Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2021 г. N 09АП-70151/20 по делу N А40-85124/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2021 г. N Ф05-8090/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

28 января 2021 г.

Дело N А40-85124/19

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.В. Лапшиной,

судей И.М. Клеандрова, А.Н. Григорьева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Я.А. Алибековым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жданкиной Галины Викторовны на определение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2020, вынесенное судьей Бубновой Н.Л., об отказе Жданкиной Галине Викторовне в удовлетворении требований о признании недействительными открытых торгов в отношении земельного участка - категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер;50:26:0120507:319; место положения: Московская область, р-н Наро-Фоминский, с/пос. Атепцевское, у д. Башкино, КИЗ "Гамби", площадь: 763 кв. м., проведенных в рамках реализации имущества Жданкиной Галины Викторовны, а также о признании недействительным договора купли-продажи от 02.03.2020, заключенного между Жданкиной Галиной Викторовной и Лежневым Ильей Сергеевичем, применении последствий недействительности сделки по делу N А40-85124/19 о несостоятельности (банкротстве) должника Жданкиной Галины Викторовны

при участии в судебном заседании:

от Жданкиной Галины Викторовны - Быков А.А. дов от 07.05.2020

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2019 Жданкина Галина Викторовна (далее - должник) признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утвержден Кочкалов Сергей Александрович (далее - финансовый управляющий), о чем опубликованы сведения в газете "Коммерсантъ" N 122 от 13.07.2019, стр. 165.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление должника о признании недействительными открытых торгов в отношении земельного участка - категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер;50:26:0120507:319; место положения: Московская область, р-н Наро-Фоминский, с/пос. Атепцевское, у д. Башкино, КИЗ "Гамби", площадь: 763 кв. м., проведенных в рамках реализации имущества Жданкиной Галины Викторовны, а также о признании недействительным договора купли-продажи от 02.03.2020, заключенного между Жданкиной Галиной Викторовной и Лежневым Ильей Сергеевичем (далее - ответчик), применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2020 года в отказано Жданкиной Галине Викторовне в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с вынесенным определением, должник обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Представитель должника поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого определения проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва, считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как установлено судом первой инстанции, финансовый управляющий 26.02.2020 в ЕФРСБ опубликовал сообщение N 4751244, в котором указано, что поскольку на участие в торгах допущен только один участник, организатором торгов принято решение о признании торгов несостоявшимися, в связи с чем, договор купли-продажи заключен организатором с этим участником торгов.

На основании протокола о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества должника с Лежневым Ильей Сергеевичем 02.03.2020 был заключен договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок - категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер;50:26:0120507:319; место положения: Московская область, р-н НароФоминский, с/пос. Атепцевское, у д. Башкино, КИЗ "Гамби", площадь: 763 кв. м.

Данный земельный участок был передан покупателю по акту приема-передачи от 02.03.2020.

Во исполнение условий договора купли-продажи Лежневым И.С. исполнена обязанность по оплате земельного участка в размере 600 000 руб., что подтверждается копиями платежного поручения N 103 от 20.02.2020, а также приходного кассового ордера от 02.03.2020.

Полагая, что указанными торгами были нарушены права и законные интересы, руководствуясь ст. 10, 166, 168, 250, 449 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, должник обратился в суд с заявление о признании недействительными торгов и договора купли-продажи, заключенного между должником и Лежневым И.С.

Из разъяснений, изложенных в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) следует, что в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о несостоятельности (банкротстве) подлежит предъявлению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве, имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с пунктами 1 и 4 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Аналогичные положения содержатся в пункте 5 статьи 110 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. При этом лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Согласно пункту 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий недействительности сделки.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснено, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. Из указанных разъяснений следует, что торги и договор, заключенный по их результатам, могут быть признаны недействительными по заявлению участника торгов либо лица, незаконно не допущенного к участию в торгах, либо иного лица, которое докажет свою заинтересованность в заявленном иске, то есть наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В обоснование заявленных доводов должник указал, что в нарушение требований закона земельный участок был реализован отдельно от объекта недвижимости (жилой дом), находящегося на земельном участка, в связи с чем, нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объекта.

Действительно, в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Положениями статьи 273 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Из разъяснений, изложенных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

В подтверждение данных обстоятельств должником представлен скриншот с сайта публичной кадастровой карты России.

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые, согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу частей 1 - 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Между тем, представленный скриншот с сайта публичной кадастровой карты России признан судом первой инстанции не надлежащим и не достоверным доказательством, подтверждающим нахождение жилого дома на спорном земельном участке по следующим основаниям.

Пунктом 10 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу положений статей 130, 131 ГК РФ здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ). Учитывая вышеизложенное, толкование вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод о том, что здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, указанные в пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, должны быть не только расположены на земельном участке, а факт их нахождения на нем должен иметь какое-либо правое обоснование.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ " О государственной регистрации недвижимости " (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо сведений о возникновении права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости до введения в материалы дела должником не представлены.

Таким образом, в отсутствие документов, подтверждающих нахождение какого-либо строения (жилого дома) на спорном земельном участке, объекты считаются самовольной постройкой.

Как следует из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил является самовольной постройкой.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Из положений приведенной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав и введение ее в гражданский оборот возможно только в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 25 указанного постановления обладатель соответствующего права на земельный участок вправе обратиться к застройщику с иском о признании права собственности лишь в случае, если на создание постройки последний получил необходимые разрешения.

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора должник не представил доказательств, позволяющих установить возведение объекта - жилого дома с соблюдением установленных действующим законодательством норм, доказательств обращения за соответствующим разрешением на строительство, а также возможности государственной регистрации соответствующих прав на объект.

Сам факт нахождения самовольного строения на земельном участке, подлежащем продаже, не свидетельствует о том, что самовольная постройка, безусловно, следует судьбе земельного участка и поступает в собственность приобретателя земельного участка, так как по общему правилу (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является исключением из общего правила.

Кроме того, как обоснованно отметил суд, доказательств того, что приобретатель спорного имущества осуществляет реализацию права, предусмотренного пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлены. Ссылка должника на положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не относима к рассматриваемому спору, поскольку, объект - жилой дом в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом гражданских прав не является.

Действующее законодательство не запрещает реализацию земельных участков, на которых находятся самовольные постройки, и не относит их наличие к обременениям (ограничениям) земельных участков.

При таких обстоятельствах, поскольку заявителем не доказаны основания, предусмотренные пунктом 1 ст. 449 ГК РФ, суд правомерно отказал в удовлетворении заявления о признании недействительными торгов, а также и в признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между должником и Лежневым И.С.

Апелляционная жалоба кредитора не содержит мотивированных доводов, предусмотренных пунктом 4 части 2 статьи 260 АПК РФ, а повторяет лишь содержание заявления должника об оспаривании торгов, поданного в суд первой инстанции, и не опровергает выводы, изложенные в судебном акте, а вырадает несогалсие с ними.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что доводы заявителей, изложенные в апелляционной жалобе основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого определения.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2020 по делу N А40-85124/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Жданкиной Галины Викторовны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Лапшина

Судьи

И.М. Клеандров А.Н. Григорьев