Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2020 г. N 15АП-17444/20 по делу N А32-48568/2019

город Ростов-на-Дону

20 ноября 2020 г.

дело N А32-48568/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решетовой В.А.

при участии:

от истца: представитель Зюбин А.А. по доверенности от 26.12.2019 (до перерыва),

от общества с ограниченной ответственностью "Аватиах" и Остапенко Михаила Петровича: представитель Арутюнов В.В. по доверенностям от 19.11.2019 и от 20.05.2020 (посредством онлайн) (до перерыва),

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2020 по делу N А32-48568/2019 по иску Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) к обществу с ограниченной ответственностью "Аватиах"

(ИНН 2320026153, ОГРН 1022302943299), Остапенко Михаилу Петровичу при участии третьего лица: Федерального государственного бюджетного учреждения "Сочинский национальный парк" об обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аватиах" (далее - ООО "Аватиах", общество) с требованиями:

- об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1015,

- в резолютивной части решения указать, что решение является основанием для погашения регистрационной записи от 12.02.2020 N 23:49:0302036:1015-23/050/2020-4 о праве аренды Остапенко Михаила Петровича на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1015 в ЕГРН (с учетом уточнения первоначальных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка является ничтожным.

Определением от 18.02.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Остапенко Михаил Петрович как собственник объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Сочинский национальный парк".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, управление обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе управление просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. По мнению управления, судом первой инстанции неверно квалифицированы заявленные требования как виндикационные, тогда как они являются реституционными. Выводы суда о пропуске срока исковой давности противоречат нормам материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчиков против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 156 не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании 09.11.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16.11.2020 до 09 час. 55 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10 октября 2003 года учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 9/4 (т. 1, л.д. 11-15). По условиям договора обществу сроком на 49 лет для обустройства и эксплуатации пансионатов коттеджного типа предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,62 га, расположенный в квартале 72, выделе 14 Мацестинского лесничества ГУ "Сочинский национальный парк". В качестве оснований для заключения договора указаны выданная обществу лицензия от 02.09.2003 серии N Р 003684 и протокол заседания конкурсной комиссии по предоставлению земельных участков в аренду от 10.10.2003 N 58. Согласно пунктам 2.4 и 2.5 участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и на момент заключения договора покрыт лесом.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись о регистрации от 11.03.2004 N 23-01/19-3/2004-121.

Дополнительным соглашением от 19.12.2013 в п. 2.1. договора аренды внесены изменения, согласно которым предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1015 (далее - спорный земельный участок) площадью 6 500 кв.м, расположенный в квартале 72, выделе 14 Мацестинского лесничества ФГУ "Сочинский национальный парк".

Согласно выписке из ЕГРН от 11.03.2019 N 99/2019/249844379 собственником спорного земельного участка является Российская Федерация в лице Росимущества.

Полномочия по распоряжению спорным земельным участком Росимущество ФГУ "Сочинский национальный парк" не передавало.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2012 по делу N А32-26630/2010, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 06.02.2013, в удовлетворении требований Росимущества о признании отсутствующим права аренды на земельный участок, площадью 0,62 га, расположенный в квартале 72, выделе 14 Мацестинского лесничества ФГУ "Сочинский национальный парк", зарегистрированное в ЕГРН в пользу ООО "Аватиах", погасив регистрационную запись о праве аренды от 11.03.2004 N 23-01/19-3/2004, отказано в связи с тем, что истец избрал ненадлежащий способ судебной защиты.

В решении суд пришел к выводу, что договор аренды от 10.10.2003 N 9/4, заключенный между ФГУ "Сочинский национальный парк" и ООО "Аватиах", является недействительной (ничтожной) сделкой.

Полагая, что зарегистрированное обременение в виде права аренды нарушает права Российской Федерации, истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

При вынесении постановления суд апелляционной инстанции полагает необходимым руководствоваться следующими положениями.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Способом защиты стороны недействительной сделки является применение реституции - возвращения сторон в первоначальное положение, в том числе возвращение полученного по сделке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно выписке из ЕГРП от 11.03.2019 N 99/2019/249844379 собственником спорного земельного участка является Российская Федерация в лице Росимущества.

Как было указано, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2012 по делу N А32-26630/2010 суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка N 9/4 от 10.10.2003, заключенного между учреждением и обществом, как не соответствующего пункту 1 статьи 125, статье 209, пункту 3 статьи 214, статье 608 Кодекса, пункту 2 статьи 9 и пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса.

Суд указал на отсутствие доказательств того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка площадью 0,65 га в аренду обществу. Следовательно, заключенный договор аренды от 10.10.2003 N 9/4 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Кодекса.

Способом защиты стороны недействительной сделки является применение реституции - возвращения сторон в первоначальное положение, в том числе возвращение полученного по сделке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Правовая квалификация заявленных требований является прерогативой суда. Заявленное истцом требование по своей правовой природе является реституционным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, а также указал на то, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Остапенко М.П.

Вместе с тем, указанный вывод суда первой инстанции судебная коллегия полагает неверным с учетом разъяснений, данных в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик владел спорным земельным участком по воле публично-правового образования, право истца будет нарушено только тогда, когда арендатор по недействительному договору аренды отказался возвратить имущество по требованию соответствующего лица.

Управлением в адрес общества направлено требование о возврате земельного участка (исх. N 23-АМ-09/14798 от 23.08.2019), с этого момента следует исчислять срок давности по иску.

Однако, указанные выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о возврате земельного участка не привели принятию незаконного решения в указанной части.

Так, судом первой инстанции установлено, что в границах спорного земельного участка расположены следующие капитальные объекты незавершенного строительства.

- с кадастровым номером 23:49:0302036:1467 площадью 224,2 кв.м;

- с кадастровым номером 23:49:0302036:1466 площадью 271,3 кв.м;

- с кадастровым номером 23:49:0302036:1464 площадью 271,3 кв.м;

- с кадастровым номером 23:49:0302036:1484 площадью 281,2 кв.м;

- с кадастровым номером 23:49:0302036:1483 площадью 281,2 кв.м;

- с кадастровым номером 23:49:0302036:1463 площадью 263,9 кв.м;

- с кадастровым номером 23:49:0302036:1468 площадью 263,9 кв.м;

- с кадастровым номером 23:49:0302036:1465 площадью 249 кв.м.

Указанные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности Остапенко М.П. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2020 N 1/1-2020, зарегистрированы в установленном законом порядке (т.3, л.д. 16-29).

В подпункте 5 п. 1. ст. 1 ЗК РФ указано, что настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Истребование земельного участка без решения судьбы расположенных на нем объектов недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу N 308-ЭС15-8731 (А32-8510/2012)).

Истцом не заявлены требования о сносе и признании указанных объектов незавершенного строительства самовольными постройками.

Согласно представленному в материалы дела заключению специалиста от 20.06.2020 N 091/2020 для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:49:0302036:1467 площадью 224,2 кв.м, 23:49:0302036:1466 площадью 271,3 кв.м, 23:49:0302036:1464 площадью 271,3 кв.м, 23:49:0302036:1484 площадью 281,2 кв.м, 23:49:0302036:1483 площадью 281,2 кв.м, 23:49:0302036:1463 площадью 263,9 кв.м, 23:49:0302036:1468 площадью 263,9 кв.м, 23:49:0302036:1465 площадью 249 кв.м и дальнейшей их эксплуатации в соответствии с нормами, установленными Правилами землепользования и застройки г. Сочи, утвержденными решением городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202, необходима вся площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302036:1015, соответствующая 6 500 кв.м.

Истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства, опровергающие выводы специалиста, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлено.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о возврате земельного участка.

Относительно требований об указании, что решение является основанием для погашения регистрационной записи от 12.02.2020 N 23:49:0302036:1015-23/050/2020-4 о праве аренды Остапенко Михаила Петровича на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1015 в ЕГРН.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Апелляционный суд рассматривает требование о погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости от 12.02.2020 N 23:49:0302036:1015-23/050/2020-4 о праве аренды Остапенко Михаила Петровича на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1015 не как самостоятельное требование, а как требование о применении последствия недействительности сделки, направленное на изменение данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 7781/10). Наличие в ЕГРП записи об обременении участка правом аренды общество, а в последующем Остапенко М.П., арендные отношения с которым в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации никогда не возникали, препятствует истцу в реализации своих полномочий собственника в отношении спорного участка. Учитывая, что имеющаяся в ЕГРП запись о праве аренды содержится в государственном реестре в отсутствие правовых оснований, удовлетворение требования будет иметь положительное значение и для целей приведения сведений государственного реестра в соответствие с действительностью. В данном случае нарушенные права истца в полном объеме восстанавливаются погашением данной регистрационной записи.

По смыслу данного в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснения, регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. В этой связи для полного восстановления прав публично-правового образования на земельный участок следовало в порядке реституции принять решение о погашении регистрационной записи от 12.02.2020 N 23:49:0302036:1015-23/050/2020-4 о праве аренды Остапенко Михаила Петровича на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1015.

Таким образом, решение суда подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2020 по делу N А32-48568/2019 отменить. Принять новый судебный акт.

Погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре недвижимости запись от 12.02.2020 N 23:49:0302036:1015-23/050/2020-4 о праве аренды Остапенко Михаила Петровича на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302036:1015.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов