Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2021 г. N 15АП-22205/20 по делу N А53-14089/2020

город Ростов-на-Дону

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 мая 2021 г. N Ф08-4475/21 настоящее постановление оставлено без изменения

08 февраля 2021 г.

дело N А53-14089/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И., судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представителя Андрусенко Н.А. по доверенности от 26.01.2021 N 14/11,

от ответчика - представителя Чакрян А.А. по доверенности от 28.01.2021 N 2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аква-Парк" (ИНН 6161037242, ОГРН 1026102904134)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2020 по делу N А53-14089/2020

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Аква-Парк"

об обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аква-Парк" (далее - ООО "Аква-Парк", общество, ответчик) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010405:2 площадью 34 878 кв.м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, б-р Комарова, 23/37, от ограждения в виде забора, автостоянки с пунктами охраны.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2020 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что размещение гостевой парковки для посетителей парка не требует наличия ограждения, пунктов охраны. Суд также пришел к выводу о том, что договор аренды является ничтожным, поскольку режим земель общего пользования, к которым относится спорный земельный участок, не мог быть соблюден в условиях арендных отношений.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Аква-Парк" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 23.11.2020 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что вопрос о ничтожности договора судом в судебном заседании не исследовался и на обсуждение сторон не выносился. Требование о признании договора аренды ничтожным истцом не заявлялось. Истец при обращении в суд указывал только на недопустимость нарушения условий целевого использования спорного земельного участка арендатором. Договор аренды был заключен до установления красных линий в северном жилом массиве, следовательно, договор в момент его заключения не противоречил нормам действующего законодательства и не может быть признан недействительным. СНИП 2.07.01-89 предусматривает, что парки должны быть оборудованы стоянками автотранспорта. Вспомогательным видом использования спорного земельного участка, относящегося к зоне общественных парков, является в силу статьи 35 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, действующих на дату заключения договора, в том числе, размещение автостоянок. Следовательно, ответчик не только имел право, но и обязан был разместить автостоянку для посетителей парка. Наличие ограждения по периметру парка, а также постов охраны является необходимым условием обеспечения безопасности его посетителей и защиты объектов и элементов благоустройства парка. Ограждение установлено таким образом, чтобы обеспечить свободный доступ на территорию парка для посетителей, а также к водоохранной зоне реки Темерник.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов в обоснование доводов о действительности договора аренды. Ходатайство о приобщении дополнительных документов мотивировано тем, что вопрос о ничтожности договора судом первой инстанции на обсуждение сторон не выносился.

Документы приобщены судом в к материалам дела в порядке статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.04.2007 между департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Аква-Парк" (арендатор) заключен договор аренды N 29852 земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, бульвар Комарова, д. 23/37, общей площадью 34878 кв. м, кадастровый номер 61:44:010405:0002, для проведения работ по организации городского парка.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок договора установлен - с 19.04.2007 по 18.04.2046.

Земельный участок передан арендатору по акту от 28.04.2007.

Из составленных департаментом актов обследования переданного в аренду общества земельного участка от 17.01.2020, 18.02.2020 следует, что земельный участок используется арендатором с нарушением условий договора, а именно: земельный участок имеет ограждение по периметру общей площадью 1 360 кв.м, включающей в себя часть земельных участков с кадастровыми номерами: 61:44:0010405:9 (200 кв. м), 61:44:0000000:154018 (480 кв. м), 61:44:0010405:8 (101 кв. м), 61:44:0010405:10 (12 кв. м), 61:44:0010405:11 (31 кв. м), 61:44:0000000:137100 (488 кв. м), часть земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено (48 кв. м), в юго-западной части участка размещена платная автостоянка с пунктами охраны.

В акте обследования участка от 11.06.2020 также указано, что в юго-западной части земельного участка размещены четыре платные автостоянки с пунктами охраны.

В актах обследования участка от 15.07.2020, 01.09.2020 зафиксировано, что в юго-западной части участка размещены три автостоянки (автомобильные парковки) с пунктами охраны и один технологический проезд к бассейнам и беседкам.

Полагая, что земельный участок используется арендатором земельного участка с нарушением условий договора - не в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования, департамент обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что размещение на спорном участке ограждения в виде забора и автостоянки с пунктами охраны не отвечает разрешенному использованию земельного участка.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель - собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Согласно частям 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

При этом в силу части 4 указанной нормы основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 N 16576/11).

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориями общего пользования признаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма, и являются территорией общего пользования.

Из материалов дела следует, что предоставленный обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:010405:0002 находится в территориальной зоне Р-1 "Зона общественных парков организованного отдыха", имеет вид разрешенного использования - для проведения работ по организации городского парка.

Представленными в материалы дела документами подтверждается факт размещения ООО "Аква-Парк" на арендованном земельном участке ограждения в виде забора, а также автостоянок с пунктами охраны.

По условиям договора аренды от 28.04.2007 N 29852 земельный участок с кадастровым номером 61:44:010405:0002 предоставлен ответчику для использования в целях проведения работ по организации городского парка. Договором аренды не предусмотрено право арендатора на размещение на земельном участке временных объектов, в том числе, ограждения, стоянки и пунктов охраны.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13.04.2017 N 711/пр, действующим в период оборудования стоянки с пунктами охраны и установки ограждения, утверждены методические рекомендации для подготовки правил благоустройства территорий поселений, городских округов, внутригородских районов.

Пункт 1.3 указанных методических рекомендаций устанавливает, что к объектам благоустройства относятся территории различного функционального назначения, на которых осуществляется деятельность по благоустройству, в том числе: детские площадки, спортивные и другие площадки отдыха и досуга; площадки для выгула и дрессировки собак; площадки автостоянок; улицы (в том числе пешеходные) и дороги; парки, скверы, иные зеленые зоны; площади, набережные и другие территории; технические зоны транспортных, инженерных коммуникаций, водоохранные зоны, контейнерные площадки и площадки для складирования отдельных групп коммунальных отходов.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка (для проведения работ по организации городского парка) представляет собой благоустройство территории парка. При этом такой вид деятельности Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" отнесен к вопросам местного значения и проект такого благоустройства должен быть согласован и утвержден органом местного самоуправления.

Из представленного в материалы дела письма Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону следует, что ООО "Аква-парк" не обращалось в департамент по вопросу согласования проекта благоустройства городского парка, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010405:2, предусматривающего размещение автостоянки.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что обязанность оборудовать стоянку автотранспорта предусмотрена СНИП 2.07.01-89, отклоняется судебной коллегией.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что размещение гостевой парковки для посетителей парка не требует наличия ограждения и пунктов охраны. Парковочные места могут быть размещены в непосредственной близости от входов в парк с нанесением соответствующей дорожной разметки и установлением соответствующего дорожного знака.

Как видно из представленных в материалы дела фотоматериалов и акта обследования от 01.09.2020 автостоянки на территории земельного участка имеют ограждение и шлагбаумы - устройства для быстрого преграждения и освобождения пути в виде поворачивающейся вокруг горизонтальной или вертикальной оси стрелы, оборудованы пунктами охраны.

Необходимость оборудования отдельных объектов - пунктов охраны для обеспечения безопасности посетителей парка ни договором аренды, ни договором оказания услуг по охране имущества от 01.01.2020 N 19/2020, заключенным ответчиком с ООО "Бастион", не предусмотрена.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что установка ограждения была предусмотрена документацией на выполнение работ по обустройству городского парка отклоняется судебной коллегией.

Представленными ответчиком документами по проектированию городского парка не предусмотрена установка ограждения по периметру парка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оборудование автостоянки с пунктами охраны и установка ограждения, препятствующих свободному доступу на территорию общего пользования, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно обязал ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010405:2 от ограждения в виде забора и автостоянки с пунктами охраны.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель также указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 28.04.2007 N 29852.

Между тем, в соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Несмотря на то, что действующим на дату заключения договора законодательством не был установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования (соответствующая норма - подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 введена в Земельный кодекс Российской Федерации 01.03.2015), анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2017 N 308-ЭС17-16595).

Представленные ответчиком документы, на основании которых земельный участок ранее предоставлялся ООО "БаГи", не опровергают факта отнесения спорного участка к землям общего пользования.

Факт формирования и предоставления земельного участка в аренду до утверждения установления красных линий не свидетельствует о законности такого предоставления, поскольку территория парка относится к земельным участкам общего пользования в силу прямого указания Закона.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2020 по делу N А53-14089/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Яицкая

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова