Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2021 г. N 10АП-19878/20 по делу N А41-44952/2020

г. Москва

18 января 2021 г.

Дело N А41-44952/20

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Юдиной Н.С., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Дзуцевым Х.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2020 года по делу N А41-44952/20 по исковому заявлению ООО "Рантье-Венера" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды муниципального недвижимого имущества недействительным,

при участии в заседании:

от истца - Старобор В.В., доверенность от 03.09.2020;

от ответчика - Надобко Т.В., доверенность от 11.01.2021 N 3/2,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Рантье-Венера" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 04.02.2019 N 2451, выраженного в уведомлении от 30.04.2020 за N 4123/2, недействительным.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2020 года исковые требования удовлетворены.

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционной жалобе ответчика, в которой заявитель просит судебный акт суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 04.02.2019 заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 2451 (далее - договор, контракт).

Договор заключен на 5 лет - до 03.02.2024.

По акту приема передачи от 04.02.2019 имущество передано истцу ответчиком.

Стороны в контракте согласовали все существенные условия договора аренды.

Ответчик в уведомлении от 30.04.2020 за N 4123/2 в одностороннем порядке отказался от договора, ссылаясь на пункт 8.3 договора, и потребовал вернуть имущество.

Как указывает истец, действия ответчика не соответствуют условиям договора и положениям статей 310, 450.1 ГК РФ.

На предложение отменить односторонний отказ ответчик отказался.

Считая действия ответчика незаконными, истец обратился с иском в суд.

В силу статей 309, 310, 450.1 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В разделе 8 договора стороны согласовали порядок изменения и досрочного расторжения договора.

Пунктом 8.3 установлено право арендодателя на односторонний отказ от договора.

Исчерпывающий перечень оснований, по которым арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора, определён пунктами 8.3.1 - 8.3.6 договора.

Как следует из извещения об одностороннем отказе от договора от 30.04.2020 N 4123/2, ответчик, заявляя односторонний отказ от обязательств, сослался на неисполнение истцом пунктов 5.2.4, 5.2.11, 5.2.16 договора.

Согласно положениям статей 401, 405 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В нарушение статей 65, 66 АПК РФ ответчиком не представлены доказательства, которые подтверждали наличие бездействия на стороне истца по неисполнению принятых обязательств (пунктов 5.2.4, 5.2.11, 5.2.16 договора) на момент принятия спорного решения по одностороннему отказу от договора.

В соответствии с пунктом 5.2.16 договора арендатор обязан был в течение 3 месяцев со дня заключения договора заключить договор аренды земельного участка, прочно связанного с имуществом.

Во исполнение пункта 5.2.16 договора арендатор обращался к арендодателю письмами от 16.04.2019 N 4 и N 5. В этих письмах арендатор, просил арендодателя заключить договор аренды земельного участка, а если для заключения этого договора требуются какие-либо мероприятия, продлить срок, предоставленный для заключения договора, на период этих мероприятий. То есть, арендатор повел себя добросовестно и в соответствии с условиями договора.

Арендодатель письмом N 4868/2 от 16.05.2019 сообщил, что земельный участок им не сформирован и заключение договора аренды земли невозможно.

Арендодатель не сообщил арендатору, что он (арендодатель) полагает, что формированием земельного участка должен заниматься именно арендатор.

При этом, ни в договоре, ни в законодательстве Российской Федерации не содержится обязанности арендатора заниматься формированием земельного участка и постановкой его на кадастровый учет в рассматриваемой ситуации.

Отсутствие обязанности истца заниматься формированием и постановкой на кадастровый учет земельного участка подтверждается Постановлением Администрации городского округа Балашиха от 20.04.2016 N 357/5-ПА, которым утвержден регламент передачи в аренду земельных участков.

В этом документе также отсутствует обязанность будущего арендатора земельного участка заниматься его формированием.

При этом в пунктах 15.2, 15.2.2 регламента указано, что основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является то, что испрашиваемый участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Факт того, что формированием земельного участка и постановкой его на кадастровый учет должен заниматься именно арендодатель (ответчик) доказывается тем, что в настоящее время именно ответчик завершил эти процедуры.

Участок им сформирован и поставлен на кадастровый учет - земельный участок с кадастровым номером 50:15:0070901:1533 площадью 3 010 кв.м.

В соответствии с пунктом 5.2.4 договора арендатор обязан был в тридцатидневный срок заключить и своевременно оплачивать договоры на коммунальные услуги со специализированными организациями, а также договор страхования имущества.

Во исполнение пункта 5.2.4 договора арендатор обращался в АО "Мособлэнерго" с заявкой N 1904329 на технологическое присоединение имущества к электрическим сетям. Для заключения договора на технологическое присоединение АО "Мособлэнерго" на основании подпункта "г" пункта 10 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861) запросило от арендатора документы, подтверждающие его право на пользование земельным участком.

Однако арендатор не смог предоставить АО "Мособлэнерго" такие документы, поскольку, как было указано выше, земельный участок не был сформирован арендодателем и договор аренды земельного участка не представлялось возможным заключить.

Аналогичная ситуация возникла и с заключением договора на технологическое присоединение имущества к сетям водоснабжения - в соответствии с подпунктом "б" пункта 90 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 N 644) для заключения договора о подключении и получения условий подключения (технологического присоединения) заявитель должен приложить к заявлению нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Аналогичная ситуация возникла и с заключением договора на технологическое присоединение Имущества к сетям теплоснабжения - в соответствии с подпунктом "д" пункта 25 Постановления Правительства Российской Федерации от 05.07.2018 N 787 "О подключении (технологическом присоединении) к системам теплоснабжения, недискриминационном доступе к услугам в сфере теплоснабжения" заявитель должен указать правовые основания пользования земельным участком.

Страховые организации, к которым обращался арендатор, отказались застраховать имущество, что подтверждается их письмами.

То есть, исполнение обязательства арендатора, указанного в пункте 5.2.4 договора, оказалось невозможно по вине арендодателя, который не сформировал и не предоставил арендатору в аренду земельный участок. При этом срок исполнения обязательства арендатора в пункте 5.2.4 договора не установлен.

В соответствии со статьей 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Однако в пункте 5.2.4. договора не указана календарная дата или событие, которыми бы определялось начало течения указанного тридцатидневного срока.

С учетом этого обстоятельства, арендатор просто не мог нарушить срок исполнения обязательства, указанного в пункте 5.2.4 договора.

В соответствии с пунктом 5.2.11 договора арендатор был обязан произвести за счет своих средств капитальный ремонт имущества в течение 12 месяцев с даты подписания договора.

Во исполнение пункта 5.2.11 договора арендатор направил арендодателю сопроводительное письмо N 320 от 09.08.2019.

Вместе с этим, письмом был передан на согласование проект капитального ремонта кровли, стропильной системы, оконных и дверных блоков, полов N 06-0619-АС от 2019 года. В соответствии с Проектом предусматривались работы по замене покрытия кровли (шифер заменялся на профилированный металлический оцинкованный лист); замена и усиление стропил; полная замена оконных блоков; полная замена дверных блоков; замена полов.

В ответном письме N 1-вх-24917/19 от 03.09.2019 арендодатель не высказал замечаний к проекту и указал, что выдача разрешения на строительство для производства работ в соответствии с проектом не требуется.

Иной информации, например, о своем несогласии с объемом работ по проекту капитального ремонта имущества, арендодатель арендатору не сообщил.

При этом договором объем и виды работ по капитальному ремонту не определен, сторонами не согласован, нормативно не установлен.

Анализ норм законодательства, в частности статьи 14.2 ГрК, позволяет сделать вывод о том, что капитальный ремонт:

замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, или

замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, или

замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

То есть, любой из вышеуказанных видов работ будет считаться капитальным ремонтом. Это подтверждается также пунктом 3.11 Постановления Госстроя СССР N 279 от 29.12.1973 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений", в соответствии с которым к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится:

смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или

замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Перечень конкретных видов работ, любой из которых относится к капитальному ремонту, содержится в приложении N 8 к вышеуказанному Постановлению Госстроя.

Арендатор заключил с ООО "Пересвет" договор подряда N 260219ПЗППРВ от 26.02.2019. ООО "Пересвет" выполнило работы в соответствии с вышеуказанным договором подряда и дополнительным соглашением N 2 от 27.02.2019 к нему. Факт выполнения работ подтверждается актом о приемке выполненных работ от 31.12.2019 N 1. Указанный акт с иными документами был направлен арендатором арендодателю письмом N 478 от 17.01.2020.

Сопоставление перечня выполненных работ, указанных в акте о приемке выполненных работ от 31.12.2019 N 1, и перечня работ, указанных в приложении N 8 к Постановлению Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" в сводной таблице, показало идентичность упомянутых в этих двух документах работ. То есть, выполненные арендатором работы подпадают под определение капитального ремонта в соответствии с законодательством.

Таким образом, обязательства арендатора по пункту 5.2.11 договора были выполнены в срок, установленный в договоре.

Тем не менее, 13.03.2020 арендатором было получено письмо арендодателя N 702/2 от 03.02.2020, в котором последний сообщил, что капитальный ремонт имущества выполнен лишь частично, а также потребовал провести дополнительные работы в течение 30 дней. При этом затребованные арендодателем дополнительные работы не входили в объем работ в соответствии с ранее представленным арендодателю проектом капитального ремонта имущества.

В договоре также отсутствует упоминание именно об этих работах.

Таким образом, требования арендодателя были необоснованными. Об этом и сообщил арендатор арендодателю в своем письме N 560 от 24.03.2020.

В ответ арендатор 03.06.2020 получил от арендодателя уведомление N 4123/2 от 30.04.2020 об отказе от договора.

Таким образом, арендатор не нарушал срока исполнения обязательства, указанного в пункте 5.2.11 договора, а значит у арендодателя отсутствовало право на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии с пунктом 8.3 договора со ссылкой на такое нарушение.

Учитывая все вышеизложенное, односторонний отказ ответчика со ссылкой на нарушение пунктов 5.2.4, 5.2.11, 5.2.16 договора не основан на положениях договора и нормах законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статьям 154, 155 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

Решение ответчика об отказе от договора, поскольку данное действия породило прекращение обязательств, является односторонней сделкой.

Положением статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что решение ответчика об одностороннем отказе от контракта противоречит действующему закону и нарушает презумпцию статьи 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, требование истца о признания оспариваемого решения незаконным являются обоснованными.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 04.02.2019 N 2451, выраженного в уведомлении от 30.04.2020 за N 4123/2, недействительным.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2020 года по делу N А41-44952/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.С. Юдина С.К. Ханашевич