Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2020 г. N 09АП-51822/20 по делу N А40-163799/2019

г. Москва

19 ноября 2020 г.

Дело N А40-163799/19

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Т.В. Захаровой, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 июля 2020 года по делу N А40-163799/19, принятое судьёй Китовой А.Г., по иску ООО ФИРМА "АРОМА" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Квирквия Б.А. по доверенности от 21.11.2019 г.

от ответчика: Кастальская Г.С. по доверенности от 16.07.2020 г.

УСТАНОВИЛ:

ООО ФИРМА "АРОМА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, улица Херсонская, д.20, к.1, с кадастровым номером 77:06:0005013:5266, общей стоимостью 225, 1 кв. м. (этаж 2, пом. I, ком.1-11; пом. II, ком.1) путем изложения пунктов 3.1. и 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 13 744 000 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов пятьсот семьсот сорок четыре тысячи рублей ноль копеек) рубля.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25-го числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 220 067 (двести двадцать девять тысяч шестьдесят семь) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта."

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 июля 2020 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт, урегулировать разногласия по цене Департамента городского имущества города Москвы.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, не согласен с решением суда первой инстанции.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, не представил отзыв.

Ответчиком заявлено о назначении повторной экспертизы.

Истец представил письменные возражения по ходатайству ответчика о назначении повторной экспертизы.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 225, 1 кв.м. (этаж 2, пом. I, комн. 1-11, пом. II, ком. 1), кадастровый номер 77:06:0005013:5266, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Херсонская, д. 20, кор. 1, что подтверждается договором аренды заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

22.01.2019 г. в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендованного помещения.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, ответчик согласно заявке N 33-5-5507/19-(0)-2 от 18.03.2019 г. направил истцу проект договора купли - продажи нежилого помещения для подписания истцом. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 06.02.2019 г. N 109/04-01-19, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" и экспертным заключением от 26.02.2019 г. N 115/2019/6, подготовленным Общероссийской организацией "Российское общество оценщиков", цена объекта составляет 26 328 000 руб. 00 коп.

Посчитав, что цена недвижимого имущества необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 16.04.2019 г. N 110419-01, выполненным ООО "АМР Консалтинг" цена объекта недвижимости составляет 16 493 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС) и 13 744 000 руб. 00 коп. (без учета НДС).

В связи с данным обстоятельством, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, изложив п. 3.1 в редакции с установлением цены объекта в размере 13 744 000 руб. 00 коп.

Ответчик своим ответом от 30.04.2019 г. N 33-5-5507/19-(0)-4 отклонил протокол разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги, в связи с чем, истец обратился в суд.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Определением суда от 20.11.2019 г. назначено проведение оценочной экспертизы, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ "ВЕТА", эксперту Терентьеву Александру Александровичу, перед экспертом поставлен вопрос: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Херсонская, д. 20, к. 1, с кадастровым номером 77:06:0005013:5266 общ. площадью 225,1 (этаж 2, пом. I, ком. 1-11, пом. II, ком. 1) по состоянию на 22.01.2019 г.?"

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Согласно экспертному заключению ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ "ВЕТА" рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Херсонская, д. 20, к. 1, с кадастровым номером 77:06:0005013:5266 общ. площадью 225,1 (этаж 2, пом. I, ком. 1-11, пом. II, ком. 1) по состоянию на 22.01.2019 г. составляет 14 089 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС).

Суд пришел к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебноэкспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость годовой арендной ставки определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО "ЭКСПЕРТ" Ефимовым Игорем Владимировичем.

Кроме того, экспертом ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ "ВЕТА" Терентьевым Александром Александровичем представлены пояснения по экспертному заключению в судебном заседании 16.07.2020 г., с учетом доводов и вопросов ответчика, в которых подробно изложены основания определения цены объекта.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Доводы ответчика, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, не свидетельствуют о наличии законных оснований для ее назначения.

Довод о несопоставимости объектов аналогов при применении оценщиком сравнительного подхода. Несопоставимость объектов аналогов, по мнению ответчика, обусловлена различиями в цене и площади сопоставляемых объектов аналогов.

В обоснование данного довода ответчик ссылается на Письмо Министерства юстиции Российской Федерации от 22.12.2015 N 19-8157, согласно которому при выборе аналогов "необходимо исключить аналоги, чья стоимость отличается более чем в 1,5 раза".

Между тем, данное письмо не применимо при проведении экспертизы по текущему делу. Из текста данного письма следует, что данное письмо составлено в результате обобщения и анализа практики проведения исследований, направленных на установление рыночной стоимости при производстве судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз.

Учитывая, что в рамках дела N А40-163799/19 не проводились строительно-техническая или землеустроительная экспертизы, ссылки на данное письмо необоснованны.

Кроме того, эксперт в своих письменных объяснениях указал, что информационное письмо ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22.12.2015 N 19-8157 не является нормативно-правовым актом, регулирующим оценочную/экспертную деятельность. Требования Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, не устанавливают границ стоимостей объектов-аналогов.

Экспертом определена рыночная стоимость нежилого помещения на основании открытых и доступных данных рынка коммерческой недвижимости. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с рассматриваемым объектом сегменту рынка (нежилые помещения свободного назначения, в том числе под общественное питание) и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (ФСО N 7, п. 226), в отношении отличий проведена корректировка.

На рынке фактически отсутствуют объекты недвижимости, идентичные исследуемому, методика сравнительного подхода подразумевает проведение корректировок по тем ценообразующим факторам, по которым выявлены отличия, что и было реализовано в расчетах.

Приведенная экспертом информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении.

Довод о недостоверности определения стоимости объекта исследования в рамках входного подхода из-за некорректного расчета величины чистого операционного дохода.

По мнению ответчика:

- в копиях интернет-страниц объявлений (стр. 127-128 Заключения) информация о наличии в ставках аренды операционных расходов отсутствует, не представляется возможным сделать вывод, содержит ли величина арендной ставки, рассчитанная экспертом, величину операционных расходов;

- эксперт неправомерно применил корректировку на уровень операционных расходов по ставке 29%, тогда как по данным "Справочника оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под ред. Лейфера Л. А., М.: Нижний Новгород, 2017 г., стр. 62 уровень операционных расходов для офисно-торговых объектов свободного назначения составляет 17,8% от потенциального валового дохода (интервал от 12,0 % до 23,7 %).

Указанные доводы ответчика не свидетельствуют о недостоверности определения стоимости объекта исследования.

Обоснованность уменьшения действительного валового дохода на величину операционных расходов.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (пункт 15), доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходы определяются путем уменьшения валовой выручки от использования объекта, уменьшенной на величину операционных расходов.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункт 18 ФСО N 1). Суть метода дисконтировании денежных потоков состоит в том, что с помощью ставки дисконтирования прогнозный доход предприятия приводят к стоимости в настоящий момент.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, и включают следующие расходы:

на управление объектом недвижимости;

на юридическое обслуживание, связанное с управлением и эксплуатацией объекта недвижимости;

на рекламу арендного бизнеса;

коммунальные расходы и затраты собственника (общие отопление, водопровод, канализация, электроэнергия), за исключением коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами;

на уборку общей территории и общих помещений;

на охрану общей территории и общих помещений;

резервирование средств на текущий ремонт;

налоги, страхование.

Операционные расходы, как правило, согласно практике делового оборота на рынке коммерческой недвижимости, несет арендодатель (собственник недвижимости). То есть, потенциальный доход от сдачи в аренду объекта недвижимости всегда включает в себя операционные расходы. Коммунальные платежи (за исключение общих на здание), как правило, оплачиваются арендатором по факту потребления, если иное не указано в объявлении.

Таким образом, чистый операционный доход, это действительный валовой доход (ДВД) за вычетом всех статей расходов. Вычитание операционных расходов из ДВД является обоснованным.

Обоснованность расчета размера операционных расходов.

В качестве источника информация о размере операционных расходов эксперт использует данные исследования Ассоциации СтатРиелт (https://statrielt.ru/), основанный на данных опроса участников рынка (собственников, инвесторов, их представителей), зарегистрированных на statrielt, и на основе актуальных рыночных данных.

Распечатки с сайта https://statrielt.ru/, подтверждающие достоверность примени экспертом сведений, прилагается.

Эксперт описывает определение величины операционных расходов на странице 111 экспертного заключения. Величина расходов принята на уровне среднего значения, составляет 29% (по наиболее близкому сегменту).

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не доказал ни наличия обоснованных сомнений, ни противоречий в выводах эксперта.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В ходатайстве Департамента городского имущества города Москвы о назначении повторной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 июля 2020 года по делу N А40-163799/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Т.В. Захарова Е.А. Птанская