состоянию на 15.03.2023 составляет 47 040 000 руб., без НДС.

Изучив полученное экспертное заключение, установив, что данная оценка, проведенная экспертом ООО "Эксон" соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-Ф "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 NN 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, суд первой инстанции с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по выкупной цене объекта недвижимости, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанных объектов, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Департамента о пропуске истцом тридцатидневного срока на подписание договора судом первой инстанции надлежащим образом исследованы и правомерно отклонены как несостоятельные на основании следующего.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14577781076522 проект договора получен истцом 17.04.2023, протокол разногласий направлен в адрес ответчика 05.05.2023.

Ссылка ответчика на почтовое отправление с идентификатором 12599373266229 судом первой инстанции правомерно отклонена, поскольку письмо от 15.03.2023 N 33-6-767423/22-(0)-5 сожерит ссылку на почтовый идентификатор 14577781076522.

Таким образом, невозможно установить содержимое почтового отправления с трекномером 12599373266229.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Департамента, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд оценив их в совокупности на основании статей 67-68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал им надлежащую оценку, что и отразил в мотивировочной части решения.

Доводы жалобы, в том числе с иным толкованием законодательства, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.11.2023 по делу N А40-102541/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

Е.А. Ким Е.А. Птанская