Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2020 г. N 15АП-22167/19 по делу N А32-4884/2016

город Ростов-на-Дону

17 октября 2020 г.

дело N А32-4884/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Николаева Д.В., Емельянова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лавриновой Т.Г.,

при участии:

от Смолянинова Александра Александровича: представитель Бубнова И.В. по доверенности от 01.11.2019;

от Репа Юлии Витальевны: представитель Абросимов Д.В. по доверенности от 10.06.2020; представитель Михайлова О.И. по доверенности от 20.06.2018;

арбитражный управляющий Титов А.В., лично,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Смолянинова Александра Александровича и финансового управляющего Ковтуненко Романа Владимировича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2019 по делу N А32-4884/2016 по заявлению Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича, конкурсного кредитора Воробьевой Елены Николаевны о признании торгов недействительными в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича (далее также - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края поступили заявления Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича, конкурсного кредитора Воробьевой Елены Николаевны к Смолянинову Александру Александровичу и финансовому управляющему индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича - Ковтуненко Роману Владимировичу о признании недействительными торгов по продаже имущества индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича, признании недействительным договора купли-продажи от 10.12.2018, заключенного между Смоляниновым Александром Александровичем и финансовым управляющим Ковтуненко Романом Владимировичем.

В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления объединены судом в одном производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2019 по делу N А32-4884/2016 признаны недействительными торги по продаже имущества индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича, а именно земельного участка, площадью 1128 кв.м., кадастровый номер 23:43:0301030:5, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Мопр, 4; а также заключенный по их результатам между Смоляниновым Александром Александровичем и финансовым управляющим Ковтуненко Романом Владимировичем, заключенный договор купли-продажи от 10.12.2018; применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик - Смолянинов Александр Александрович и финансовый управляющий индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича - Ковтуненко Роман Владимирович, обжаловали определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемое определение отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба Смолянинова Александра Александровича мотивирована несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и наличием оснований для признания торгов недействительными. Податель апелляционной жалобы заявляет о соответствии цены оспариваемой сделки рыночной стоимости имущества должника, о непринятии конкурсными кредиторами активной позиции в деле о банкротстве должника и их неявки для участия в собрании (сообщение N 1772174 размещено на сайте ЕФРС от 05.05.2017). Стоимость отчуждаемого имущества была определена финансовым управляющим должника на основании выводов экспертного заключения ООО "Агентство оценки, экспертизы и консалтинга", при выполнении которого экспертом были использованы актуальные корректные аналоги, в том числе имеющие вид разрешенного использования "для многоквартирного строительства", указанный отчет был доведен до сведения всех заинтересованных лиц путем размещения на сайте ЕФРСБ (сообщение N 1893728 от 28.06.2017). Заявитель оспаривает обоснованность принятия судом в качестве доказательства иной рыночной стоимости имущества должника рецензии ООО "Консалт-Эксперт ЮГ" от 17.06.2019, поскольку об уголовной ответственности в соответствии с положениями статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации рецензент предупрежден не был, рецензия проводилась не на основании определения суда, стоимость земельного участка определена как приблизительно возможная. Предложение суда о проведении судебно-оценочной экспертизы участвующими в деле лицами было отклонено. Ответчик заявляет об игнорировании конкурсными кредиторами должника сообщения финансового управляющего о проведении собрания кредиторов с утвержденной повесткой и не поступлении возражений от них по существу предложенной финансовым управляющим начальной цены реализации имущества должника и достоверности экспертного отчета. Положение о порядке и сроках реализации имущества должника и установлении начальной цены реализации утверждено определением арбитражного суда от 11.10.2018, никем из участвующих в деле лиц обжаловано не было и вступило в законную силу. Смолянинов А.А. считает, что доводы заявителя о возможности реализации земельного участка по более высокой цене носят предположительных характер и не основаны на материалах дела. Имущество было приобретено ответчиком по результатам конкурентной процедуры - аукциона, заявка на участие в котором была подана только от него, что свидетельствует об отсутствии покупательского спроса на спорное имущество. Нарушений порядка проведения торгов и заключения договора-купли продажи, влекущих их недействительность, судом первой инстанции не установлено. В собственность Смолянинова А.А. перешел только один объект недвижимости - земельный участок, в связи с чем отнесение на него расходов по сносу самовольного строения является необоснованным.

Апелляционная жалоба финансового управляющего индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича - Ковтуненко Романа Владимировича также свидетельствует о несогласии с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для признания торгов недействительными. Заявитель указывает на отсутствие правовых оснований для установления иной начальной цены на торгах, нежели цена, установленная вступившим в законную силу судебных актом. Для участия в аукционе поступили две заявки, одна из которых была организатором аукциона отклонена по причине непредоставления документа, подтверждающего перечисление задатка. Таким образом, основания для увеличения цены предложения отсутствовали. Податель апелляционной жалобы считает необоснованным принятие судом первой инстанции в качестве доказательства несоответствия цены сделки ее действительной рыночной стоимости рецензии ООО "Консалт-Эксперт ЮГ", указал на ее приблизительный характер. Включение в оспариваемый договор купли-продажи условие об обязанности продавца (должника) осуществить снос самовольного строения не предусмотрено утвержденным судом Положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества, что, однако, не влияет на действительность торгов и заключенного по их результатам договора. Финансовый управляющий считает, что годные остатки по результатам сноса самовольной постройки не могут влиять на рыночную стоимость приобретенного ответчиком имущества и свидетельствовать о возможности пополнения конкурсной массы должника.

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее также - департамент, уполномоченный орган) направил отзыв, в котором просит определение суда от 08.11.2019 по делу N А32-4884/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Доводы, изложенные в отзыве, свидетельствуют о недостоверности представленных экспертному учреждению сведений, ошибочности полученных выводов о рыночной стоимости подлежащего продаже имущества должника, неверном расчете стоимости демонтажа размещенной на земельном участке объекта, что повлекло продажу земельного участка по заниженной цене.

Конкурсный кредитор Репа Юлия Витальевна направила отзыв, в котором просит определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Доводы отзыва также свидетельствуют о несогласии с результатами оценкой стоимости земельного участка должника, недостоверностью предоставленных эксперту документов, заявляет о недобросовестности действий Ковтуненко Р.В. как финансового управляющего в деле о несостоятельности (банкротстве) должника и Смолянинова А.А., как лица, заведомо знающего о заключении им недействительной сделки.

В судебном заседании, состоявшемся 22.07.2020, вновь утвержденным финансовым управляющим должника Титовым А.В. было заявлено ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, поданной Ковтуненко Р.В. в порядке правопреемства, прекращении по ней производства.

В соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

В соответствии с пунктом 6 статьи 20.3 Закона о банкротстве, утвержденные арбитражным судом арбитражные управляющие являются процессуальными правопреемниками предыдущих арбитражных управляющих.

Между тем, исходя из специфики рассмотрения обособленных споров по оспариванию сделок должника в рамках дел о несостоятельности (банкротстве), принимая во внимание, что в рассматриваемом случае, вынесенный по результатам апелляционного обжалования судебный акт может затрагивать права и законные интересы непосредственно Ковтуненко Р.В., суд апелляционной инстанции усматривает основания для применения части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не принимает заявленный вновь назначенным финансовым управляющим должника отказ от апелляционной жалобы.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали правовые позиции по спору.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2016 в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Ковтуненко Роман Владимирович. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Ковтуненко Роман Владимирович.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры реализации имущества гражданина опубликовано в официальном источнике 11.03.2017.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2018 по делу N А32-4884/2016 отказано в удовлетворении ходатайства департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о применении параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" к делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 27.05.2019 по делу N А32-4884/2016 (15АП-7535/2019) определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2018 по делу N А32-4884/2016 в обжалуемой части отменено, ходатайство Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края удовлетворено. Применен параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее также - Закон о банкротстве) к делу N А32- 4884/2016 о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича. Публикация сведений о применении к настоящему делу о несостоятельности (банкротстве) правил о банкротстве застройщика опубликована в ЕФРСБ 31.05.2019.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2018 заявление Балаевой Марины Иосифовны удовлетворено, исключен из конкурсной массы индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича земельный участок площадью 1 128 кв. м., кадастровый номер 23:43:0301030:5, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Мопр, 4., как не принадлежащий должнику, в связи с чем в удовлетворении заявления финансового управляющего Ковтуненко Романа Владимировича об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2018 по делу отменено, в удовлетворении заявления Балаевой Марины Иосифовны об исключении из конкурсной массы индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича земельного участка площадью 1128 кв. м, кадастровый номер 23:43:0301030:5, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул.Мопр, 4, отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности включения вышеуказанного земельного участка в конкурсную массу должника, так как государственная регистрация перехода права собственности Балаевой Мариной Иосифовной не произведена. Постановление Арбитражного суда северо-Кавказского округа от 18.09.2018 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 оставлено без изменения.

Финансовый управляющий Ковтуненко Р.В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, а именно земельного участка площадью 1128 кв. м., кадастровый номер 23:43:0301030:5, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Мопр, 4 с утверждением начальной продажной цены в размере 1 143 000 руб. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2018 утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича в редакции, представленной финансовым управляющим Ковтуненко Романом Владимировичем.

Судом установлена начальная продажная цена вышеуказанного имущества должника в размере 7 218 072 руб. Вышеуказанный судебный акт в установленном законом порядке не отменен и вступил в законную силу.

По результатам торгов, проведённых финансовым управляющим Ковтуненко Р.В., 10.12.2018 года между финансовым управляющим и Смоляниновым А.А. заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка по цене 7 218 072 руб.

Денежные средства в сумме 7 218 072 руб. перечислены Смоляниновым А.А. в конкурсную массу должника по платежным поручениям от 03.12.2019, 12.12.2018 и 09.01.2019.

В связи с наличием обременений в виде ареста, наложенных судом общей юрисдикции, имущество в фактическое распоряжение покупателя передано не было, переход права собственности надлежащим образом зарегистрированы не были.

02 июля 2019 года в Арбитражный суд Краснодарского края поступило совместное заявление Чепуркина Олега Тимофеевича и конкурсного кредитора Воробьевой Елены Николаевны о признании торгов по реализации имущества и заключенного по их результатам договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки.

16 июля 2019 года в Арбитражный суд Краснодарского края поступило аналогичное заявление от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления объединены судом в одном производство для совместного рассмотрения.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

На основании разъяснений, изложенных в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве, подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

По смыслу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск о защите нарушенного права может быть удовлетворен в том случае, если такое удовлетворение приведет к восстановлению нарушенного права.

По смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на предъявление иска о признании торгов (в форме конкурса или аукциона) недействительными обладают лишь заинтересованные лица, к которым относятся и заявители, исходя из статуса лиц участвующих по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении заявления о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается заявитель, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов следует признать отсутствие оснований для удовлетворения требований заявителя, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11 по делу N А12-21677/2010, по смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск.

Как установлено судом ООО "Агентство оценки, экспертизы и консалтинга" по заказу финансового управляющего 22.06.2017 подготовило отчет об оценке N О-17-120 земельного участка площадью 1128 кв.м, кадастровый номер 23:43:0301030:5, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Мопр, 4, указав рыночную стоимость в размере 1143000 руб. за минусом затрат на снос самовольно возведенной постройки в размере 6 075 356 руб.

На основании вышеизложенного, судом была утверждена начальная продажная цена имущества в размере 7 218 072 руб., без учета затрат на снос самовольно возведенной постройки.

Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, в качестве исходных данных для оценщика финансовым управляющим Ковтуненко Р.В. представлена копия свидетельства о праве от 06.05.2011, в которой указан вид развешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства".

Вместе с тем, на дату проведения оценки и оспариваемых торгов, разрешенный вид использования был изменен на "строительство среднеэтажного жилого дома", что следует из копии свидетельства о праве от 10.09.2012.

Соответственно копия свидетельства о праве от 06.05.2011 являлась погашенной и не могла быть использована для проведения оценки, так как содержит недостоверные сведения.

Согласно сведениям из ЕГРН, кадастровая стоимость участка составляет 25 104 928, 03 руб.

В соответствии с рецензией ООО "Консалт-Эксперт ЮГ" от 17.06.2019, неправильное определение возможного вида использования земельного участка, привело к тому, что его рыночная стоимость была значительно занижена - более чем в два раза. Рыночная стоимость земельного участка для целей коммерческого использования по разрешенному виду использования для целей строительства среднеэтажного жилого дома составляет 19 200 000 руб.

Между тем, суд оценивает критически данную оценку поскольку она была проведена без учета фактических обстоятельств дела - наличие на данном участке самовольно возведенного объекта, подлежащего сносу на основании вступивших в силу судебных актов, то есть не учтены как минимум расходы по сносу, а также то, что данные обстоятельства могут уменьшить количество участников в торгах.

Однако, даже с учетом расходов по сносу рыночная стоимость участка будет значительно выше продажной цены.

Помимо вышеуказанного участка у должника какое либо имущество не обнаружено, при этом размер требований включенных в реестр требований кредиторов значительно превышает 7 218 072 руб.

Кроме того, судом установлено, что в нарушение разрешения на строительство N RU 23306000-61 от 29.08.2011 на возведение индивидуального 3-х этажного жилого дома, площадью застройки 560 кв. м. на земельном участке должником было возведено самовольное строение - незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу в соответствии с Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 13.07.2015.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.02.2018 решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 13.07.2015 отменено с принятием нового решения об обязании должника снести самовольно возведенный объект капитального строительства.

В силу положений статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.

Как следует из содержания оспариваемого договора купли-продажи от 10.12.2018, в него включена обязанность продавца (должника) осуществит снос самовольной постройки в течении трех месяцев.

Как следует из содержания определения Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2018 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества индивидуального предпринимателя Чепуркина Олега Тимофеевича в редакции, представленной финансовым управляющим Ковтуненко Романом Владимировичем, такое условие не содержалось.

При этом, как следует из рецензии ООО "Консалт-Эксперт ЮГ" от 17.06.2019, норма выхода материала при надлежащей разборке самовольно возведенной постройки здания может принести в конкурную массу еще 6 773 554,56 руб.

Однако, оспариваемый договор не содержит условий за чей счет производится снос самовольной постройки и не определена правовая судьба выхода строительного материала после разборки здания, так как по общему правилу самовольно возведенные постройки не являются предметом гражданского оборота в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в силу указанной нормы права лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, а именно в соответствии с разрешением на строительство N RU 23306000-61 от 29.08.2011, выданным должнику.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.04.2017 N 127-КГ17-1, пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., разъяснено, что публичные торги могут быть признаны недействительными также и в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

В целях установления обстоятельств, имеющих значения для рассмотрения настоящего обособленного спора, суд апелляционной инстанции определениями от 29.07.2020 обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю представить заверенную надлежащим образом копию регистрационного дела, содержащую сведения об основных характеристиках недвижимого имущества, в том числе, вид разрешенного использования земельного участка, категория земель, кадастровую стоимость и зарегистрированных правах в отношении следующего объекта недвижимого имущества; а Администрацию города Краснодара - выписку из Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, содержащую сведения о территориальной зоне земельного участка, площадью 1128 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0301030:5, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Центральный внутригородской округ, улица Мопр, 4, а также связанные с этой зоной требования к землепользованию и застройке как на актуальную дату, так и на спорную дату - 11.10.2018.

Во исполнение определения суда, Администрация города Краснодар представила в материалы дела копию письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО города Краснодар от 24.08.2020 N 10820/29, а также копию решения городской Думы Краснодара от 30.01.2007 от 30.01.2007 N 19.

В соответствии с названным письмом, согласно правилам землепользовании и застройки, на территории МО города Краснодар, рассматриваемый земельный участок на 11.10.2018 и по настоящее время расположен в зоне застройки индивидуальными домами за границами города Краснодар.

Во исполнение определения суда от 29.07.2020 Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю представило в материалы дела копию регистрационного дела. Из поступивших документов судебной коллегией установлено, что на основании заявления от 06.09.2020 за подписью Скляр А.А. (представитель по доверенности Чепуркина О.Т.), Росреестром были внесены изменения в запись ЕГРП об изменении назначения (категории) земельного участка по заявлению собственника - должника. В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке, кадастровая стоимость участка составляет 23 616 067, 44 руб., разрешенное использование: для строительства среднеэтажного жилого дома.

В рассматриваемом случае, исходя из обстоятельств дела в совокупности, применяя вышеуказанные нормы права по аналогии, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемые торги проведены с существенным нарушениями, которые привели к ущемлению прав и законных интересов кредиторов и должника. Утверждая начальную цену реализации имущества, арбитражный суд руководствовался оценкой, проведенной на основании недостоверных сведений, а именно, неактуальной информацией относительно разрешенного вида использования земельного участка. Указанное могло существенным образом повлиять на стоимость объекта оценки, а, следовательно, могло повлечь иные результаты торгов. Доказательств обратного в материалы обособленного спора не представлено.

Таким образом, при проведении торгов фактически неверно определен предмет торгов, неверно указаны характеризирующие и иные сведения в отношении реализуемого имущества, что могло привести к уменьшению количества потенциальных участников, соответственно и уменьшению продажной цены.

Кроме того, следует отметить, что торги были проведены при наличии принятых судом обеспечительных мер, что само по себе является неправомерным.

Так, согласно сведениям из открытых данных официального сайта Росреестра (https://www.rosreestr.ru), 14.08.2014 на основании определения Ленинского районного суда г. Краснодара от 28.07.2014, 09.03.2016 на основании постановления Первомайского районного суда г. Краснодара от 03.03.2016 N 16030326, 20.06.2016 на основании постановления Первомайского районного суда г. Краснодара от 07.06.2016, 14.02.2018 на основании постановления Первомайского районного суда г. Краснодара от 17.01.2017 N 3/6-17 в ЕГРН внесены записи о наложении арестов на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301030:5. Однако, как следует из материалов дела и установлено судом, перед проведением торгов в отношении спорного имущества должника действия по снятию наложенных арестов арбитражным управляющим Ковтуненко Р.В. не принимались.

Таким образом, финансовым управляющим должника реализовано и передано покупателю имущество, фактически находящееся под арестом.

Вышеуказанный факт также установлен решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2019 года по делу N А32-44033/2019.

В соответствии с названным судебным актом, арбитражный управляющий Ковтуненко Роман Владимирович привлечен к административной ответственности по части 3.1 статьи 14.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях с назначением наказания в виде дисквалификации сроком на шесть месяцев.

Как установлено судебной коллегией, в соответствии с постановлением о наложении ареста 03.03.2016, Первомайским районным судом города Краснодара в ходе предварительного расследования по уголовному делу N 16030326 в обеспечение прав потерпевших на возмещение причиненного ущерба наложен арест на земельный участок площадью 1128 кв.м., расположенный по адресу: г.Краснодар, ул. Мопр, 4 с кадастровым номером 23:43:0301030:5.

Постановлением Первомайского районного суда города Краснодара от 17.01.2017 о наложении ареста на имущество в обеспечение гражданского иска и возможной конфискации имущества, наложен арест, в частности, на земельный участок по улице Мопра, дом 4, г. Краснодар.

В соответствии с приговором Первомайского районного суда города Краснодара от 23.04.2019, вышеуказанные меры, принятые в обеспечение гражданского иска и возможной конфискации имущества, наложенные постановлением Первомайского районного судом г.Краснодара от 17.01.2017, а именно: арест на земельный участок по ул. Мопр, 4, г. Краснодар, оставлены без изменения.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами, достоверно подтверждается, что на момент проведения оспариваемых торгов действовали и не были отменены принятые судом общей юрисдикции обеспечительные меры в виде наложения ареста на земельный участок.

Арест имущества предполагает невозможность реализации полномочий собственника (пользование, владение и распоряжение).

Судебная коллегия принимает во внимание, что в силу прямого указания абзаца 4 части 5 статьи 213.25 Закона о несостоятельности (банкротстве) с даты признания гражданина банкротом снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина.

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации (далее -Конституционный Суд) от 31.01.2011 N 1-П, от 26.02.2010 N 4-П, от 25.03.2008 N 6-П изложена правовая позиция, согласно которой принятие решения о признании должника банкротом является основанием для снятия, в том числе, ареста в отношении имущества должника, наложенного в порядке части 3 статьи 115 Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации в рамках уголовного дела, в том случае, если этот арест наложен в обеспечение исполнения приговора в части гражданского иска потерпевшего, являющегося конкурсным кредитором. По смыслу правовой позиции Конституционного Суда однородные по своей юридической природе отношения в силу принципа юридического равенства должны регулироваться одинаковым образом. Установление особого режима имущественных требований к должнику, не допускающего удовлетворение этих требований в индивидуальном порядке, позволяет обеспечивать определенность объема его имущества в течение всей процедуры банкротства, создавая необходимые условия как для принятия мер к преодолению неплатежеспособности должника, так и для возможно более полного удовлетворения требований всех кредиторов, что, по существу, направлено на предоставление им равных правовых возможностей при реализации экономических интересов, в том числе, когда имущества должника недостаточно для справедливого его распределения между кредиторами; при столкновении законных интересов кредиторов в процессе конкурсного производства решается задача пропорционального распределения среди кредиторов конкурсной массы.

Сохранение арестов на имущество должника, наложенных в рамках уголовного дела для обеспечения гражданских исков, которые заявлены потерпевшими, не влияет на исполнимость будущих решений по указанным гражданским искам, так как при наличии возбужденного в отношении должника дела о банкротстве принудительное исполнение судебного акта в части гражданского иска подчиняется законодательству о банкротстве.

Вместе с тем, в материалы дела не представлены сведения об отмене обеспечительных мер, принятых в рамках уголовного дела уже после признания должника банкротом.

Следовательно, финансовый управляющий должника неправомерно реализовал и передал покупателю имущество, находящееся под арестом. Соответственно, финансовым управляющим должника нарушены требования действующего законодательства при реализации имущества должника.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что совокупность вышеуказанных обстоятельств является достаточной для признания проведенных торгов и договора заключенного по его результатам недействительными.

Иные доводы заявителей, которые касаются нарушения порядка привлечения финансовым управляющим Ковтуненко Р.В. в качестве оценщика неаккредитованной при СРО, в которой состоит арбитражный управляющий, организации для проведения оценки имущества; нарушения срока заключения договора купли-продажи по итогам торгов; несоответствия проекта договора купли продажи размещенного на сайте торговой площадки оспариваемому договору, заключенному между сторонами, права заявителей не нарушают, соответственно, указанные доводы не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства финансового управляющего Титова Андрея Владимировича об отказе от апелляционной жалобы отказать.

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2019 по делу N А32-4884/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

Д.В. Николаев Д.В. Емельянов