Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2020 г. N 09АП-42911/20 по делу N А40-22459/2020

г. Москва

22 октября 2020 г.

Дело N А40-22459/20

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Топадв" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2020 по делу N А40-22459/20 по иску ООО "А.М.Сервис+" (ИНН 7734421742, ОГРН 1197746159313) к ООО "Топадв" (ОГРН 1147746056754, ИНН 7734716785), "Делинсистем" (ИНН 7710595926, ОГРН 1057747905687) об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мосендз В.Я. по доверенности от 23.01.2020; диплом номер ИВ166623 от 24.06.1985,

от ответчиков: Моисеев А.В. по доверенности от 08.06.2020, 02.03.2020; диплом номер АВБ 0723656 от 26.06.2003,

УСТАНОВИЛ:

ООО "А.М.Сервис+" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Топадв", ООО "Делинсистем" об обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением на основании договора аренды от 15.03.2019 N 3-Э-2019, предоставить доступ в помещение общей площадью 38,9 кв.м., расположенное на цокольном этаже здания по адресу: 123308, г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 2, стр. 1, подвал, помещение I, комната 7.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2020 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Делинсистем", ООО "Топадв" обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом при принятии решения, были нарушены нормы материального права.

Представитель ответчиком в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционных жалобах, поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалоб возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "А.М.Сервис+" уполномочено общим собранием собственников нежилых помещений в здании выступать обслуживающей организацией здания по адресу: 123308, г. Москва, проспект Маршала Жукова, д.2 (протокол общего собрания от 11.06.2019).

ООО "ДЕЛИНСИСТЕМ" на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 38,9 кв.м., расположенное на цокольном этаже здания по адресу: 123308, г. Москва, проспект Маршала Жукова, д.2, стр.1, подвал, помещение I, комната 7, о чем в Едином государственном реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.06.2010 сделана запись о регистрации N 77-77-08/032/2010-122.

15.03.2019 между истцом и ответчиком 1 заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 38,9 кв.м., расположенных на цокольном этаже здания по адресу: 123308, г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 2, стр. 1, пом. 1 к. 7 N 3-3- 2019.

Помещения переданы ответчиком 1 истцу, что подтверждается представленным в материалы дела Актом приема-передачи от 15.03.2019.

Из положений п.п. 1.3, 1.31, 1.3.2 Договора следует, что в указанных помещениях располагается специальное техническое оборудование для использования под "Электрощитовую". "Электрощитовая" - комплекс специального технического оборудования, предназначенного для приема и распределения электрической энергии конечным потребителям. Включает в себя распределительные устройства, силовые выключатели, разъединители, измерительное оборудование - трансформаторы тока и напряжения, измерительные приборы и т.п. Перечень оборудования входящего в состав "Электрощитовой" установлен в Приложении N 2 к настоящему Договору.

Оборудование электрощитовой является общим имуществом собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: 123308, г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 2.

Положениями п. 3.1 Договора предусмотрено, что нежилые помещения на условиях настоящего Договора арендуется на срок 11 месяцев, с 15.03.2019 по 14.02.2020.

Пунктом 3.2. Договора предусмотрено, что если не позднее, чем за два месяца до истечения срока Договора, ни одна из сторон не изъявит желания прекратить его действия, соглашение считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях.

В силу п. 9.2 Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством (в судебном порядке).

Факт надлежащего исполнения истцом принятых на себя обязательств по Договору в части оплаты арендной платы подтверждается представленными в материалы дела актами оказанных услуг, платежными поручениями.

Ответчиком 1 на электронный адрес истца направлено электронное письмо, содержащее уведомление об изменении состава участников ООО "ДЕЛИНСИСТЕМ", смене генерального директора и расторжении Договора аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью ответчика 1.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанное уведомление не влечет правовых последствий в виде расторжения Договора, а потому исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель вправе в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ, без обращения в суд отказаться от исполнения договора аренды недвижимости, если это право предусмотрено договором.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Аналогичный подход отражен в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".

В силу статьи 310 и статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть предоставлено стороне не противоречащими закону условиями самого договора.

Возникновение права на такой отказ может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств (в частности необходимостью наличия оснований, связанных с нарушением договора другой стороной), а может предоставляться сторонам договора независимо от каких бы то ни было обстоятельств. В последнем случае, речь идет о безмотивном отказе от исполнения обязательства.

При этом, суд отметил, что право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора является различным. Последнее предусмотрено, например, п. 2 ст. 428, п. 3 ст. 615, ст. ст. 619, 692 ГК РФ.

Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как следует из пункта 27 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Изучив условия заключенного между сторонами Договора, установив отсутствие положений, предусматривающих возможность одностороннего (внесудебного) расторжения Договора по инициативе арендодателя, учитывая, что Договор в установленном законом (судебном) порядке не расторгался, суд пришел к выводу, что Договор является действующим.

04.07.2019 в 14 часов представителем ООО "ДЕЛИНСИСТЕМ" Дудликовой Екатериной Николаевной, действовавшей по доверенности выданной ООО "ДЕЛИНСИСТЕМ" в лице генерального директора Дорзет Сергея Андреевича от 01.07.2019, без предварительного уведомления истца произведен демонтаж запирающих устройств (замков) в помещениях N 38, 41, 7, находящихся в подвале здания по адресу: 123308, г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 2.

Указанные помещение опечатаны Ответчиком и в них установлены новые запирающие устройства (замки).

Вышеизложенные обстоятельства явились основанием для составления истцом Акта демонтажа запирающих устройств (замков) ответчик 1 от подписания Акта отказался

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 305 ГК РФ предусмотрено, что права, вытекающие из ст.ст. 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Суд первой инстанции, с учетом всех обстоятельств по делу, пришел к обоснованному выводу, что представленные истцом в обоснование заявленных требований доказательства, с достоверностью свидетельствуют и подтверждают факт ограничения прав истца на пользование арендуемыми помещениями, в связи с чем, суд признал заявленные требования правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Ссылка заявителей жалоб на тот факт, что истцом не исполнены обязательства по оплате аренды, что явилось основанием для одностороннего отказа от договора, судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку, по условиям Договора и письма собственника помещения ООО "ДелинСистем" об оплате обязательства третьему лицу, ООО "А.М.Сервис+" добросовестно уплачивало арендную плату с марта по июнь, что подтверждается актами от 31 марта 2019 года (за марта), от 30 июня 2019 года (за апрель, май и июнь).

Акты подписаны ООО "ДелинСистем", при этом, ООО "ДелинСистем" не предъявляло ООО "А.М.Сервис+" каких-либо претензий.

Довод заявителя жалобы относительно того, что между ООО "А.М.Сервис+" и ООО "Делинсистем" расторгнут договор аренды, отклоняется судебной коллегией на основании следующего.

В силу п. 9.2 Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством (в судебном порядке).

Договор в установленном законом порядке не расторгался, стороны не изъявляли общего желания прекратить его действие.

Суд первой инстанции верно указал, что право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора является различным.

Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как следует из пункта 27 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства расторжения договора аренды N 3-Э-2019 от 15 марта 2019 года ответчиками в материалы дела не представлены.

Довод заявителя жалобы об отсутствии у истца права на иск в связи с прекращением договора, в связи с истечением его срока действия, также отклоняется судебной коллегией, по следующим основаниям.

Так в соответствии с п. 3.1 Договора, нежилые помещения на условиях настоящего договора арендуются на срок 11 месяцев с 15.03.2019 по 14.02.2020.

При этом, согласно п. 3.2 Договора, если не позднее, чем за два месяца до истечения срока договора, ни одна из сторон не изъявит желания прекратить его действие, соглашение считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

Прекращение срока действия договора аренды, при отсутствии доказательств, подтверждающих возврат арендодателю предмета договора аренды арендатором, свидетельствует о том, что арендные отношения возобновлены на неопределенный срок, в порядке ст. 621 ГК РФ.

В случае возобновления арендных отношений на неопределенный срок, их фактическое прекращение, расторжение, должно производиться в установленном порядке, а именно посредством направления соответствующего уведомления одной из сторон.

Какие-либо уведомления ни в срок, указанный в договоре, ни после продления его действия сторонами не напоавлялись, а потому на момент рассморения дела судом договор является действующим.

В связи с тем, что договор аренды N 3-Э-2019 от 15 марта 2019 года в судебном порядке не расторгался, является действующим, ответчик 1 как арендодатель обязан исполнять свои обязательства по договору, а именно:

- передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 38,9 кв.м., расположенные на цокольном этаже здания по адресу: 123308, г. Москва, проспект Маршала Жукова, д.2, стр.1, подвпом 1 к. 7, обозначенные на плане (Приложение N 1 к Договору) (п. 1.1 Договора):

- обеспечивать беспрепятственное использование Арендатором арендуемых нежилых помещений на условиях данного договора (п. 5.2 Договора).

При этом, ответчиком 1 были нарушены следующие условия:

- в силу п. 5.3 Договора арендодатель лишен самостоятельного допуска в арендуемые арендатором нежилые помещения без предварительного согласия Арендатора присутствия представителя арендатора, что связано с расположенным в указанных помещения специального оборудования - "Электрощитовой", которое является общим имуществом собственников нежилых помещений в здании, исходя из соображений безопасности.

- в силу п. 5.4 Договора арендодатель имеет право на самостоятельный допуск в нежилые помещения исключительно в случае обоснованной технической необходимости (возникновении аварийной ситуации на специальном оборудовании "Электрощитовой") целью своевременного устранения возникших неполадок с последующем уведомлением Арендатора о таком допуске не позднее дня, следующего за днем допуска.

- в силу п. 5.5 Договора арендодатель не имеет права препятствовать в допуске в нежилые помещения уполномоченного представителя собственников общего имущества в здании уполномоченного представителя организации, обслуживающей специальное оборудование, размещенное в нежилых помещения.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что ответчики не оспаривают факт заключения договора аренды N 1-0404-2019/7-37-38-40-21/160.9-11 от 04.07.2019 года между ними, что является нарушением условий действующего договора аренды N3-Э-2019 от 15 марта 2019 года, заключенного между истцом и ответчиком 1.

При этом, довод заявителей о заключении нового договора аренды на указанное помещение с новым контрагентом ООО "Паритет" правового значения не имеет, поскольку ответчиками в материалы дела не предоставлены доказательства расторжения/прекращения договора N 3-Э-2019 от 15 марта 2019 года на основании действующего законодательства.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2020 по делу N А40-22459/20 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Н.И. Панкратова О.В. Савенков