Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2020 г. N 10АП-11972/20 по делу N А41-102762/2019

г. Москва

21 октября 2020 г.

Дело N А41-102762/19

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Ахмедовым Н.П.,

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области - извещено, представитель не явился,

от ООО "ФЛАГМАН" - Виноградов М.В. по доверенности от 12.11.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.06.2020 по делу N А41-102762/19, по заявлению ООО "ФЛАГМАН" к ТУ ФАУГИ в МО о понуждении внести изменения в договоры аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФЛАГМАН" (далее - истец) обратилось в суд к ТУ ФАУГИ по Московской области (далее - ответчик) о понуждении внести изменения в договоры аренды земельных участков (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2020 года по делу N А41-102762/19 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО "ФЛАГМАН" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены договоры в отношении следующих земельных участков, находящихся в федеральной собственности - для строительства объектов жилого, административно-хозяйственного, культурно-развлекательного оздоровительного и торгового назначения (т. 2, л.д. 133-т. 5, л.д. 96): 50:13:0050418:3005, 50:13:0050418:3006, 50:13:0050418:3008, 50:13:0050418:3009, 50:13:0050418:3011, 50:13:0050418:3017, 50:13:0050418:3018, 50:13:0050418:3019, 50:13:0050418:3020, 50:13:0050418:3021, 50:13:0050418:3022, 50:13:0050418:3023, 50:13:0050418:3024, 50:13:0050418:3025, 50:13:0050418:3026, 50:13:0050418:3027, 50:13:0050418:3028, 50:13:0050418:3029, 50:13:0050418:3030, 50:13:0050418:3031, 50:13:0050418:3032, 50:13:0050418:3033, 50:13:0050418:3034, 50:13:0050418:3035, 50:13:0050418:3036, 50:13:0050418:3037, 50:13:0050418:3038, 50:13:0050418:3039, 50:13:0050418:3042, 50:13:0000000:81492, 50:13:0050418:3043, 50:13:0050418:3044, 50:13:0050418:3045, 50:13:0050418:3046, 50:13:0050418:3047, 50:13:0050418:3048, 50:13:0050418:3051, 50:13:0050418:3052, 50:13:0050418:3053, 50:13:0050418:3054, 50:13:0050418:3056, 50:13:0050418:3058, 50:13:0050418:3060, 50:13:0050418:3061, 50:13:0050418:3063, 50:13:0050418:3064, 50:13:0050418:3065, 50:13:0050418:3066, 50:13:0050418:3067, 50:13:0050418:3068, 50:13:0050418:3069, 50:13:0050418:3070, 50:13:0050418:3071, 50:13:0050418:3072, 50:13:0050418:3073, 50:13:0050418:3074, 50:13:0050418:3075, 50:13:0050418:3076, 50:13:0050418:3077, 50:13:0000000:81493, 50:13:0000000:81491, 50:13:0050418:2977, 50:13:0050418:2978, 50:13:0050418:2979, 50:13:0050418:2980, 50:13:0050418:2981, 50:13:0050418:2982, 50:13:0050418:2983, 50:13:0050418:2984, 50:13:0050418:2985, 50:13:0050418:2986, 50:13:0050418:2987, 50:13:0050418:2988, 50:13:0050418:2989, 50:13:0050418:2990, 50:13:0050418:2991, 50:13:0050418:2992, 50:13:0050418:2993, 50:13:0050418:2994, 50:13:0050418:2995, 50:13:0050418:2996.

Размер арендной платы установлен сторонами в пункте 3.1. договора на основании отчетов об определении величины годовой арендной платы.

15.03.2018 решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-62882/17 урегулированы разногласия по размеру годовой арендной платы по договорам аренды (т. 1, л.д. 55) - в соответствии с результатами проведенной судебной экспертизы.

Впоследствии истец обратился к ответчику с предложением заключить дополнительные соглашения с изложением п. 3.1 и 3.3., касающихся размера арендной платы, в новой редакции (т. 5, л.д. 97-т.6, л.д. 114).

Оставление предложения без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В рассматриваемом случае между сторонами возник спор об определении условий по размеру арендной платы.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящем случае предметом договоров являются земельные участки, находящиеся в публичной собственности - Российской Федерации.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности Согласно пункту 6 Правил арендная плата в случаях, не указанных в п. п. 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по указанной в п. 6 Правил формуле.

Пунктом 10 Правил (в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531) установлено, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

В целях разрешения спора определением от 20.02.2020 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту экспертной организации Автономная некоммерческая организация Судебных Экспертов и Консультантов Вагнеру Андрею Алексеевичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость права аренды земельных участков, перечисленных ниже, на дату проведения экспертизы? 50:13:0050418:3005, 50:13:0050418:3006, 50:13:0050418:3008, 50:13:0050418:3009, 50:13:0050418:3011, 50:13:0050418:3017, 50:13:0050418:3018, 50:13:0050418:3019, 50:13:0050418:3020, 50:13:0050418:3021, 50:13:0050418:3022, 50:13:0050418:3023, 50:13:0050418:3024, 50:13:0050418:3025, 50:13:0050418:3026, 50:13:0050418:3027, 50:13:0050418:3028, 50:13:0050418:3029, 50:13:0050418:3030, 50:13:0050418:3031, 50:13:0050418:3032, 50:13:0050418:3033, 50:13:0050418:3034, 50:13:0050418:3035, 50:13:0050418:3036, 50:13:0050418:3037, 50:13:0050418:3038, 50:13:0050418:3039, 50:13:0050418:3042, 50:13:0000000:81492, 50:13:0050418:3043, 50:13:0050418:3044, 50:13:0050418:3045, 50:13:0050418:3046, 50:13:0050418:3047, 50:13:0050418:3048, 50:13:0050418:3051, 50:13:0050418:3052, 50:13:0050418:3053, 50:13:0050418:3054, 50:13:0050418:3056, 50:13:0050418:3058, 50:13:0050418:3060, 50:13:0050418:3061, 50:13:0050418:3063, 50:13:0050418:3064, 50:13:0050418:3065, 50:13:0050418:3066, 50:13:0050418:3067, 50:13:0050418:3068, 50:13:0050418:3069, 50:13:0050418:3070, 50:13:0050418:3071, 50:13:0050418:3072, 50:13:0050418:3073, 50:13:0050418:3074, 50:13:0050418:3075, 50:13:0050418:3076, 50:13:0050418:3077, 50:13:0000000:81493, 50:13:0000000:81491, 50:13:0050418:2977, 50:13:0050418:2978, 50:13:0050418:2979, 50:13:0050418:2980, 50:13:0050418:2981, 50:13:0050418:2982, 50:13:0050418:2983, 50:13:0050418:2984, 50:13:0050418:2985, 50:13:0050418:2986, 50:13:0050418:2987, 50:13:0050418:2988, 50:13:0050418:2989, 50:13:0050418:2990, 50:13:0050418:2991, 50:13:0050418:2992, 50:13:0050418:2993, 50:13:0050418:2994, 50:13:0050418:2995, 50:13:0050418:2996.

Экспертиза поступила в адрес суда, из нее усматривается, что общая рыночная стоимость права аренды всех участков составляет 1 550 018 639 руб. с разбивкой по каждому земельному участку.

Названное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признано арбитражным судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права, надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Истец уточнил требования в соответствии с результатами экспертизы.

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что цены аренды в договорах, заключенных между истцом и ответчику, подлежит установлению в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизой.

Так же суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582", является обоснованным требование о приведении условий договора в соответствие с новой редакции пункта 10 Правил.

Таким образом, пункты 3.1, 3.3, 3.5 договоров подлежат изменению: путем определения порядка и размера годовой арендной платы по договорам аренды в размере рыночной стоимости земельных участков согласно заключению судебной экспертизы, а также путем установления срока установления арендной платы.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что отчет об оценки рыночной стоимости прав аренды на 87 земельных участков от 25.12.2019 N А-О/99/1219 не соответствует федеральным стандартам, установленным законодательством об оценочной деятельности, а именно: в нарушение п. 8е ФСО N3, п. 5 ФСО N 3 в разделе "Основные факты и выводы" общая информация, идентифицирующая объект оценки представлена общей фразой, которая не позволяет потенциальному пользователю Отчета идентифицировать оцениваемые объекты недвижимости, в нарушение п. 5 ФСО N 3 отсутствуют данные о квалификационном аттестате, полученном оценщике, в нарушение п. 8д ФСО N 3 в Отчете отсутствует информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки, в Отчете отсутствуют отсылки к требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, что является нарушением ст. 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, отклоняются судом апелляционной инстанции на основании нижеследующего.

Общая информация, идентифицирующая объект, оценки, в соответствии с пп. "е" п.8 ФСО N 3, представлена в разделе "1.Основные факты и выводы" отчета об оценки от 23.07.2019 N О-72/2019 года ООО "Спец ФинКонсалтинг" (стр. 6-10 отчета) не в виде общей фразы, а в виде указания на объекты оценки с приведением по каждому конкретному земельному участку его кадастрового номера, общей площади в квадратных метрах, рыночной стоимости права аренды, что позволяет идентифицировать каждый из оцениваемых земельных участков.

Копия квалификационного аттестата в области оценочной оценочной деятельности N 008608-1 от 04 апреля 2018 года находится на странице 131 Отчета об оценке.

Составление указанного Отчета не требовало участия нескольких оценщиков и производилось квалифицированным оценщиком - Широковой Еленой Николаевной, поэтому данная информация о привлеченных специалистах и организациях не могла содержаться в нем.

Кроме того, ответчиком неверно воспроизведено содержание статьи 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, так как она не требует "наличия в отчете отсылки" к требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, а требует соблюдения требований стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных СРО оценщиков (при их наличии).

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что заявителем апелляционной жалобы не приведено доводов, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и считает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

При установлении обстоятельств по делу суд учел допустимое доказательство, экспертное заключение, полученное в результате экспертного исследования, назначенного судом.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2020 года по делу N А41-102762/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

С.В. Боровикова Е.Н. Виткалова