Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2020 г. N 09АП-55332/20 по делу N А40-330543/2019

г. Москва

16 ноября 2020 г.

Дело N А40-330543/19

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 августа 2020 года

по делу N А40-330543/19, принятое судьей Масловым С.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "ВИТО-1" (ИНН 7704167591, ОГРН 1027700064534)

о взыскании неустойки, обязании привести планировку нежилых помещений в первоначальное состояние

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Лопатина Е.Б. по доверенности от 24 апреля 2020 года, диплом N 107704 0135385 от 11 июля 2018 года;

от ответчика: Крысь Т.В. по доверенности от 19 августа 2019 года, уд. адвоката N 6189 от 12 мая 2003 года; Прохорова О.А., по доверенности от 19 августа 2019 года, диплом N ВСВ 0128431 от 20 сентября 2004 года;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВИТО-1" (далее - ответчик, Общество ) о взыскании 4 718 350 руб. неустойки (штрафа) за осуществление перепланировки помещений в отсутствие разрешительной документации и согласования осуществления перепланировки со стороны арендодателя на основании договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, от 11.06.2004 N 04-00383/04 и обязании ответчика в срок не позднее 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилых помещений общей площадью 762,50 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, д. 19, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащихся в техническом паспорте БТИ здания.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 августа 2020 года по делу N А40-330543/19 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и вынести по делу новый судебный акт, которым заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в связи с изложенными в жалобе обстоятельствами.

Представитель Общества возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Представил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам настоящего дела.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.06.2004 между Департаментом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы N 04-00383/04 (далее - Договор).

По условиям Договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 753,8 кв.м, расположенный на 1 этаже пом. III по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, д. 19.

В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения от 29.08.2013 к Договору площадь помещения с 11.01.2013 г. изменена на 762,5 кв.м.

Согласно п. 2.1 Договора срок действия Договора устанавливается с 10.06.2004 г. по 31.05.2005 г.

В дополнительном соглашении от 30.08.2006 г. продлен срок действия договора с 16.05.2006 г. по 16.04.2007 г.

Дополнительным соглашением от 17.10.2007 г. срок действия Договора продлен до 20.09.2007 г. при условии приведения помещения в состояние, существовавшее до проведения реконструктивных работ и соответствующее "контуру" помещения, зарегистрированного в собственности города Москвы.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения срок действия договора аренды продлен с 21.09.2007 г. по 20.08.2008 г. при условии приведения помещения в состояние, существовавшее до проведения реконструктивных работ и соответствующее "контуру" помещения, зарегистрированного в собственности города Москвы.

Впоследствии между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 21.07.2008 г. к Договору, в соответствии с п. 1 которого стороны договорились внести изменения в договор аренды в части изменения срока Договора аренды с 21.08.2008 г. по 31.07.2009 г.

Также сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.06.2009 г., которым стороны изменили срок действия договора до 30.06.2010 г.

Позднее дополнительным соглашением от 07.06.2010 г. стороны продлили срок действия договора до 25.06.2011.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 29.08.2013 к Договору по взаимному соглашению сторон срок действия Договора аренды продлен по 16.12.2015 г.

По взаимному соглашению сторон срок действий договора аренды продлен по 30.06.2017 г., о чем сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.02.2016 г. к договору.

На основании ч. 9 и 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по взаимному соглашению сторон срок действия договора аренды продлен до 29.03.2027 г., что подтверждается дополнительным соглашением от 05.09.2017 г. к договору.

В п. 2.2 Договора установлено, что договор считается заключенным с даты его государственной регистрации в установленном порядке.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись от 14.05.2014 г. N 77-77-03/090/2013-958.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что передача объекта, указанного в разделе 1 договора, производится по акту приема-передачи, который подписывается балансодержателем (в случае необоснованного отказа балансодержателя - арендодателем) и арендатором не позднее 14 дней с даты регистрации договора в агентстве хранится в деле по договору аренды.

В акте фиксируется техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 5.5.10 Договора арендатор не вправе производить какую-либо перепланировку или переоборудование помещения либо его части без письменного разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

Согласно п. 5.5.15 Договора арендатор обязан в течение одного года с даты заключения договора за свой счет получить в установленном порядке разрешение соответствующей межведомственной комиссии на имеющиеся в помещении перепланировку или переоборудование (независимо от того, кем они были произведены).

В справке БТИ о состоянии здания/помещения по состоянию на 12.05.1997 г. указано, что арендуемое ответчиком помещение является встроенно-пристроенной частью к зданию по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, д. 19.

В п. 4.4.13 Договора,в редакции дополнительного соглашения от 19.02.2016 г. к Договору установлен запрет арендатору производить перепланировки, связанные с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и оформления необходимой разрешительной документации на произведенную перепланировку помещений, полученных в установленном порядке.

Пунктом 5.4.22 Договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2017 г. к договору предусмотрена обязанность арендатора в обязательном порядке согласовывать с Департаментом городского имущества города Москвы перепланировку (переоборудование) объекта нежилого фонда с ее дальнейшим согласованием в уполномоченных органах за счет средств арендатора.

Должностными лицами Управления городским имуществом в Восточном административном округе произведен осмотр нежилых помещений города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, д. 19, в ходе которого установлено, что помещения используются ответчиком по назначению, имеется перепланировка (между 5 помещениями 46 и 46б отсутствует стена), о чем составлен акт осмотра нежилых помещений города Москвы от 14.06.2018 г. N 00-17187/18.

В соответствии с актом осмотра нежилых помещений города Москвы от 30.08.2018 г. N 00-26321/18, составленным должностными лицами Управления городским имуществом в Восточном административном округе в отсутствие ответчика, в спорном помещении имеется перепланировка в части изменения площади и состава помещения.

Согласно акту осмотра нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, от 14.03.2019 г. N 00-09758/19 главным специалистом УГИ в ВАО Абрамовым И.Д. произведен осмотр нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, д. 19, площадью 11,6 кв.м, в результате которого выявлено наличие переустройства, а именно: отсутствует стена между комнатами 46 (в аренде) и 46а (не входит в состав арендуемого помещения).

Пунктом 7.12 Дополнительного соглашения к Договору предусмотрено, что в случае выявления арендодателем факта проведения арендатором перепланировки, не согласованной с Департаментом городского имущества города Москвы и не соответствующей требованиям п. 5.3.4 Договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.

В связи с выявлением нарушений условий Договора Департамент начислил Обществу штраф в размере 4 718 350 руб.

Поскольку ответчик в добровольном порядке сумму штрафа не оплатил, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условие об уплате штрафа за перепланировку, установлено дополнительным соглашением, которое распространяется на правоотношения сторон, возникшие с 19.09.2017 согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ).

В связи с чем суд пришел к выводу, что к договорной ответственности, предусмотренной соглашением, арендатор может быть привлечен за правонарушения, совершенные после 19.09.2017 г., в то время как материалами дела подтверждается, что перепланировка была осуществлена до 2008 г.

Поскольку истцом не представлено доказательств передачи нежилого помещения по акту приема-передачи, а, следовательно, передачи помещения без планировки, с учетом того, что материалами дела подтверждается факт наличия перепланировки до подписания сторонами договора аренды, согласования сторонами того, что сторонами достигнуто соглашение о распространении положений дополнительного соглашения от 05.09.2017 г. на правоотношения сторон, возникшие до его вступления в силу, то доказательств наступления всех условий, установленных п. 5.3.4 Договора, для привлечения арендатора к ответственности за осуществление перепланировки арендуемого помещения не имеется.

Также самостоятельным основанием для отказа в иске послужило применение срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции являются верными и обоснованными в силу следующих причин.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 7.12 Дополнительного соглашения к Договору в случае выявления арендодателем факта проведения арендатором перепланировки, не согласованной с Департаментом городского имущества города Москвы и не соответствующей требованиям п. 5.3.4 Договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.

Таким образом, для применения в отношении Общества штрафной санкции в виде взыскания штрафа, Департамент обязан был доказать факт незаконной перепланировки, осуществленной арендатором.

Однако таких доказательств истцом не представлено.

Технические характеристики переданного помещения были указаны в техническом паспорте БТИ N 03-1759/25 от 25.03.2004 года. При этом ни договор, ни документы БТИ не содержали сведений инвентаризации на дату заключения договора. Приложенные к Договору документы содержали сведения по результатам обследования от 12.05.1997 года со ссылкой на имеющее место быть переоборудование помещений без разрешения.

При заключении договора обследование объекта не проводилось, Помещения по акту не передавались. Ответчик принял в аренду помещения в фактическом состоянии, отличном от состояния, указанном в документах БТИ, приложенных к договору: по факту комната 46 была расширена за счет площади дебаркадера, (сам дебаркадер в документах БТИ имелся). Вопрос о наличии пристройки, не отраженной в документах БТИ, рассматривался Окружной комиссией по пресечению самовольного строительства на территории Восточного административного округа города Москвы 30.07.2008 года.

В соответствии с Выпиской из Протокола N 7 от 30.07.2008 г. пристройка была осуществлена предыдущим арендатором в 2002 году.

Первое обследование после заключения договора аренды было проведено БТИ 09.02.2005 года, площадь объекта составляла 818,2 кв.м, что подтверждается Справкой Мосгорбти от 14.02.2005 г. на N 54-211 от 04.02.2005 г. По данным обследования от 26.03.2008 года площадь комнаты 46 составляла 183,1 кв.м. (т.е. по сравнению с обследованием 1997 года указанная комната расширена на площадь дебаркадера), в соответствии с Экспликацией БТИ по данным обследования от 26.03.2008 г. площадь помещения III составляла 817,3 кв.м.

В соответствии с приложением N 1 к постановлению Правительства Москвы от 01.12.1998 г. N 915 "Выпиской из технического паспорта на здание (строение) N дела 1759/25 по состоянию на 12.09.2003 г. площадь помещения составляла 753,8 кв.м.

Согласно экспликации помещения по состоянию на 25.03.2004 г. (последнее обследование 12.05.1997 г.) назначение комнаты 46 - холодильник, площадь 8,7 кв.м. Московское городское бюро технической инвентаризации в справке от 23.09.2008 г. N 84-1182 подтвердило, что по данным технического учета на дату последнего обследования 01.10.2008 г. площадь помещения N III (комн. 1, 3-8, 10-12, 14, 16-28, 28а, 28б, 29, 29а, 30-32, 32а, 33-33г, 35, 36, 38, 38а, 46, 48-51, 53-55), расположенного на 1 этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, д. 19, составляет 762,5 кв.м, по данным технического учета по состоянию на 12.05.1997 г. площадь данного объекта (комн. 1-3, 3а, 4-33, 33а, 33б, 33в, 34-55) составляла 753,8 кв.м, изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (разрешение на произведенную перепланировку в ТБТИ предъявлено). Согласно экспликации от 10.04.2008 г. к поэтажному плану на помещение III по состоянию на 26.03.2008 г. (последнее обследование 26.03.2008 г.) комната 46 - это помещение сортировочное площадью 183,1 кв.м.

При этом на указанном поэтажном плане имеется отметка о том, что разрешение на произведенное переоборудование не предъявлено.

В письме от 20.11.2008 г. N 08/0-6838 Департамент имущества города Москвы сообщило Обществу о том, что в связи с тем, что право собственности города Москвы зарегистрировано на все нежилые помещения по ул. Магнитогорская, д. 19, общей площадью 1 579,9 кв.м, агентством в целях внесения изменений в ЕГРП заказаны документы на оставшиеся 817,4 кв.м,. после получения всех необходимых документов БТИ (кадастрового паспорта, экспликации, справок об изменении площади, распоряжений Мосжилинспекции) дело по регистрации внесения изменений в ЕГРП в части права собственности города Москвы будет направлено в УФРС по Москве, вопрос внесения изменений в договор аренды может быть рассмотрен после проведения регистрационных действий по праву собственности города Москвы.

В соответствии экспликацией спорного помещения по состоянию на 03.12.2008 г. (последнее обследование 01.10.2008 г.) комната 46 является сортировочным помещением с площадь 131,5 кв.м. Аналогичные обстоятельства указаны на поэтажном плане арендуемого ответчиком помещения по состоянию на 19.03.2014 г. В экспликации к поэтажному плану содержится информация о том, что помещение переоборудовано без разрешения (комн. 38б, 46).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2009 г. по делу N А40-83488/08-28-705 по иску Префектуры ВАО г. Москвы к Обществу о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, д. 19, а именно, на помещения: 1 этаж, помещение III, комната 38б общей площадью 3,2 кв.м, комната 46а общей площадью 48,5 кв.м, комната е общей площадью 64,6 кв.м, комната ж общей площадью 14,6 кв.м, требования удовлетворены, судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.01.2003 г. серии 77 ПП N 120485 помещения площадью 1 579 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, д. 19, принадлежат на праве собственности городу Москве, указанный объект без надлежаще оформленных в установленном законом порядке, правоустанавливающих документов на землю, находящуюся в собственности г. Москвы и разрешения на строительство был самовольно реконструирован путем осуществления самовольного строительства пристройки к зданию, который обладает следующими характеристиками: помещение N III комната 38б общей площадью 3,2 кв.м, комната 46а общей площадью 48,5 кв.м, комната е общей площадью 64,6 кв.м, комната ж общей площадью 14,6 кв.м.

Доказательств того, что спорный объект был реконструирован путем осуществления самовольного строительства пристройки к зданию ответчиком и используется последним, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не доказан факт проведения перепланировки именно ответчиком, и что спорные изменения объекта недвижимости существовали на момент передачи его Обществу, и выполнены предыдущим арендатором в 2002 году.

Кроме того, как установлено судом, в случае удовлетворения требования истца об обязании ответчика привести планировку нежилых помещений в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ, решение, не будет обладать признаками исполнимости, поскольку истцом не указано, какие действия необходимо совершить Ответчику, в чем выражена перепланировка помещения, какому именно техническому паспорту БТИ должно соответствовать первоначальное состояние.

Также истцом не оспорен вывод Арбитражного суда г.Москвы о пропуске Департаментом срока исковой давности

Так, согласно ст. 195, 196 ГК исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Планировка комнаты 46 в помещении III не менялась с 2008 года, что подтверждается документами БТИ от 2008 года и 2014 года.

При этом Департамент был осведомлен о данных перепланировках, что подтверждается письмом Департамента имущества города Москвы в адрес ответчика за N 08/04-6838 от 20.11.2008 г., кроме того Департамент участвовал в качестве третьего лица при рассмотрении Арбитражным судом города Москвы дела N А40-83488/08-28-705.

Таким образом, с момента, когда истец узнал о наличии перепланировки, то есть с 2008 года, до даты обращения в суд с настоящим иском, прошло более трех лет, что является самостоятельным основанием отказа в удовлетворении требования о взыскании с ответчика суммы неустойки.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2020 года по делу N А40-330543/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Александрова Г.С. Савенков О.В.