Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. N 05АП-7266/20 по делу N А59-7308/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 апреля 2021 г. N Ф03-1077/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

21 декабря 2020 г.

Дело N А59-7308/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, Е.В. Зимина,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Котвицкой Татьяны Евгеньевны,

апелляционное производство N 05АП-7266/2020,

на решение от 30.09.2020 судьи И.Н. Веретенникова

по делу N А59-7308/2019 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску областного автономного учреждения "Спортивно-Туристический комплекс "Горный воздух" (ИНН 6501211081, ОГРН 1096501007019)

к индивидуальному предпринимателю Котвицкой Татьяне Евгеньевне

(ИНН 650117152099, ОГРНИП 316650100055491)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и штрафа,

при участии: стороны в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

Областное автономное учреждение "Спортивно-Туристический комплекс "Горный воздух" (далее - истец, учреждение, ОАУ "Горный воздух") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Котвицкой Татьяне Евгеньевне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Котвицкая Т.Е.) о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2018 года по март 2019 года в размере 255 983 рублей 22 копейки, неустойки за период с 26.01.2019 по 23.09.2019 в размере 48 764 рубля 71 копейки, штрафа в размере 99 193 рубля 50 копеек (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что арендодателем в нарушение пункта 2.1.1 основного договора аренды N 864-18 акты приема-передачи спорного помещения были направлены арендатору на подписание только 14.01.2019, что исключает факт нарушения со стороны Котвицкой Т.Е. пункта 2.3.1 такого договора. Полагает, что спорное помещение в нарушение статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) было передано в состоянии, не позволяющим его использовать по целевому назначению (организация услуг детской игровой комнаты), ввиду его несоответствия санитарным и технически нормам, в частности, нарушения температурного режима помещения. Считает необоснованным и несоответствующим содержанию основного договора аренды N 864-18 вывод суда первой инстанции о том, что акт приема-передачи от 16.11.2018 свидетельствует о передаче спорного помещения для исполнения основного договора. Настаивает на том, что, поскольку акт приема-передачи спорного помещения в рамках основного договора аренды N 864-18 арендатором подписан не был, то и сам договор не является заключенным. Также обосновывая свой довод о незаключенности такого договора, ссылается на отсутствие его государственной регистрации.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 15.12.2020.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был приобщен к материалам дела. В отзыве истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседание суда 15.12.2020 лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт отмене или изменению не подлежит в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 25.12.2017 между ОАУ "Горный воздух" (арендодатель) и ИП Котвицкой Т.Е. (арендатор) заключен предварительный договор аренды N 373-12 лот N 14 нежилого помещения (далее - спорный предварительный договор), по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор аренды нежилого помещения по лоту N 14 (основной договор), расположенного на 2 этаже строящегося объекта "Здание входной группы" расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточная сторона ул. Алексея Максимовича Горького, от стадиона "Спартак", помещение N202 имеющего обозначение на Схеме размещения (приложение N 1), площадью 211,05 м? (площадь нежилого помещения указана в соответствии с проектной документацией и может быть уменьшена после сдачи объекта в эксплуатацию при подписании сторонами основного договора) (далее - спорное помещение).

Основной договор будет заключен на срок 5 лет и вступит в силу с момента его государственной регистрации. Действие договора распространяется на правоотношения сторон возникшие с даты заключения договора.

Помещение будет передано арендатору во временное владение и пользование для использования в целях: женская раздевалка / детская игровая комната / локерные - раздевалки с камерами хранения (административно-бытовые помещения).

Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 60 календарных дней с момента оформления арендодателем правоустанавливающих документов на объект недвижимости (здание входной группы).

В соответствии с протоколом N 1 от 15.12.2017 арендная плата по основному договору устанавливается из расчета стоимости 1 кв.м 470 рублей в месяц и площади помещения аренды в соответствии с проектной документацией и составляет 117 048 рублей 33 копейки в месяц, в том числе НДС.

Арендатор по согласованию с арендодателем, до заключения основного договора, за свой счет и своими силами осуществляет текущий ремонт помещения, а также приобретает и устанавливает необходимое оборудование, для использования помещения по целевому назначению. При этом арендатор за свой счет несет расходы по обеспечению помещения необходимыми для этого коммунальными ресурсами.

Предварительный договор аренды вступает в силу с даты подписания сторонами и действует до исполнения обязательств.

16.11.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи, по которому арендодатель в соответствии с предварительным договором передал, а арендатор принял, в том числе, спорное помещение.

07.12.2018 Министерством Российской Федерации по развитию Дальнего Востока выдано ОАУ "Горный воздух" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 65-RU65302000-32-2018-МВР, в том числе, "Здание входной группы" расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточная сторона ул. Алексея Максимовича Горького, от стадиона "Спартак".

21.12.2018 между ОАУ "Горный воздух" (арендодатель) и ИП Котовицкой Т.Е. (арендатор) заключен договор N 864-18 аренды нежилого помещения Лот N 14 (далее - основной договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, а арендатор обязуется принять объект аренды и уплачивать арендодателю арендную плату.

Объектом аренды по договору является спорное нежилое помещение (пункт 1.2 основного договора).

Согласно пункту 1.3 основного договора цель использования объекта аренды (целевое назначение): женская раздевалка / детская игровая комната / локерные - раздевалки с камерами хранения (административно-бытовые помещения).

В соответствии с пунктом 2.1.1 основного договора арендодатель обязан передать объект аренды по акту приема-передачи (Приложение N 2 к настоящему договору) в течение 3 рабочих дней с момента заключения настоящего договора.

Пунктом 2.3.1 основного договора арендатору вменена обязанность принять объект аренды по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

Пунктом 2.3.3 также предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование объектом аренды в размере, порядке и в сроки, установленные настоящим договором.

В силу пункта 3.1 основного договора, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе N 1 по извещению 171117/23065124/01 от 15.12.2017, арендная плата по договору устанавливается из расчета стоимости 1 кв.м 470 рублей в месяц и составляет 99 193 рубля 50 копеек в месяц (НДС не облагается в связи с применением арендатором упрощенной системы налогообложения).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа месяца следующего за отчетным, на основании выставленного счета (пункт 3.3 основного договора).

Пунктом 5.1 основного договора предусмотрено, что объект аренды предоставляется арендатору во временное владение и пользование сроком на 5 лет с момента его передачи арендодателем по акту приема-передачи по форме согласно Приложению N 2 к настоящему договору.

В силу пункта 8.4 основного договора в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.

Письмом от 27.12.2018 исх.N 1803 истец направил ответчику, в том числе, акт приема-передачи к основному договору аренды N 864-18.

Письмом от 05.01.2019 ответчик сообщила истцу о том, что в спорном помещении температура составляет 15 градусов, что исключает его использование для организации услуг детской игровой комнаты, в связи с чем просил устранить выявленные недостатки.

28.01.2019 комиссией ОАУ "Горный воздух" в присутствии ИП Котвицкой Т.Е. был проведен осмотр, в том числе, спорного помещения на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с условиями договоров аренды и соблюдения действующего законодательства, о чем 06.02.2019 составлен соответствующий акт.

В связи с непоступлением в адрес истца подписанного и заверенного печатью акта приема-передачи к основному договору аренды N 864-18, последний письмом от 01.02.2019 исх.N 153 обратился к ответчику с требованием незамедлительно с даты получения настоящего письма, предоставить в адрес ОАУ "Горный воздух" такой акт.

05.02.2019 ИП Котвицкая Т.Е. сообщила, что акт приема-передачи спорного помещения возвращается ею без подписания ввиду того, что перед началом использования помещения по целевому назначению ею обнаружены недостатки, не позволяющие такое использование (низкая температура в помещении). Также сообщила, что ввиду оказания аналогичных услуг в соседнем помещении ИП Догадиным С.Н. она не получает предполагаемую прибыль от использования спорного помещения, в связи с чем просила истца создать комиссию по приему помещения и заключения соглашения о расторжении договора.

Письмом от 22.02.2019 исх.N 272 ОАУ "Горный воздух" сообщило ИП Котвицкой Т.Е. о том, что 04.03.2019 в 11 часов 00 минут будет произведен прием-передача спорного помещения. Одновременно с данным письмом истцом в адрес ответчика направлено соглашение о расторжении основного договора аренды.

Ответным письмом ИП Котвицкая Т.Е. вернула без подписания проект соглашения о расторжении договора и сообщила, что по ее мнению, основной договор аренды считается незаключенным по мотиву неподписания ею актов приема-передачи помещения, а также не прохождения договором процедуры государственной регистрации.

Письмом от 14.03.2019 исх.N 399 истец повторно направил ИП Котвицкой Т.Е. соглашение о расторжении основного договора аренды, акт возврата спорного помещения.

Ответным письмом ИП Котвицкая Т.Е., ссылаясь на вышеизложенную позицию о незаключенности основного договора, вернула без подписания проект соглашения о расторжении такого договора и акт возврата спорного помещения, приложив свой проект акта приема-передачи спорного помещения.

Претензией от 09.04.2020 исх.N 611 истец обратился в адрес ответчика с требованием о погашении в десятидневный срок с даты получения претензии суммы основного долга, неустойки, штрафа по основному договору, которое оставлено последним без удовлетворения. Данная претензия была направлена в адрес ответчика 10.04.2020, о чем свидетельствует соответствующая копия почтового отправления.

Поскольку задолженность по основному договору не была погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы основного долга, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения были правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды помещения, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается тот факт, что в период с декабря 2018 года по март 2019 года ИП Котвицкая Т.Е. пользовалась спорным помещением, что, в частности, подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 16.11.2018, подписанного в рамках предварительного договора без замечаний и возражений, перепиской между сторонами.

В свою очередь, в нарушение условий договора и требований закона ответчик надлежащим образом арендные платежи не вносил. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела также представлено не было.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указывает, в том числе, на то обстоятельство, основной договор аренды является не заключенным, поскольку акт приема-передачи спорного помещения в рамках такого договора аренды арендатором подписан не был, а сам договор не прошел процедуру государственной регистрации.

Рассмотрев указанный довод ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Частью 2 статьи 432 ГК РФ определено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно положениям статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В силу пункта 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). При этом сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения (подпункт 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ).

В силу пунктов 2 и 3 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Такое специальное правило предусмотрено пунктом 1 статьи 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). При этом несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Из смысла указанных положений следует, что заключенность договора аренды помещения находится в зависимости от факта подписания сторонами такого договора, составленного единым документом, а не от факта передачи арендуемого помещения в пользование арендатору.

Как видно из материалов дела, основной договор был подписан обеими сторонами и заверен их печатями, что ответчиком не оспаривается и подтверждается, в том числе, письмом предпринимателя от 21.01.2019 (вх.N 147 от 30.01.2019).

Следовательно, тот факт, что между сторонами не был подписан акт приема-передачи спорного помещения в качестве Приложения N 2 к основному договору, не свидетельствует о незаключенности самого договора. При этом коллегия учитывает фактическое нахождение арендуемого помещения во владении арендатора на дату подписания основного договора аренды, что подтверждается актом приема-передачи от 16.11.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, только для третьих лиц.

Сторона же договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, как разъяснено в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из материалов дела, сторонами основного договора аренды согласованы все существенные условия договора, в том числе, размер и сроки внесения арендной платы. При этом фактически спорное помещение находилось во владении и пользовании предпринимателя, которое было ему предоставлено ранее по акту приема-передачи от 16.11.2018, подписанного в рамках предварительного договора без замечаний и возражений относительно переданного имущества.

Следовательно, отсутствие государственной регистрации основного договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, которыми стороны связали себя с момента его подписания, в том числе, по внесению арендной платы за пользование помещением.

Также апеллянт сослался на то обстоятельство, что спорное помещение в нарушение статьи 611 ГК РФ было передано в состоянии, не позволяющим его использовать по целевому назначению (организация услуг детской игровой комнаты), ввиду его несоответствия санитарным и технически нормам, в частности, нарушения температурного режима помещения.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как было указано выше, спорное помещение было принято арендатором по акту приема-передачи от 16.11.2018 в рамках предварительного договора и с данного момента находилось в пользовании предпринимателя. При этом в пункте 2 данного акта стороны указали, что ими был произведен совместный осмотр помещения, в результате которого стороны пришли к соглашению, что передаваемое в аренду имущество находится в исправном состоянии, полностью соответствует требованиям и условиям предварительного договора аренды.

Заключая с арендодателем основной договор аренды, ИП Котвицкая Т.Е., будучи владельцем переданного ей по вышеуказанному акту арендуемого имущества, а также лицом, осведомленным о его фактическом состоянии, о каких-либо недостатках спорного помещения, не позволяющих его использовать по целевому назначению, истцу не сообщила, подписав данный договор без замечаний и возражений.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что в настоящем случае на основании пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду спорного помещения вне зависимости от подписания либо неподписания акта приема-передачи спорного помещения в качестве Приложения N 2 к основному договору.

Более того, из анализа имеющихся в материалах дела доказательств не усматривается, что находящееся во владении и пользовании ответчика спорное помещение не могло быть им использовано по предусмотренному основным договором аренды целевому назначению (организация услуг детской игровой комнаты), в том числе, по причине нарушения температурного режима помещения.

Так, в качестве доказательств своей позиции ответчиком были представлены письмо от 05.01.2019 с сообщением истцу о том, что в спорном помещении температура составляет 15 градусов, а также акт об измерении температуры воздуха и отоплении помещения надлежащего качества от 08.01.2019.

Однако данные документы не соответствуют критерию допустимости доказательств (статья 68 АПК РФ), поскольку были составлены ответчиком в одностороннем порядке. В частности, из акта от 08.01.2019 следует, что при его составлении представители ОАУ "Горный воздух" не присутствовали, доказательств того, что ИП Котвицкой Т.Е. приглашались представители истца для измерения температуры воздуха в спорном помещении и составления данного акта, в материалах дела не имеется.

При этом коллегия учитывает, что при проведении осмотра спорного помещения 28.01.2019 комиссией ОАУ "Горный воздух" в присутствии ИП Котвицкой Т.Е. нарушения температурного режима спорного помещения установлено не было. Тот факт, что на фотографиях, приложенных к данному акту, участники комиссии находятся в верхней одежде, не является допустимым доказательством низкой температуры в помещении и само по себе не может свидетельствовать о низком температурном режиме.

Кроме того, в ходе данного осмотра было установлено, что несанкционированное возведение ответчиком конструктивного элемента дизайна значительно затрудняет доступ специалистов арендодателя для технического обслуживания помещения, в том числе, для поддержания необходимого температурного режима.

Учитывая изложенные сведения, а также отсутствие на момент передачи спорного помещения арендатору (16.11.2018) замечаний с его стороны относительно температурного режима помещения, апелляционная коллегия не исключает возможности того, что предполагаемое нарушение температурного режима могло быть спровоцировано именно действиями самого ответчика по несанкционированной перепланировке помещения.

При изложенных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что в период с декабря 2018 года по март 2019 года спорное помещение не могло быть использовано ответчиком по своему целевому назначению.

Таким образом, учитывая факт заключения сторонами основного договора аренды, фактического использования арендуемого помещения ответчиком в заявленный истцом период, отсутствие в материалах дела доказательств невозможности использовать арендуемое имущество по его целевому назначению, апелляционная коллегия приходит к выводу, что оснований для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендных платежей не имеется.

Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, апелляционная коллегия признает его обоснованным, арифметически верным в сумме общей сумме 255 983 рублей 22 копейки. Возражений относительно расчета задолженности ответчик не выразил.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскании основного долга в заявленном размере.

Относительно требования истца о взыскании неустойки, начисленной на сумму долга по арендной плате за период с 26.01.2019 по 23.09.2019 в размере 48 764 рубля 71 копейки, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 4.2 основного договора установлено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Материалами дела подтверждается, что стороны настоящего спора путем подписания спорного договора приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

Проверив расчет неустойки, представленный истцом, апелляционный суд считает его обоснованным, арифметически правильным. Возражений относительно расчета неустойки ответчик не выразил.

В связи с тем, что факт просрочки исполнения обязательства по уплате аренды по основному договору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, то суд апелляционной инстанции признает исковые требования в части взыскания неустойки обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Поскольку извещенный надлежащим образом о судебном разбирательстве ответчик заявление об уменьшении размера подлежащей уплате неустойки в суде первой инстанции не заявлял, вследствие чего, учитывая статус индивидуального предпринимателя у Котвицкой Т.Е., оснований для уменьшения размера неустойки у суда первой инстанции не имелось.

Требования истца о взыскании штрафа в размере 99 193 рубля 50 копеек были обоснованно удовлетворены судом первой инстанции исходя из следующего.

Согласно пункту 4.3 договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей, установленных пунктами 2.3.1, 2.3.4, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7 настоящего договора, арендатор обязан уплатить неустойку (штраф) в размере ежемесячной арендной платы за каждый случай неисполнения либо ненадлежащего исполнения вышеуказанных условий договора

Из материалов дела видно, что истец неоднократно письмами от 27.12.2018 исх.N 1803, от 01.02.2019 исх.N 153 направлял ответчику для подписания акт приема-передачи к основному договору аренды.

Однако от подписания таких актов ответчик отказался (письмо от 05.02.2019), при этом продолжая фактически пользоваться спорным помещением.

Согласно статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

С учетом изложенного, а также ввиду неисполнения ответчиком предусмотренной пунктом 2.3.1 основного договора и добровольно принятой обязанности по принятию объекта аренды по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором, требования в части взыскания штрафа являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

При этом ссылка апеллянта на то, что арендодателем в нарушение пункта 2.1.1 основного договора аренды акты приема-передачи спорного помещения были направлены арендатору на подписание только 14.01.2019, надлежащими доказательствами подтверждена не была, в связи с чем не может быть принята судом апелляционной инстанции.

В любом случае, указанное обстоятельство не опровергает факта неисполнения ответчиком обязанности по принятию объекта аренды и, как следствие, не является основанием для освобождения последнего от уплаты соответствующего штрафа.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2020 по делу N А59-7308/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов Е.В. Зимин