Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2020 г. N 08АП-11527/20 по делу N А70-8324/2020

город Омск

02 декабря 2020 г.

Дело N А70-8324/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11527/2020) общества с ограниченной ответственностью "Азия Авто Усть-Каменогорск" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2020А70-8324/2020 (судья Бадрызлова М.М.), по исковому заявлению Администрации города Тобольска (ИНН 7206006802, ОГРН 1027201301467) к обществу с ограниченной ответственностью "Азия Авто Усть-Каменогорск" (ИНН 7702848980, ОГРН 5147746348921) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Азия Авто Усть-Каменогорск" - Эсске О.В. (паспорт, по доверенности от 01.01.2020, диплом от 01.07.2008),

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Тобольска (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Азия Авто Усть-Каменогорск" (далее - ответчик, ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск") об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2271 по адресу: Тюменская обл., г.Тобольск, ул. Семена Ремезова, д. N 153к путем продажи с публичных торгов.

Решением от 02.09.2020 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск" указывает на невозможность применения положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ); считает, что поскольку арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статья 622 ГК РФ).

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила, представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласилась с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск" поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заслушав представителя ответчика, рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 18.07.2006 между ООО "Автоцентр-Лада" (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 348/1268, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 72:24:0304002:0153 из земель населенных пунктов, площадью 1561, 46 кв.м, расположенный по адресу:

г. Тобольск, ул. Ремезова, д. 153г (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304002:0153). Срок действия договора установлен сторонами в период с 17.07.2006 по 16.07.2009.

12.12.2008 для строительства нежилого здания (автосервис) выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "Автосервис" N RU 72303000-164.

11.05.2010 Администрация присвоила незавершенному строительством нежилому зданию (автосервис), расположенному на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304002:0153 адрес: Тобольск, ул. Ремезова, д. 153г (л.д. 29).

Объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый номер 72:24:0304002:2271, который 12.12.2013 внесен в государственный кадастр недвижимости.

16.07.2015 ООО "Автоцентр-Лада" (арендатор) и Администрация (арендодатель) подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 348/1268, и в этот же день заключили договор аренды земельного участка N 02-05/218-15 (далее - договора аренды N 02-05/218-15), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304002:0153. Срок действия договора установлен сторонами на три года. Разрешенное использование: для завершения строительства нежилого здания (автосервиса).

18.08.2015 в отношении объекта незавершенного строительства площадью застройки - 649,5 кв.м с кадастровым номером 72:24:0304002:2271 по адресу: г.Тобольск, ул. С.Ремезова, д. N 153к произведена государственная регистрация права собственности от 18.08.2010 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.07.2015. Субъектом права указано ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск".

25.11.2015 ООО "Автоцентр-Лада" и Администрация подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 02-05/218-15.

04.12.2015 ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:0153 для завершения строительства объекта с кадастровым номером 72:24:0304002:2271.

Распоряжением Администрации от 24.12.2015 N 2501 принято решение о предоставлении ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск" земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:0153 в аренду сроком на три года, заключен договор аренды, сроком до 30.12.2018.

30.12.2015 Администрация (арендодатель) и ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск" подписали договор аренды земельного участка от 30.12.2015 N 02-05/365-15 (далее - договор аренды N 02-05/365-15), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 72:24:0304002:0153. Срок действия договора установлен три года с момента подписания акта приема-передачи сторонами. Разрешенное использование: для завершения строительства нежилого здания (автосервиса).

17.09.2019 специалистами истца проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:0153 (акт обследования N 01-20/1471-19 от 19.09.2019). По результатам обследования установлено, что на земельном участке находится одноэтажное здание из металлоконструкций, на момент обследования участок пригорожен к земельному участку N153 по ул. С. Ремезова.

Согласно выписки из ЕГРН от 14.05.2020 N КУВИ-002/2020-282183 собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2271, площадью застройки - 649,5 кв.м, степенью готовности 7% является ответчик; согласно информации комитета градостроительной политики Администрации разрешение на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2271 не выдавалось.

01.11.2019 истцом в адрес ответчика о направлено уведомление о прекращении 30.12.2018 договора аренды N 02-05/365-15, в котором со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) указано, что поскольку договор аренды прекращен, собственником объекта незавершенного строительства право на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта реализовано, а также указано, что в связи с тем, что строительство объекта не завершено, истцом будет реализовано право, предусмотренное статьей 239.1 ГК РФ на продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов на основании судебного решения.

В ответ на указанное уведомление ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск" сообщило, что договор аренды земельного участка от 30.12.2015 N 02-05/365-15 считает непрекращенным.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 239.1, 425, 622 ГК РФ, Федеральным законом N 137-ФЗ, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом N 137-ФЗ.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное частью 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Отношения же, возникшие ранее указанной даты, регламентированы Федеральным законом N 137-ФЗ как переходные положения.

При этом, законодатель, вводя подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, ставил лиц, заключавших договор аренды до 01.03.2015 и лиц, заключавших такой договор, после 01.03.2015 в равное положение, предоставляя им возможность заключить однократно договор на новый срок для завершения строительства.

Поскольку договор аренды земельного участка с ООО "Автоцентр-Лада" был заключен 18.07.2006, то в настоящем случае подлежат применению положения Федерального закона N 137-ФЗ.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304002:0153, был предоставлен ООО "Автоцентр-Лада" в аренду для строительства на основании договора от 18.07.2006.

Заключив 16.07.2015 договор аренды N 02-05/365-15 без проведения торгов, ООО "Автоцентр-Лада" реализовало свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При указанных обстоятельствах, объем прав и обязанностей в отношении земельного участка, на котором расположена недвижимость, переходящих к новому собственнику объекта недвижимости, аналогичен объему прав и обязанностей прежнего собственника.

В данном случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости.

Заключив 29.07.2015 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью застройки - 649,5 кв.м с кадастровым номером 72:24:0304002:2271 по адресу: г.Тобольск, ул. С.Ремезова, ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск" стало стороной договора аренды земельного участка от 16.07.2015 N 02-05/218-15, предоставленного ранее ООО "Автоцентр-Лада" для строительства указанного объекта.

Кроме того, ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск" и Администрация 30.12.2015 заключили аналогичный договор аренды земельного участка для завершения строительства.

Таким образом, ООО "Азия Авто Усть-Каменогорск", реализовало свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства, предусмотренное подпунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на возобновление договора аренды на новый срок, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в силу положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, пункта 3 статьи 610 ГК РФ для данного вида договоров установлен максимальный (предельный) срок.

Не принимается во внимание и ссылка ответчика на произведенные оплаты арендных платежей, поскольку данное обстоятельство не может являться основанием для вывода о продлении договора аренды на неопределенный срок, поскольку в силу статьи 622 ГК РФ прекращение договора аренды не освобождает арендатора от уплаты арендных платежей за период фактического использования земельного участка, а также неустойки за несвоевременное исполнение обязательств.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Представленным истцом актом осмотра земельного участка от 26.06.2015 и фотоматериалами подтверждено, что строительство объектов недвижимости, в соответствии с целевым назначением договора аренды, не осуществляется.

Доказательств относительно того, что строительство невозможно вследствие действий истца (либо государственных органов) в материалы дела не представлено (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления N 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2020 по делу N А70-8324/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Т.А. Воронов О.А. Сидоренко