Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2020 г. N 20АП-4959/20 по делу N А09-12501/2019

г. Тула

16 ноября 2020 г.

Дело N А09-12501/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10.11.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.11.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Большакова Д.В., судей Еремичевой В.Н. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной В.В., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (г. Брянск, ОГРН 1053244089447, ИНН 3250059860), заинтересованного лица - управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - управления по строительству и развитию территории г. Брянска (г. Брянск, ОГРН 1063250004400, ИНН 3250064926), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" на решение Арбитражного суда Брянской области от 15.07.2020 по делу N А09-12501/2019 (судья Малюгов И.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (далее - ООО "Премиум проект", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к управлению имущественных отношений Брянской области (далее - управление) о признании незаконными действий по отказу в предоставлении в собственность путем продажи без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0015301:10, 32:28:0015301:11, 32:28:0015301:14, 32:28:0015301:21, 32:28:0015301:27, 32:28:0015301:29, 32:28:0015301:615, 32:28:0015301:616, сформулированному в письмах от 03.09.2019 N 24-9637, от 25.10.2019 N 24-11942, и обязании устранить допущенные нарушения путем заключения с ООО "Премиум проект" договоров купли-продажи вышеуказанных земельных участков по цене выкупа земельных участков в соответствии с условиями аукциона, оформленного протоколом аукциона от 27.09.2010 N 68А/10, в размере 106 рублей 26 копеек за 1 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление по строительству и развитию территории г. Брянска.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.07.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, общество обжаловало его в апелляционном порядке.

Ссылается на то, что пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков и дату заключения договоров аренды) предусмотрено исключительное право арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, на приобретение такого земельного участка в собственность. Названная норма права предусматривает наличие лишь двух условий, необходимых для приобретения участков в собственность: утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и государственный кадастровый учет земельных участков, образованных в границах ранее предоставленного земельного участка.

Полагает, что договор аренды не может устанавливать дополнительных условий выкупа, не предусмотренных в законе.

Отмечает, что Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и договоры аренды выкупаемых земельных участков не предусматривают в качестве условия выкупа земельных участков полное их освоение к моменту выкупа и передачу объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность.

Кроме того, ссылается на то, что ранее уже выкупило два земельных участка в 2011 и 2014 годах (договор от 07.06.2011 N 13 купли-продажи находящегося в собственности Брянской области земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:13, договор от 19.11.2014 N 157 купли-продажи находящегося в собственности Брянской области земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:34). При этом управление имущественных отношений Брянской области не видело препятствий для продажи этих участков несмотря на непередачу объектов инженерной инфраструктуры.

Управление возражало против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве; заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечения явки представителя по причине нахождения юридического отдела управления на вынужденной самоизоляции ввиду обнаружения COVID-19.

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) предусмотрено, что в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине (часть 4 статьи 158 АПК РФ).

Согласно части 5 указанной нормы права арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из изложенного следует, что отложение рассмотрения дела в отсутствие представителя одной из сторон при заявленном ходатайстве об отложении рассмотрения дела, является правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела.

В данном случае управление имущественных отношений Брянской области извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явка представителя управления в судебное заседание не признана судом обязательной, его правовая позиция изложена в отзыве на апелляционную жалобу, доказательств нахождения юридического отдела управления на вынужденной самоизоляции, а также доказательств невозможности обеспечить явку в судебное заседание иных представителей суду не представлено, равно как и не обоснована необходимость участия представителя совершением каких-либо процессуальных действий, которые могли бы повлиять на разрешение спора.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции не усмотрел необходимости в отложении судебного разбирательства, в связи с чем оставил заявленное управлением ходатайство без удовлетворения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, отзыв на апелляционную жалобу не представило, просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для его отмены в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 27.07.2010 областной земельной комиссией принято решение (протокол от 27.07.2010) о выставлении на торги права на заключение договора аренды земельных участков 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8, находящихся по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Флотская, пойма реки Десна, с видом разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Приказом управления от 30.07.2010 N 2073 земельные участки 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8 выставлены на аукцион по продаже права на заключение договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По результатам аукциона единственному зарегистрированному участнику ООО "Премиум проект" предложено заключить договор аренды земельных участков 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8 (протокол о результатах аукциона от 27.09.2010 N 68А/10), в связи с чем между управлением и обществом 27.09.2010 заключен договор N 2258 аренды земельных участков 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8 для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - первоначальный договор).

По условиям договора реализация комплексного освоения участков должна осуществляться в следующем порядке:

- пункт 2.4.1: подготовка проектов планировки территории и проекта межевания территории в границах участков, разработка, согласование, утверждение в установленном порядке документации по планировке и межеванию территории в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора, а именно до 27.03.2011;

- пункт 2.4.2: обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах участков в соответствии с документацией по планировке в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора, а именно до 27.03.2011;

- пункт 2.4.3: выполнение работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, - в срок 2 года со дня утверждения проекта планировки территории;

- пункт 2.4.4: максимальный срок осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования - 7 лет, в срок до 27.03.2020, который является сроком окончания комплексного освоения земельных участков.

Согласно пункту 5.3.4 первоначального договора при поэтапном формировании земельных участков арендатор вправе по своему выбору заключить договор аренды сформированного участка либо приобрести его в собственность только после выполнения подпунктов 5.4.7, 5.4.8, 5.4.10 первоначального договора.

На основании кадастровых паспортов, представленных арендатором, и приказа управления от 13.04.2011 N 755 (в редакции от 06.06.2011 N 1172) был согласован раздел земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8 в соответствии с кадастровыми паспортами образуемых участков, на 10 и 12 земельных участков, соответственно, согласовано расторжение договора аренды от 27.09.2010 N 2258 земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8, согласовано предоставление (переоформление) вновь образованных земельных участков в аренду ООО "Премиум проект", один - в собственность.

Так, из земельного участка с кадастровым номером 32:28:015301:6 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 32:28:0015301:10, в отношении которого заключен договор аренды от 18.05.2011 N 2294; 32:28:0015301:11, в отношении которого заключен договор аренды от 18.05.2011 N 2295; 32:28:0015301:14, в отношении которого заключен договор аренды от 18.05.2011 N 2298; 32:28:0015301:16, в отношении которого заключен договор аренды от 18.05.2011 N 2300.

Из земельного участка с кадастровым номером 32:28:015301:8 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 32:28:0015301:21, в отношении которого заключен договор аренды от 18.05.2011 N 2305; 32:28:0015301:27, в отношении которого заключен договор аренды от 18.05.2011 N 2311; 32:28:0015301:29, в отношении которого заключен договор аренды от 18.05.2011 N 2313.

Приказом управления от 28.11.2014 N 2597 земельный участок с кадастровым номером 32:28:0015301:16 разделен на 8 участков, в том числе с кадастровым номером 32:28:0015301:615, в отношении которого договор аренды от 19.12.2014 N 3247; с кадастровым номером 32:28:0015301:616, в отношении которого заключен договор аренды от 19.12.2014 N 3248.

Согласно условиям вновь заключенных договоров сформированные земельные участки переданы арендатору на тех же условиях, которые были установлены аукционной документацией и первоначальным договором.

Порядок реализации комплексного освоения сформированных участков утвержден в пунктах 2.4 договоров.

Равно как и право на приобретение в аренду или в собственность сформированных участков в границах арендуемого указано в пункте 5.3.4 договоров с условием выполнения пунктов 5.4.7, 5.4.9, согласно которым арендатор обязан обеспечить реализацию комплексного освоения в порядке и сроки, установленные в пункте 2.4 договоров.

Постановлением Брянской городской администрации от 22.07.2011 N 1820-п утвержден проект планировки территории по улице Флотской (пойма реки Десна) в Бежицком районе г. Брянска для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в связи с чем объекты инженерной инфраструктуры должны были быть возведены ответчиком и переданы в государственную или муниципальную собственность не позднее 22.07.2013.

За шесть месяцев до окончания срока действия договоров и сроков реализации комплексного освоения, 08.08.2019 и 24.09.2019, заявитель обратился в управление за выкупом земельных участков по цене, указанной в протоколе аукциона от 27.09.2010 N 68А/10, в размере 106 рублей 26 копеек за 1 кв.м.

Письмами от 03.09.2019 N 24-9637, от 25.10.2019 N 24-11942 управление отказало в выкупе земельных участков, мотивировав отказ отсутствием информации о выполнении обществом пункта 5.4.10 договора аренды земельных участков от 27.09.2010 N 2258, а также тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

ООО "Премиум проект", полагая, что данные отказы являются незаконными, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что невыполнение обществом требований пунктов 5.3.4, 5.4.7, 5.4.8, 5.4.9 договоров аренды земельных участков влечет отказ в приобретении участков в собственность.

Проверив в порядке апелляционного производства обжалуемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного Закона или после дня вступления в силу данного Закона в соответствии с частью 2 данной статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Закона).

В рассматриваемом случае договоры аренды спорных земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключены до вступления в силу названного Закона, поэтому к спорным правоотношениям подлежат применению положения ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

На основании пункта 2 статьи 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 данного Кодекса.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ определено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Следовательно, для приобретения исключительного права на заключение договора купли-продажи или аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, необходимо, кроме существования вновь образованных двух или более участков, еще выполнение следующих условий, таких как: утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и прохождение государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.

Такой правоприменительный подход согласуется с судебно-арбитражный практикой, выработанной при рассмотрении подобных споров (постановления Арбитражного суда Уральского округа от 21.10.2013 по делу N А76-1233/2013, от 22.12.2015 по делу N А60-1317/2014).

Как следует из материалов дела, при освоении земельных участков документация по планировке территории утверждена в установленном порядке постановлением Брянской городской администрации от 22.07.2011 N 1820-п, проведен государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, в отношении образованных земельных участков заключены договоры аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у управления имущественных отношений Брянской области оснований для отказа ООО "Премиум проект" в предоставлении испрашиваемых земельных участков в собственность за плату (без проведения торгов) по цене выкупа в соответствии с условиями аукциона, результаты которого зафиксированы в протоколе аукциона от 27.09.2010 N 68А/10.

Поддержанная судом первой инстанции позиция управления о том, что невыполнение обществом пунктов 5.3.4, 5.4.7, 5.4.8, 5.4.9 договоров аренды земельных участков влечет отказ в приобретении участков в собственность, не основана на норме пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ, устанавливающей исчерпывающий перечень условий для приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.

В то же время, несмотря на то, что земельное законодательство не содержит такого условия для выкупа указанных земельных участков как передача объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, апелляционный суд отмечает, что ООО "Премиум проект" в целях передачи сетей газоснабжения, водоснабжения и водоотведения письменно обращалось в адрес АО "Газпром газораспределение Брянск", МУП "Брянский городской водоканал" и Брянской городской администрации, однако, сети приняты не были (т. 4 л.д. 40-41, 43-47).

Кроме того, судебная коллегия полагает, что спорные земельные участки в силу комплексного характера освоения территории не могут рассматриваться в отрыве от других земельных участков, и поэтому находит заслуживающим внимание тот факт, что ООО "Премиум проект" ранее уже выкупило два земельных участка с кадастровыми номерами 32:28:0015301:13 и 32:28:0015301:34, находящихся по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Флотская, пойма реки Десна (договоры купли-продажи от 07.06.2011 N 13, от 19.11.2014 N 157).

Приведенная судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте ссылка на расторжение в 2020 году договоров аренды спорных земельных участков не имеет правового значения, поскольку, по смыслу части 2 статьи 200 АПК РФ, законность оспариваемых решений органа местного самоуправления проверяется судом на момент их вынесения, то есть в рассматриваемом случае - на 03.09.2019 и 25.10.2019.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у суда области оснований для отказа в удовлетворении требований, соответственно, решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, в размере 7500 рублей относятся на управление и подлежат взысканию в пользу заявителя.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 15.07.2020 по делу N А09-12501/2019 отменить.

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" удовлетворить.

Признать незаконным отказ управления имущественных отношений Брянской области в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Премиум проект" в собственность путем продажи без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0015301:10, 32:28:0015301:11, 32:28:0015301:14, 32:28:0015301:21, 32:28:0015301:27, 32:28:0015301:29, 32:28:0015301:615, 32:28:0015301:616, изложенный в письмах от 03.09.2019 N 24-9637, от 25.10.2019 N 24-11942.

Обязать управление имущественных отношений Брянской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" путем заключения с ним договоров купли-продажи вышеуказанных земельных участков по цене выкупа в соответствии с условиями аукциона, результаты которого зафиксированы в протоколе аукциона от 27.09.2010 N 68А/10, в размере 106 рублей 26 копеек за 1 кв.м.

Взыскать с управления имущественных отношений Брянской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при рассмотрении настоящего дела в судах первой и апелляционной инстанций, в размере 7500 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Д.В. Большаков

Судьи

Н.В. Еремичева В.Н. Стаханова