Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2020 г. N 19АП-5305/20 по делу N А48-7047/2018

город Воронеж

08 октября 2020 г.

Дело N А48-7047/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Воскобойникова М.С.
судей	Кораблевой Г.Н.
	Щербатых Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фединым М.В.,

при участии:

от ФГБОУ ВО "Орловский государственный аграрный университет им. Н.В. Парахина": Шекшуева А.Н., представителя по доверенности N 57 АА 1010410 от 04.07.2019

от Министерства сельского хозяйства Российской Федерации: Захарова М.А., представителя по доверенности N 132 от 16.09.2019

от МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от ООО "ИмпериалСтрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях на решение Арбитражного суда Орловской области от 30.07.2020 по делу N А48-7047/2018 (судья Аксенова Т.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИмпериалСтрой" (302028, г. Орёл, ул. М.Горького, д. 10, пом. 11, ОГРН 5077746799752, ИНН 7727614366) к 1) Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, Тульская область, г. Тула, ул. Сойфера, д.16, ИНН 7106510491, ОГРН 1097154014154), 2) Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Орловский государственный аграрный университет им. Н.В. Парахина" (Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, д. 69, ОГРН 1025700824698, ИНН 5753000457), 3) Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (109012, г. Москва, пер. Никольский, д. 9, ОГРН 1087746829994, ИНН 7710723134) об обязании утвердить и подписать акт реализации инвестиционного проекта на изложенных условиях, и по встречному исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, Тульская область, г. Тула, ул. Сойфера, д.16, ИНН 7106510491, ОГРН 1097154014154) к 1) обществу с ограниченной ответственностью "ИмпериалСтрой" (302028, г. Орёл, ул. М.Горького, д. 10, пом. 11, ОГРН 5077746799752, ИНН 7727614366), 2) Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Орловский государственный аграрный университет им. Н.В. Парахина" (302019, Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, д.69, ИНН 2 5753000457, ОГРН 1025700824698) об обязании ответчиков внести изменения в п.п. 5, 6 акта реализации инвестиционного проекта, изложив их в предложенной истцом по встречному иску редакции, а также об обязании ответчиков по встречному иску подписать акт реализации инвестиционного проекта в редакции МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, Орловская область, г. Орёл, ул. Октябрьская, д. 47, ОГРН 1045753008212, ИНН 5753035940); 2) Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (107996, г. Москва, Орликов пер., д. 1/11, ОГРН 1067760630684, ИНН 7708075454),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИмпериалСтрой" (далее - истец, ООО "ИмпериалСтрой") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к 1) Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее - ответчик, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) и 2) Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Орловский государственный аграрный университет им. Н.В. Парахина" (далее - ответчик, ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина") с требованием об обязании ответчиков утвердить и подписать акт реализации инвестиционного проекта в редакции от 20.04.2019.

15.01.2020 (по регистрационному штампу суда) от МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях поступило встречное исковое заявление, в котором заявлены требования об обязании ООО "ИмпериалСтрой" и ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина" внести изменения в п.п. 5, 6 акта реализации инвестиционного проекта, изложив их в предложенной истцом по встречному иску редакции, а также об обязании ответчиков по встречному иску подписать акт реализации инвестиционного проекта в редакции МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Определением суда от 16.01.2020 встречное исковое заявление МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском ООО "ИмпериалСтрой".

Определением суда от 12.02.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - ответчик 3, Росимущество).

Определениями суда от 28.11.2018, от 16.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее - третье лицо, Управление Росреестра по Орловской области) и Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (далее - третье лицо, Минсельхоз России).

В процессе рассмотрения дела судом истец по первоначальному иску неоднократно уточнял заявленные требования, в окончательной редакции, ООО "ИмпериалСтрой" просил суд обязать ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина" подписать акт реализации инвестиционного проекта в редакции от 20.02.2020, а также обязать Росимущество утвердить акт реализации инвестиционного проекта от 20.02.2020 на предложенных истцом условиях.

Указанные уточнения приняты судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 30.07.2020 исковые требования ООО "ИмпериалСтрой" удовлетворены, в удовлетворении встречных требований МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО "ИмпериалСтрой" отказать в полном объеме, а, при наличии к тому законных оснований, встречные исковые требования МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях указало, что утверждение акта о реализации инвестиционного договора является заключительным действием административной процедуры, установленной законом. Следовательно, вне указанной административной процедура указанный акт утвержден быть не может.

Содержание Акта о реализации Договора N 173 о понуждении Росимущества на утверждение которого принято судебное решение, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, содержащаяся в нем информация является недостоверной, реально в собственность Российской Федерации предоставляются квартиры общей площадью менее, чем указано в акте реализации Договора N 173 - общая фактическая площадь квартир, предполагаемых к передаче в федеральную собственность составляет 384,5 кв.м, то есть менее на 8,8 кв.м, чем указано в проекте Акта и Дополнительном соглашении от 21.11.2013.

Также заявитель жалобы не согласен с распространением судом первой инстанции правил о злоупотреблении правом на действия МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях в ходе судебного процесса.

Кроме того, ответчиком 1 в апелляционной жалобе указано, что распределение долей диктуется не волей сторон и свободой договора, а регламентировано законодательством. Определение доли Российской Федерации в инвестиционном договоре прямо зависит от соотношения стоимости вовлекаемого в инвестиционный оборот земельного участка и стоимости имущества, приобретаемого в собственность Российской Федерации в результате инвестиционной деятельности и не может быть менее стоимости вовлекаемого в инвестиционный договор земельного участка, стоимость которого не определялась

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции проигнорировал волеизъявление Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях на изъятие из оперативного управления ФГБОУ ВО "ОГАУ" квартир, указанных к передаче в собственность Российской Федерации.

25.09.2020 (согласно регистрационному штампу суда) Минсельхозом России через информационный сервис "Мой Арбитр" представлен отзыв на апелляционную жалобу с приложенными доказательствами его направления иным лицам, участвующим в деле, документом, подтверждающим полномочия на подписание данного отзыва, в котором представитель третьего лица просит оставить оспариваемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

28.09.2020 (согласно регистрационному штампу суда) истцом через информационный сервис "Мой Арбитр" представлен отзыв на апелляционную жалобу с приложенными доказательствами его направления иным лицам, участвующим в деле, документом, подтверждающим полномочия на подписание данного отзыва, в котором представитель ООО "ИмпериалСтрой" просит оставить оспариваемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ФГБОУ ВО "Орловский государственный аграрный университет им. Н.В. Парахина", Министерства сельского хозяйства Российской Федерации в отношении доводов апелляционной жалобы возражали, считали решение суда законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представители истца, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, Управления Росреестра по Орловской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в порядке статей 156, 266 АПК РФ рассматривалась в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом руководствуется следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением ТУ Росимущества в Орловской области от 11.01.2012 N 01-р земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010147:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства комплекса учебных зданий и сооружений, общей площадью 143474,5 кв.м., расположенный по адресу: Орел, ул. Генерала Родина, был разделен на 3 земельных участка:

* кадастровый номер 57:25:0010147:30, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства комплекса учебных зданий и сооружений, общей площадью 123526 кв.м., расположенный по адресу: Орел, ул. Генерала Родина;

* кадастровый номер 57:25:0010147:28, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства комплекса учебных зданий и сооружений, общей площадью 16944 кв.м., расположенный по адресу: Орел, ул. Генерала Родина;

* кадастровый номер 57:25:0010147:29, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства комплекса учебных зданий и сооружений, общей площадью 3005 кв.м., расположенный по адресу: Орел, ул. Генерала Родина.

30.01.2012 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010147:28, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства комплекса учебных зданий и сооружений, общей площадью 16944 кв.м., расположенный по адресу: Орел, ул. Генерала Родина.

Письмом от 22.11.2001 N 5-27/1066 Минсельхоз России сообщил, что не возражает против отвода земельного участка площадью 20 000 кв.м. под строительство жилых домов по адресу: г. Орел, ул. Генерала Родина.

Постановлением Администрации г. Орла от 30.11.2005 N 4885 ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина" разрешено проектирование и строительство 3-х жилых домов со встроено-пристроенными помещениями на части земельного участка по ул. Генерала Родина в г. Орле (кадастровый квартал 57:25:0010147).

ТУ Росимущества в Орловской области обратилось в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о внесении в ЕГРП изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым N 57:25:0010147:28 на основании градостроительного заключения Управления архитектуры и градостроительства г. Орла от 24.09.2012 N 11476-ГЗ, в связи с чем, в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие изменения и выданы свидетельства:

* о государственной регистрации за ФГБОУ ВО "ОГАУ" права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 57:25:1010147:28, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома, 5-18 этажей (том числе технический);

* о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 57:25:1010147:28, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома, 5 -18 этажей (том числе технический).

В соответствии с протоколом заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации N 13 от 30.09.2013 было принято решение о целесообразности передачи земельного участка местоположением: г. Орел, Генерала Родина (кадастровый номер 57:25:0010147:28) под жилищное строительство с передачей в будущем его части в безвозмездное срочное пользование ЖСК.

Постановлением Администрации города Орла от 30.09.2013 на основании заявления ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина" утвержден градостроительный план на данный земельный участок, из которого видно, что градостроительный регламент земельного участка установлен в составе правил землепользования застройки, утвержденных представительным органом местного самоуправления Орловским городским Советом народных депутатов, решение N 38/616-ГС от 30.10.2008.

Согласно п.2.1 градостроительного плана земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1 - зона застройки многоэтажными домами.

Строительство жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010147:28 осуществлялось на основании разрешений на строительство N 1/891 от 31.08.2006, N RU 57301000-0148-1/879/И от 14.02.2008, NRU 57301000-0148-1/879-И от 09.09.2010, выданных на основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

25.03.2008 между ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина" (университет) и ООО "Стройтехноконтакт" (общество) был подписан договор N 173 о застройке земельного участка по ул. Г. Родина г. Орел, предметом которого является строительство жилых домов по ул. Г.Родина на земельном участке площадью 1,2 га, кадастровый квартал N 57:25:0010147, закрепленном за университетом на праве постоянного бессрочного пользования.

В соответствии с разделом 2 договора общество осуществляет финансирование, проектирование и строительство жилых домов, в том числе осуществляет функции заказчика и при окончании строительства передает жилые дома и инженерные коммуникации коммунальным службам города. По завершению строительства и сдачи в эксплуатацию каждого дома общество передает университету 8% от вводимой жилой и нежилой площади со всех строящихся объектов (п. 2.1.2 договора от 25.03.2008).

26.03.2008 ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина" и ООО "Стройтехноконтакт" заключили дополнительное соглашение N 1 к договору N173 о застройке земельного участка по ул. Г. Родина г. Орел, в котором стороны установили, что университет предоставляет обществу для застройки земельный участок по ул. Генерала Родина в г. Орле в целях осуществления инвестиционного проекта по строительству 3 (трех) многоквартирных жилых домов на условиях настоящего дополнительного соглашения, а общество обязуется за свой счет или за счет привлеченных средств выполнить строительство трех жилых домов.

Пунктами 1.2 - 1.4 дополнительного соглашения от 26.03.2008 установлено, что земельный участок, предоставляемый для застройки, является частью общего земельного участка, категория земель: земли поселений, общая площадь 1,2 га, кадастровый номер 57:25:0010147, принадлежащего университету на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о праве на землю, выданным 21.01.1998 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Орла за N 45473. Границы земельного участка, предоставляемого для застройки, определены в приложении N 1 к дополнительному соглашению.

Общество по дополнительному соглашению наделяется исключительными правами инвестора-застройщика при строительстве жилых домов со встроено-пристроенными помещениями на вышеуказанном земельном участке, обозначенном в приложении N 1. Общество обеспечивает финансирование строительства в объеме 100% за счет собственных денежных средств либо денежных средств третьих лиц, привлекаемых на условиях долевого участия в инвестировании строительства.

Пунктом 2.3 дополнительного соглашения N 1 от 26.03.2008 к договору N 173 от 25.03.2008 предусмотрена обязанность общества по окончании строительства и ввода каждого жилого дома в эксплуатацию предоставить университету протокол взаиморасчетов и передать в собственность квартиры и встроенно-пристроенные нежилые помещения на условиях настоящего дополнительного соглашения.

В соответствии с п.п. 4.1 и 4.2 дополнительного соглашения N 1 от 26.03.2008 расчет каждой из сторон в отношении каждого из строящихся жилых домов производится сторонами путем подписания соглашения об установлении долей на условиях базового соглашения, установленного в п. 4.2 настоящего дополнительного соглашения.

Базовое соотношение раздела имущества по реализации договора устанавливается между сторонами в следующем порядке:

* доля университета: по факту завершения строительства и ввода в эксплуатацию каждого из жилых домов университет имеет право на получение квартир, сумма площадей которых соответствует 8% общей площади квартир и нежилых встроенно-пристроенных помещений коммерческого назначения построенного жилого дома. При этом под общей площадью квартир и нежилых помещений стороны понимают сумму площадей, установленных по внутреннему контуру стен квартир и указанных нежилых помещений на основании данных технического паспорта на жилой дом. В данную величину не учитываются площади общего пользования (лестничные клетки, площадки, лифты), площади помещений инженерного назначения, площади подвальных помещений, мансард, чердаков и пр., если они не предназначены для использования в коммерческих целях или для проживания;

* доля общества: общество имеет право на получение всего комплекса построенного жилого дома за вычетом доли университета.

По завершении строительства и ввода в эксплуатацию каждого из жилых домов стороны подписывают протокол взаиморасчетов. Подписанный обеими сторонами протокол взаиморасчетов является основанием для оформления соответствующих имущественных прав сторон (п. 4.3 дополнительного соглашения).

Согласно п. 4.6 дополнительного соглашения, по факту инвестиционного проекта в полном объеме и завершения оформления сторонами имущественных прав стороны подписывают акт о реализации инвестиционного проекта, фиксирующий факт надлежащего исполнения обязательств по настоящему дополнительному соглашению.

11.12.2008 с согласия университета произведена замена стороны по договору N 173 от 25.03.2008 ООО "Стройтехноконтакт" на ООО "ИмпериалСтрой", что подтверждается соглашением о замене стороны в договоре, в соответствии с которым ООО "ИмпериалСтрой" обязалось перечислить ООО "Стройтехноконтакт" за переданные права 40797584 руб.

20.09.2013 ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина" выдано разрешение N RU 57301000-301-1/12861 на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: Орел, ул. Генерала Родина, 64.

Строительство жилого дома велось на основании проектной документации и результатов инженерных изысканий, выполненных для объекта капитального строительства, которые на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "Стройтехноконтакт" от 22.06.2007 прошли государственную экспертизу, о чем имеется положительное заключение N 57-1-4-0261-07 от 20.12.2007.

Из акта приемки законченного строительством объекта следует, что жилой дом выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам.

Соответствие спорного жилого дома проектной документации и требованиям технических регламентов подтверждается также заключением Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области от 10.07.2013, а также свидетельствами соответствия.

Присоединение жилого дома к сетям водоснабжения и водоотведения, а также газификация дома выполнены в соответствии с техническими условиями, согласованными специализированными организациями.

По завершении строительства в отношении объекта проведена техническая инвентаризации, что подтверждается техническим паспортом готового к эксплуатации жилого дома от 29.02.2012.

Дополнительным соглашением от 21.11.2013 университет и ООО "ИмпериалСтрой" утвердили фактическое распределение общей площади жилого дома N 64 по ул. Генерала Родина, г. Орел в следующем процентном соотношении: доля университета составила 9,72%, площадью помещений 393,3 кв.м., N N квартир 1, 42, 56, 59, 14; доля общества составила 90,28%, площадью помещений 4484,9 кв.м., NN квартир 2-13, 15-41, 43-55, 57, 58, 60-63. Фактическое распределение общей площади объекта произведено сторонами на основании Отчета N2013-01/193 об оценке рыночной стоимости 1 кв.м. жилых и нежилых помещений, выполненного ООО "Бюро оценки бизнеса".

25.04.2014 между ООО "Спецдомстрой" и ООО "ИмпериалСтрой" заключено соглашение о порядке и сроках взаиморасчетов, по условиям которого ООО "ИмпериалСтрой" передало в счет погашения своих обязательств перед ООО "Спецдомстрой" квартиры N N 2-13, 15-29, 31-33, 35, 49, расположенные по адресу: Орел, Генерала Родина, 64. Фактическая передача указанных квартир подтверждается актом приема-передачи от 25.04.2014, без возражений подписанным кредитором ООО "Спецдомстрой" и инвестором ООО "ИмпериалСтрой".

В соответствии с соглашением об отступном, порядке и сроках взаиморасчетов от 28.04.2014 ООО "ИмпериалСтрой" передало в счет своих обязательств перед ООО "Стройдомсервис" квартиры N N 30, 34, 36-41, 43-48, 50-55, 57-58, 60-63, расположенные по адресу: Орел, Генерала Родина, 64. Фактическая передача указанных квартир подтверждается актом приема-передачи от 28.04.2014, без возражений подписанным кредитором ООО "Спецдомстрой" и инвестором ООО "ИмпериалСтрой".

11.04.2016 между ООО "ИмпериалСтрой" и ООО "Стройтехконтакт" заключен договор уступки прав (цессии), по условиям которого ООО "ИмпериалСтрой" уступило, а ООО "Стройтехконтакт" приняло право на получение в собственность результата инвестиционной деятельности в виде нежилых помещений (нежилой площади) в многоквартирном жилом доме по адресу: Орел, ул. Генерала Родина, д. 64 по договору 173 от 25.03.2008 о застройке земельного участка в полном объеме, а именно: нежилого помещения N 64 площадью 189,1 кв.м., нежилого помещения N 65 площадью 317,4 кв.м., нежилого помещения N 66 площадью 200,2 кв.м., нежилого помещения N 67 площадью 101,1 кв.м., нежилого помещения N 68 площадью 11,3 кв.м., нежилого помещения N 69 площадью 12,0 кв.м.

Судом установлено, что ООО "Спецдомстрой" и ООО "Стройдомсервис" по предварительным договорам осуществляли продажу квартир гражданам, которые в последующем через судебные органы признавали право собственности на переданные им квартиры.

В материалы дела представлены решение Советского районного суда г. Орла от 26.01.2016 по делу N 2-132/16 о признании за Букаловым В.В. права собственности на квартиру N 31 дома N 64 по ул. Генерала Родина г. Орла, решение Советского районного суда г. Орла от 28.07.2016 по делу N 2-1649/16 о признании за Клицуновой Л.И. права собственности на квартиру N 23 дома N 64 по ул. Генерала Родина г. Орла, решение Советского районного суда г. Орла от 31.05.2017 по делу N 2-844/2017 о признании за Никитиным С.Ю. права собственности на квартиру N 47 дома N 64 по ул. Генерала Родина г. Орла. Указанными судебными актами установлено, что ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина" в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации использовало земельный участок для строительства жилого дома в соответствии с тем видом разрешенного использования, который определен градостроительным регламентом на основании Правил землепользования и застройки. ТУ Росимущетва в Орловской области в установленном законом порядке не обжаловало ни Правила землепользования и застройки, ни градостроительный план земельного участка, не предпринимало каких-либо иных мер к прекращению строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно выписке из реестра федерального имущества от 17.03.2017 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010147:28 числится в реестре и закреплен за ФГБОУ ВО "ОГАУ имени Н.В. Парахина" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 20.03.2017 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010147:28, назначение: земли населенных пунктов, многоквартирные дома 5-18 этажей (в том числе технический) площадью 6623 кв.м. по адресу: Орел, ул. Генерала Родина зарегистрирован на праве собственности за Российской Федерацией (N 57-57-01/010/2012-178 от 30.01.2012) и на праве постоянного (бессрочного) пользования за ФГБОУ ВО "ОГАУ имени Н.В. Парахина" (N 57-5701/047/2008-199 от 30.01.2012).

Суд установил, что университет по окончании строительства одного из многоквартирных жилых домов письмами от 29.03.2011 N 01-701, от 14.05.2012 N 01/1885, от 09.07.2012 N 01/1-1312 обращался к истцу, ссылаясь на согласие Минсельхоз России N ОА -1325/8649 от 29.08.2011, от 28.09.2012 N 01/1-1898 с просьбой прекратить право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, а также об изменении разрешенного вида использования.

Письмом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 26.12.2011 N ПП-1040310 ответчику было поручено прекратить право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу N 37-КГ15-9 отказано в передаче кассационной жалобы ТУ Росимущества в Орловской области на решение Советского районного суда г. Орла от 26.02.2015 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 22.04.2015 по иску Коршака В.Г. к ООО "Стройдомсервис" о признании права собственности на квартиру N 57 по адресу: Орел, ул. Генерала Родина, д. 64 в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. При этом Верховный Суд Российской Федерации согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что ТУ Росимущества в Орловской области, ссылаясь на неправомерность предоставления земельного участка застройщику, не предпринимало никаких действий по оспариванию договора о застройке земельного участка N 173 от 25.03.2008, заключенного между университетом и ООО "Стройтехноконтакт", а также других заключенных впоследствии сделок, подтверждающих право ответчика на квартиру. Кроме того, суд отметил, что ТУ Росимущества в Орловской области не представило в суды нижестоящих инстанций доказательств, свидетельствующих об обжаловании изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также доказательств обжалования разрешения на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, выданного Администрацией г. Орла 20.09.2013.

Письмом от 13.06.2017 N 01/1-1535 ФГБОУ ВПО "Орел ГАУ имени Н.В. Парахина" обратилось в Министерство сельского хозяйства Российской Федерации о согласовании передачи в собственность Российской федерации квартир NN 1, 42, 56, 59, 14, расположенных в доме N 64 по ул. Генерала Родина, г. Орел для последующего закрепления их на праве оперативного управления за учреждением.

Рассмотрев данное обращение, Министерство сельского хозяйства Российской Федерации письмом от 24.01.2018 N ИП-15-25/684 указало, что не возражает против закрепления за университетом на праве оперативного управления квартир NN 1, 42, 56, 59, 14, расположенных в доме N 64 по ул. Генерала Родина, г. Орел.

Вышеуказанные обстоятельства, касающиеся реализации инвестиционного соглашения, установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Орловской области от 13.05.2013 по делу N А48-34/2013, от 17.12.2015 по делу N А48-6066/2015, от 26.03.2018 по делу N А48-387/2017 и в силу статей 16, 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом Арбитражного суда Орловской области об удовлетворении исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований в силу следующего.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Определяя правовую природу договора, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно разъяснениям, данным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В статье 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор N 173 от 25.03.2008 представляет собой договор инвестиционного товарищества.

Исходя из условий п. 4.6 дополнительного соглашения N 1 от 26.03.2008 к договору N 173 о застройке земельного участка по ул. Г. Родина г. Орел от 25.03.2008, которым предусмотрено, что по факту инвестиционного проекта в полном объеме и завершения оформления сторонами имущественных прав стороны подписывают акт о реализации инвестиционного проекта, фиксирующий факт надлежащего исполнения обязательств по настоящему дополнительному соглашению.

Довод апелляционной жалобы МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях о том, что акт о реализации инвестиционного договора не может быть утвержден вне рамок административной процедуры, отклоняется судебной коллегией ввиду следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.2007 N 505 "О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества" установлен порядок принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества.

Исходя из условий реализации подобного рода договоров, составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект.

Согласно пункту 20 постановления N 505 исполнение обязательств по инвестиционному договору подтверждается актом реализации инвестиционного договора, утверждаемым федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, не подписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Инвестиционный контракт порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы.

Поскольку материалами дела подтверждено выполнение истцом своих обязательств по контракту, предшествующих подписанию акта, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Положение N 505 регулирует лишь порядок согласования подобного рода договоров, однако несогласование его федеральным агентством по управлению государственным имуществом не снимает с МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях обязанности утвердить акт реализации инвестиционного проекта.

Кроме того, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях знало о заключении договора и не ставило под сомнение результат исполнения договора.

Довод ответчика о том, что содержащаяся в акте информация является недостоверной опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 25.03.2008 N 173 о застройке земельного участка по улице Генерала Родина в г. Орле от 21.11.2013 в связи с предложением ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина" по изменениям раздела жилых и нежилых помещений между сторонами, а также основываясь на данных, изложенных в Отчете N 2013-01/193 об оценке рыночной стоимости 1 кв.м жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме-новостройке по адресу: Орловская обл., г. Орел, ул. Генерала Родина, дом 64, выполненный ООО "Бюро оценки и бизнеса" фактическое распределение общей площади объекта будет осуществляться с следующем соотношении: ФГБОУ ВО "ОГАУ им. Н.В. Парахина" процентное соотношение от общей площади жилого дома - 9, 72 %, площадь помещений - 393, 3 кв.м, фактическое распределение квартир - 1,42,56,59,14 (т. 1, л.д. 36).

Очевидно, что указанная разница фактической и указанной в дополнительном соглашении к договору от 25.03.2008 N 173 о застройке земельного участка по улице Генерала Родина в г. Орле от 21.11.2013 площади передаваемых ответчику квартир обусловлена техническим отклонением от проектной документации и не влияет на потребительские свойства помещений.

Кроме того, Министерство сельского хозяйства Российской Федерации письмом от 24.01.2018 N ИП-15-25/684 указало, что не возражает против закрепления за университетом на праве оперативного управления квартир NN 1, 42, 56, 59, 14, расположенных в доме N 64 по ул. Генерала Родина, г. Орел.

Также ответчик полагает, что распределение долей диктуется не волей сторон и свободой договора, а регламентировано законодательством. Определение доли Российской Федерации в инвестиционном договоре прямо зависит от соотношения стоимости вовлекаемого в инвестиционный оборот земельного участка и стоимости имущества, приобретаемого в собственность Российской Федерации в результате инвестиционной деятельности и не может быть менее стоимости вовлекаемого в инвестиционный договор земельного участка, стоимость которого не определялась

Согласно пп. 1,3 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Дополнительным соглашением от 21.11.2013 стороны договора утвердили фактическое распределение общей площади жилого дома, расположенного по адресу г. Орел, ул. Г. Родина, д. 64 в том числе на основании отчета ООО "Бюро оценки бизнеса" N 2012-01/193 об оценке рыночной стоимости 1 кв.м жилых и нежилых помещений.

Распределение долей без проведения оценки рыночной стоимости земельного участка не влияют на выводы суда, обстоятельства строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010147:28 были предметом рассмотрения в рамках дел N N А48-34/2013, А48-6066/2015, А48-387/2017.

Кроме того ответчик, полагает что при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции проигнорировал волеизъявление Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях на изъятие из оперативного управления ФГБОУ ВО "ОГАУ" квартир, указанных к передаче в собственность Российской Федерации.

Указанный довод был предметом оценки суда области и правомерно отклонен, поскольку ФГБОУ ВПО "Орел ГАУ имени Н.В. Парахина", являясь стороной инвестиционного соглашения, по результатам которого были созданы (построены) новые объекты недвижимого имущества (квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Орел, ул. Генерала Родина, 64), приобрело право оперативного управления на пять квартир в указанном доме в порядке, установленном п.1 ст. 218 ГК РФ для приобретения права собственности.

Кроме того, исходя из совокупного толкования п. 2.1.1 договора N 173 от 25.03.2008 и п. 2.3 дополнительного соглашения N 1 от 26.03.2008 к указанному договору, судом области сделан правомерный вывод, что действительная воля сторон спорных правоотношений также была направлена на возникновение права собственности Российской Федерации на часть объекта, возведенного по результатам инвестиционного проекта, с одновременным возникновением права оперативного управления университета на данное имущество.

Также судом установлено и материалами дела подтверждается, что спор об исполнении условий инвестиционного проекта по договору от 25.03.2008 N 173, а также распределении долей в праве собственности на созданные в ходе реализации указанного проекта объекты недвижимости между сторонами отсутствует, в процессе рассмотрения дела претензий по исполнению обязательств ответчиками не заявлено.

С учетом изложенного, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности, арбитражный суд области обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, сводятся к несогласию с принятым решением, что не может являться основанием для ее удовлетворения.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

руководствуясь частью 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 30.07.2020 по делу N А48-7047/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

М.С. Воскобойников

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых