Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2020 г. N 17АП-12603/20 по делу N А60-7566/2020

г. Пермь

04 декабря 2020 г.

Дело N А60-7566/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Лесковец О.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Заикиным А.А., осуществлении видеоконференц-связи с Арбитражным судом Свердловской области,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Алгоритм" (ИНН 6670154656, ОГРН 1069670161989): Гурдюмова А.В., предъявлен паспорт, доверенность от 12.02.2020; Реутова Ю.В., предъявлен паспорт, доверенность от 23.11.2020;

от ответчика - товарищества собственников жилья "Блюхера 45": Журавлева Т.В., предъявлен паспорт, доверенность от 01.11.2020;

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Территория ТСН": Дудырева Е.А., предъявлен паспорт, доверенность от 01.04.2019;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Алгоритм",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 25 августа 2020 года

по делу N А60-7566/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Алгоритм" (ИНН 6670154656, ОГРН 1069670161989)

к товариществу собственников жилья "Блюхера 45" (ИНН 6670037198, ОГРН 1036603530567)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Территория ТСН" (ИНН 6679104025), общество с ограниченной ответственностью "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" (ИНН 667317728, ОГРН 1086674031696),

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Алгоритм" (далее - истец, ООО "Алгоритм") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнения требования, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к товариществу собственников жилья "Блюхера 45" (далее - ответчик, ТСЖ "Блюхера 45") о взыскании убытков (упущенной выгоды) в виде недополученных доходов от аренды нежилого помещения за период с 05.04.2018 по 06.06.2019 в размере 503 214 руб.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2020 года исковое заявление принято к производству для рассмотрения в порядке упрощенного производства.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 15.04.2020 рассмотрение дела назначено по общим правилам искового производства.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Территория ТСН", общество с ограниченной ответственностью "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 августа 2020 года (резолютивная часть решения от 18.08.2020) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что по причине ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, несмотря на неоднократные и постоянные требования ООО "Алгоритм" об устранении недостатков кровли (восстановления ее герметичности, ТСЖ "Блюхера 45" бездействовало; в связи с ухудшением условий пользования арендуемым помещением (постоянным намоканием и течью воды через кровлю) арендатор ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" обратился к истцу с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы, арендодатель, посчитав, что ухудшилось само арендуемое помещение, признал требования арендатора обоснованными ввиду существенного характера данных ухудшений. Считает ошибочными выводы суда о несущественном характере ухудшения имущества; в письме от ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" в адрес истца, указано на наличие протечек 18.06.2018, 21.06.2018; судом не приведены мотивы, по которым отклонены доводы истца и третьего лица о том, что повреждения имущества (протечки) имели место в той части арендуемого помещения, которая использовалась для организации приема и консультирования клиентов и посетителей ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА", что имело важное значение для арендатора.

Истец указывает, что суд фактически принял позицию ответчика и третьего лица о том, что причинами снижения арендной платы было снижение спроса и уровня цен на аналогичные помещения; более того, изменение рыночных цен на арендную плату не влечет с необходимостью изменение условий договора аренды, договором не предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночных цен. Кроме того, судом не учтено, что договором между ООО "Алгоритм" и ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" предусмотрена авансовая система оплаты по выставленным счетам; бухгалтерия выставила третьему лицу счет N 57 за апрель 2018 года на сумму 120 000 руб. Отмечает, что с момента приобретения спорного нежилого помещения истец является членом ТСЖ, оплачивает коммунальные услуги, ответчик, в свою очередь, недобросовестно исполнял взятые на себя обязательства по управлению общим имуществом дома.

ТСЖ "Блюхера 45" представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, решение суда считает законным и обоснованным по мотивам, изложенным в нем. Ответчик ссылается на решение суда от 25.12.2018 по делу N А60-57969/2018, которым установлен факт однократной протечки, произошедшей 05.04.2018 в помещении N 27 площадью 137,2 кв.м.; имевшее место однократное протекание 05.04.2018 было связано с обильным таянием скопившегося снега, иных протечек кровли не доказано; считает, что истцом не представлено доказательств наличия оснований для снижения арендной платы как на все помещение в целом, так и на его часть, протечка кровли не находится в прямой причинно-следственной связи со снижением арендных платежей; просит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Территория ТСН" в отзыве на апелляционную жалобу указывает на необоснованность изложенных в ней доводов, считает, что истцом не доказано, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить арендную плату в ранее согласованном размере, просит в удовлетворении жалобы отказать, решение оставить без изменения.

ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" возражения на жалобу не представлены.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном в режиме видеоконференц-связи с Арбитражным судом Свердловской области, представители истца настаивали на обоснованности доводов апелляционной жалобы, представитель ответчика против её удовлетворения возразил; представитель третьего лица ООО "Территория ТСН" посредством использования онлайн-режима доводы отзыва поддержал, просил решение оставить в силе.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Алгоритм" является собственником нежилых помещений общей площадью 214,8 кв.м. N N 26-35, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Блюхера, 45.

Управление многоквартирным домом по вышеуказанному адресу осуществляет ТСЖ "Блюхера 45", которое в свою очередь, заключило договор на обслуживание дома с ООО "УЖК "Территория".

Как указывает истец, в период с 02.04.2015 по 30.10.2019 данное помещение сдавалось в аренду ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" по договору аренды N А-06-15 от 02.04.2015 (л.д.36-44, т.1). Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды от 01.03.2016 (л.д.48, т.1) стороны договорились, что с 01.03.2016 размер арендной платы составляет 120 000 руб. ежемесячно из расчета 558 руб. 66 коп. за 1 кв.м. в месяц (НДС не облагается).

Помещения, принадлежащие истцу, являются встроенно-пристроенными, непосредственно над данными помещениями находится кровля. В 2017 году истец заметил, что каждый раз после дождя или мокрого снега на потолке в основном холле помещения появляется намокание. В связи с чем истец направил в адрес ООО УЖК "Территория" уведомление исх. N 17-22 от 27.09.2017 об указанных обстоятельствах с просьбой устранить течь кровли. Однако ни ТСЖ "Блюхера 45", ни ООО УЖК "Территория" не предприняли каких-либо действий по устранению причин намокания.

05.04.2018 произошло очередное затопление части вышеуказанных помещений, в результате чего произошло повреждение отделки потолка и стен помещений, что подтверждается актом комиссионного обследования от 09.04.2018 (л.д.58, т.1).

09.04.2018 в связи с возникшими недостатками арендуемого помещения ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" обратилось к ООО "Алгоритм" с предложением (письмо - л.д.53-54) о соразмерном уменьшении арендной платы, поскольку арендуемое помещение находится в состоянии не соответствующем условиям договора аренды.

В целях сохранения договорных отношений с арендатором, между истцом и третьим лицом 12.04.2018 было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N А-06-15 от 02.04.2015 о соразмерном уменьшении постоянной части арендной платы по договору до момента приведения арендуемого помещения в состояние, отвечающее условиям договора и проведения ремонтных работ по устранению причины протечек потолка в период таяния снега и во время осадков. Стороны договорились, что на период с 05.04.2018 по 31.10.2018 постоянная часть арендной платы составляет 84 000 руб. ежемесячно из расчета 391 руб. за 1 кв.м. в месяц. и постоянная часть арендной платы в размере 90 000 руб. ежемесячно из расчета 419 руб. за 1 кв.м. в месяц с 01.11.2018 и до окончания проведения ремонтных работ по: 1) по устранению ТСЖ "Блюхера 45" недостатков гидроизоляционного слоя открытой террасы; 2) устранению арендодателем недостатков арендуемого помещения (проведение восстановительного ремонта) (л.д.44, т.1).

Дополнительным соглашением N 4 от 29.03.2019 к договору стороны договорились, что в случае возникновения новых протечек после 16.03.2019 и до проведения работ по устранению недостатков гидроизоляционного слоя открытой террасы и проведение восстановительного ремонта арендуемого помещения, постоянная часть арендной платы составит в размере 75 180 руб. ежемесячно (НДС не облагается) (л.д.51, т.1).

В адрес ответчика 26.04.2018 была направлена претензия с предложением урегулировать возмещение убытков путем производства силами ТСЖ или ООО "УК "Территория" восстановительных ремонтных работ в указанном помещении, а также устранить причину протечки в виде восстановления гидроизоляционного слоя на открытой террасе. Однако ответчиком и третьим лицом не предприняты какие-либо действия по устранению причин намокания.

Истец также указал, что ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" неоднократно уведомляло ООО "Алгоритм" об обнаруженных протечках и предлагало снизить размер арендной платы в связи с тем, что из-за систематических протечек, третье лицо не может полностью использовать помещение для осуществления своей деятельности, что подтверждается письмами от 21.06.2018, 12.07.2018, 01.10.2018 (л.д.55-57).

09.10.2018 ООО "Алгоритм" обратилось в суд с иском к ТСЖ "Блюхера, 45" о возмещении ущерба и обязании ответчика устранить недостатки.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2018 по делу N А60-57969/2018 имеющим в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего спора в отношении ТСЖ "Блюхера" установлена вина в причинении ущерба, с ТСЖ "Блюхера, 45" в пользу ООО "Алгоритм" взыскана стоимость восстановительного ремонта в размере 69 338 рублей, а также возложена обязанность в течение одного месяца, начиная с 01.04.2019 устранить течь кровли, расположенной над офисами NN 26-35 в доме 45 по ул. Блюхера в г. Екатеринбурге, путем выполнения работ (л.д.28-35).

06.06.2019 ответчик исполнил решение суда от 25.12.2018 по делу N А60-57969/2018 в части устранения течи кровли, расположенной над офисами N N 26-35 в доме 45 по ул. Блюхера в г. Екатеринбурге, путем выполнения действий, поименованных в решении, что подтверждается актом выполненных работ от 06.06.2019 (л.д.63-64, т.1).

ООО "Алгоритм" ссылается на то, что имели место иные факты затопления помещений, что подтверждается актами обследования от 10.01.2019, 29.03.2019, при этом осуществляя управление многоквартирным домом ТСЖ "Блюхера 45" несет ответственность за содержание общего имущества, а в результате повреждения помещений виновным бездействием ТСЖ "Блюхера 45", истец недополучил доход от сдачи помещения в аренду, так как сдавал помещения ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" по ценам, установленным дополнительными соглашениями N 3,4 к договору аренды N А-06-15 от 02.04.2015.

По расчету истца размер упущенной выгоды за период с 05.04.2018 по 06.06.2019 составляет 503 214 руб.

Истец направил в адрес ответчика досудебную претензию от 17.01.2020 с требованием возместить ООО "Алгоритм" убытки в виде недополученных доходов от аренды нежилого помещения (л.д.68-72, т.1), которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили ООО "Алгоритм" основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что недостатки помещения являются несущественными и не влекущими возникновение у арендатора права на уменьшение арендной платы. Кроме того, суд указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии протечек после 05.04.2018, равно как и доказательств, достаточных для вывода суда о том, что изменение размера арендной платы в действительности было связано с противоправными действиями ответчика.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Для привлечения лица к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственную связь между этими элементами, а также в установленных законом случаях вину причинителя вреда.

В ст. 15 ГК РФ предусмотрено, а в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможность использовать нежилое помещение при обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации). Согласно п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

При предъявлении исковых требований о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо представить доказательства реальности получения дохода (наличия условий для извлечения дохода, проведения приготовлений, достижения договоренностей с контрагентами и пр.).

Поскольку в данном случае истец настаивает на взыскании в полном объеме разницы между первоначально согласованной арендной платой и её измененным размером, для взыскания указанной разницы с ответчика в качестве упущенной выгоды истцу необходимо доказать, что совершенное должником нарушение, связанное с состоянием кровли, явилось единственным препятствием, не позволившим заинтересованному хозяйствующему субъекту получить упущенную выгоду - применительно к обстоятельствам данного дела доказыванию подлежит именно существенное ухудшение состояния имущества, переданного в аренду (ст. 614 ГК РФ).

Обращаясь в суд с иском, истец ссылался на то, что в результате повреждения помещений виновным бездействием ТСЖ "Блюхера 45", истец недополучил доход от сдачи помещения в аренду и просит взыскать упущенную выгоду в виде уменьшения им размера арендной платы по договору аренды N А-06-15 от 02.04.2015, заключенному с ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" (в редакции дополнительных соглашений N 3,4 к договору аренды) в период с 05.04.2018 по 06.06.2019.

Как полагает истец, основанием для уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора качественных либо функциональных свойств имущества по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Как указывалось выше, для возложения ответственности в виде взыскания с ответчика упущенной выгоды, которая, по мнению истца, возникла из-за протечек, в результате которых были заключены дополнительные соглашения к договору аренды, необходимо доказать, что ухудшение имущества (помещений) имело существенный, значительный характер, а также то, что исключительно это обстоятельство повлекло снижение арендной платы, поскольку в обязательственных отношениях по аренде ответчик не участвует и условия дополнительных соглашений согласовывались и достигались только сторонами договора аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно техническому паспорту торговое помещение, принадлежащее ООО "Алгоритм" общей площадью 214,8 кв. м, состоит из следующих помещений: N 26 тамбур - 2,0 кв. м; N 27 торговый зал - 137,2 кв. м; N 28 торговый зал - 29,4 кв. м; N 29 коридор - 22,5 кв. м; N 30 электрощитовая - 0,6 кв. м; N 31 мойка уборочного инвентаря -1,0 кв. м, N 32 санузел - 1,5 кв. м; N 33 мойка тары - 1,9 кв. м; N 34 комната персонала - 11,9 кв. м; N 35 кладовая - 6,8 кв. м.

Из материалов дела следует, что протечка происходила в одном месте, что как правильно указал суд первой инстанции, не могло повлечь дополнительного ухудшения состояния имущества (внутренней отделки помещения).

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2018 по делу N А60-57969/2018 установлен факт однократной протечки, произошедшей 05.04.2018 в помещении N 27 площадью 137,2 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, ул. Блюхера, 45, площадь повреждений была незначительной: колонна 1 кв.м, потолок 10 кв.м (само помещение N 27 - площадью 137,2 кв.м разделено на рабочие зоны перегородками), при этом указанное помещение является частью нежилого помещения N 26-35 общей площадью 214,8 кв.м, принадлежащего ООО "Алгоритм".

Данные обстоятельства, установленные в рамках дела N А60-57969/2018 в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В акте комиссионного обследования от 09.04.2018, при участии представителей ООО УК "Территория", ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА", ООО "Алгоритм" зафиксирован факт протечки в офисном помещении N 27, но не указано на наличие существенного характера ухудшения помещения или условий пользования помещением по назначению (л.д.58, т.1).

При этом согласно письму от 09.04.2018 (л.д.53, т.1) ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" (арендатор) просило снизить размер арендной платы не на все нежилое помещение, а лишь на его часть - помещение N 27 площадью 137,2 кв.м, а дополнительными соглашениям N 3 от 12.04.2018, N 4 от 29.03.2019 истец снизил арендную плату со всей площади нежилого помещения - 214,8 кв.м.

Также из материалов дела не следует, что арендатор в какой-либо момент времени не мог использовать помещение, а также что условия использования существенным образом ухудшились.

Вопреки доводам жалобы, письма ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" от 18.06.2018, 21.06.2018, направленные в адрес истца не являются надлежащим доказательством, подтверждающим факт наличия протечек помещения. В материалах дела отсутствуют доказательства обращения ООО "Алгоритм" к ТСЖ "Блюхера 45" о вызове представителя на осмотр для составления акта в целях фиксации факта повторной течи с кровли в нежилом помещении после 09.04.2018. Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что повреждения после протечки 05.04.2018 носили существенный характер и создавали препятствия в пользовании помещения.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал на отсутствие в материалах дела достаточных и бесспорных доказательств, свидетельствующих о наличии протечек после 05.04.2018, а также доказательств, достаточных для вывода суда о том, что изменение размера арендной платы в действительности было связано с противоправными действиями ответчика.

Иного не доказано и суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Доводы, изложенные в жалобе о том, что повреждения имущества (протечки) имели место в той части арендуемого помещения, которая использовалась для организации приема и консультирования клиентов и посетителей ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА", и внешний вид помещений имел важное значение для арендатора, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку материалами дела подтверждено и истцом не опровергнуто, что прием посетителей, консультирование клиентов ввиду протечки помещения не приостанавливался, при этом перерывов в графике работы ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" не имелось, на деятельности общества данные обстоятельства не отразились; повреждение, как указывалось выше, имело незначительный размер (колонна 1 кв.м и потолок 10 кв.м при входе).

Более того, из материалов дела не следует, что истцом предпринимались какие-либо меры для уменьшения предполагаемых убытков в виде упущенной выгоды, не проводились переговоры с ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА", меры по урегулированию спора о несоразмерности снижения платы и объему повреждений в нежилом помещении, фактически договор аренды исполнялся, третье лицо пользовалось помещением N 27 в полном объеме, объем повреждений внутренней отделки в нежилом помещении являлся незначительным и несоразмерным с суммой арендной платы, сниженной по дополнительным соглашениям N 3 от 12.04.2018, N 4 от 29.03.2019 к договору аренды N А-06-15 от 02.04.2015.

Также следует отметить, что, исходя из договора аренды N А-06-15 от 02.04.2015 следует, что при его заключении 02.04.2015 арендная плата составляла 139 620 руб. (650 руб./кв.м) - п. 2.1 договора аренды. Арендная плата была снижена через год - 01.03.2016 на 14% при отсутствии каких-либо протечек (со 139 620 руб. до 120 000 руб. - дополнительное соглашение N 2 (558 руб./кв.м.).

06.03.2018 истцом в адрес ООО "Бюро недвижимости "ЯРМАРКА" выставлен счет на оплату услуг по договору со сниженной стоимостью платы на сумму 84 000 руб. за апрель 2018 года, между тем акт о протечке составлен только 09.04.2018 и дополнительное соглашение N 3 о снижении арендной платы до 84 000 руб. было заключено 12.04.2018.

Дополнительное соглашение N 4 к договору аренды, повторно предусматривающее снижение с 16.03.2019 арендной платы до 75 180 руб. "в случае возникновения новых протечек после 16 марта 2019 г.", заключено сторонами 29.03.2019, а счет N 2 на сниженную до 75 180 руб. арендную плату был выставлен истцом 31.01.2019, то есть за два месяца до протечки кровли.

Кроме того, в дополнительном соглашении N 3 от 12.04.2018 содержится условие о снижении платы по договору на период с 01.11.2018, между тем истцу не могло быть известно заранее, что до 01.11.2018 ремонт кровли над спорным помещением не будет произведен.

Таким образом, из совокупности представленных в материалы дела доказательств не следует, что протечка кровли является действительной причиной снижения арендных платежей. Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование иска, с достаточной степенью определенности не доказаны.

Кроме того, согласно заключению специалиста N 148 от 14.08.2020 (л.д.35-151, т.3) протечка в межэтажном перекрытии, произошедшая 05.04.2018 в помещении N 27 площадью 137,2 кв.м не могла оказать влияния на рыночный размер ставки 1 кв.м аренды нежилых помещений N 26-35 (в части жилого дома кв. 140-235) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Блюхера, 45, площадью 214,8 кв.м. Данный вывод специалиста-оценщика основан на соотношении площади арендуемого помещения и площади поврежденных участков стены и потолка, а также на соотношении размера ежемесячной арендной платы за занимаемое помещение и величины ущерба от затопления. Таким образом, столь незначительное повреждение, не препятствующее нормальному функционированию офисного помещения, не могло стать фактором приведшим к значительному снижению аренды на срок более месяца.

Указанные обстоятельства ответчиком документально не опровергнуты, иных доказательств, оценка которых могла бы повлечь вывод о том, что изменение размера арендной платы было связано с противоправными действиями ответчика, в материалы дела не представлено (статьи 9, 64, 65, 67, 68, 71 АПК РФ).

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учел то обстоятельство, что ответчик 14.02.2019 добровольно перечислил истцу 69 338 руб. на проведение восстановительного ремонта и последовавшее более чем через месяц очередное снижение арендной платы (с 16.03.2019) до 75 180 руб. со всей площади нежилого помещения, а не пострадавшей его части.

С учетом вышеизложенного, оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства и обстоятельства дела в совокупности и во взаимосвязи в соответствии со статьей 71 АПК РФ, поскольку протечка кровли спорного помещения не находится в прямой причинно-следственной связи со снижением арендных платежей и противоправными действиями ответчика, суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку данные доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права и по существу сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств. Оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, основания для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 августа 2020 года по делу N А60-7566/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

О. В. Лесковец М. А. Полякова