Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. N 17АП-13676/20 по делу N А60-35556/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 7 апреля 2021 г. N Ф09-1480/21 настоящее постановление изменено

г. Пермь

21 декабря 2020 г.

Дело N А60-35556/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Лесковец О.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца - отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом": Запольских Е.В., предъявлен паспорт, доверенность от 10.12.2019;

от ответчика - индивидуального предпринимателя Щелокова Николая Николаевича: Семеновских С.В., предъявлен паспорт, доверенность от 03.03.2020;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы: истца, отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом", ответчика, индивидуального предпринимателя Щелокова Николая Николаевича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 29 сентября 2020 года

по делу N А60-35556/2020

по иску отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом"

к индивидуальному предпринимателю Щелокову Николаю Николаевичу (ИНН 663200300509, ОГРН 304663235900021)

третье лицо: Администрация Серовского городского округа

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

отраслевой орган администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" (далее - истец, ООА СГО "КУМИ") обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Щелокову Николаю Николаевичу (далее - ответчик, ИП Щелоков Н.Н.) о признании договора аренды земельного участка от 03.08.2016 N 3946 расторгнутым с 03.08.2019, в связи с истечением срока его действия; обязании ответчика освободить земельный участок, площадью 2748 кв.м, расположенный по адресу: г. Серов, Свердловская область, ул. Черняховского, 10; в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить право отраслевому органу администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" освободить указанный земельный участок от построек с отнесением расходов на ответчика.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29 сентября 2020 года (резолютивная часть решения от 23.09.2020) исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды земельного участка от 03.08.2016 N 3946, признан расторгнутым с 03.08.2019, в связи с истечением срока его действия. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООА СГО "КУМИ" обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец приводит доводы о том, что прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости, для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил. Указывает, что объект, который расположен по адресу: г. Серов, ул. Черняховского, 10, возник на земельном участке без каких-либо разрешительных документов, ответчиком не соблюден последовательный порядок установленный для создания объектов капитального строительства (в том числе разработка проектной документации, получение разрешения на строительство, сдача в эксплуатацию и т.д.). Ссылается на то, что в рабочем проекте капитального объекта указано "Здание вспомогательного назначения" по адресу: г. Серов, ул. Черняховского, 10, тогда как Серовское бюро технической инвентаризации сообщило, что сведения о техническом учете объекта по адресу: ул. Черняховского, 10, отсутствуют, при этом технический паспорт на объект по адресу: ул. Черняховского, 10 согласно инвентарному номеру 11010/01/59-01, указанному в паспорте относится к объекту по адресу: ул. Черняховского, 10а. Считает, что открытая автостоянка не является (основным) объектом недвижимости.

ИП Щелоков Н.Н., также не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в порядке апелляционного производства, в жалобе просит решение суда в обжалуемой части отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей апелляционной жалобы ответчик ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств получения уведомления от 02.08.2019 N 2361, поскольку данное уведомление не могло быть вручено ответчику в период действия договора аренды земельного участка по 03.08.2019, в связи с чем на дату окончания договора аренды в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор продолжал пользоваться имуществом и указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указывает, что арендатор арендует земельный участок с 2003 года, на данном земельном участке имеются принадлежащие объекты недвижимости в виде двухэтажного капитального здания на бетонном фундаменте для обслуживания автостоянки; земельные участки по адресу: ул. Черняховского, 10 и 10а были единым земельным участком. С учетом изложенных обстоятельств ответчик делает вывод о том, что договор расторгнут неправомерно.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель истца на доводах и требованиях жалобы настаивал, просил приобщить к материалам дела общедоступное изображение из публичной кадастровой карты земельного участка по адресу: ул. Черняховского, 10 - 10а в цветном виде, представитель ответчика доводы и требования жалобы поддержал, просил приобщить к материалам дела копию ситуационного плана участка по адресу: ул. Черняховского, 10а.

ООА СГО "КУМИ" и ИП Щелоковым Н.Н. представлены отзывы на апелляционные жалобы.

Судом апелляционной инстанции ходатайства истца и ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных документов рассмотрены в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворены на основании ст. 268 АПК РФ.

Третье лицо о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направило, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 03.08.2016 между ООА СГО "КУМИ" (арендодатель) и ИП Щелоковым Н.Н. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3946, в соответствии с которым арендатору передан земельный участок площадью 2748,00 кв.м, кадастровый N 66:61:0220005:1041, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Черняховского, 10, в границах плана земельного участка, под открытую автостоянку.

Срок аренды земельного участка установлен с 03.08.2016 по 03.08.2019 (п. 5.4 договора).

Пунктами 2.1, 2.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор в случаях: невнесения арендатором арендной платы; использования арендатором участка не по целевому назначению; неиспользование (неосвоение) арендатором участка в течение сроков, установленных уполномоченным органом власти.

В п. 3.2.6 договора установлено, что арендатор обязуется по истечении срока аренды и при отсутствии желания на перезаключение договора либо получения отказа от арендодателя на перезаключение настоящего договора, в течение 10 дней с момента окончания срока действия договора освободить участок.

Согласно п.5.5 договора аренды земельного участка, договор прекращает действие по истечению срока, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его продлении, а также по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ и настоящим договором.

20.03.2019 специалистами ООА СГО "КУМИ" проведено обследование земельного участка по адресу: г. Серов, ул. Черняховского, 10 и составлен акт N 16, в результате которого установлено использование земельного участка не по целевому назначению, наличие на участке каркаса здания указывает на осуществление строительства без получения разрешения на строительство. Также было составлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 21.03.2019 N 2.

02.07.2019 ИП Щелоков Н.Н. обратился в Администрацию Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

В ответ на обращение ответчика, ООА СГО "КУМИ" направил письмо (исх.N 2359 от 02.08.2019), в котором сообщил на невозможность заключения договора и указал, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона в порядке п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

02.08.2019 в адрес ИП Щелокова Н.Н. направляло уведомление (исх.N 2361 от 02.08.2019) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2016 N 3946 и освобождении земельного участка.

22.11.2019 в адрес ответчика направлено повторное требование (исх.N 3619 от 22.11.2019) об освобождении земельного участка.

Ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды земельный участок не освобожден, ответчик продолжает пользоваться земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности факта прекращения действия договора аренды, в связи с чем признал договор аренды земельного участка от 03.08.2016 N 3946 расторгнутым с 03.08.2019, вместе с тем, пришел к выводу об отсутствии оснований для освобождения земельного участка, поскольку в рамках рассмотрения спора об освобождении земельного участка на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не может быть разрешен спор, предметом которого является снос самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, письменных возражений, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (ст. 610 ГК РФ).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор аренды земельного участка от 03.08.2016 N 3946 был заключен между сторонами на срок с 03.08.2016 по 03.08.2019 (п. 5.4 договора).

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что в письме (исх.N 2361 от 02.08.2019 - л.д.17, т.1) арендодатель проинформировал арендатора о том, что срок договора аренды истекает 03.08.2019, данное уведомление считать уведомлением о расторжении договора и просил арендатора освободить земельный участок.

Следовательно, из материалов усматривается, что договор аренды был заключен на определенный срок, при этом его прекращение по истечении срока предполагалось в силу п. 5.5 договора, если об ином в течение его действия не будет достигнуто соглашение. При этом из материалов дела следует, что такого соглашения сторонами достигнуто не было, напротив, арендодатель явно выразил свою волю на отсутствие оснований для продления договора и его прекращение по истечении срока договора.

Доводы ответчика, изложенные в жалобе со ссылкой на отсутствие в материалах дела доказательств получения уведомления от 02.08.2019 N 2361, в связи с чем на дату окончания договора аренды в силу ст. 621 ГК РФ арендатор продолжал пользоваться имуществом и соответственно указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены в силу следующего.

Факт получения уведомления (исх.N 2361 от 02.08.2019) о расторжении договора аренды земельного участка подтверждается отметкой о получении на экземпляре уведомления - 22.08.2019 (лично).

Из буквального смысла содержания письма арендодателя (исх.N 2361 от 02.08.2019) следует, что арендодатель более не намерен сохранять арендные отношения с арендатором, вследствие чего он просил освободить земельный участок.

Таким образом, совокупностью имеющихся в деле доказательств подтверждается невозможность применения в данном случае п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку условия, необходимые для применения указанной нормы отсутствуют, поскольку возражения со стороны арендодателя против продолжения аренды заявлены.

По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ возражения арендодателя на продолжение договорных отношений с ответчиком препятствуют возобновлению договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что после истечения срока действия договор аренды не возобновил свое действие в соответствии частью 2 статьи 621 ГК РФ, и считается прекращенным с 03.08.2019.

Доводы жалобы ответчика о том, что арендатор арендует земельный участок с 2003 года, на данном земельном участке имеются принадлежащие объекты недвижимости в виде двухэтажного капитального здания на бетонном фундаменте для обслуживания автостоянки, а также о том, что земельные участки по адресу: ул. Черняховского, 10 и 10а ранее были единым земельным участком, подлежат отклонению, как не подтвержденные документально и не соответствующие материалам дела, поскольку исходя из Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утв. Постановлением администрации Серовского городского округа от 11.05.2012 N 697 следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:61:0220005:1041 площадью 2748 кв.м образован из земель государственной собственности и как объект права поставлен на кадастровый учет 30.11.2012. Спорный земельный участок с кадастровым номером 66:61:0220005:1041 по адресу: г. Серов ул. Черняховского, 10 не образовывался путем раздела из земельного участка по ул. Черняховского, 10а и не был в составе единого земельного участка. При этом как следует из Ситуационного плана участка, представленного ответчиком, земельные участки по адресу: ул. Черняховского, 10 и 10 "а" не являются единым земельным участком. Иного ответчиком в порядке ст. 9, 65 АПК РФ не доказано.

Относительно требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок, площадью 2748 кв.м, расположенный по адресу: г. Серов, Свердловская область, ул. Черняховского, 10; в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить право отраслевому органу администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" освободить указанный земельный участок от построек с отнесением расходов на ответчика, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как следует из материалов дела, в частности, из договора аренды земельного участка от 03.08.2016 N 3946, арендатору передан в аренду земельный участок под открытую автостоянку.

При этом строительство капитальных объектов на участке не относится к разрешенному использованию участка.

Согласно акту обследования объекта от 07.09.2020 при совместном осмотре стороны установили наличие по указанному адресу здания двухэтажного на бетонном фундаменте, обложенного облицовочным кирпичом, кровля покрыта шифером, площадь основания 6,45 х 6,05, электроснабжение подключено, окна пластиковые на 1-2 этажах, входные двери деревянные, два входа и выхода на 1-й этаж, отдельный вход на 2-1 этаж. Участок огорожен металлическим забором с кирпичными столбами.

Кроме того, из акта обследования земельного участка N 16 от 20.03.2019 следует, что в период использования участка по договору аренды зафиксировано использование участка не по целевому назначению. Участок под открытую автостоянку не используется. На участке выявлено наличие каркаса здания - металлические колонны высотой около 7 м метров в количестве 15 штук. В разрешении на строительство объектов общепита и размещении торговых павильонов предпринимателю было отказано, разрешение на строительство предпринимателю не выдавалось.

В связи с этим ответчику выдано предостережение N 2 от 21.03.2019 о недопустимости нарушения обязательных требований.

Несмотря на то, что стороны не просили посредством проведения судебной экспертизы разрешить вопрос о капитальности строения, из материалов дела с очевидностью следует и сторонами не оспаривается, что на ранее арендуемом ответчиком земельном участке расположен именно объект недвижимости.

Понятие недвижимого имущества раскрывается в статье 130 ГК РФ, согласно пункту 1 которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Снос объектов, являющихся самовольными постройками, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 222 ГК РФ при установлении обстоятельств, предусмотренных данной нормой.

Вместе с тем, истец в суде первой инстанции, как и впоследствии в апелляционном суде, сообщил, что его требования основаны не на положениях ст.222 ГК РФ, а на норме ст. 304 ГК РФ, основывая свою позицию на том, что истец не считает данный объект капитальным, поскольку разрешение на строительство объекта не выдавалось, просит освободить земельный участок от объектов в порядке, предусмотренном для демонтажа некапитальных объектов.

Рассмотрев доводы, изложенные истцом, в указанной части, суд находит данные доводы не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Суд первой инстанции правильно указал, что в рамках рассмотрения спора об освобождении земельного участка на основании ст. 304 ГК РФ не может быть разрешен спор, предметом которого является снос самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ.

Как указано в п. 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), применяя ст. 304 ГК РФ, судам необходимо учитывать, что в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в связи с чем иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником участка одновременно с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на нее по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Поскольку в рассматриваемом случае требования о сносе в силу статьи 222 ГК РФ не заявлено, хотя судом было предложено истцу уточнить свои требования, отсутствуют основания для удовлетворения требования об освобождении земельного участка.

На основании вышеизложенных норм права и фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно отказал в остальной части исковых требований.

Суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 сентября 2020 года по делу N А60-35556/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

О. В. Лесковец М. А. Полякова