Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 08АП-13337/20 по делу N А46-12377/2020

город Омск

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 июня 2021 г. N Ф04-2192/21 настоящее постановление оставлено без изменения

04 февраля 2021 г.

Дело N А46-12377/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13337/2020) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 13.10.2020 Арбитражного суда Омской области по делу А46-12377/2020 (судья Распутина В.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Геоторг" (ИНН 5503252099, ОГРН 1145543034450) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Элитстрой-недвижимости",

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Анненкова В.А. (по доверенности от 02.10.2020 сроком на 1 год);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Геоторг" (далее - ООО "Геоторг", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, путем определения условий договора в редакции протокола разногласий от 30.03.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Элитстрой-недвижимости".

Решением от 13.10.2020 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-12377/2020 исковые требования ООО "Геоторг" удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия между сторонами путем определения условий договора в редакции Департамента.

В обоснование жалобы ее податель привел доводы о том, что приведенные истцом условия противоречат типовой форме договора аренды, предусмотренной распоряжением Департаментом от 23.04.2019 N 663 "Об утверждении типовых форм договоров" (далее - типовая форма), приводят к нарушению цели заключения договора, положений иных арендаторов и требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ООО "Геоторг".

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Вступившим в законную силу решением от 06.11.2018 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-16398/2018 на Департамент возложена обязанность заключить договор аренды сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16986 кв.м. с местоположением, установленным в 168 метрах по направлению на северо-восток относительно жилого дома имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, ЦАО, ул. Омская, 10 "Б" для достройки объекта незавершённого строительства: торгово-развлекательный комплекс, кадастровый номер 55:36:090104:4135, площадь застройки 514,5 кв.м., степень готовности: 5%, адрес: РФ, Омская область, г. Омск, ул. Омская и направить его в адрес ООО "Геоторг".

Из искового заявления следует, что в порядке исполнения судебного акта по делу N А46-16398/2018 Департаментом (арендодателем) подготовлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540. Проект направлен в адрес общества (арендатора).

Из представленного в материалы дела проекта следует, что Департаментом предложена следующая редакция отдельных условий договора:

- подпункт 2 пункта 3.1: арендатор имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срока действия настоящего договора с письменного соглашения арендодателя;

- подпункт 13 пункта 3.2: арендатор обязан не осуществлять на участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов и согласия арендодателя;

- абзац 1 подпункта 14 пункта 3.2: арендатор обязан выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории участка или в непосредственной близости от него, беспрепятственно освободить участок и обеспечить доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации;

- абзац 1 подпункта 5 пункта 4.1: арендодатель имеет право в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора аренды земельного участка в предусмотренных случаях;

- подпункт 21 пункта 3.2: арендатор обязан не допускать размещения на участке нестационарных торговых объектов;

- подпункт 22 пункта 3.2: арендатор обязан выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами;

- подпункт 6 пункта 4.1: арендодатель имеет право в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора в предусмотренных случаях;

- пункт 5.2: в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки;

- пункт 5.3: при неисполнении условий, предусмотренных подпунктами 3, 21 пункта 3.2 настоящего договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере 5% от кадастровой стоимости участка;

- пункт 5.4: при несвоевременном возврате имущества арендатором арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка за каждый день просрочки;

- пункт 5.5: платежи, предусмотренные пунктами 5.2, 5.3, 5.4 договора, арендатор перечисляет получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора;

- пункт 7.1: настоящий договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Не согласившись с предложенными условиями, ООО "Геоторг" подготовило протокол разногласий от 30.03.2020, в соответствии с которым предложило Департаменту следующую редакцию спорных условий договора:

1. В подпункте 2 пункта 3.1 настоящего договора слова "с письменного согласия" заменить на слова "при условии уведомления".

2. В подпункте 13 пункта 3.2 настоящего договора слова "и согласия Арендодателя" исключить.

3. В абзаце 1 подпункта 14 пункта 3.2 настоящего договора слова "беспрепятственно освободить участок и" исключить.

4. В абзаце 1 подпункта 5 пункта 4.1 настоящего договора слова "путём письменного уведомления" заменить на слова "по решению суда".

5. Подпункт 21 пункта 3.2 настоящего договора исключить.

6. Подпункт 22 пункта 3.2 настоящего договора считать подпунктом 21 пункта 3.1.

7. Подпункт 6 пункта 4.1 настоящего договора исключить.

8. В пункте 5.2 настоящего договора слова "1 процента" заменить словами "0,02 процента".

9. Пункт 5.3 настоящего договора исключить.

10. Пункт 5.4 настоящего договора исключить.

11. В пункте 5.5 настоящего договора слова "5.3, 5.4" исключить.

12. Пункт 5.5 настоящего договора считать пунктом 5.3.

13. Пункт 7.1 настоящего договора перед словами "подписания акта приёма-передачи земельного участка" дополнить словами "согласования Арендатором и Арендодателем всех существенных условий настоящего договора и".

Письмом от 08.06.2020 N Исх-ДИО/5336 Департамент отказался от согласования разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 8, 330, 333, 395, 421, 422, 432, 445, 446, 450, 619 ГК РФ, статьями 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и исходил из того, что предложенная истцом редакция договора отвечает обязательным требованиям закона, дополнение которых возможно лишь по обоюдному соглашению сторон.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Применительно к настоящему делу, поскольку на Департамент судебным актом возложена обязанность по заключению договора, стороны не достигли согласия в отношении отдельных его условий, истец обоснованно обратился в суд за урегулированием этих разногласий.

Оставляя обжалуемое решение без изменения, суд апелляционной инстанции отмечает, что правоотношения сторон по договору являются обязательствами аренды земельного участка, в связи с чем подлежат регулированию положениями главы 34 ГК РФ (аренда), общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

При этом пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Следовательно, договор должен отвечать требованиям закона, предусмотренным законом для договора аренды. При этом доводы Департамента о том, что в целях недопущения преимущественного положения ООО "Геоторг" относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами земельных участков на территории Омской области, следует применять типовую форму договора аренды, несостоятельны, поскольку рассматриваемый договор не является публичным (пункты 1, 2 статьи 426 ГК РФ).

Соглашаясь с предложенной истцом редакцией, судебная коллегия принимает во внимание следующие положения.

Согласно пункту 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Соответственно, поскольку законом предусмотрена передача земельного участка в субаренду при условии уведомления арендодателя и не предполагает получение от него согласия, подпункт 2 пункта 3.1 договора принимается в редакции арендатора.

Подпункт 13 пункта 3.2 договора также подлежит утверждению в редакции арендатора, поскольку положениями статей 51, 52, 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации в совокупности со статьей 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и т.д. предусмотрен запрет на осуществление деятельности строительства без получения на то необходимых разрешений, что предполагает применение соответствующих мер реагирования. Однако, законодательных норм о необходимости согласия арендодателя на ведение такой деятельности (в отсутствие или при наличии разрешения) не имеется. Последствия использования участка в нарушение предусмотренных договором целей влечет иные последствия для такого недобросовестного арендатора (например, статья 45 ЗК РФ, статья 619 ГК РФ).

Абзац 1 подпункта 14 пункта 3.2 принимается в редакции арендатора, поскольку требованиями закона полного освобождения земельного участка для проведения необходимых работ по ремонту коммуникации не предусмотрено.

В отношении условий о расторжении договора судебная коллегия соглашается с выводами суда перовой инстанции о том, что положения статей 45, 46 ЗК РФ и статьи 619 ГК РФ предусматривают порядок и основания для расторжения договора аренды, в связи с чем изменение данных норм (включение дополнительных оснований) возможно лишь по обоюдному согласию сторон.

Равным образом, следуя положениям пункта 4 статьи 421 ГК РФ, договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному согласию сторон. Арбитражный суд не вправе устанавливать размер санкции за нарушение условий договора, по которым стороны не пришли к соглашению.

Нормы закона, регулирующие арендные отношения, не предусматривают конкретный размер неустойки за нарушение условий договора аренды, в связи с чем, у суда не имеется правовых оснований для оставления в договоре спорных пунктов в отношении штрафных санкций без согласия арендатора.

Предложенная истцом редакция пункта 7.1 договора отвечает требованию пункта 1 статьи 432 ГК РФ, не противоречит иным законодательным положениям, в связи с чем ее применение нормативно обосновано.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Несогласие ответчика с решением суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.10.2020 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-12377/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова О.А. Сидоренко