Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2021 г. N 15АП-174/21 по делу N А32-17239/2019

город Ростов-на-Дону

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июня 2021 г. N Ф08-3424/21 настоящее постановление оставлено без изменения

03 февраля 2021 г.

дело N А32-17239/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Нарышкиной Н.В., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Решетовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение + "

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2020 по делу N А32-17239/2019

по иску администрации г. Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение + "

об истребовании из незаконного владения нежилых помещений,

при участии:

от ответчика: представитель Сакаданов Д.В. по доверенности от 25.06.2020, удостоверение адвоката N 6819,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение+" (далее - ответчик, ООО "Возрождение+") с иском об истребовании из незаконного владения ответчика нежилых помещений N 1-11, площадью 168,8 кв. м, N 14-19, площадью 49,9 кв. м, расположенные в доме N 22 по ул. Красноармейская, г. Сочи, об обязании освободить нежилые помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения. Спорные помещения используются ответчиком без оформления договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что БТИ по г.Сочи не могло обладать необходимой информацией на 2016 год. Информация в отношении помещений N 14-19 в материалах дела отсутствует. В муниципальную собственность передан дом N 22 по ул.Красноармейская, спорные нежилые помещения не передавались в собственность истца. С момента приватизации квартиры N 14 подвальные помещения утратили статус объекта, находящего в муниципальной собственности. Соглашение о предоставлении во временное пользование нежилых помещений заключено ранее регистрации права собственности истца. Отсутствовали правовые основания для внесения спорных помещений в реестр муниципальной собственности. Новый собственник не имеет оснований для принуждения арендатора заключить или расторгнуть договор аренды.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи находятся нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Красноармейская, д. 22:

- пом. 1-11, общей площадью 168,8 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203018:1923 (выписка из ЕГРН от 11.09.2018 г.);

- пом. 14-19, общей площадью 49,9 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203018:1925 (выписка из ЕГРН от 11.09.2018 г.).

В результате проверок, проведенных специалистами МКУ "Дирекция имущественного комплекса", от 17.09.2018, от 19.10.2018 установлено, что в отсутствие соответствующих оснований, без оформления договора аренды вышеуказанные нежилые помещения используются ответчиком - ООО "Возрождение+".

Письмами от 19.09.2018 N 23824/02-05-16 и от 23.10.2018 N 26908/02-05-16 Департамент имущественных отношений администрации города Сочи уведомил ответчика о необходимости освободить муниципальные нежилые помещения, расположенные в доме N 22 по ул. Красноармейской в г. Сочи и сдать их по акту приема-передачи департаменту имущественных отношений администрации города Сочи.

Ответчик не освободил спорные помещения и не возвратил их администрации.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Виндикационный иск характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.

Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Цель предъявления такого иска - возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество. Ответчиком по виндикационному требованию является незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания либо по порочному основанию приобретения.

Предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности, выбыло из его владения и незаконно находится во владении ответчика.

Из пункта 36 постановления Пленумов N 10/22 следует, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Виндикационный иск есть вещно-правовой способ защиты, применяемый в ситуации, когда правоотношение между истцом и ответчиком носит абсолютный вещный характер.

В случае же, когда стороны связаны относительным обязательственным правоотношением, возвращение ранее переданного имущества опосредуется реституцией (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применять вещно-правовые либо обязательственно-правовые способы защиты по своему усмотрению, игнорируя правовую природу взаимоотношений сторон, истец не вправе.

Судом первой инстанции верно установлено, что 01.05.2015 на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Красноармейская, д. 22, оформленного протоколом от 29.04.2015 г., между собственниками помещений и ООО "Возрождение+" (пользователь) было заключено соглашение о предоставлении во временное пользование нежилых помещений, по условиям которого собственники передали во временное пользование ответчику (пользователю) нежилые помещения N N 1-18,3, литера А1 подвала многоквартирного дома, общей площадью 285 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Красноармейская, д. 22 для осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с п. 3.1 соглашения пользователь обязуется за пользование указанными в п. 1 настоящего соглашения нежилыми помещениями выполнить за свой счет следующие работы:

- произвести ремонт подъездов: штукатурка, покраска и содержать их в надлежащем состоянии;

- проводить текущий ремонт внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, состоящих из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Указанные в п. 1 соглашения нежилые помещения передаются пользователю с момента заключения настоящего соглашения на срок до 31.12.2015 г. Если пользователь продолжает пользоваться нежилыми помещениями после истечения срока настоящего соглашения при отсутствии возражений со стороны собственников, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункты 4.1, 4.3 соглашения).

В п. 1.2 стороны указали, что нежилые помещения принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности в силу статей 36, 38 Жилищного кодекса РФ.

Между тем собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно п. 3 Постановления N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 г. N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Довод заявителя апелляционной жалобы о наличии у помещений статуса общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отклоняется судебной коллегией, поскольку в силу прямого указания норм Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Из материалов дела следует, что спорные объекты были сформированы и использовались как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома.

Так, право муниципальной собственности на спорные нежилые помещения возникло на основании следующего.

Решением Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.1992 г. N 192 на основании постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", многоквартирный дом N 22 по ул. Красноармейской в г. Сочи был передан в муниципальную собственность города Сочи Краснодарского края (т.1 л.д. 64).

Согласно справке ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 21.07.2016 N 05-533 по данным архива филиала помещения N 1-11, общей площадью 168,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, 22, значатся за муниципальной казной города-курорта Сочи; информации о помещениях общего пользования собственников многоквартирного дома в инвентарном деле не имеется, назначение помещений: складские, прочие.

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилые помещения N 1-11 с кадастровым номером 23:49:0203018:1923 было зарегистрировано в ЕГРН 28.07.2016, на нежилые помещения N 14-19 с кадастровым номером 23:49:0203018:1925 - 14.03.2017.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16.10.2019 по делу N 2-4359/2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.06.2020 г., отказано в удовлетворении искового заявления Рыбочкина К.Т. (собственника квартиры N 9 в многоквартирном доме N 22 по ул. Красноармейской в г. Сочи) к администрации города Сочи о признании незаконным права муниципальной собственности на нежилые помещения N 1-11 с кадастровым номером 23:49:0203018:1923 и нежилые помещения N 14-19 с кадастровым номером 23:49:0203018:1925.

С 08.10.1992 указанный жилой дом целиком как объект учета состоял на балансе МУП г. Сочи "РЭО-4". Спорные нежилые помещения были учтены в реестре объектов муниципальной собственности г. Сочи до вступления в силу Жилищного кодекса РФ и являются муниципальной собственностью г. Сочи. Спорное имущество по своим техническим характеристикам и функциональному назначению не может быть отнесено к имуществу, на которое у собственников жилых помещений возникает право общей долевой собственности, помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Спорные подвальные помещения на протяжении всего времени имели самостоятельное назначение и были предназначены для размещения кабинета милиции, кухни, санузла, коридора, складские помещения и т.д. Таким образом, оспариваемые помещения подвала не являются техническими, имеют собственное назначение.

Данное решение имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, спорные нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0203018:1923, 23:49:0203018:1925 не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме N 22 по ул. Красноармейской в г. Сочи, являются муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Сочи с 1992 года на основании решения Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.1992 N 192.

Поскольку у собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Сочи, ул. Красноармейская, 22, отсутствовало право передачи данных помещений в аренду ответчику по соглашению от 01.05.2015, суд первой инстанции обоснованно признал соглашение от 01.05.2015 недействительной сделкой.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств возврата спорных помещений по акту приема-передачи.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об истребовании из незаконного владения нежилых помещений N 1-11, площадью 168,8 кв. м., N 14-19, площадью 49,9 кв. м, расположенные в доме N 22 по ул. Красноармейская, г. Сочи, и об обязании освободить нежилые помещения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что факт приватизации квартиры N 14 свидетельствует о том, что МКД выбыл из муниципальной собственности, основаны на неверном понимании норм действующего законодательства.

Сам факт приватизации квартиры в МКД не означает автоматический переход всех нежилых помещений дома в категорию общедомового имущества и в долевую собственность собственников помещений.

Доводы апелляционной жалобы о том, что соглашение о предоставлении во временное пользование нежилых помещений (2015 год) заключено ранее регистрации права собственности истца (2017 год), отклоняются апелляционным судом, поскольку не являются основанием для отнесения спорных помещений к общей собственности собственником МКД.

Более того, МКД N 22 по ул.Красноармейская передан в муниципальную собственность на основании решения Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.1992 N 192.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в муниципальную собственность передан дом N 22 по ул.Красноармейская, спорные нежилые помещения не передавались в собственность истца, не принимаются апелляционным судом, поскольку спорные нежилые помещения являются частью МКД N 22 по ул.Красноармейская, в связи с чем факт передачи в муниципальную собственность МКД N 22 по ул.Красноармейская свидетельствует о передачи и нежилых помещений.

Доводы апелляционной жалобы о том, что новый собственник не имеет оснований для принуждения арендатора заключить или расторгнуть договор аренды, отклоняются, поскольку у общего собрания собственников помещений МКД отсутствовали правомочия по распоряжению не принадлежащим ему помещениям.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2020 по делу N А32-17239/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.В. Нарышкина