Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2020 г. N 17АП-12964/20 по делу N А50-1671/2020

г. Пермь

04 декабря 2020 г.

Дело N А50-1671/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Лесковец О.В., судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сыровой О.С.,

при участии в заедании:

от истца: Латыпов Д.Н., представитель, доверенность от 27.02.2020; Карпов К.В., представитель, доверенность от 02.12.2019; Громова Н.С., представитель, доверенность от 03.06.2020;

от ответчика: Ландарь А.С., педставитель, доверенность от 18.11.2020; Кормщикова И.В., представитель, доверенность от 09.11.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Департамента земельных отношений администрации города Перми, на решение Арбитражного суда Пермского края 09 сентября 2020 года

по делу N А50-1671/2020

по иску индивидуального предпринимателя Кириленко Елизаветы Александровны (ОГРНИП 319595800110340, ИНН 590427217408)

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми

об урегулировании разногласий при заключении соглашения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кириленко Елизавета Александровна (далее - истец, ИП Кириленко Е.А.) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении соглашения об изъятии 2-этажного здания торгового комплекса с точкой общественного питания (лит.А), общей площадью 663,3 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь, ул. Крисанова, 12б, кад. N 59:01:4410064:36, а также земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3, изложив пункт 2.1 соглашения в следующей редакции: "2.1. Размер возмещения за имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего соглашения, устанавливается порядке статьи 56.8 ЗК РФ и определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и составляет 292929754 (двести девяносто два миллиона девятьсот двадцать девять тысячи семьсот пятьдесят четыре) рубля, включая убытки, причиненные изъятием земельного участка, указанного в пункте 1.1. настоящего соглашения, и упущенную выгоду.

В рамках арбитражного дела N А50-5691/2020 Департамент обратился к ИП Кириленко Е.А. с иском об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3, площадью 537,49 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12 б; нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б. О прекращении права собственности Кириленко Е.А. на объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3; нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410064:36. О признании права собственности за муниципальным образованием город Пермь на объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3; нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410064:36. Об установлении выкупной цены: за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3 в размере 9639000 (девять миллионов шестьсот тридцать девять тысяч) рублей; за объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410064:36 в размере 44040000 (сорок четыре миллиона сорок тысяч) рублей; убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода в размере 14208000 (четырнадцать миллионов двести восемь тысяч) рублей. При этом Департамент просит указать, что решение суда является основанием для прекращения права собственности Кириленко Е.А. на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3; нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410064:36; регистрации права собственности муниципального образования город Пермь на указанное имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Определением от 18.05.2020 дела N А50-1671/2020 и N А50-5691/2020 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А50-1671/2020.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ судом принято уточнение требований, согласно которым ИП Кириленко Е.А. просит урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении соглашения об изъятии 2-этажного здания торгового комплекса с точкой общественного питания (лит. А), общей площадью 663,3 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь, ул. Крисанова, 12Б, кадастровый номер 59:01:4410064:36, а также земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3, установив размер возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества в сумме 132234927 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3 площадью 537,49 кв.м. и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв.м., находящихся по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12Б в размере 110820000 руб.; убытки, причиненные изъятием земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества в размере 21414927 руб.

В судебном заседании 01.09.2020 представитель Департамента пояснил, что на текущую дату спорная ситуация с ИП Кириленко Е.А. в части требований, ранее заявленных в рамках дела N А50-5691/2020 отсутствует, истец не возражает относительно изъятия спорного земельного участка, нежилого здания, а также признания права собственности за муниципальным образованием город Пермь на объекты недвижимого имущества, стороны не пришли к соглашению только в отношении цены выкупа спорного имущества.

В связи с указанными обстоятельствами Департамент заявил об отказе от требований, ранее заявленных в рамках дела N А50-5691/2020 к ИП Кириленко Е.А.

Решением суда от 09.09.2020 (резолютивная часть от 01.09.2020) принят отказ Департамента от заявленных требований к ИП Кириленко Е.А. об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3, площадью 537,49 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б, нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б, прекращении права собственности Кириленко Елизаветы Александровны на объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3, нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410064:36, признании права собственности за муниципальным образованием город Пермь на объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3; нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410064:36, установлении цены выкупа за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3 в размере 9639000 руб., за объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410064:36 в размере 44040000 руб., убытков, причиненных изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода в размере 14208000 руб. Производство по делу в данной части прекращено.

Иск ИП Кириленко Е.А. удовлетворен. Урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом и ИП Кириленко Е.А. при заключении соглашения об изъятии 2-этажного здания торгового комплекса с точкой общественного питания (лит. А), общей площадью 663,3 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь, ул. Крисанова, 12Б, кадастровый номер 59:01:4410064:36, а также земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3, установив размер возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества в сумме 132234927 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3 площадью 537,49 кв.м. и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв.м., находящихся по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12Б в размере 110820000 руб.; убытки, причиненные изъятием земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества в размере 21414927 руб.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке, просит отменить, принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе ответчик приводит доводы о том, что представленные Департаментом отчеты N 810-11/19, 811-11/19, 812-11/19 от 18.11.2019, составленные Союзом "Пермская торгово-промышленная палата", соответствуют всем требованиям законодательства. Считает, что принятое судом первой инстанции по результатам проведенной по делу судебной экспертизы заключение ООО "Авангард" Болдыревой Е.В. N 20/0609-5 является недостоверным, поскольку не отражает рыночную ситуацию на дату оценки в связи с тем, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки приближена максимально к верхней границе интервала стоимости 1 кв.м. 3 типа торговой недвижимости: отдельно стоящие пристроенные ТЦ (190000 руб./кв.м.). Ссылается на то, что в доходном подходе экспертом Болдыревой Е.В. в качестве аналогов используются объекты с отличным материалом стен по отношению к объекту оценки. Также необоснованно используется значение операционных расходов 13,4% как минимальное значение расширенного интервала, которое не соответствует рыночной ситуации и используется в исключительных случаях. При определении величины упущенной выгоды оценщик ошибочно определяет продолжительность периода восстановления нарушенного производства. По мнению ответчика, судебная экспертиза не может быть использована в качестве доказательства по делу. Кроме того, считает, что к участию в деле в качестве третьих лиц необходимо было привлечь Союз "Пермская торгово-промышленная палата" и ООО "Акцент-оценка".

В связи с выявленными нарушениями Департаментом заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, поручив ее проведение эксперту автономной некоммерческой организации "Бюро судебных экспертиз и независимой оценки" Шипковой Э.В

ИП Кириленко Е.А. в отзыве на апелляционную жалобу отклонила приведенные в ней доводы; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Заявленное Департаментом ходатайство о назначении повторной экспертизы рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке ст. 159 АПК РФ.

В силу положений ч.ч. 1 и 3 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно разъяснениям п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений ч. 2 и 3 ст. 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Приведенные Департаментом мотивы в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не свидетельствуют о порочности заключения эксперта, в этой связи оснований считать отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы неправомерным апелляционной коллегией не установлено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что основания для удовлетворения ходатайства ответчика отсутствуют, в удовлетворении ходатайства заявителя судом апелляционной инстанции отказано на основании ст. 82, 87, 268 АПК РФ.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, в отсутствии оснований предусмотренных ст. 21 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства истца об отводе кандидатуры эксперта Шипковой Э.В.

На основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ ответчику также отказано в приобщении к материалам дела рецензии ООО "Капитал-оценка" от 11.11.2020 N 698 на заключение судебной экспертизы с учетом того, что экспертное заключение поступило в суд первой инстанции 08.07.2020 и ответчик не был лишен возможности представить своевременно такое доказательство в суд первой инстанции. Доказательств наличия объективных препятствий к получению рецензии до момента разрешения судом первой инстанции спора по существу и принятия оспариваемого судебного акта Департаментом не представлено.

Более того, рецензия от 11.11.2020 N 698, подготовленная ООО "Капитал-оценка" на экспертное заключение, полученное в рамках назначенной судом по делу судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой. Рецензия на заключение эксперта не соответствует требованиям, установленным ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", и не может выступать средством доказывания недостоверности заключения судебной экспертизы. Рецензент, подготовивший названный документ, не предупреждался об уголовной ответственности, исследование проведено вне рамок судебного разбирательства, из рецензии невозможно установить объем документов, который исследовался при подготовке критических замечаний на заключение судебной экспертизы.

Представители Департамента в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители ИП Кириленко Е.А. в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ИП Кириленко Е.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3, площадью 537,49 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б, а также нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12б.

09.10.2019 начальником Департамента принято распоряжение N 1380 об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, в том числе 2-этажного нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410064:36, земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3 (пункты 1.19, 1.20 распоряжения).

Письмом от 29.11.2019 N 21-01-07-И-8495 в адрес истца Департаментом направлены соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

В соответствии с проектами соглашений, размер возмещения за спорное имущество составляет 67887000 руб., в том числе за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410064:3 в размере 9639000 руб., за объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410064:36 в размере 44040000 руб., убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах и упущенная выгода в размере 14208000 рублей.

Размер возмещения определен Департаментом в соответствии с отчетом об оценке N 813-11/19 от 18.11.2019, подготовленным специалистом Союза "Пермская торгово-промышленная палата" Мармышом С.Б.

Полагая, что общий размер возмещения за изымаемые объекты вместе с упущенной выгодой должен составлять 292929754 руб., определенный на основании заключения ООО "Акцент-оценка", истец направил протокол разногласий к соглашению об изъятии.

В последующем истцом уточнены исковые требования до 132234927 руб. в соответствии с результатами экспертизы, проведенной в ходе судебного разбирательства.

Ссылаясь на возникшие между сторонами разногласия в части установления величины выкупной стоимости имущества, ИП Кириленко Е.А. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Производство по делу в части исковых требований, предъявленных Департаментом к ИП Кириленко Е.А., прекращено судом первой инстанции на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ в связи с заявленным отказом от иска (т. 5 л.д. 99).

Удовлетворяя исковые требования ИП Кириленко Е.А., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 279, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 56.8, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при определении размера выкупной цены объектов недвижимости, а также размера упущенной выгоды принял в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта ООО "Авангард" Болдыревой Е.В. N 20/0609-5 от 03.07.2020. полученное по результатам судебной экспертизы.

Исследовав материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения жалобы не установил.

Представленный Департаментом отчет об оценке N 813-11/19 от 18.11.2019 Союза "Пермская торгово-промышленная палата" об определении размера возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости обоснованно признан судом первой инстанции ненадлежащим доказательством как не отвечающий критериям полноты и достоверности.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В силу ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Согласно п. 4 Приказа Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.

В опровержение достоверности подготовленного Союзом "Пермской торгово-промышленной палатой отчета ИП Кириленко Е.А. представлено заключение специалиста Байонова В.А. N 19/166-КР от 19.12.2019, являющегося членом экспертного совета Ассоциации СРОО "СВОД" (т. 1 л.д. 143-164).

Специалистом Байоновым В.А. установлено, что отчет N 813-11/19 содержит формальные нарушения действующего законодательства в области оценки и фактические методологические ошибки и неточности, приводящие к необоснованным и противоречивым выводам, касающимся как определения рыночной стоимости объектов недвижимости, так и определения величины упущенной выгоды. В частности указано на то, что в отчете отсутствует информация по анализу фактических данных сделок по земельному участку и по сдаче в аренду объектов недвижимости торгового назначения, не указан интервал значения цен; выявлены нарушения принципов проведения оценки и составления отчета; неверно указаны корректировки на торг (вместо значений для активного рынка указана корректировка для неактивного рынка); оценщиком указаны аналоги, не сопоставимые с объектом оценки; оценщиком применена ставка капитализации 15,092%, что является необъективным к рыночным условиям, выбрана неверная методика расчета.

Кроме того, Департаментом не опровергнуты выводы суда первой инстанции, о том, что используемые Союзом "Пермская торгово-промышленная палата" при оценке Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2016 N 10, не подлежат применению при изъятии земельных участков.

Более того, оценщиком не запрашивались и не анализировались договоры аренды в отношении земельных участков, права на которые подлежат прекращению, которые также подлежат учету при определении размера возмещения согласно п. 3 ч. 3 ст. 56.8 ЗК РФ.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 20/0609-5, согласно которому эксперт Болдырева Е.В. в заключении пришла к следующим выводам:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410064:3 площадью 537,49 кв.м. и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 59:01:4410064:36, площадью 663,3 кв.м., находящихся по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Крисанова, 12Б составляет 110820000 руб. 00 коп.;

- убытки, причиненные изъятием земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества составляют 21414927 руб. 00 коп.

Заключение эксперта N 20/0609-5 исследовано судом первой инстанции в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, и обоснованно признано надлежащим доказательством.

Ссылка Департамента на то, что заключение эксперта Болдыревой Е.В. N 20/0609-5 является недостоверным, поскольку не отражает рыночную ситуацию на дату оценки в связи с тем, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки приближена максимально к верхней границе интервала стоимости 1 кв.м. 3 типа торговой недвижимости: отдельно стоящие пристроенные ТЦ (190 000 руб./кв.м.), признается необоснованной.

Экспертом учтено, что оцениваемый объект недвижимости распложен вблизи ул. Ленина, здание просматривается как с ул. Крисанова, так и частично с ул. Ленина. Оцениваемое здание расположено на удобной транспортной развязке, в месте расположения объекта уровень транспортного потока - высокий, уровень пешеходного потока - высокий. При таких обстоятельствах, по мнению эксперта, что рыночная стоимость оцениваемого имущества приближена к верхней границе указанного в аналитике интервала (оцениваемый объект расположены в месте с высокой проходимостью покупателей, на удобной транспортной развязке (вблизи от остановок общественного транспорта - ближайшая остановка расположена в пределах 100 м от здания), объект частично просматривается с ул. Ленина (торгового коридора общегородского масштаба), объект находится в хорошем состоянии).

При этом экспертом использованы не самые дорогие аналоги, представленные на рынке купли-продажи торговой недвижимости г. Перми (на рынке представлены предложения по 300-400 тыс. руб./за кв. м, в то время как для расчета эксперт использует аналоги, расположенные в непосредственной близости от оцениваемых объектов по цене 167-250 тыс. руб./кв.м).

Полученная итоговая рыночная стоимость одного кв.м оцениваемого здания - 167074 руб. входит в диапазон цен на торговую недвижимость, расположенную в пределах зоны 1 "Центр".

Доводы апеллянта о том, что в доходном подходе экспертом Болдыревой Е.В. в качестве аналогов используются объекты с отличным материалом стен по отношению к объекту оценки, также признаются несостоятельными, поскольку Департаментом не доказано, что это могло повлиять на результат оценки, как и не доказано, что на рынке г. Перми в пределах зоны 1 "Центр" имеются аналоги объектов со схожими параметрами, в том числе и по материалу стен.

Кроме того, эксперт Болдырева Е.В. в своих пояснениях указала, что несоответствие аналогов тем или иным параметрам было учтено ей при расчете путем внесения соответствующих корректировок.

Действительно, объект оценки представляет собой капитальное здание, стены монолитно-каркасные с заполнением витражами, перекрытия - монолитные железобетонные. Конструкция оцениваемого объекта является типичной для большинства торговых-центров г. Перми.

Выбранные экспертом объекты аналоги N N 1, 3, 4 расположены в капитальных зданиях со стенами из кирпича. Поскольку согласно проведенному экспертом анализу, стоимость указанных объектов, расположенных в кирпичных зданиях, либо имеющих конструктив типичных торговых центров, не имеет существенных отличий, эксперт счел, что корректировка для аналогов N1,3,4 не требуется.

С учетом того, что аналог N 2 имеет стены из легких конструкций, эксперт пришел к выводу о том, что к аналогу N 2 требуется корректировка.

Описание применения (не применения) соответствующих корректирующих коэффициентов для расчета корректировок на материал стен приведено экспертом на стр. 106-107 заключения.

Судом отклоняется ссылка Департамента на необоснованное использование экспертом значения операционных расходов в размере 13,4% - минимальное значение расширенного интервала.

Экспертом при выборе данного значения было учтено, что спорный объект оценки имеет значительную площадь, расположен в центральной части города и относится к высокодоходной недвижимости (уровень арендных ставок на аналогичные объекты достаточно высок); для оцениваемого объекта основная часть операционных расходов возлагается на арендаторов.

Учитывая, что в рамках данного заключения операционные расходы рассчитываются в процентном выражении от потенциального валового дохода, который для оцениваемого объекта находится на достаточно высоком уровне, в данном случае экспертом применено минимальное значение диапазона, операционные доходы составили 13,4% от ПВД.

Судом апелляционной инстанции отклонены утверждения ответчика об ошибочном определении экспертом продолжительности периода восстановления нарушенного производства.

Экспертом пояснено, что под периодом восстановления нарушенного производства понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. Основными признаками, по которым определяется идентичность условий землепользования, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки, формы и размер выгод, размер, риск и время получения объемов продукции в натуральном выражении от использования земельных участков или иных объектов недвижимости.

Кроме того, эксперт счел, что необходимо учитывать тот факт, что обладатели прав на земельные участки в течение периода восстановления нарушенного производства должны восстановить идентичные показатели финансово-хозяйственной деятельности.

В данном случае, экспертом принято во внимание, что изымаются участки коммерческого назначения и расположенные на них объекты капитального строительства торгового назначения, в связи с чем, достижение прежних условий использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства, по мнению эксперта, может быть реализовано путем приобретения аналогичного земельного участка и объекта капитального строительства аналогичной доходности, либо приобретение аналогичного земельного участка и строительства на участке объекта капитального строительства.

При этом эксперт исходил из наименьшего срока, в течение которого правообладатель может получить права на новый объект путем приобретения готового (построенного) объекта. С учетом указанного, эксперт пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае общий временной период восстановления нарушенного производства составит 14 месяцев.

Таким образом, исследовав экспертное заключение эксперта Болдыревой Е.В. N 20/0609-5, с учетом пояснений эксперта, приняв во внимание положительную рецензию от 11.08.2020 на судебное заключение, подготовленную Ассоциацией "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", рассмотрев доводы и возражения сторон относительно сделанных экспертом выводов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что названное заключение является полным и обоснованным.

Противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы судом апелляционной инстанции не установлено.

Несогласие апеллянта с результатами проведенной судебной экспертизы о незаконности обжалуемого судебного актов не свидетельствует.

Заключение эксперта как одно из доказательств было надлежащим образом исследовано судом первой инстанции, изучено и оценено не только само заключение (как итоговые выводы, так и мотивировочная часть), но и заданы дополнительные вопросы эксперту, доводы апеллянта об иной рыночной стоимости объекта получили надлежащую правовую оценку.

Довод апелляционной жалобы о необходимости привлечения к участию в деле Союза "Пермская торгово-промышленная палата" и ООО "Акцент-оценка" подлежит отклонению, поскольку, вопреки мнению Департамента, выводов о правах указанных лиц обжалуемый судебный акт не содержит, права и обязанности данных лиц не затрагивает (ст. 51, 268 ППК РФ).

Поскольку все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка, основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Апелляционной коллегией не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Ответчик согласно подп. 1.1 п.а 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края 09 сентября 2020 года по делу N А50-1671/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.В. Лесковец

Судьи

Д.И. Крымджанова М.А. Полякова