Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2020 г. N 15АП-18977/20 по делу N А32-18224/2020

город Ростов-на-Дону

10 декабря 2020 г.

дело N А32-18224/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

при участии:

от акционерного общества "Тандер": представитель Хлыстов П.В. по доверенности от 28.07.2020, представитель Санталов А.Б. посредством онлайн не подключился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2020 по делу N А32-18224/2020

по заявлению акционерного общества "Тандер"

к Управлению государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Худотеплова Александра Петровича

о признании незаконным отказа и обязании провести государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

акционерное обществе "Тандер" (далее - заявитель общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 30.12.2016 N КнФ/90219/16, выраженного в уведомлении от 18.02.2020 N 23/027/001/802/2019-291; об обязании провести государственную регистрацию договора аренды от 30.12.2016 N КнФ/90219/16.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Худотеплов Александр Петрович (далее - третье лицо, предприниматель).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2020 заявление удовлетворено в полном объеме. Отказ управления, изложенный в уведомлении от 18.02.2020 N 23/027/001/802/2019-291 в государственной регистрации договора аренды от 30.12.2016N КнФ/90219/16, признан незаконным и отменен полностью, как несоответствующий Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Суд обязал управление осуществить государственную регистрацию договора аренды от 30.12.2016 N КнФ/90219/16. С управления взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, управление обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе управление просит решение арбитражного суда первой инстанции от 07.10.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование доводов апелляционной жалобы управление указывает, что обществом в соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в управление были предоставлены документы на государственную регистрацию договора.

На основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав было отказано, поскольку арендодатель не исполнил свою обязанность по постановке объекта (предмета договора аренды) на кадастровый учет. Заявителем были поданы пояснения на уведомление о приостановлении государственной регистрации от 18.11.2019 N 23/027/001/802/2019-291, в которых указано, что спорный объект недвижимости фактически передан в аренду, что подтверждается актом приема-передачи от 18.01.2017. В связи с этим, по мнению управления, заявитель пользуется спорным объектом недвижимости с 18.01.2017, а регистрация договора аренды до настоящего момента не была произведена. Из этого следует сделать вывод, что невозможно однозначно определить срок действия данного договора и момент, с которого он считается заключенным.

В представленном в материалы дела отзыве общество просит решение арбитражного суда первой инстанции от 07.10.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку представителя в судебное заседание не обеспечило, направило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя управления.

Представитель общества Санталов А.Б. направил ходатайство об участии в онлайн-заседании, данное ходатайство было согласовано. Однако, представитель общества Санталов А.Б. к онлайн-заседанию не подключился, что подтверждается аудиозаписью судебного заседания.

Представитель общества Хлыстов П.В., участвовавший в судебном заседании, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.11.2019 общество обратилось в Щербиновский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Краснодарского края с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 23/027/001/802/2019-2913.

Предметом государственной регистрации являлся договор аренды недвижимого имущества от 30.12.2016 N 90219/16 на нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, общей площадью 246.2 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного здания, общей площадью 519,4 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Шербиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Первомайская, 125, кадастровый N 23:36:0707014:719.

18.11.2019 уведомлением N 23/027/001/802/2019-2913 управлением до 18.02.2020 была приостановлена государственная регистрация договора по следующим основаниям: не представлен необходимый для государственного кадастрового учета документ - технический план; невозможно однозначно определить срок действия данного договора и момент, с которого он считается заключенным; отсутствует согласие уполномоченного лица на совершение сделки, если она является крупной.

14.02.2020 общество подало в управление заявление о предоставлении дополнительных пакетов документов N 23/027/001/801/2020-1242: дополнительное соглашение N КнФ/90219/16-2 к договору аренды; письмо от 05.02.2020; согласие от 13.01.2020 N 9906777; пояснения от 13.02.2020.

18.02.2020 управление уведомлением N 23/027/001/802/2019-2913 сообщило об отказе в государственной регистрации договора по следующим основаниям, предусмотренным Законом N 218-ФЗ, а именно ввиду отсутствия технического плана на объект аренды и невозможности однозначно определить срок действия договора и момент, с которого он считается заключенным.

Считая решения управления незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу прямого указания части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта возложена на принявший его орган; согласно положениям ст. 65 Кодекса доказывание иных обстоятельств является обязанностью лиц, которые ссылаются на данные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных указанным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные указанным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 4 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В статье 44 Закона N 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.

Согласно части 5 названной статьи, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, общей площадью 246,2 кв.м, по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Первомайская, 125, расположены на первом этаже двухэтажного здания, кадастровый номер N 23:36:0707014:719, общей площадью 519,4 кв.м и принадлежат на праве собственности Худотеплову А.П.

Согласно пункту 1.1 договора аренды недвижимого имущества от 30.12.2016 общество и индивидуальный предприниматель Худотеплов А.П. обозначили текстуальное описание части недвижимого имущества (помещений), переданного во временное владение и пользование обществу, а именно:

- нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6 (N N один, два, три, четыре, пять, шесть), общей площадью - 246,2 (двести сорок шесть целых два десятых) кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного здания, общей площадью 519, 4 кв.м по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Первомайская, 125, кадастровый номер здания 23:36:0707014:719 (графическое изображение (план-схема) арендуемого объекта приведено в приложение N 2 договора). Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет - 246,2 кв.м.

Обществом на государственную регистрацию представлена, в том числе, план-схема помещений (объекта аренды) (Приложение N 2 договора аренды от 30.12.2016 N КнФ/90219/16), в которой отражена экспликация и графическим образом выделены (обозначены) помещения, переданные от арендодателя арендатору.

Представленные на регистрацию с договором документы, являющиеся приложением к договору, позволяли идентифицировать передаваемые помещения, следовательно, данные документы, сами по себе, являлись основанием для осуществления государственного кадастровый учет и без составления отдельного технического плана на помещения, переданные в аренду.

При этом, как верно отметил суд первой инстанции, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания с одновременным осуществлением кадастрового учета этой части при наличии у регистрирующего органа кадастрового паспорта на весь объект.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В договоре аренды стороны согласовали и описали являющееся предметом договоров аренды недвижимое имущество (номера помещений, их площадь и расположение), приложив к договору поэтажные планы, представляющие собой выкопировку из технического плана помещений с графическим описанием помещений, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объекты аренды. Предмет аренды сторонами согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договоров не имелось.

Срок действия договора и момент его заключения определен договором аренды недвижимого имущества от 30.12.2016 N КнФ/90219/16.

Пунктом 6.1 договора от 30.12.2016 N КнФ/90219/16 предусмотрено, что срок аренды составляет 7 (семь) лет.

Дополнительным соглашением от 04.02.2020 N КнФ/90219/16-2 к договору аренды пункт 8.1 изложен в следующей редакции: "Настоящий договор подлежит государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороны обязуются в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания договора направить в территориальный орган уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной вмети (орган регистрации прав) уполномоченных представителей и представить документы, необходимые для. проведения государственной регистрации договора. Арендодатель обязуется предоставить в орган регистрации прав технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора несет арендатор".

Таким образом, срок действия договора составляет 7 лет.

Дополнительное соглашение представлено управлению 14.02.2020 по заявлению о предоставлении дополнительных пакетов документов N 23/027/001/801/2020-1242.

В соответствии с требованиями законодательства, моментом заключения договора является достижение соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, объект аренды фактически передан в аренду, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 18.01.2017 года, который был включен в пакет документов при подаче на государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 30.12.2016 N КнФ/90219/16.

Исходя из положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, включенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная правовая позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, государственная регистрация договора аренды не влияет на момент заключения договора аренды недвижимого имущества, а лишь позволяет определить третьим лицам наличие обременения в отношении объекта недвижимости.

Следовательно, представленные на регистрацию с договором документы, являющиеся приложением к договору, позволяли идентифицировать передаваемые помещения, следовательно, данные документы сами по себе являлись основанием для осуществления государственного кадастрового учета и без составления отдельного технического плана на помещения, переданные в аренду.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016) и Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018), Верховный суд Российской Федерации напоминает, что статьями 26 и 27 закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. Указанные основания сходны с установленными статьями 26 и 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" основаниями для отказа или приостановления осуществления кадастрового учета.

Кроме того, Верховным Судом Российской Федерации даются, в частности, следующие разъяснения: кадастровый учет частей объектов недвижимости, не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обсеменениях) вещных прав.

Иными словами, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения в виде части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания, следовательно, изготовление отдельного технического плана на такую часть не требуется.

Обзор судебной практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016 учел последние изменения в законодательстве в сфере государственного кадастрового учета, в частности положения вступившего в силу с января 2017 года Закона N 218-ФЗ, предусматривающие в том числе объединение сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные изменения в релевантном нормативном правовом регулировании.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства, суд первой инстанции правомерно указал, что в ЕГРН имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части помещения. Представленные на регистрацию с договором документы, являющиеся приложением к договору, позволяли идентифицировать передаваемые помещения, предмет аренды согласован сторонами, разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договора не имелось.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое решение управления является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, правомерно удовлетворил заявление общества.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2020 по делу N А32-18224/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова