Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2020 г. N 13АП-24509/20 по делу N А56-17215/2020

г. Санкт-Петербург

21 октября 2020 г.

Дело N А56-17215/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Нефедова И.С. (доверенность от 26.02.2020)

от ответчика: Дмитриева И.С. (доверенность от 10.01.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24509/2020) ООО "Орманд" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2020 по делу N А56-17215/2020 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску ООО "Орманд" к АО "Завод имени А.А.Кулакова"

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Орманд" (далее - истец, арендатор, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Завод имени А.А.Кулакова" (далее - ответчик, арендодатель, Завод) о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды от 17.06.2019 N 4, оформленного уведомлением от 25.02.2020, о признании договора аренды от 17.06.2019 N 4 действующим.

Акционерное общество "Завод имени А.А.Кулакова" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со встречным иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Орманд" о признании договора аренды от 17.06.2019 N 4 расторгнутым с 25.02.2020, о взыскании 3 630 000 руб. арендной платы за период с 01.11.2019 по 22.06.2020, а также неустойки за период с 06.10.2019 по 22.06.2020 в сумме 517 630 руб., об обязании истца освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 8, пом. 4-Н, общей площадью 532 кв.м., кадастровый номер 78:07:003045:3407, об обязании ООО "Орманд" предоставить разрешительную документацию в полном объеме на перепланировку и переоборудование, произведенные в помещении, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 8, пом. 4-Н.

Решением от 07.03.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск в части требований о взыскании 1 840 000 руб. задолженности за март-июнь 2016 года и начисленной на эту сумму неустойки в размере 55 920 руб. оставлен без рассмотрения. В остальной части встречный иск удовлетворен частично. Договор аренды N 4 от 17 июня 2019 признан расторгнутым с 25.02.2020. С ООО "Орманд" в пользу АО "Завод имени А.А. Кулакова" взыскано 1 790 000 руб. задолженности по арендной плате, 214 752,2 руб. задолженности по коммунальным платежам, 461 710 руб. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 06.10.2019 по 22.06.2020. ООО "Орманд" суд обязал освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 8, пом. 4-Н, общей площадью 532 кв.м., кадастровый номер 78:07:003045:3407. В удовлетворении требований об обязании ООО "Орманд" предоставить разрешительную документацию в полном объеме на перепланировку и переоборудование, произведенные в помещении, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 8, пом. 4-Н отказано.

Не согласившись с решением, ООО "Орманд" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. По мнению подателя жалобы, оснований для расторжения договора у ответчика не имеется, поскольку с учетом начала фактического пользования помещениями (24.12.2019) по их целевому назначению арендная плата за предыдущий период внесению не подлежала; таким образом, трехмесячный срок невнесения платы, позволяющий расторгнуть договор в одностороннем порядке, не нарушен. Невозможность использовать арендованные помещения по их целевому назначению подтверждается актом от 29.07.2019 Комиссии ООО "Жилкомсервис N 2 Петроградского района", актом обследования технического состояния внутренних систем электроснабжения и электроосвещения от 01.08.2019.

О проведении капитальных работ Общество уведомило Завод в письме N 201/2019 от 16.10.2019 (т. 1 л.д. 95-96), которое осталось со стороны ответчика без ответа.

Поскольку работы по устранению выявленных недостатков арендованных помещений требовали, по мнению истца, неотложного принятия мер по их устранению, указанные работы могли быть произведены без согласования с ответчиком.

Возражая на доводы жалобы, представитель Завода указал, что помещение в аренду передавалось в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целью аренды (для оказания гостиничных услуг), что подтверждается актом приема-передачи (т.1 л.д. 28), п. 1.7 договора (т.1 л.д. 17). В целях приведения помещения в соответствии с п. 1.3 (для оказания гостиничных услуг) арендатору предоставлена отсрочка внесения арендной платы сроком на три месяца с даты подписания акта приема-передачи (п. 3.1 договора). Возмещение/зачет стоимости работ, указанных в письме N 201/2019 от 16.10.2019 сторонами не согласовано, согласие арендодателя на производство данных работ не получено.

В судебном заседании представители сторон поддержали, изложенные письменно позиции.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 17.06.2019 сторонами заключен договор аренды N 4, в соответствии с которым арендодатель (Завод) обязался передать арендатору (Общество) за плату во временное пользование нежилое помещение (далее - помещение), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 8, помещение 4-Н, общей площадью 532 кв.м, кадастровый номер 78:07:0003045:3407. Указанное помещение принадлежит Заводу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2007.

Согласно пункту 1.3 договора помещение предоставлялось для оказания арендатором гостиничных услуг. При этом в пункте 6.5 договора стороны предусмотрели, что арендатор имеет преимущественное право покупки помещения.

В соответствии с пунктом 1.8. договора срок аренды составляет 5 лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи.

18.06.2019 помещение по акту приема-передачи передано Обществу.

Порядок расчетов по договору установлен разделом 3. В п. 3.1 определено, что внесение арендной платы производится через три месяца с момента подписания акта приема-передачи, в связи с приведением данного помещения в соответствие с пунктом 1.3 договора.

Ежемесячная арендная плата за помещение составляет 460 000 руб., в том числе НДС 20 % - 76 666 (семьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп. Арендатор обязан вносить арендную плату арендодателю в срок с "01" по "05" число оплачиваемого месяца путем внесения денежных средств на расчетный счет арендодателя. Если на эти даты выпадают выходные или праздничные дни - арендатор обязан произвести расчеты заранее.

В разделах 2.3 и 2.4 договора стороны определили порядок проведения арендатором ремонтных работ в помещении. Пунктом 2.3.4 установлено, что арендатор обязан не производить в помещении прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, инженерных сетей, перепланировок и переоборудований без письменного разрешения арендодателя, за исключением перепланировок, переоборудований и неотделимых улучшений, согласованных сторонами при заключении настоящего договора в перечне неотделимых улучшений (Приложение N 3 к настоящему договору), которое является неотъемлемой частью договора. После получения письменного разрешения арендодателя на производство указанных работ, в том числе перепланировок, переоборудований и неотделимых улучшений, согласованных сторонами (Приложение N 3 к настоящему договору), арендатор обязан согласовать данные работы со всеми уполномоченными организациями (СЭС, Госпожнадзор, Энергонадзор и т.д.). Для перепланировки и переоборудования помещения арендатор самостоятельно и за свой счет заказывает проект в специализированной организации, в сроки, установленные действующим законодательством, согласовывает его во всех профильных учреждениях и получает необходимую разрешительную документацию. В пункте 2.3.7 договора содержится обязанность арендатора своевременно, исключительно по письменному разрешению арендодателя, производить за свой счет, своими силами и материалами текущий и косметический ремонт помещения. Согласно пунктам 2.4.2 и 2.4.3 договора арендатор имеет право производить отделимые и согласованные арендодателем в перечне (Приложение N 3 к настоящему договору) неотделимые улучшения помещения за свой счет. Иные неотделимые улучшения в период действия настоящего договора производить с письменного разрешения арендодателя за свой счет. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью. При этом арендатор вправе требовать возмещения расходов, понесенных на осуществление неотделимых улучшений, согласованных с арендодателем в перечне неотделимых улучшений (Приложение N 3 к настоящему договору), и иных согласованных с арендодателем улучшений в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя при отсутствии оснований для досрочного расторжения, предусмотренных п. 8.2. настоящего договора в сумме, определенной Приложением N 4, которое является неотъемлемой частью договора.

В приложениях N 3 и N 4 договора сторонами определен перечень ремонтных работ, которые должны быть выполнены в помещении, а также определена их стоимость.

Истец указал, что в ходе проведения ремонтных работ, Обществом выявлена необходимость проведения дополнительного капитального ремонта коммуникаций здания, которая повлияла как на срок выполнения ремонтных работ, так и на их стоимость. В результате арендатор не смог приступить к эксплуатации помещений по истечении трех месяцев с момента заключения договора, в связи с чем истец в октябре 2019 года обратился к ответчику с просьбой о предоставлении отсрочки по внесению арендной платы.

Между тем 20.01.2020 Обществом было получено письмо, в котором ответчик указал на наличие задолженности по договору с октября 2019 года по январь 2020 года в размере 1 840 000 руб., а также о том, что при непогашении задолженности арендодатель вправе отказаться от договора аренды. 25.02.2020 истец получил письмо N 10/юр/423 об отказе от договора с требованием о возврате помещения в течение 7 дней с момента получения уведомления.

Считая отказ от договора злоупотреблением правом со стороны арендодателя Общество оспорило его в арбитражный суд.

Ответчик со своей стороны также обратился в суд с требованием о признании договора расторгнутым, о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, неустойки, а также требованием об обязании Общества предоставить заводу всю документацию по проведенным перепланировкам.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора предусмотрено разделом 8 договора.

Пунктом 8.2.3 предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор в случае невнесения арендатором арендной платы более трех раз подряд по истечении установленного в п.п. 3.3, 3.7 срока.

Нарушение истцом условия договора о внесении арендной платы более трех раз подтверждается материалами дела и Обществом не оспаривается.

На момент направления претензии от 20.01.2020 задолженность имелась за период с октября 2019 года по январь 2020 года, то есть за три периода, на момент отказа от договора указанная задолженность оплачена не была. При таких обстоятельствах Завод вправе был требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Кроме того, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции период задолженности, который включает не только арендную плату, но и плату за коммунальные платежи, составил с октября 2019 года по июнь 2020 года.

Вместе с тем Общество указывает на обстоятельства, которые препятствовали пользованию помещением в период с октября 2019 по 24.12.2019, что освобождает от внесения арендной платы.

Как указало Общество в иске, при проведении демонтажных работ в помещении истцом были обнаружены скрытые дефекты, установить которые при визуальном осмотре не представлялось возможным. Согласно акту от 29.07.2019, подготовленному Жилкомсервис N 2 Петроградского района инженерные сети горячего и холодного водоснабжения в Помещении отключены, запорная арматура находится в неудовлетворительном состоянии, сеть ХВС отключена от стояков и не эксплуатируется, проходящая в Помещении сеть ГВС находится в аварийном состоянии и отсечена от стояков, сеть водоснабжения имеет сквозную коррозию и требует замены. С учетом требований, предъявляемых к помещениям гостиниц и их устройству Федеральным законом от 24.11.1996 N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" и иными нормативно-правовыми актами, до момента выполнения Обществом условий на подключение к инженерным сетям центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения помещение не могло быть использовано по назначению, предусмотренному договором, а, следовательно, Завод до 24.12.2019 не вправе начислять арендную плату.

Между тем в нарушение ст. 612 ГК РФ Общество не воспользовалось предоставленным правом выбора соответствующего поведения, которое бы позволило надлежащим образом разрешить сложившуюся ситуацию.

Как установлено судом, истец не уведомил арендодателя о выявленных в ходе ремонта недостатках сетей горячего и холодного водоснабжения, а принял самостоятельное решение об их ремонте, что отражено в письме Общества от 16.10.2019 (т. 1, л.д. 95). При этом арендатор не потребовал от арендодателя ни устранения недостатков, ни зачета понесенных затрат в счет арендной платы, ни расторжения договора аренды. Затраты на проведение указанного ремонта также не согласовывались с арендодателем, что является нарушением положений приведенной нормы.

Как указал сам арендатор, скрытые недостатки выявлены и зафиксированы в акте от 29.07.2019 Комиссии ООО "Жилкомсервис N 2 Петроградского района", акте обследования технического состояния внутренних систем электроснабжения и электроосвещения от 01.08.2019, при этом письмо с уведомлением арендодателя о стоимости произведенного ремонта направлено Заводу в октябре 2019, что не может считаться согласованием работ по устранению выявленных недостатков, в связи с чем Общество не вправе рассчитывать на последствия, предусмотренные ст. 612 ГК РФ.

Вместе с тем апелляционный суд не может согласиться с тем, что отсутствие водоснабжения (горячего и холодного) не могло быть выявлено при приемке помещения в аренду. Подписав без замечаний акт приема-передачи от 18.06.2019, Общество подтвердило, что приняло в аренду помещение в надлежащем состоянии, которое может быть использовано для оказания гостиничных услуг. Претензий к его техническому состоянию, инженерному оборудованию и коммуникациям у арендатора не имеется.

При этом арендодатель предоставил отсрочку внесения арендной платы сроком на три месяца с даты подписания акта приема-передачи в целях приведения Обществом помещения в состояние соответствующее целям его использования.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу, признав, что у ответчика обязанность по зачету понесенных на ремонт денежных средств в счет арендной платы, или уменьшения размера арендной платы по договору не возникла.

Кроме того, судом установлено, что по состоянию на февраль 2020 года Обществом за весь период аренды было внесено в оплату по договору 199 333,33 руб. в счет арендной платы за сентябрь 2019 года и частично коммунальные платежи, при том что из представленных в материалы дела документов (том 2) следует, что Обществом в январе, феврале и марте 2020 года оказывались услуги по предоставлению помещений в гостинице для проживания.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным

При таких обстоятельствах требование ответчика о признании договора расторгнутым с 25.02.2020 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Завод во встречном иске просил также о взыскании с Общества платы за пользование помещением за период с октября 2019 года по июнь 2020 года в сумме 3 630 000 руб.

Между тем Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" был установлен запрет на деятельность гостиниц в период с 28 марта до 28 июня 2020 г.

Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" гарантировано право любому арендатору, осуществляющему деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, требовать уменьшения размера взимаемой с него арендной платы за период, в течение которого он был лишен возможности использовать арендуемое имущество.

Из материалов дела следует, Общество 10.04.2020 обращалось к арендодателю с просьбой о заключении дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки и уменьшении размера арендной платы.

Поскольку между сторонами вопрос о размере арендной платы за период пандемии и о ее рассрочке не разрешен, досудебный порядок урегулирования указанного спора сторонами не реализован, суд, применив по аналогии положения пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, оставил требования Завода о взыскании с Общества арендной платы и неустойки за период с марта по июнь 2020 года без рассмотрения.

При этом задолженность за октябрь 2019 года - февраль 2020 года в сумме 1 790 000 руб. правомерно взыскана с Общества в пользу Завода.

Задолженности по коммунальным платежам в размере 214 752,2 руб. обоснованно предъявлена Заводом к взысканию на основании п. 3.6 договора и подтверждается договором N 72 о долевом участии пользователя (арендатора, собственника) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и возмещение коммунальных услуг от 04.06.2018,заключенный АО с ООО "Жилкомсервис N 2 Петроградского района", к которому приложен детальный расчет платы по каждому из включенных платежей, дополнительным соглашением N 1 к договору, счетами на оплату коммунальных услуг за февраль-май 2020 года, справками о расчете коммунальных услуг, служебными записками с расчетами (том 3).

Потребителем ресурсов выступает именно Общество, оно обязано компенсировать Заводу указанные расходы, в связи с чем требование о взыскании данных сумм подлежит удовлетворению в полном объеме.

Неустойка рассчитана Заводом на основании условий договора и ст. 330 ГК РФ. Расчет неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за октябрь 2019 года - февраль 2020 года в сумме 461 710 руб. судом проверен и признан правильным.

Контррасчет не представлен.

Поскольку договор является расторгнутым с 25.02.2020, оснований для занятия помещения у Общества не имеется, требование об освобождении помещения правомерно удовлетворено судом.

В удовлетворении требования об обязании Общества предоставить разрешительную документацию в полном объеме на перепланировку и переоборудование, произведенные в помещении, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 8, пом. 4-Н отказано, поскольку суд признал, что обязанности Общества, предусмотренные п.п. 2.3.4, 2.3.14 договора, прекратились в связи с признанием договора расторгнутым с 25.02.2020.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2020 по делу N А56-17215/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина И.А. Тимухина