Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2020 г. N 10АП-10150/20 по делу N А41-5065/2020

г. Москва

14 октября 2020 г.

Дело N А41-5065/20

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Виткаловой Е.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.

при участии в заседании:

от ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" (ИНН 5040086405, ОГРН 1085040006160)- Захарчук О.Р. представитель по доверенности от 05.11.19 г.;

от Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области (ИНН 5040087166, ОГРН 1155040002622)- Сивова Е.В. представитель по доверенности от 04.12.19 г.;

от Администрации Раменского городского округа Московской области (ИНН 5040164477, ОГРН: 1195027023366) -представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Министерства имущественных отношений Московской области - Гуляева К.О. представитель по доверенности от 09.01.20 г.

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-5065/20, по заявлению ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" к Управлению земельных отношений Раменского городского округа Московской области, третье лицо: Администрация Раменского городского округа Московской области о взыскании неосновательного обогащения в размере 11494190,13 руб., установлении размера арендной платы по договору аренды от 20.07.2018 N 5034,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" (далее - ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ к Управлению земельных отношений Раменского городского округа Московской области(далее - Управление) с требованиями о взыскании неосновательного обогащения в размере 11494190,13 руб. в виде переплаты по арендной плате по договорам аренды от 25.03.2013 N 4228, от 20.07.2018 N 5034 за 2018-2019 год, об установлении расчета арендной платы по договору аренды от 20.07.2018 N 5034, исходя из площади земельного участка, фактически находящейся в аренде, равной 18270 кв.м, в размере 6337932,97 руб..(т. 1 л.д.2-7).

Решением Арбитражного суда Московской области по делу от 05 июня 2020 года по делу N А41-5065/20с Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области (ИНН 5040087166, ОГРН 1155040002622) в пользу ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" (ИНН 5040086405, ОГРН 1085040006160) взыскано неосновательное обогащение в размере 11494190,13 руб. в виде переплаты по договорам аренды от 25.03.2013 N 4228, от 20.07.2018 N 5034 за период с 01.01.2018 по 31.12.2019, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 80471 руб. Установить на 2020 год расчет размера арендной платы по договору аренды от 20.07.2018 N 5034, исходя из площади земельного участка, фактически находящейся в аренде, равной 18270 кв.м.В удовлетворении остальной части исковых требований отказано(т. 2 л.д. 96-98).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом,Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда, полагая, что судом нарушены нормы материального права и процессуального.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 суд перешел к рассмотрению N А41-52367/12 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области заявил ходатайство о привлечении Министерства жилищной политики Московской области в качестве третьего лица.

Представители ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" и Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области возражали против удовлетворения заявленного ходатайства.

Апелляционный суд отказывает в удовлетворении ходатайства, так как Министерство жилищной политики Московской области не является участником в правоотношениях между истцом и ответчиком. Доказательств что судебный акт затрагивает непосредственно права или обязанности Министерства жилищной политики Московской области в материалы дела не представлено.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Администрации, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 25.03.2013 N 4228 в аренду ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" до 24.03.2018 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110224:236 площадью 58640 кв.м с видом разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По договору аренды от 20.07.2018 N 5034 земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110224:236 площадью 58640 кв.м предоставлен ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" на новый срок - по 19.07.2023.

Размер арендной платы по договорам аренды от 25.03.2013 N 4228, от 20.07.2018 N 5034 установлен в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и рассчитывается по формуле: Апл = Аб x Кд xПкдx Км xS, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Исходя из данного расчета и площади земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236, ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" оплатило арендную плату по договору аренды от 25.03.2013 N 4228 за период с 01.01.2018 по 19.07.2018 в размере 8593800,96 руб., по договору аренды от 20.07.2018 N 5034 за период с 20.07.2018 по 31.12.2018 - в размере 9341088,12 руб., за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 - в размере 14712213,78 руб.

Вместе с тем, как указывает истцом и подтверждается выписками из ЕГРН, передаточным актом от 13.12.2017 к договору участия в долевом строительстве, актами приема-передачи от 11.04.2018, 30.09.2019, а также следует из условий договора аренды от 20.07.2018 N 5034 на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110224:236 возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома с кадастровыми номерами 50:23:0110224:2325, 50:23:0110224:3052, 50:23:0110224:2659, на жилые помещения в которых зарегистрировано право собственности участников долевого строительства.

В этой связи, поскольку с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилых многоквартирных домах часть земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236 перешла в общую долевую собственность собственников квартир, и фактическая площадь арендуемого земельного участка уменьшилась, ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" обратилось в Администрацию Раменского муниципального района Московской области за пересчетом арендной платы по договорам аренды от 25.03.2013 N 4228, от 20.07.2018 N 5034 и возвращением переплаты по арендной плате.

.Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику, оставлена последним без удовлетворения.

В соответствии с ч.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236 возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома с кадастровыми номерами 50:23:0110224:2325, 50:23:0110224:3052, 50:23:0110224:2659.

При этом в материалы дела представлено заключение ООО "АПМ-Красногорск" о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236 в целях формирования отдельных земельных участков под жилыми многоквартирными домами с соблюдением градостроительных норм и правил невозможно. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В обоснование площади жилых многоквартирных домов истец представил проектную документацию по строительству многоэтажного жилого комплекса 2 этапа строительства разделы "Схема планировочной организации земельного участка" корпус 3, 4, 5, согласно которой площадь жилого дома с кадастровым номером 50:23:0110224:2325 составляет 12860 кв.м, жилого дома с кадастровым номером 50:23:0110224:2659 - 15250 кв.м, жилого дома с кадастровым номером 50:23:0110224:3052 - 12260 кв.м.

Первая государственная регистрация права собственности на жилое помещение в жилом доме с кадастровым номером 50:23:0110224:2325 произведена 27.02.2018, в жилом доме с кадастровым номером 50:23:0110224:2659 - 24.04.2018, в жилом доме с кадастровым номером 50:23:0110224:3052 - 07.10.2019.

Следовательно, арендуемая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236 соответственно уменьшалась на площадь жилых многоквартирных домов в связи с поступлением земельных участков подданными объектами в общую долевую собственность участник долевого строительства.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 15.11.2018 N 303-ЭС18-18539.

В этой связи арендная плата по договору аренды от 25.03.2013 N 4228 с 28.02.2018 по 24.04.2018 подлежала расчету, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236 равной 45780 кв.м (58640-12860), с 25.04.2018 по 19.07.2018 - 30530 кв.м (58640-12860-15250); по договору аренды от 20.07.2018 N 5034 за период с 20.07.2018 по 07.10.2019 - 30530 кв.м (58640-12860-15250), с 08.10.2019 по 31.12.2019 - 18270 кв.м (58640-12860-15250-12260).

Факт оплаты арендной платы по договорам аренды от 25.03.2013 N 4228, от 20.07.2018 N 5034 в полном объеме подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

При этом оснований для внесения арендной платы за пользование всем спорным земельным участком в указанные период у истца не имелось в силу закона. При данных обстоятельствах, исходя из очередности введения в эксплуатацию жилых многоквартирных домов, даты первой государственной регистрации права собственности на жилые помещения в жилых многоквартирных домах, площади земельных участков, перешедших в общую долевую собственность собственников помещений в жилых многоквартирных домах, суд приходит к выводу, что на стороне Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области образовалось неосновательное обогащение в виде переплаты по арендной плате: по договору аренды 25.03.2013 N 4228 за период с 01.01.2018 по 19.07.2018 в сумме 1095670,12 руб., по договору аренды от 20.07.2018 N 5034 за период с 20.07.2018 по 31.12.2018 в сумме 4944139,54 руб., за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 в сумме 5454380,47 руб., всего - 11494190,13 руб.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что неосновательное обогащение в виде переплаты арендной платы по договорами аренды от 25.03.2013 N 4228, от 20.07.2018 N 5034 подлежит взысканию с ответчика в полном объеме, а размер арендной платы по договору аренды от 20.07.2018 N 5034 с 01.01.2020 подлежит расчету, исходя из фактически арендуемой площади земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:236, равной 18270 кв.м, в соответствии с нормой подпункта 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96- ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку договором аренды земельного участка от 20.07.2018 N 5034 предусмотрена регулируемая арендная плата и установление факта соответствия закону значений иных применяемых коэффициентов при расчете арендной платы не входит в предмет доказывания по настоящему делу, суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения иска в части установления полного размера арендной платы по договору аренды в сумме 6337932,97 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны

Руководствуясь статьями 266, 268 п.6.1, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 июня 2020 года по делу N А41-5065/20 отменить.

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области в пользу ООО "МОСОБЛИНТЕРСТРОЙ" неосновательное обогащение в размере 11494190,13 руб. в виде переплаты по договорам аренды от 25.03.2013 N 4228, от 20.07.2018 N 5034 за период с 01.01.2018 по 31.12.2019, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 80471 руб. Установить на 2020 год расчет размера арендной платы по договору аренды от 20.07.2018 N 5034, исходя из площади земельного участка, фактически находящейся в аренде, равной 18270 кв.м.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.Н. Виткалова Л.В. Пивоварова