Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2021 г. N 18АП-16742/20

г. Челябинск

03 февраля 2021 г.

Дело N А76-30934/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "ПушкинЪ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2020 по делу N А76-30934/2019.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Пушкинъ" - Матвеева О.В. (доверенность 12.10.2020 сроком до 12.10.2021, паспорт, диплом).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, Комитет) 12.08.2019 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "ПушкинЪ" (далее - ответчик, общество, ООО "ЖК "ПушкинЪ"), в котором просит:

1) признать отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0407010:669, площадью 1 856,9 кв. м, расположенный по адресу: Россия, г. Челябинск, Советский район, в квартале ул. Свободы, ул. Тимирязева, ул. Плеханова, ул. Пушкина;

2) исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0407010:669, площадью 1 856,9 кв. м, расположенном по адресу: Россия, г. Челябинск, Советский район, в квартале ул. Свободы, ул. Тимирязева, ул. Плеханова, ул. Пушкина;

3) обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0407010:4 путем демонтажа объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0407010:669 в течение месяца с момента вступления в законную силу судебного акта по данному спору (т.1, л.д.3-4).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Нестеров Николай Дмитриевич, Дьяков Александр Евгеньевич, Казаков Иван Захарович (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2020 (резолютивная часть объявлена 23.11.2020) исковые требования удовлетворены (т.4, л.д. 108-112).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ЖК "ПушкинЪ" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права. Полагает, что характерным основанием для выполнения и изготовления фундаментных работ (производство свайных работ) могут являться, прежде всего, доказательства о наличии технической документации, подтверждающей производство свайных работ: приемка свайного поля при наличии исполнительного плана; сводная ведомость погружения свай; акты геодезической разбивки; результаты испытаний свай; выполнение устройства ростверков или замоноличивание сборных оголовков с последующим оформлением акта приемки. С учетом требований строительных норм доказательством завершения фундаментального цикла является акт приемки свайного поля и выполнение устройства ростверка. Таких документов у ответчика не было, потому как он является приобретателем по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства у физических лиц, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, соответственно, ответчик непосредственно не участвовал в ходе возведения объекта. Тем не менее работы по устройству свайного поля проводились на земельном участке. Данное обстоятельство не исследовалось в ходе проведения судебной экспертизы. Возведенный объект незавершенного строительства на земельном участке относится к объектам недвижимости по критерию возведения свайного поля, как следствие, перемещение объекта невозможно без ущерба его назначению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

От ООО "ЖК "ПушкинЪ" 17.01.2021 посредством информационного ресурса "Мой Арбитр" во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 29.12.2020 поступили почтовые квитанции в качестве доказательства направления лицам, участвующим в деле, апелляционной жалобы и документов, которые у них отсутствуют.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал ее доводы, заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано по основаниям части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

В суде первой инстанции соответствующее ходатайство ответчиком не заявлялось, доказательств наличия объективных препятствий, не позволивших ответчику заявить данное ходатайство, суду апелляционной инстанции не представлено.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-43322/2019, 24.10.1995 администрацией города Челябинска издано постановление N 1017-п "О разрешении проектирования реконструкции квартала в границах ул. Свободы, Тимирязева, Пушкина, Плеханова в Советском районе г.Челябинска ТОО "Жилтехстрой".

13.08.1998 постановлением N 1174-п продлен срок проектирования реконструкции квартала в границах улиц Свободы, Тимирязева, Пушкина, Плеханова в Советском районе г. Челябинска ТОО "Жилтехстрой".

Постановлением от 26.02.1999 N 242-п ТОО "Жилтехстрой" в аренду был предоставлен земельный участок площадью 0,9 га для проектирования и строительства жилого дома под строительными номерами 4, 5,3 6, 7 и игровой площадки в комплексе с подземным гаражом в квартале улиц Свободы, Тимирязева, Пушкина, Плеханова в Советском районе г. Челябинска.

03.03.1999 между Комитетом и обществом "Жилтехстрой" заключен договор аренды N 2173-К-1998, который расторгнут 11.12.2017.

Проект застройки получил положительные заключения Главного управления архитектуры и градостроительства и ЦГСЭН в 1998 и 2000 гг. соответственно.

В результате сделок по уступке прав по договору аренды от 03.03.1999 N 2173-К-1998, стороной арендатора вместо ООО "Жилтехстрой" стало ООО "ЖК "ПушкинЪ".

02.07.2015 за ООО "ЖК "ПушкинЪ" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 1 856,9 кв. м, расположенный на указанном земельном участке.

29.12.2017 между КУИиЗО (арендодатель) и ООО "Жилой комплекс "Пушкинъ" (арендатор) подписан договор аренды УЗN 015976-К-2017 земельного участка (т.1, л.д.10-13).

По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8 870 кв. м, кадастровый номер 74:36:0407010:4, расположенный в г. Челябинске в границах ул. Свободы - ул. Плеханова - ул. Пушкина - ул. Тимирязева из земель населенных пунктов для завершения строительства жилого дома, детской игровой площадки в комплексе с подземными гаражами.

Договор заключен сроком до 29.12.2020 (пункт 1.5) на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 36.9 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительством объекта, в отношении которого за обществом 20.12.20217 зарегистрировано право собственности как объект незавершенного строительства.

Арендная плата вносится в размере и сроки, указанные в приложении N 2 к договору. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Земельный участок передан в аренду 29.12.2017, что подтверждается актом приема-передачи.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена Управлением Росреестра по Челябинской области 22.01.2018.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0407010:4 поставлен на кадастровый учет 03.03.1999 с разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилого дома.

Начиная с 2018 года, муниципальным образованием предпринимались меры по подготовке документации по планировке территории ул. Свободы, Тимирязева, Пушкина, Плеханова в Советском районе, в то же время общество со своей стороны также предпринимало меры для освобождения участка от имущества третьих лиц.

Однако, 15.08.2019 за N 27343 Комитет направил в адрес общества уведомление об отказе от договора аренды от 29.12.2017 УЗN 015976-К-2017, обосновывая свой отказ отсутствием на земельном участке объекта недвижимости.

Решением по вышеуказанному делу односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды признан недействительной сделкой.

Однако срок действия договора аренды от 29.12.2017 УЗN 015976-К-2017 истек 29.12.2020, при этом доказательств того, что у общества имеется действующее в настоящее время разрешение на строительство объекта, в материалы дела представлено не было.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный объект не является объектом недвижимости, следовательно, требование истца о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорный объект является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен соответствовать закону, характеру спорных правоотношений, а также привести к действительному восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.

На основании пунктов 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу изложенных разъяснений, а также с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях N 3809/2012 от 04.09.2012, N 12576/11 от 24.01.2012, признание права отсутствующим является исключительным способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения), и его применение возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

В данном случае истцом заявлены требования о признании зарегистрированного права собственности ООО "ЖК "ПушкинЪ" отсутствующим, мотивированные отсутствием признаков недвижимого имущества у объекта незавершенного строительства, представляющего собой фундамент вновь возводимого здания.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Поскольку понятие недвижимости связано не только с физическими свойствами вещи, а является по своей сути юридической категорией, выводы об отнесении конкретного объекта к недвижимому имуществу являются правовыми и должны быть сделаны судом на основе оценки доказательств по делу, к числу которых относятся экспертные заключения, подтверждающие наличие у вещи тех или иных отдельных признаков недвижимости.

Ранее постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" был внесен пункт 24, было также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

Таким образом, критерием отнесения объекта незавершенного строительства к объекту недвижимости является выполнение работ по сооружению фундамента.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела стороны по-разному оценивали имеющийся на участке объект, 17.10.2019 общество заявило ходатайство о проведении судебной экспертизы (т. 1, л.д. 104-106).

Определением суда первой инстанции от 10.08.2020 ходатайство ответчика удовлетворено, по делу назначена экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли техническое состояние объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0407010:4, техническим параметрам и характеристикам, отраженным в техническом паспорте, на основании которого этот объект поставлен на кадастровый учет?

2. Является ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0407010:669 площадью застройки 1 856,9 кв. м., расположенный в границах кадастрового квартала 74:36:0407010 (г. Челябинск, ул. Свободы - ул. Плеханова - ул. Пушкина - ул. Тимирязева) объектом прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно?

Проведение судебной экспертизы поручено экспертам Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Усцелемовой Елене Николаевне.

15.10.2020 в суд поступило заключение экспертов (т.4, л.д. 32-66) со следующими ответами:

- по первому вопросу: объект, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0407010:4 не соответствует техническим параметрам и характеристикам, отраженным в техническом паспорте, на основании которого этот объект поставлен на кадастровый учет;

- по второму вопросу: объект незавершённого строительства с кадастровым номером 74:36:0407010:669 площадью застройки 1 856,9 кв. м, расположенный в границах кадастрового квартала 74:36:0407010 (г. Челябинск, ул. Свободы - ул. Плеханова - ул. Пушкина - ул. Тимирязева) как самостоятельный объект недвижимого имущества не выявлен.

Объект, состоящий их 4-х отдельных фрагментов ленточной конструкции и возведенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0407010:4, не является объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Таким образом, спорный объект не соответствует представленному обществом проекту строительства, не имеет завершенности и не является самостоятельным объектом недвижимости.

Исходя из названного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для снятия объекта с номером 74:36:0407010:669 с кадастрового учета и аннулировании регистрационной записи о признании права собственности.

Доводы подателя жалобы о том, что заключение эксперта не может быть принято в качестве доказательства, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку само по себе несогласие ООО "ЖК "ПушкинЪ" с заключением не свидетельствует о неправомерности и необоснованности сделанных экспертов выводов, содержащихся в экспертизе, которая оценивается судом в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами.

Экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию.

Оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется, противоречий в указанных выводах эксперта судом не установлено. Надлежащие доказательства, позволяющие поставить под сомнение данные выводы эксперта и свидетельствующие о недостоверности выводов, суду не представлены.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

При подаче апелляционной жалобы ответчиком уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается чеком-ордером от 23.12.2020 (операция 4972).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2020 по делу N А76-30934/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "ПушкинЪ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

И.Ю. Соколова В.А. Томилина