Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2020 г. N 17АП-12164/20 по делу N А50-527/2020

г. Пермь

15 декабря 2020 г.

Дело N А50-527/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М. А.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца: Творогов А.С., паспорт, доверенность от 29.10.2019, диплом;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Мамонова Сергея Васильевича,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 28 августа 2020 года по делу N А50-527/2020

по иску индивидуального предпринимателя Мамонова Сергея Васильевича (ИНН: 590300204366, ОГРНИП: 313590508700032)

к обществу с ограниченной ответственностью "Новый Вавилон" (ИНН: 5902825591, ОГРН: 1055900237128)

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Мамонов Сергей Васильевич (далее истец, ИП Мамонов С.В.) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новый Вавилон" (далее ответчик, ООО "Новый Вавилон") о взыскании 11 650 000 руб. стоимости работ по устранению скрытых и сокрытых недостатков имущества, приобретенного у ответчика в процедуре банкротства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.11.2019 (с учетом уточнения исковых требований принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец, индивидуальный предприниматель Мамонов Сергей Васильевич обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом не дана правовая оценка доводам о снижения покупной цены недвижимого имущества на сумму расходов, необходимых для устранения скрытых недостатков, отмечая, что в публично распространенной ответчиком информации, оценочном отчете, договоре купли-продажи имущества информация о невозможности использования нежилого здания по назначению отсутствовала. Согласно заключению специалиста выявленные недостатки препятствуют нормальной эксплуатации объектов и снижают их долговечность, для устранения недостатков необходимо выполнить ряд мероприятий. Указывает, что определение наличия у нежилого здания скрытых недостатков путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования правоустанавливающих документов не представляется возможным, те недостатки, на которые ссылается истец, невозможно было определить при обычном способе приемки, даже проявив должную степень добросовестности и осмотрительности. Отмечает, что ответчиком не оспаривался факт наличия недостатков, их скрытый или сокрытый характер. Таким образом, ответчиком не были исполнены обязательства, предусмотренные статьями 469 и 475 ГК РФ.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу, не представил.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил отменить решение суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 04.06.2018 по делу N А50-28789/2017 ответчик признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2018 по делу N А50-28789/2017 и.о. конкурсного управляющего ООО "Новый Вавилон" утвержден Урлуков Андрей Петрович, член СРО ААУ "Евросиб".

Определением суда от 10.07.2020 конкурсное производство продлено на четыре месяца.

На сайте ЕФРСБ 11.10.2018 за N 3115052 был размещен отчет об оценке недвижимого имущества N 896-06 от 24.09.2018 входящего в состав лота N 4.

Начальная цена продажи выставленного на торги имущества определена на основании Отчета N 896-06/18, подготовленного по заказу ПАО "Сбербанк России" для этих целей Союз "Пермская торгово-промышленная палата" 24.09.2018 г.

При этом для осуществления оценки использовалась информация, предоставленная заказчиком, а также на основании визуального осмотра, что прямо следует из содержания стр. 11 Отчета N 896-06/18. На основании визуального осмотра общее физическое состояние здания оценено как хорошее (стр.12 отчета N 896-06/18).

В соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже имущества N 41412 от 04.11.2019 г., (Код торгов: 041412) победителем торгов признан Мамонов С.В.

Конкурсным управляющим ответчика был заключен с истцом договор купли - продажи от 07.11.2019 по Лоту N 4 по цене 16 150 000 руб. (л.д.14- 17) следующего имущества:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, общая площадь 20327 кв.м.. 59:32:0670001:1245, Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Протасы, квартал 11, уч 16;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, общая площадь 17996 кв.м., 59:32:0670001:1244, Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Протасы, квартал 11, уч. 16;

- здание, назначение: нежилое, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2795 кв.м. 59:32:3250001:8456, Пермский край, Пермский район. Култаевское с и. д. Протасы, квартал 11, уч. 16;

- газопровод высокого давления для газоснабжения котельной МК-В 1,6 МВт, 59:32:0000000:1523. Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Протасы, квартал 11, д. 16;

- блочная модульная газовая котельная, 59:32:0670001:1559 Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Протасы, квартал 11, д. 16.

За указанное имущество Истцом уплачены денежные средства всего в сумме 16 150 000 рублей 00 копеек.

04.12.2019 имущество передано Мамонову С.В. по акту приёма- передачи, данный акт подписан без замечаний со стороны Мамонова С.В.(л.д.18)

Согласно п. 1.3. Договора купли - продажи Продавец гарантирует, что указанное в п. 1.1. настоящего договора Имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц, в силу ст. 352 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51- ФЗ.

Как указывает истец, по месту нахождения недвижимого имущества в целях подготовки объектов к использованию в соответствии с их назначением были направлены представители подрядной организации. По сообщению подрядчика истцу рекомендовано до начала производства работ по косметическому ремонту и эксплуатации имущества произвести его обследование на предмет наличия скрытых недостатков.

12.12.2019 в адрес ответчика истцом направлено уведомление о вызове на осмотр предмета договора купли-продажи товара.

Обследование производилось при участии специалиста, имеющего высшее техническое образование, общий стаж работы но специальности -12 лет специальные знания в области промышленного и гражданского строительства, земельного кадастра, производства строительно-технических экспертиз Стрельниковой Светланы Геннадьевны.

По результатам обследования было выявлено явное ухудшение, выявлены скрытые и сокрытые недостатки. Так по заключению специалиста от 18.12.2019 необходимо проведение горизонтальной гидроизоляции стен, что составляет 7 150 000 руб., остальные недостатки - 4 500 000 руб. Для устранения остальных недостатков потребуется выполнение работ по ремонту кровли и локальное утепление в месте отсутствия теплоизоляции; замена отдельных окон; текущий ремонт; монтаж недостающих элементов инженерно-технического обеспечения, расположенных в котельной; пуско-наладочные работы в котельной; монтаж недостающих элементов инженерно-технического обеспечения, расположенных в вентиляционной камере, электрощитовых и тепловом узле; пуско-наладочные работы сетей теплоснабжения, водо, электроснабжения и канализации (л.д.26-45).

Полагая, что истец вправе требовать уменьшения выкупной цены товара соразмерно стоимости работ по устранению скрытых недостатков приобретенного имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для уменьшения покупной цены, поскольку покупная цена на аукционе была предложена истцом добровольно, не доказано, что продавцом был передан товар надлежащего качества, покупатель не имел возможности ознакомиться с имуществом и оценить его техническое состояние.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

По правилам п.п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статьей 557 ГК РФ установлены правовые последствия передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, при которых применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, потребовать по своему выбору от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, если недостатки товара не были оговорены продавцом.

Заявляя требования о взыскании расходов на устранение недостатков имущества, истец представил в материалы дела заключение специалиста от 18.12.2019, согласно которому требуется проведение ряда ремонтных работ для устранения выявленных недостатков имущества, в частности работ по горизонтальной гидроизоляции стен, стоимость которых составляет 7 150 000 руб., а также иных работ стоимостью 4 500 000 руб.

Материалами дела подтверждается, что на сайте ЕФРСБ 11.10.2018 за N 3115052 был размещен отчет об оценке недвижимого имущества N 896-06 от 24.09.2018, входящего в состав лота N 4, конкурсным управляющим ООО "Новый Вавилон" были проведены торги по продаже имущества N 41412 от 04.11.2019, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже имущества N 41412 от 04.11.2019 истец признан победителем торгов. По результатам торгов истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от 07.11.2019. Пунктом 2.2.2 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель обязан перед принятием имущества осмотреть передаваемое имущество и при отсутствии мотивированных претензий к состоянию имущества, принять имущество, подписав передаточный акт. Имущество передано истцу по акту приема- передачи от 04.12.2019, при его подписании истцом замечаний к качеству передаваемого имущества не указано (л.д.18).

По общим правилам продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Установив, что спорное имущество приобретено истцом на публичных торгах по реализации имущества должника в процедуре банкротства, до заключения договора купли-продажи истец имел возможность ознакомиться с аукционной документацией, осмотреть имущество, что истцом и было реализовано, т.е. истец самостоятельно, добровольно повлиял на установление конечной цены, которая и была закреплена в договоре, договор и акт приема-передачи подписаны истцом без замечаний относительно качественных характеристик переданного имущества, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного иска.

Кроме того, судом справедливо отмечено, что удовлетворение требований повлечет нарушение прав других участников аукциона, поскольку, заявляя иск об уменьшении покупной цены, истец недобросовестно пытается снизить цену товара, установленную на торгах.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы о наличии скрытых недостатков, которые препятствуют нормальной эксплуатации объектов и снижают их долговечность, но не могли быть выявлены при обычном способе приемки, неисполнении продавцом требований ст. ст. 469 и 475 ГК РФ, отклоняются.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, договор заключается с лицом, выигравшим торги, что установлено п. 1 ст. 447 ГК РФ.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (п. 8 ст. 448 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса. Продажа осуществляется путем проведения аукциона в случае, если в отношении этого предприятия покупатель не должен выполнять какие-либо условия. Начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика, в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом. Выигравшим аукцион признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое предприятие (далее - победитель аукциона).

В пункте 16 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.05.2018) сформулирован правовой подход в силу которого изменение договора, заключенного по правилам Закона о закупках, которое повлияет на его условия по сравнению с условиями документации о закупке, имевшими существенное значение для формирования заявок, определения победителя, определения цены договора, не допускается. В частности отмечено, что изменение цены договора направлено на нивелирование условий проведенного аукциона и не соответствует принципам осуществления закупок (эффективности, обеспечения конкуренции, недопущения злоупотреблений, в том числе коррупции), нарушает требования пункта 8 статьи 448 ГК РФ о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Поскольку продажа имущества должника осуществляется исключительно на торгах, цена имущества имеет существенное значение для определения цены на торгах, выигравшим торги признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое имущество, в данном случае фактически истцом заявлено требование о несогласии с ценой имущества, которая определена по результатам торгов, проведенных с его участием, что недопустимо, суд правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного иска.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Учитывая, что истец является профессиональным участником предпринимательской деятельности, действуя в собственном коммерческом интересе, заключил договор купли-продажи и принял имущество по акту без замечаний к его техническому состоянию, до заключения договора имел возможность осмотреть объект и ознакомиться с его фактическим состоянием, однако при заключении спорного договора не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах и обычную для деловой практики совершения подобных сделок осмотрительность, суд обоснованно отнес риски негативных последствий на истца.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 28 августа 2020 года по делу N А50-527/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Д.И. Крымджанова В.В. Семенов