Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2020 г. N 20АП-2810/20 по делу N А68-2862/2019

г. Тула

2 октября 2020 г.

Дело N А68-2862/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28.09.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.10.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителя истца - общества с ограниченной ответственностью "Екатерининские Дворы" (г. Тула, ИНН 7107519955, ОГРН 1097154027992) - Спириной М.Е. (доверенность от 20.01.2020), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования город Тула (г. Тула, ИНН 7107030032, ОГРН 1037101133552), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия (г. Тула, ИНН 7107107327, ОГРН 1157154014533), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Тула на решение Арбитражного суда Тульской области от 03.03.2020 по делу N А68-2862/2019 (судья Чигинская Н.Е),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Екатерининские Дворы" (далее - истец, общество, ООО "Екатерининские Дворы") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Тула (далее - ответчик, администрация) о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 597,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050208:2299, по адресу: г. Тула, Центральный район, пр. Ленина, д. 85.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены общество с ограниченной ответственностью "КомТехПром" (далее - ООО "КомТехПром") и инспекция Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 13.06.2019 по заявлению истца из числа третьих лиц по делу исключено ООО "КомТехПром" в связи с его ликвидацией.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 03.03.2020 иск удовлетворен.

Судебный акт мотивирован доказанностью факта возникновения права собственности истца на спорное имущество.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Администрация полагает, что в договоре купли-продажи спорного имущества от 24.02.2010 N 07/10 не определен подлежащий передаче объект, а именно: не указана площадь и этажность объекта недвижимости, в связи, с чем невозможно идентифицировать предмет договора. Кроме того, ответчик указывает на то, что спорный объект был приобретен в 2010 году и с указанного момента по дату подачи искового заявления общество не обращалось в администрацию с заявлением о легализации нежилого здания.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание ответчик и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Екатерининские Дворы" на основании договора купли-продажи от 11.12.2009 N 11-12/09, заключенного с ООО "КомТехПром", приобрело в собственность комплекс зданий по адресу: г. Тула, пр. Ленина, дома 85, 87.

На основании договора купли-продажи от 24.02.2010 N 07/10, заключенного с ООО "КомТехПром", ООО "Екатерининские Дворы" приобрело в собственность имущество, состоящее из временного сооружения - проходная, находящаяся по адресу: г. Тула, пр. Ленина, д. 85.

Комплекс зданий, в том числе административное здание с проходными расположены на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050208:84, приобретенном ООО "Екатерининские Дворы" на основании договора купли-продажи земельного участка от 08.07.2010. В последующем указанный земельный участок был разделен на земельные участки под зданиями. Спорное административное здание с проходными расположено на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050208:2299, вид разрешенного использования - многофункциональный комплекс, предприятия розничной торговли, офисы, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 04.09.2015 N 71-71/001-71/001/140/2015-370/1.

Указанное нежилое административное здание построено открытым акционерным обществом "Туласпирт" (далее - ОАО "Туласпирт") в 2003 году на основании разрешения на строительство от 05.07.2001 N 91, заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по материалам рабочего проекта "Здание проходных ОАО "Туласпирт" от 10.11.2000 N 1/30, постановления Главы города Тулы "О разрешении ОАО "Туласпирт" проведения проектно-изыскательских работ и последующей реконструкции административного здания с проходными на фактически используемом земельном участке, расположенном на проспекте Ленина, 85 в Центральном районе города Тулы". Однако спорное здание не было введено в эксплуатацию в связи с ликвидацией ОАО "Туласпирт" и ООО "КомТехПром".

Ссылаясь на то, что ООО "Екатерининские Дворы" ввиду отсутствия правоустанавливающих документов не имеет возможности зарегистрировать право на спорный объект, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Вместе с тем гражданское законодательство Российской Федерации не содержит норм, обязывающих продавца при заключении договора купли-продажи недвижимости представлять свидетельство о праве собственности или документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество.

В силу положений части 1 статьи 131, части 2 статьи 223, части 1 статьи 551 ГК РФ, право собственности у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Как усматривается из разъяснений, изложенных в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Материалами дела установлен факт того, что право собственности на нежилое здание, общей площадью 597,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050208:2299, по адресу: г. Тула, Центральный район, пр. Ленина, д. 85, не зарегистрировано и истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности в связи с ликвидацией продавца.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В связи с этим, в подобной ситуации необходимо руководствоваться аналогией закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

В соответствии со статьей 164 ГК РФ сделки с землей и другими недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Как правильно указано судом первой инстанции, названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Из материалов дела усматривается, что спорный объект недвижимости на дату совершения сделки по отчуждению имущества находился в собственности продавца, что подтверждает добросовестность приобретения объекта недвижимости, воля продавца подтверждается лицом, действовавшим при совершении сделки от его имени. Требования о признании договора купли-продажи от 24.02.2010 N 07/10 недействительным по основаниям оспоримости сделки не заявлены, факт исполнения указанного договора подтверждается материалами дела. Суд первой инстанции при рассмотрении дела обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным, с момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектом недвижимости, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в заключенном договоре купли-продажи не определен подлежащий передаче объект, а именно: не указана площадь и этажность объекта недвижимости, в связи, с чем невозможно определить предмет договора, что позволяет его считать незаключенным, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку в спорном договоре купли-продажи указан предмет договора - проходная, находящаяся по адресу: г. Тула, пр. Ленина, д. 85. Доказательств того, что в процессе исполнения договора купли-продажи от 24.02.2010 N 07/10 у его сторон возникли разногласия, связанные с невозможностью индивидуализации объекта договора, в материалы дела не представлено.

При этом отказ в удовлетворении заявленных требований нарушил бы права ООО "Екатерининские Дворы" как добросовестного покупателя по договору и затруднил бы введение в гражданский оборот спорного объекта недвижимости, что противоречит принципам правовой определенности. Продавец нежилого здания ликвидирован и спор о праве собственности на объект недвижимости отсутствует. Кроме того, отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Сазонову А.П. и дана оценка представленному по ее результатам заключению эксперта от 10.01.2020 N 647 п.

Согласно выводам эксперта, изложенным в указанном заключении, нежилое здание, общей площадью 597,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050208:2299, по адресу: г. Тула, Центральный район, пр. Ленина, д. 85 (далее - обследованный объект) соответствует градостроительным регламентам, требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, в том числе правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Тула, утвержденных решением Тульской городской Думы от 23.12.2016 N 33/839, а также требованиям пожарной безопасности и иным нормам и правилам, применяемым к нежилым зданиям. Объект исследования пригоден для эксплуатации, не изменяет режим освещенности и инсоляции соседних зданий и территорий, не создает какие-либо излучения, выбросы и сбросы, не создает шумовое или вибрационное воздействие, не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Сохранение обследованного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку исследованием не обнаружено нарушений положений национальных стандартов и сводов правил. Сведений о наличии притязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества не имеется.

При этом эксперт в письменных пояснениях указал на то, что объект исследования соответствует градостроительным требованиям, помещения различной функциональной пожарной опасности объекта исследования имеют самостоятельные изолированные выходы на лестничные клетки типа Л1, то есть обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами. Таким образом, объект исследования соответствует противопожарным требованиям.

Заключения экспертов относятся к числу доказательств в том виде, как это определено положениями статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предмет доказывания по делу определяется судом, а реализация права участвующих в деле лиц на предоставление доказательств, к числу которых согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится заключение эксперта, не носит безусловного и неограниченного характера.

Соответственно, в силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции верно указано, что заключение эксперта Сазонова А.П. от 10.01.2020 N 647 п соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не вызывает сомнений относительно выводов эксперта, поскольку в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения эксперта Сазонова А.П. от 10.01.2020 N 647 п материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал заключение эксперта Сазонова А.П. от 10.01.2020 N 647 п надлежащим доказательством по делу.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая факты того, что спорное имущество приобретено истцом по договору купли-продажи, не признанному недействительным и никем не оспоренному, имущество находится в фактическом владении и пользовании ООО "Екатерининские Дворы", добросовестно его приобретшего, каких-либо споров относительно принадлежности указанного имущества не имеется, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не влекут отмены решения суда.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 03.03.2020 по делу N А68-2862/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина