Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2021 г. N 15АП-14363/20 по делу N А53-9020/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2021 г. N Ф08-1844/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

13 января 2021 г.

Дело N А53-9020/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Пименова С.В., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.,

при участии:

от администрации города Азова: Бельченко К.М. по доверенности от 05.10.2020 N 50/03.1/1860;

от ДИЗО администрации города Азова: Телегина В.Г. по доверенности от 10.02.2020 N 50/14.01-11.01/357,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПиТ Девелопер" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2020 по делу N А53-9020/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПиТ Девелопер"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации прав,

при участии третьих лиц: Шкода Виктория Владимировна, Лысенко Артем Владимирович, Грущенко Дмитрий Олегович, администрация города Азова Ростовской области, департамента имущественно-земельных отношений администрации города Азова,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ПиТ Девелопер" (далее - ООО "ПиТ Девелопер", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра, управление) о признании незаконным отказа от 20.02.2020 в регистрации права собственности на земельные участки и постановке на кадастровой учет земельных участков, об обязании осуществить государственный кадастровый учет земельных участков N 61:45:0000464:192:ЗУ1 и N 61:45:0000464:192:ЗУ2, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000464:192 и зарегистрировать право собственности ООО "ПиТ Девелопер" на указанные участки.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Шкода Виктория Владимировна, Лысенко Артем Владимирович, Грущенко Дмитрий Олегович, администрация города Азова Ростовской области (далее - администрация), департамент имущественно-земельных отношений администрации города Азова (далее - департамент).

Решением от 28.08.2020 суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ПиТ Девелопер" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что на вышеуказанном земельном участке ООО "ПиТ Девелопер" построен и введен в эксплуатацию 12-квартирный жилой дом, собственником всех квартир (помещений) в указанном многоквартирном жилом доме являлось ООО "ПиТ Девелопер", сведения о правах которого зарегистрированы в Едином государственном кадастре недвижимости. В материалах судебного дела отсутствуют доказательства того, что участок предоставлялся под комплексное освоение территории, и отказ в регистрации права управлением не обоснован. На момент подачи заявления в управление общество ООО "ПиТ Девелопер" являлось единственным собственником всех 12 квартир в доме N 5 по Бульвару Роз в г. Азове Ростовской области и право общей долевой собственности в такой ситуации не могло быть зарегистрировано, поскольку дом достоит из 12 квартир и иных собственников не было. Ошибочным является и вывод суда о том, что правом на земельный участок наделяются именно граждане как собственники квартир является несостоятельным, поскольку вышеперечисленные нормы закона предоставляют такое право собственникам помещений, вне зависимости от того, являются ли они физическими или юридическими лицами, подобного ограничения закон не вводит.

В отзыве на апелляционную жалобу управление просило решение суда оставить без изменения.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу поддержал доводы, изложенные в жалобе.

В судебном заседании представители администрации города Азова Ростовской области и департамента имущественно-земельных отношений администрации города Азова просили решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, департаментом в соответствии с постановлением главы администрации г. Азова от 22.01.2018 на основании договора аренды земельного участка от 05.03.2018 N 2532 для завершения строительства многоквартирного жилого дома N 5 на бульваре Роз в г. Азове Ростовской области предоставлен в аренду обществу земельный участок площадью 9 128 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - здания многоквартирных жилых домов до 3-х этажей включительно, с кадастровым номером 61:45:0000464:192.

На земельном участке ООО "ПиТ Девелопер" построен и введен в эксплуатацию 12-квартирный жилой дом, собственником всех квартир (помещений) в указанном многоквартирном жилом доме изначально являлся ООО "ПиТ Девелопер", сведения о правах которого зарегистрированы в Едином государственном кадастре недвижимости (кадастровые номера 61:45:0000464:367, 61:45:0000464:357, 61:45:0000464:358, 61:45:0000464:359, 61:45:0000464:360, 61:45:0000464:368, 61:45:0000464:362, 61:45:0000464:363, 61:45:0000464:364, 61:45:0000464:365, 61:45:0000464:366, 61:45:0000464:361).

ООО "ПиТ Девелопер" 07.11.2019 обратилось в управление с заявлением N 61-0-1-242/3103/2019-1814 о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества и заявлениями N 61/002/002/2019-11232, N61/002/002/2019-11233 об осуществлении государственной регистрации права на образуемые объекты недвижимого имущества - земельные участки, образованные в результате раздела арендованного участка. На одном из образованных участков расположен указанный 12-квартирный жилой дом, другой свободен от застройки. Общество просило поставить образованные участки на кадастровый учет и зарегистрировать за ним право собственности на эти участки.

Сообщениями от 20.02.2020 N 61/002/002/2019-11232, N 61/002/002/2019-11233 и N 61-0-1-242/3103/2019 - 1814 управление отказало в регистрации права собственности на земельные участки КН/УН:61-61/002-000000011698012-000, КН/УН:61-61/002-000000011698007-000, а также отказало в постановке на кадастровый учет указанных земельных участков - 61:45:0000464:192:ЗУ1 и 61:45:0000464:192:ЗУ2, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000464:192.

В качестве оснований отказа указано на то, что с заявлением о постановке на кадастровый учет обратилось ненадлежащее лицо; в состав межевого плана не включены документы, определяющие местоположение границ земельного участка при его образовании.

Полагая, что указанные отказы являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пунктов 2, 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что на момент рассмотрения управлением заявлений общества сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН по земельному участку с кадастровым номером 61:45:0000464:192 отсутствовали, по данному участку имеется обременение в виде аренды в пользу ООО "ПиТ Девелопер" на основании заключенного с департаментом договором аренды земельного участка от 05.03.2018 N 2532 для целей завершения строительства сроком до 27.12.2020.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:45:0000464:192 были внесены в государственный кадастр недвижимости 03.04.2015 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции до 01.01.2017) на основании заявления Лучкина Андрея Константиновича от 15.01.2015 N 61-0-1-123/3101/2015-105 о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, к которому был приложен межевой план от 14.01.2015, подготовленный МП г. Азова "ГЦТИАиС".

При подготовке межевого плана от 14.01.2015 кадастровым инженером учитывалось постановление администрации г. Азова от 27.02.2015 N 434 и проект планировки и межевания территории, в котором в пояснительной записке указано, что проект планировки и межевания территории в районе бул. Роз в г. Азове под здания многоквартирных жилых домов до 3-х этажей включительно выполнен в целях комплексного освоения земельного участка под строительство жилья экономического класса.

Земельным кодексом предусмотрен порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта.

Из представленной в материалы дела схемы архитектурно-планировочной организации территории по бул. Роз с вариантом функционального использования земельного участка, вошедшей в проект планировки и межевания территории, следует, что запланировано размещение пяти зданий многоквартирных жилых домов до 3-х этажей включительно, в целях комплексного освоения земельного участка под строительство жилья экономичного класса.

Вместе с тем, договор комплексного освоения указанного участка, заключенного с обществом, в материалы дела и управлению не представлен.

При этом, судом первой инстанции установлено, что по сведениям ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000464:192 расположен объект капитального строительства - здание с кадастровым номером 61:45:0000464:356, имеющего назначение "многоквартирный дом" площадью 596.0 кв.м; этажностью 3; года ввода в эксплуатацию: 2019; датой постановки здания на государственный кадастровый учет - 18.10.2019.

Согласно сведениям ЕГРН в состав многоквартирного дома с кадастровым номером 61:45:0000464:356 входят следующие помещения:

61:45:0000464:357 (квартира N 2) - правообладатель Шкода Виктория Владимировна (дата регистрации права в ЕГРН - 05.03.2020, ранее собственником было ООО "ПиТ Девелопер" в период с 01.11.2019 по 05.03.2020);

61:45:0000464:358 (квартира N 3) - правообладатель ООО "ПиТ Девелопер" (дата регистрации права в ЕГРН - 05.11.2019);

61:45:0000464:359 (квартира N 4) - правообладатель Муниципальное образование г. Азов (дата регистрации права в ЕГРН - 02.12.2019, ранее собственником было ООО "ПиТ Девелопер" в период с 01.11.2019 по 02.12.2019);

61:45:0000464:360 (квартира N 5) - правообладатель Лысенко Артем Владимирович (дата регистрации права в ЕГРН - 24.12.2019, ранее собственником было ООО "ПиТ Девелопер" в период с 01.11.2019 по 24.12.2019);

61:45:0000464:361 (квартира N 12) - правообладатель Муниципальное образование г. Азов (дата регистрации права в ЕГРН - 02.12.2019, ранее собственником было ООО "ПиТ Девелопер" в период с 05.11.2019 по 02.12.2019);

61:45:0000464:362 (квартира N 7) - правообладатель ООО "ПиТ Девелопер" (дата регистрации права в ЕГРН - 05.11.2019);

61:45:0000464:363 (квартира N 8) - правообладатель Муниципальное образование г. Азов (дата регистрации права в ЕГРН - 02.12.2019, ранее собственником было ООО "ПиТ Девелопер" в период с 05.11.2019 по 02.12.2019);

61:45:0000464:364 (квартира N 9) - правообладатель ООО "ПиТ Девелопер" (дата регистрации права в ЕГРН - 01.11.2019);

61:45:0000464:365 (квартира N 10) - правообладатель ООО "ПиТ Девелопер" (дата регистрации права в ЕГРН - 05.11.2019);

61:45:0000464:366 (квартира N 11) - правообладатель ООО "ПиТ Девелопер" (дата регистрации права в ЕГРН -05.11.2019);

61:45:0000464:367 (квартира N 1) - Грущенко Дмитрий Олегович (дата регистрации права в ЕГРН - 24.12.2019, ранее собственником было ООО "ПиТ Девелопер" в период с 05.11.2019 по 24.12.2019);

61:45:0000464:368 (квартира N 6) - правообладатель ООО "ПиТ Девелопер" (дата регистрации права в ЕГРН - 05.11.2019).

Таким образом, на момент вынесения оспариваемых решений регистратора земельный участок под указанным многоквартирным жилым домом перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил следующее. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, согласие собственников вышеуказанных объектов, расположенных в многоквартирном доме N 5 на регистрацию права собственности за обществом, с учетом вышеприведенных положений, не изменяет статус спорного земельного участка.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод общества о том, что поскольку изначально обществу принадлежали все квартиры в многоквартирном жилом доме, поэтому у него возникло право собственности на исходный участок и, как следствие, на образуемые из него участки.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", статьи 36 ЖК РФ земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в размере той площади, которая необходима для эксплуатации жилого дома.

Согласно схеме архитектурно-планировочной организации территории по бул. Роз с вариантом функционального использования земельного участка, вошедшей в проект планировки и межевания территории, следует, что на исходном земельном участке запланировано размещение пяти многоквартирных жилых домов, что свидетельствует о том, что исходный земельный участок не формировался под строительство и эксплуатацию только дома N 5.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства по делу, суд первой инстанции верно сделал вывод, что у общества не могло возникнуть право индивидуальной собственности на земельный участок под многоквартирным домом, а свободный от застройки участок должен сохранить режим аренды.

В связи с чем, оснований для регистрации права собственности ООО "ПиТДевелопер" на образованные участки не имеется.

Согласно части 3 статьи 14 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в связи с образованием объекта недвижимости осуществляются одновременно, в связи с чем у регистратора при невозможности осуществить регистрацию заявленного права отсутствовали основания и для постановки на кадастровый учет образуемых участков.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность критериев для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, поскольку решения управления не противоречат положениям Земельного кодекса Российской Федерации и Закону N 218-ФЗ.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2020 по делу N А53-9020/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

С.В. Пименов С.С. Филимонова