Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2021 г. N 08АП-10267/20 по делу N А75-13868/2016

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 марта 2021 г. N Ф04-5819/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

14 января 2021 г.

Дело N А75-13868/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Котлярова Н.Е.,

судей Брежневой О.Ю., Зориной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Титовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10267/2020) общества с ограниченной ответственностью "Спецглавснаб" на определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.08.2020 по делу N А75-13868/2016 (судья Сизикова Л.В.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Спецнефтегазстрой" (ИНН 8602060812) Кехтера Валерия Константиновича о признании торгов по продаже имущества должника, договора купли-продажи, заключенного по результатам проведения торгов, недействительными, об исключении имущества из конкурсной массы, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Спецнефтегазстрой" (628422, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Базовая, д. 40, ОГРН 1028600593691, ИНН 8602060812),

при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Спецглавснаб" - представителя Котова А.В. (доверенность N 33 от 09.11.2020 сроком действия до 28.02.2021),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.02.2018 открытое акционерное общество "Спецнефтегазстрой" (далее - ОАО "Спецнефтегазстрой", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим должника утвержден Кехтер Валерий Константинович (далее - конкурсный управляющий должника).

Срок конкурсного производства продлен, судебное заседание по рассмотрению отчета конкурсного управляющего назначено на 10.12.2020.

18.12.2019 конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением:

- о признании недействительными торгов по продаже имущества ОАО "Спецнефтегазстрой" по лоту N 1, проведенных посредством публичного предложения согласно опубликованным сообщениям в ЕФРСБ от 08.07.2019 N 3913316, в газете "Коммерсантъ" от 13.07.2019 N 72010025342 стр. 49 N 122(6602), в части включения объекта недвижимого имущества: нежилое здание складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв. м, инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000;

- о признании недействительной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.09.2019, заключенного между ОАО "Спецнефтегазстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Спецглавснаб" (далее - ООО "Спецглавснаб", ответчик) в части купли-продажи нежилого здания складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв. м, инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000;

- об исключении из конкурсной массы должника ОАО "Спецнефтегазстрой" нежилого здания складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв.м., инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.08.2020 по делу N А75-13868/2016 (далее - обжалуемое определение) заявление конкурсного управляющего должника удовлетворено в части.

Признаны недействительными торги по продаже имущества ОАО "Спецнефтегазстрой" по лоту N 1 посредством публичного предложения согласно опубликованным в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве далее - ЕФРСБ) от 08.07.2019 N 3913316 в части включения объекта недвижимого имущества: нежилое здание складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв. м, инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000.

Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.09.2019, заключенный между ОАО "Спецнефтегазстрой" и ООО "Спецглавснаб" в части купли-продажи нежилого здания складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв. м, инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/ 001/006979400:0000.

Производство по заявлению конкурсного управляющего в части исключения из конкурсной массы должника открытого акционерного общества "Спецнефтегазстрой" нежилого здания складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв.м., инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, Адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000 прекращено.

Не соглашаясь с вынесенным определением, с апелляционной жалобой обратилось ООО "Спецглавснаб", просило обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований конкурсного управляющего должника.

В обоснование жалобы её заявитель указал, что:

- является неверным вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие оценки спорного имущества на этапе формирования начальной цены лота является нарушением порядка проведения торгов.

Процедура проведения торгов начинается с публикации сообщения о проведении торгов, следовательно, нарушения, которые могут повлечь признание торгов недействительными, должны быть допущены после публикации сообщения о проведении торгов.

Нарушения, допущенные при формировании составов лота и его цены, не являются нарушением порядка проведения торгов и не могут являться основанием для признания торгов недействительными;

- неверным является вывод суда первой инстанции о том, что начальная цена лота не может быть сформирована без оценки одного из объектов, входящих в состав лота.

Начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика.

Состав лота N 1 и его начальная цена утверждены протоколом собрания кредиторов N 6 от 12.03.2019;

- отсутствие оценки имущества с учетом утверждения состава лота и его начальной цены общим собранием кредиторов не является нарушением порядка проведения торгов;

- покупателем в полном объеме исполнены обязательства по оплате имущества, приобретенного на торгах;

- судом первой инстанции нарушены положения пункта 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Банк "ФК Открытие".

Исполнение обязательств ответчика перед ПАО Банк "ФК Открытие" по кредитному договору обеспечены залогом имущества, приобретенного по результатам проведения оспариваемых торгов.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 апелляционная жалоба ООО "Спецглавснаб" принята к производству, назначено судебное заседание по ее рассмотрению на 17.11.2020.

16.11.2020 поступил отзыв конкурсного управляющего должника на апелляционную жалобу.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 (резолютивная часть отражена в протоколе судебного заседания от 17.11.2020) рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 15.12.2020.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 (резолютивная часть отражена в протоколе судебного заседания от 15.12.2020) рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 11.01.2021.

В судебном заседании 11.01.2021 представитель ООО "Спецглавснаб" просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, в том числе, в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с частью 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 18 постановления от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

По смыслу приведенных норм и разъяснений основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя.

Как усматривается из материалов дела, собранием кредиторов должника от 12.03.2019 утверждено Положение о порядке организации и проведения торгов по реализации имущества ОАО "Спецнефтегазстрой", свободного от залога, путем проведения электронных торгов (протокол от 12.03.2019 N 6).

Предметом торгов являлось следующее недвижимое имущество, сформированное в лот N 1, состоящее из:

- части нежилого здания: здание РММ, назначение: производственное, общая площадь 2268,8 кв. м, инв. N 071:136:001:006983390, лит. М, М1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 1, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982280:0001:20015;

- части нежилого здания. административно-бытовой корпус N 1, назначение: учрежденческое, общая площадь 1246,1 кв. м, расположенного на четырех этажах, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, производственная база УМС-13. кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982280:0001:20077;

- материального склад, назначение нежилое, производственное, 1-этажный, общая площадь 805,2 кв. м, инв. N 71:136:001:006983380, лит. 3, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 10; производственная база УМС 13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006983380;

- склада, назначение: нежилое производственное, 1-этажный, общая площадь 289,2 кв. м, инв. N 71:136:001:006982250, лит. Б, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 11, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982250;

- цеха АУР (агрегатно-узлового ремонта), назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 2505,8 кв. м, инв. N 071:136:001:006982260, лит. Е, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов, 27, сооружение 6, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982260;

- нежилого здания складского назначения, этажность-1, подз. этажность нет, общая площадь 185,1 кв. м, инв. N 071:136:001:006979400, лит. Е, адрес объекта: г. Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК. Склад цемента на 1100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000;

- склада реагентов, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 610,6 кв. м, инв. N 71:136:001:002771890, лит. Ж, Ж1, Ж2, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 3, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:002771890;

- здания котельной, назначение: нежилое, производственное, общая площадь 1355 кв. м, инв. N 71:136:001:006983390, лит. М, М1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 5, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:01011004:0001:71:136:001:006983390;

- гаражей на 4-е автомашины, назначение: нежилое, производственное, общая площадь 272 кв.м., инв. N 071:136:001:006983340, лит. Л, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 4, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:06983340; - КТПН-630 кВт, назначение: нежилое, производственное, инв. N 71:136:001:006983410, лит. 1, 2, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, территория участка механизации, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006983410;

- права аренды земельного участка площадью 40 498 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сургут, Восточный промрайон, ул. Рационализаторов 27, территориальная зона П. 2-27 с кадастровым N 86:10:01 01 004:94 по договору аренды от 18.10.2011 N 817.

Начальная цена лота N 1 по реализации имущества установлена на основании отчета об оценке объекта оценки от 15.08.2018 N 01-0818-А, подготовленного ООО "Агентство оценки "Эксперт", в сумме 102 020 338 рублей 98 копеек, в том числе: 76 538 983 рубля 05 копеек - стоимость недвижимого имущества; 25 481 355 рублей 93 копейки - стоимость права аренды земельного участка.

В предмет оценки вошло указанное выше имущество, кроме нежилого здания складского назначения, этажность-1, подз. этажность нет, общая площадь 185,1 кв. м, инв. N 071:136:001:006979400, лит. Е, адрес объекта:, г. Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК. Склад цемента на 1100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000;

На торгах посредством публичного предложения (публикация от 08.07.2019 N 3913316) по реализации имущества ОАО "Спецнефтегазстрой" путем проведения торгов в электронной форме, в соответствии с протоколом от 18.09.2019 N 2071 о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 (публичное предложение) победителем торгов признано ООО "Спецглавснаб" с ценой предложения 21 936 940 рублей.

По итогам проведения торгов между ОАО "Спецнефтегазстрой" и ООО "Спецглавснаб" заключен договор купли-продажи от 30.09.2019.

Конкурсный управляющий указал, что в ходе заключения договора купли-продажи от 30.09.2019 установлено, что при формировании имущества для реализации на торгах была допущена техническая ошибка в части включения в состав недвижимого имущества объекта, а именно: нежилое здание складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв. м, инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/ 71/136/ 001/00697 9400:0000.

21.10.2019 конкурсный управляющий обратился в ООО "Спецглавснаб" для подписания дополнительного соглашения N 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества 30.09.2019 с целью исключения из предмета договора нежилого здания складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв. м, инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/ 71/136/ 001/00697 9400:0000.

Согласно письму от 08.11.2019 N 299 ООО "Спецглавснаб" отказалось подписывать дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.09.2019.

В обоснование заявленных суду первой инстанции требований конкурсный управляющий указал, что нежилое здание складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв. м, инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000 предметом оценки не являлось (что подтверждается отчетом об оценке 15.08.2018 N 01-0818-А), включено в состав лота по причине технической ошибки; фактически передано ООО "Спецглавснаб" безвозмездно, что нарушает права кредиторов должника.

Из-за отсутствия нежилого здания складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв. м, инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000 в натуре и невозможности его реализации имущество подлежит исключению из конкурсной массы.

Судом первой инстанции при вынесении обжалуемого определения сделаны следующие выводы:

- оценка нежилого здания складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв. м, инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000 не проводилась;

- нарушен порядок проведения торгов: имущество, указанное в положении, а также в сообщениях о продаже, не оценивалось и его стоимость не вошла в общую стоимость лота N 1; из материалов дела следует, что цена лота в размере 102 020 338 рублей 98 копеек установлена без учета стоимости склада цемента, что является основанием для признания оспариваемых торгов недействительными;

- признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;

- отказ конкурсного управляющего от заявленных требований в части исключения из конкурсной массы должника ОАО "Спецнефтегазстрой" нежилого здания складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв. м, инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000 не противоречит законам и иным нормативным актам, не нарушает прав и законных интересов других лиц, принят судом первой инстанции.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно отчету ООО "Агентство оценки Эксперт" от 15.08.2018 N 01-0818-А стоимость недвижимого имущества по лоту N 1 составила 102 020 338 рублей 98 копеек:

- часть нежилого здания: здание РММ, назначение: производственное, общая площадь 2268,8 кв. м, инв. N 071:136:001:006983390, лит. М, М1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 1, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982280:0001:20015 составляет 20 240 000 рублей (с учетом НДС);

- часть нежилого здания. административно-бытовой корпус N 1, назначение: учрежденческое, общая площадь 1246,1 кв. м, расположенный на четырех этажах, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, производственная база УМС-13. кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982280:0001:20077 составляет 20 646 000 рублей (с учетом НДС);

- материальный склад, назначение нежилое, производственное, 1-этажный, общая площадь 805,2 кв. м, инв. N 71:136:001:006983380, лит. 3, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 10; производственная база УМС 13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006983380 составляет 7 244 000 рублей (с учетом НДС);

- склад, назначение: нежилое производственное, 1-этажный, общая площадь 289,2 кв. м, инв. N 71:136:001:006982250, лит. Б, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 11, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982250 составляет 3 394 000 рублей (с учетом НДС);

- цех АУР (агрегатно-узлового ремонта), назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 2505,8 кв. м, инв. N 071:136:001:006982260, лит. Е, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов, 27, сооружение 6, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982260 составляет 20 086 000 рублей (с учетом НДС);

- склад реагентов, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 610,6 кв. м, инв. N 71:136:001:002771890, лит. Ж, Ж1, Ж2, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 3, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:002771890 составляет 5 943 000 рублей (с учетом НДС);

- здание котельной, назначение: нежилое, производственное, общая площадь 1355 кв. м, инв. N 71:136:001:006983390, лит. М, М1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 5, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:01011004:0001:71:136:001:006983390 9 755 000 рублей составляет (с учетом НДС);

- гаражи на 4-е автомашины, назначение: нежилое, производственное, общая площадь 272 кв. м, инв. N 071:136:001:006983340, лит. Л, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 4, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:06983340 составляет 2 447 000 рублей (с учетом НДС);

- КТПН-630 кВт, назначение: нежилое, производственное, инв. N 71:136:001:006983410, лит. 1, 2, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, территория участка механизации, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006983410 составляет 561 000 рублей (с учетом НДС);

- право аренды земельного участка площадью 40 498 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сургут, Восточный промрайон, ул. Рационализаторов 27, территориальная зона П. 2-27 с кадастровым N 86:10:01 01 004:94 по договору аренды от 18.10.2011 N 817.

Согласно письму ООО "Агентство оценки "Эксперт" от 10.07.2018 N 03-07/2018 оценка нежилого здания складского назначения, этажность - 1, подземная этажность - нет, общей площадью 185,1 кв.м., инвентарный N 71:136:001:006979400, литер Е, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, город Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК, склад цемента на 1 100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000 не проводилась в виду отсутствия нежилого здания в натуре.

В соответствии с протоколом собрания кредиторов ОАО "Спецнефтегазстрой" от 12.03.2019 N 6, собранием кредиторов принято решение об утверждении Положения о порядке организации и проведения торгов по реализации имущества ОАО "Спецнефтегазстрой", свободного от залога, путем электронных торгов.

Согласно Положению о порядке организации и проведения торгов по продаже имущества ОАО "Спецнефтегазстрой", утвержденному собранием кредиторов от 12.03.2019, сформирован Лот N 1:

- часть нежилого здания: здание РММ, назначение: производственное, общая площадь 2268,8 кв. м, инв. N 071:136:001:006983390, лит. М, М1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 1, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982280:0001:20015;

- часть нежилого здания, административно-бытовой корпус N 1, назначение: учрежденческое, общая площадь 1246,1 кв. м, расположенного на четырех этажах, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, производственная база УМС-13. кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982280:0001:20077;

- материальный склад, назначение нежилое, производственное, 1-этажный, общая площадь 805,2 кв.м., инв. N 71:136:001:006983380, лит. 3, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 10; производственная база УМС 13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006983380;

- склад, назначение: нежилое производственное, 1-этажный, общая площадь 289,2 кв. м, инв. N 71:136:001:006982250, лит. Б, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 11, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982250;

- цех АУР (агрегатно-узлового ремонта), назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 2505,8 кв.м., инв. N 071:136:001:006982260, лит. Е, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов, 27, сооружение 6, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006982260;

- нежилое здание складского назначения, этажность-1, подз. этажность нет, общая площадь 185,1 кв. м, инв. N 071:136:001:006979400, лит. Е, адрес объекта:, г. Сургут, Восточный промрайон, проезд 1 ПР, база УПТК. Склад цемента на 1100 тонн, кадастровый (или условный) N 86:09:10:00386:000/71/136/001/006979400:0000;

- склад реагентов, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 610,6 кв. м, инв. N 71:136:001:002771890, лит. Ж, Ж1, Ж2, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 3, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:002771890;

- здание котельной, назначение: нежилое, производственное, общая площадь 1355 кв. м, инв. N 71:136:001:006983390, лит. М, М1, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 5, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:01011004:0001:71:136:001:006983390; - гаражи на 4-е автомашины, назначение: нежилое, производственное, общая площадь 272 кв. м, инв. N 071:136:001:006983340, лит. Л, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, сооружение 4, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:06983340; - КТПН-630 кВт, назначение: нежилое, производственное, инв. N 71:136:001:006983410, лит. 1, 2, адрес объекта: г. Сургут, ул. Рационализаторов 27, территория участка механизации, производственная база УМС-13, кадастровый (или условный) N 86:10:0101004:0001:71:136:001:006983410;

- право аренды земельного участка площадью 40 498 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сургут, Восточный промрайон, ул. Рационализаторов 27, территориальная зона П. 2-27 с кадастровым N 86:10:01 01 004:94 по договору аренды от 18.10.2011 N 817.

Согласно пункту 5 по Положения о порядке организации и проведения торгов по продаже имущества ОАО "Спецнефтегазстрой", утвержденного собранием кредиторов от 12.03.2019, начальная цена Лота N 1 составляет 102 020 338 рублей 98 копеек, в том числе: 76 538 983 рубля - стоимость недвижимого имущества, 25 481 355 рублей 93 копейки - стоимость права аренды.

Цена 102 020 338 рублей 98 копеек, установлена без учета стоимости склада цемента.

Суд апелляционной инстанции полагает в достаточной степени необоснованным довод конкурсного управляющего должника о том, что спорный склад включен в состав реализованного ООО "Спецглавснаб" лота N 1 по причине технической ошибки.

Так, по общему правилу под технической ошибкой следует понимать, в том числе описку, опечатку, грамматическую или арифметическую ошибку.

Решением собрания кредиторов должника (протокол от 12.03.2019) утверждено Положение о порядке организации и проведения торгов по продаже имущества ОАО "Спецнефтегазстрой", сформирован Лот N 1, в состав Лота N 1 включен спорный склад.

Формирование состава лота и его начальной продажной цены находится в воле продавца.

Далее на торгах посредством публичного предложения (публикация от 08.07.2019 N 3913316) по реализации имущества ОАО "Спецнефтегазстрой" путем проведения торгов в электронной форме, в соответствии с протоколом от 18.09.2019 N 2071 о результатах проведения открытых торгов по Лоту N 1 (в состав которого включен спорный склад) (публичное предложение) победителем торгов признано ООО "Спецглавснаб" с ценой предложения 21 936 940 рублей.

По итогам проведения торгов между ОАО "Спецнефтегазстрой" и ООО "Спецглавснаб" заключен договор купли-продажи от 30.09.2019, расчет ООО "Спецглавснаб" по договору произведен в полном объеме, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции полагает, что у конкурсного управляющего наличествовало достаточное количество времени для устранения предполагаемой допущенной технической ошибки посредством включения спорного склада в состав Лота N 1 с учетом стоимости склада (проведения дополнительной оценки стоимости спорного склада, включения в повестку дня собрания кредиторов должника вопроса об отнесении спорного склада к составу Лота N 1, оспаривания решения собрания кредиторов, которым утверждено Положение без учета стоимости спорного склада) или, напротив, исключения склада из состава Лота N 1.

В рассматриваемом случае включение спорного склада в состав Лота N 1 и формирование цены Лота N 1 без учета стоимости спорного склада не может рассматриваться в качестве технической ошибки (например, такой как ошибочное включение склада в состав Лота N 1 при осуществлении публикации о проведении торгов организатором торгов, при отсутствии иных оснований полагать склад в составе Лота N 1).

Суд апелляционной инстанции особо отмечает, что формирование состава лота и его начальной продажной цены находится в воле продавца.

В настоящем случае с учетом совокупности фактических обстоятельств дела, ООО "Спецглавснаб", как покупатель, было вправе рассчитывать на то, что воля продавца Лота N 1 была направлена на отчуждение в составе реализуемого имущества и спорного склада по установленной начальной стоимости.

Возложение рисков неверного формирования лота должником на ООО "Спецглавснаб" (в отсутствие каких-либо оснований предполагать аффилированность или заинтересованность общества по отношению к кредиторам, должнику или конкурсному управляющему) недопустимо.

При этом суд апелляционной инстанции также отмечает, что Лот N 1 реализован по стоимости существенно ниже установленной начальной продажной цены (102 020 338 рублей 98 копеек). - за 21 936 940 рублей.

Иных оснований, предусмотренных действующим законодательством, для признания торгов по продаже имущества должника, договора купли-продажи, заключенного по результатам проведения торгов, недействительными в рамках настоящего спора не названо, судом апелляционной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная жалоба ООО "Спецглавснаб" подлежит удовлетворению, определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.08.2020 по делу N А75-13868/2016 - отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецглавснаб" - удовлетворить, определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.08.2020 по делу N А75-13868/2016 отменить.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Спецнефтегазстрой" Кехтера Валерия Константиновича о признании торгов по продаже имущества должника, договора купли-продажи, заключенного по результатам проведения торгов, недействительными - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Котляров

Судьи

О.Ю. Брежнева О.В. Зорина