Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2020 г. N 21АП-1395/19 по делу N А84-4502/2018

01 декабря 2020 г.

Дело N А84-4502/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.12.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Кучиной А.В.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям - Толкачёва Елена Георгиевна, представитель по доверенности от 16.09.2020 N 424, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и общества с ограниченной ответственностью "АМГ-Компани" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 03.08.2020 по делу N А84-4502/2018 (судья Юрина Е.Н.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью "АМГ-Компани"

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Правительства Севастополя,

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АМГ-Компани" (далее - ответчик, Общество, ООО "АМГ-Компани") о взыскании задолженности по договору аренды от 31.03.2008 в сумме 6 021 063,63 руб., из которых: 4 018 645,40 руб. - основной долг, 1 391 693,14 руб. - пеня, 610 725,09 - проценты за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.03.2019 оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Департамента взыскано 3 070 849,60 руб., из которых: 2 768 057,30 руб. - основной долг, 302 792,30 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 04.10.2019 решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.03.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 по делу N А84-4502/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 03.08.2020 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "АМГ-Компани" в пользу Департамента взыскано 1218480,24 руб., из которых: 976961,13 руб. - основной долг, 241519,11 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись решением суда первой инстанции от 03.08.2020, ДИЗО обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом необоснованно отклонены доводы истца о нарушении Обществом условий договора аренды земельного участка в части его своевременного освоения, а также не приняты во внимания условия договора в части определения размера арендной платы.

Определением Двадцать первый арбитражный апелляционный суд от 03.09.2020 апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принята к производству суда.

Не согласившись решением суда первой инстанции от 03.08.2020, ООО "АМГ-Компани" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом неправильно определен размер арендной платы, так как не учтено, что земельный участок предоставлен для строительства производственной база. Кроме того, суд неправомерно взыскал с Общества в пользу Департамента проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса российской Федерации.

Определением Двадцать первый арбитражный апелляционный суд от 15.09.2020 апелляционная жалоба ООО "АМГ-Компани" принята к производству суда для совместного рассмотрения с апелляционной жалобой ДИЗО.

В судебное заседание представитель Департамента поддержала требования апелляционной жалобы.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

31.03.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АМГ-компани" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - Договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 17.10.2007 N 2896 передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, площадью 0,3000 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Руднева, 27, предоставленный для строительства и обслуживания торгово-офисного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки.

Земельный участок, который передается в аренду, не имеет недостатков, ограничений и обременений, которые существенно могут влиять на эффективность предусмотренного договором его использования (пункт 2.4 Договора).

В силу пунктов 3.1, 14.1 Договора он заключен сроком на двадцать пять лет и действует с момента государственной регистрации в порядке, установленном Законом. Договор зарегистрирован Главным управлением Госкомзема в г.Севастополе 26.06.2008.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи. Судом установлено, подтверждается сторонами, что Договор не приведен в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (не перезаключен). Согласно пункту 4.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 06.07.2012 годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 N 1348, в размере 10% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету с 10.04.2012 составляет: 2747940,00 грн. * 0,1 = 274794,00 грн. (пункт 4.3 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 06.07.2012), где 2747940,00 грн. - нормативная денежная оценка земельного участка, ставка арендной платы - 10% (согласно пункту 4.1 Договора), размер годовой арендной платы составляет 274794,00 грн., что в перерасчете на рубли по Постановлению Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП составляет 81413,45 руб.

Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с пунктом 4.6 Договора (пункт 4.4 Договора).

Согласно пункту 4.6 договора начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции. Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 1 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка. Ежегодный расчет арендной платы производится арендатором в соответствии с условиями Договора и требованиями действующего законодательства и согласовывается арендодателем. В случае внесения изменений в Методику, ежегодный расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с вновь утвержденной Методикой.

Согласно пункту 4.8 Договора в случае нарушения сроков строительства на арендованном земельном участке, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, и установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного Договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка.

Подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 06.07.2012 предусмотрена обязанность арендатора завершить застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению в срок до 25.09.2017.

Размер арендной платы пересматривается, в том числе, в случае изменения размеров ставок арендной платы за землю, определенных Методикой (пункт 4.9 Договора).

Исходя из пункта 4.5 Договора, арендная плата за землю оплачивается арендатором в сроки и порядке, определенные Налоговым кодексом Украины.

Согласно подпункту "з" пункта 9.2.2. Договора аренды арендатор обязан своевременно вносить плату в соответствии с разделом 4 Договора и ежегодно до 20 января предоставлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.

Пунктом 4.12 Договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Арендатором обязательства по внесению арендной платы не выполнялись надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате за период с января 2015 года по июнь 2018 года включительно, что по расчетам истца составляет 4 002 414,08 руб.

Департамент 24.08.2018 направил арендатору предупреждение о необходимости исполнения обязательств по Договору.

Оставление Обществом данного предложения без какого-либо реагирования послужило основанием для обращения Департамента с настоящим иском в арбитражный суд.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

К спорным правоотношениям с учетом положений Федерального конституционного закона Российской Федерации от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статьи 4, части 2 статьи 422, части 1 статьи 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должны применяться нормы материального права Украины до 18.03.2014 и Российской Федерации с 18.03.2014.

Как правильно отметил суд первой инстанции, принимая во внимание, что спорные правоотношения касаются размера арендной платы за земельный участок, размер которой установлен до 18.03.2014, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела, суд полагает необходимым применить нормы материального права Украины в части определения арендной платы и законодательство Российской Федерации в части правомерности взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка.

Согласно статье 206 Земельного кодекса Украины пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взимается в соответствии с законом.

В соответствии частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

Частью 1 статьи 632 Гражданского кодекса Украины установлено, что цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно пунктам 34, 35 части 1 статьи 26 Закона Украины "О местном самоуправлении" к исключительной компетенции городского совета входит решение на пленарных заседаниях по вопросам регулирования земельных отношений; утверждение в соответствии с законом ставок земельного налога, размеров платы за пользование природными ресурсами, находящимися в собственности соответствующих территориальных общин.

Согласно статье 18 Закона Украины "Об оценке земель", нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения, проводится не реже чем один раз в 5 - 7 лет.

Судом установлено, что Севастопольским городским Советом принято решение от 20.12.2011 N 2163 "Об утверждении технической документации по нормативной денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие", в соответствии с пунктом 2 которого определено ввести в действие нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя с 01.01.2012.

Как следует из материалов дела, 26.01.2012 Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе выдало арендатору извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, арендованного по договору, N 293-3.1/5, в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка составляет 2 747 940,00 грн.

В соответствии со статьей 269 Налогового кодекса Украины плательщиками налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи. Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.

В статье 271 Налогового кодекса Украины указано, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным Налоговым кодексом Украины.

Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что в силу указанных выше норм права, а также согласно правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству, как Российской Федерации, так и Украины. При этом отсутствует необходимость оформления такого перерасчета размера арендной платы дополнительным соглашением сторон по договору.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли, как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом нормативной (кадастровой) цены земельного участка и ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 22.05.2015 по делу N А83-965/2014, от 17.06.2016 года по делу N А83-3145/2015.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 6-ФКЗ нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя.

В соответствии со статьей 12.1 Федерального закона N 6-ФКЗ до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Порядок перезаключения договоров аренды, действовавших до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ, урегулирован Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС).

Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" (действовавшем в период спорных правоотношений) установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015.

Решением Севастопольского городского суда от 29.05.2019 N 3а-7/2019 административный иск о признании недействительным пункта 1 постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП и постановления Правительства Севастополя от 01.04.2016 N258- ПП оставлен без удовлетворения.

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города N 46-ЗС, ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Указанными выше Постановлениями Правительства города Севастополя не установлены новые правила определения размера арендной платы, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.

В силу положений пунктов 11, 12 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации. Положения договоров аренды, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

При этом стороны такого договора обязаны в установленный законом срок внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях их приведения в соответствии с требованиями законодательства РФ. В рассматриваемом случае договор не перезаключался.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Таким образом, Правительством города Севастополя в Постановлениях от 11.02.2015 N 88-ПП и от 16.06.2015 N524-ПП в пределах полномочий установлен порядок определения арендной платы по ранее заключенным договорам в отношении собственности субъекта, которые подлежат обязательному применению.

При этом, установление такого порядка, учитывая предусмотренные федеральным законом полномочия органов власти субъектов РФ по управлению и распоряжению принадлежащей субъекту собственностью, не противоречат положениям земельного законодательства в части определения размера арендной платы.

Следовательно, в рассматриваемом случае условия ранее заключенного договора аренды должны применяться в силу прямого указания уполномоченного органа, на что правомерно указано судом первой инстанции.

С учетом того, что размер арендной платы за земельные участки является регулируемой ценой, принимая во внимание установление нормативной денежной оценки земель в 2012 году, а также учитывая введение в действие с 01.01.2014 Методики определения размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя в новой редакции, утвержденной решение Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 N 5534 (далее - Методика), которой изменены ставки арендной платы на 2014 год, арендная плата по Договору в 2014 году подлежала пересмотру и определению в соответствии с указанными нормативными актами. Вывод суда в данной части соответствует требованиям действующего законодательства и обстоятельствам дела, установленным судом.

Кроме того, соответствующая правовая позиция была высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 04.10.2019 по настоящему делу.

При этом, в соответствии с частью 2.1. статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Апелляционный суд в свете вышеизложенного отклоняет довод апелляционной жалобы Департамента о необходимости применения к спорным правоотношениям исключительно условий договора, так как это противоречит положениям закона.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что размер арендной платы за спорный земельный участок должен рассчитываться исходя из нормативной денежной оценки 2 747 940,00 грн. и ставки 8% (исходя из целевого использования - торговая деятельность (объекты торговли площадью от 500 кв.м. до 1000 кв.м.) в пересчете на рубли в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 года N 88-ПП.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о том, что размер арендной платы следует определять по ставке 4%.

Пунктом 1.4 Методики определено, что при смешанном целевом назначении земельного участка, предоставленного для размещения объекта строительства (здания, сооружения) выписка из технической документации по нормативной денежной оценке выдается Главным управлением Государственного комитета по земельным ресурсам в г. Севастополе арендатору: до сдачи объекта в эксплуатацию с коэффициентом по основному виду использования объекта строительства.

Согласно предоставленному в материалы дела заключению по рабочему проекту N С42/11 от 07.02.2011, положительному заключению N Е-27-079-11 от 12.12.2011 и приложению к нему, основным видом использования строящегося объекта является торговля товарами, и торговая площадь объекта превышает 500 кв.м. (т. 3 л.д. 58-63, 73-75). То обстоятельство, что название объекта, для строительства которого предоставлен земельный участок, не соответствует его фактическому назначению не может быть основанием для уменьшения размера арендной платы.

Утверждение апеллянта о том, что поскольку торговая площадь составляет 678,49 кв.м. из 1189 кв.м. полезной площади, то объект, возводимый на спорном земельном участке, не соответствует назначению - торговая деятельность, апелляционный суд отклоняет, так как исходя из описания объекта в приложении к данному заключению остальная полезная площадь фактически является вспомогательной и включает в себя комнаты для персонала, санузлы, коридоры, холлы и т.д.

Кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.

Общество заявляет, что к спорным правоотношениям подлежит применению ставка арендной платы предназначенная для земель, используемых для промышленного производства (производства мебели) в 4 %.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Земельного кодекса Украины земли Украины по основному целевому назначению делятся на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли жилой и общественной застройки;

- земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;

- земли оздоровительного назначения;

- земли рекреационного назначения;

- земли историко-культурного назначения;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

К землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования (статья 38 Земельного кодекса Украины).

К землям промышленности относятся земли, предоставленные для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, их подъездных путей, инженерных сетей, административно-бытовых зданий, других сооружений (статья 66 Земельного кодекса Украины).

Таким образом, объекты, относящиеся к промышленному производству, в период до 18.04.2014 могли строиться исключительно на землях промышленности.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора спорный земельный участок был отнесен к категории земель жилой и общественной застройки.

В соответствии с частью 2 статьи 20 Земельного кодекса Украины изменение целевого назначения земель осуществляется органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, которые принимают решение о передаче этих земель в собственность или предоставление в пользование, изъятие (выкуп) земель и утверждают проекты землеустройства или принимают решение о создании объектов природоохранного и историко-культурного назначения.

Ответчиком не представлено ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции решения уполномоченного органа об изменении категории земельного участка. Градостроительное обоснование размещение объекта градостроительства таким решением не является, так как главный архитектор не вправе принимать указанные выше решения, а сам документ лишь обосновывает возможность размещения объекта на соответствующей территории.

Учитывая вышеизложенные нормы права, объект строительства, который предполагался к размещению на спорном земельном, фактическое использование земельного участка, суд первой инстанции пришел к верному выводу о применении к спорным правоотношениям ставки 8%.

Таким образом, как правильно отметил суд первой инстанции, размер годовой арендной платы по договору на 2014 год в пересчете на рубли составляет 781 569,09 руб., а арендный платеж в месяц - 65 103,75 руб.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истца об установлении после 25.09.2017 арендной платы в размере, увеличенном на поправочный коэффициент, в силу нарушения ответчиком сроков строительства на арендованном земельном участке.

Согласно приведенным выше положениям законодательства условие ранее заключенного договора аренды, предусматривающее уплату арендной платы в размере, увеличенном на поправочный коэффициент, в случае нарушения сроков строительства на арендованном земельном участке должно быть применено в силу прямого указания уполномоченного органа. Вместе с тем, при применении поправочного коэффициента следует учитывать наличие у ответчика объективной возможности осуществить строительство на арендованном земельном участке в установленные сроки.

Обществом в рассматриваемом случае предпринимались разумные и добросовестные меры по реализации принятых на себя обязательств по спорному договору в части освоения арендуемого земельного участка.

Невозможность использования земельного участка арендатором согласно его целевому назначению, обусловлена введенными Распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" ограничениями, препятствующими осуществлению строительства.

Распоряжение принято в переходный период и направлено на упорядочивание градостроительных отношений, возникших в соответствии с законодательством Украины до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации и образования в составе Российской Федерации нового субъекта города федерального значения Севастополя.

Вопросы выдачи разрешений на строительство в переходный период урегулированы 28.04.2015 в связи с изданием Правительством Севастополя постановления N 339-ПП "Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя".

Режим чрезвычайной ситуации на территории города Севастополя отменен Указом Губернатора Севастополя от 25.05.2016 N 37-УГ только с 25.05.2016.

Как указывалось выше, подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 06.07.2012 предусмотрена обязанность арендатора завершить застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению в срок до 25.09.2017.

Как следует из материалов дела, Декларация о начале выполнения строительных работ выдана ответчику 20.12.2011, арендатором заключен ряд договоров подряда, договор холодного водоснабжения, на выполнение инженерно-геологических изысканий, на выполнение проектных работ по выносу водопровода на участке, и другие.

Письмом от 03.10.2014 N 02-19/1778-Д Департамент архитектуры и градостроительства направил ответчику выписку из протокола заседания комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков от 12.09.2014 N 19, согласно которому заявителю ООО "АМГ-Компани" разрешено возобновление строительных работ, после согласования плана благоустройства территории с Государственной инспекции безопасности дорожного движения города Севастополя.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела, принимая во внимание отсутствие со стороны ответчика фактической возможности в период с 18.03.2014 по октябрь 2014 года продолжения строительства в городе Севастополе по независящим от последнего причинам, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на общество обязанности по оплате арендной платы за спорный период с применением повышенной годовой арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 09.06.2020 по делу N А84-4962/2018.

Доводы апелляционной жалобы ДИЗО в данной части являются необоснованными и отклоняются апелляционным судом.

Кроме того, ответчиком при рассмотрении дела было заявлено о применении исковой давности к заявленным требованиям.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно положениям статей 196, 200, 202 ГК РФ, принимая во внимание дату предъявления иска (03.12.2018) и положения пункта 4.5 Договора о сроке возникновения у арендодателя права требования арендной платы, а также исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2018 по делу N 305-ЭС18-8026, суд первой инстанции посчитал обоснованным взыскание арендной платы по Договору за период с октября 2015 года по июнь 2018 года.

Данный вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Довод апелляционной жалобы Департамента о неправомерности применения к спорным правоотношениям срока исковой давности противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому апелляционным судом отклоняется.

Материалами дела подтверждается факт исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы не в полном размере.

С учетом установленных по делу обстоятельств судом первой инстанции проведен расчет суммы основного долга по уплате арендной платы, размер задолженности составил 976 961,13 руб.

Проверив данный расчет, апелляционный суд признает его методологически и арифметически верным. Апелляционные жалобы доводов относительно верности данного расчета не содержат.

Довод ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ при определении размера арендной платы суд первой инстанции счел правомерно несостоятельным, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 17.04.2019 по делу N А84-962/2018.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

В силу статьи 330 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 4.12 Договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Статьёй 23 Закона N 6-ФКЗ предусмотрено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Поскольку требования о взыскании пени по договору заявлены за период после 18.03.2014 года, то в данных правоотношениях необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы аренды на территории Республики Крым с момента ее принятия в состав Российской Федерации.

Согласно статье 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Такой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного Суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015.

С учётом изложенного во взяскании пени судом первой инстанции отказано правомерно.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 августа 2016 года, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки исполнения денежного обязательства, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, если иной размер процентов не был установлен законом или договором, определяется в соответствии с существовавшими в месте жительства кредитора - физического лица или в месте нахождения кредитора - юридического лица опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Если иной размер процентов не установлен законом или договором, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки, имевшие место после 31 июля 2016 года, определяется на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (пункт 1 статьи 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Источниками информации о средних ставках банковского процента по вкладам физических лиц, а также о ключевой ставке Банка России являются официальный сайт Банка России в сети "Интернет" и официальное издание Банка России "Вестник Банка России".

Договором не предусмотрен иной размер процентов.

Руководствуясь положениям статей 196, 200, 202, 207 ГК РФ, принимая во внимание дату предъявления иска (03.12.2018) и положения пункта 4.5 Договора о сроке возникновения у арендодателя права требования арендной платы, исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2018 по делу N 305-ЭС18-8026, суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованным взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на суммы долга начиная с октября 2015 года, за период с 01.12.2015 по 31.07.2018.

Признав ошибочными расчеты представленные сторонами, суд первой инстанции самостоятельно определил сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга по арендной плате за указанный период, которая составила 241 519,11 руб.

Проверив указанный расчет апелляционной суд признает его верным по праву и по арифметике.

Судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для применения к начисленным процентам положений статьи 333 ГК РФ и отклонении соответствующего довода апелляционной жалобы Общества.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года указано, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка является, в том числе, ответственностью должника за недобросовестное поведение при исполнении договора.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 22.01.2004 N 13-0 указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Возложение на суд решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости. К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Таким образом, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 по делу N А41-13284/09).

Согласно пунктам 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое. Для применения статьи 333 ГК РФ арбитражный суд должен располагать данными, подтверждающими явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно пунктам 73, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22 декабря 2011 года "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановления Пленума ВАС РФ N 81) при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Как следует из разъяснений в пункте 71 Постановления Пленума N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Таким образом, снижение судом неустойки, а также процентов, начисленных по статье 395 ГК РФ, возможно только в случае явной несоразмерности неустойки либо процентов последствиям нарушения права.

В данном случае таких обстоятельств судом не установлено, апеллянтом (Обществом) они не приведены.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы ответчика об отсутствии оснований для начисления процентов, так как Договором была предусмотрена пеня.

Как ранее было указано, суды пришли к выводу, что в Договоре не была предусмотрена договорная пеня, а лишь имелось указание на применение к спорным правоотношениям пени, предусмотренной законом. Такое указание при отсутствии законодательно установленного права для начисления пени не может быть основанием для неприменения к спорным правоотношениям статьи 395 ГК РФ. Иное толкование указанной нормы привело бы к возможности обогащения должника за счет кредитора, позволив бесплатно пользоваться денежными средствами, подлежащими уплате кредитору, не неся при этом никакой ответственности.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 241 519,11 руб.

С учетом изложенного судебная коллегия пришла к выводу, что судом первой инстанции законно и обоснованно частично удовлетворены требования ДИЗО и взыскано с ответчика в пользу истца 1218480,24 руб., из которых: 976961,13 руб. - основной долг, 241519,11 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

Доводы подателей апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права. Приведенным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционных жалоб арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя от 03.08.2020 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 03.08.2020 по делу N А84-4502/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и общества с ограниченной ответственностью "АМГ-Компани" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Колупаева

Судьи

И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская