Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2021 г. N 09АП-65720/20 по делу N А40-124402/2020

г. Москва

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2021 г. N Ф05-5985/21 настоящее постановление отменено

10 февраля 2021 г.

Дело N А40-124402/20

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С.Л. Захарова,

судей:	И.А.Чеботаревой, В.А. Свиридова,
при ведении протокола	секретарями судебного заседания Б.В.Хмельницким, А.А.Егоровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу ООО "Оскар ЛАН"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2020 по делу N А40-124402/20 (148-627)

по заявлению ООО "Оскар ЛАН"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы, 2) ИП Тарвердиева С.Г.

о признании незаконным отказа, об обязании,

при участии:

от заявителя:	Савин А.А. по дов. от 08.07.2020;
от ответчика:	Ефимова А.Н. по дов. от 11.01.2021;
от третьих лиц:	1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Оскар ЛАН" (далее также - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее также - ответчик, Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности от 30.06.2020 N 77/009/279/2020-264, 665, об обязании зарегистрировать переход права.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Департамент городского имущества города Москвы и ИП Тарвердиева С.Г.

Решением от 22.10.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Полагает, что выводы суда первой инстанции основаны на неверном толковании норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве на нее.

Третьи лица своих представителей для участия в судебном заседании не направили, извещены о месте и времени рассмотрения дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены апелляционным судом в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, ООО "Оскар ЛАН" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлениями N 77/009/279/2020-664, 665, 666 о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:02:0022001:1187, 77:02:0022002:4909, 77:02:0022002:4911, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Академика Королёва, д. 4, корп. 2.

В качестве правоустанавливающего документа заявителем представлен Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 17.05.2018 N 59-5304 (с поручительством) от 26.12.2019 (далее - Договор), заключенного между ООО "Оскар Лан" (поручитель) и ИП Тарвердиева С.Г. кызы (должник), по которому поручитель обязуется передать в собственность должника вышеуказанные объекты недвижимости, а должник принять и оплатить это имущество.

Уведомлением от 26.03.2020 N 77/009/279/2020-664, 665, 666 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:02:0022001:1187, 77:02:0022002:4909, 77:02:0022002:4911, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Академика Королёва, д. 4, корп. 2, учетно-регистрационные действия Управлением были приостановлены.

Уведомлением от 30.06.2020 N 77/009/279/2020-664, 665, 666 об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности Управлением было отказано в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:02:0022001:1187, 77:02:0022002:4909, 77:02:0022002:4911, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Академика Королёва, д. 4, корп. 2, на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости).

Не согласившись с указанными решениями, заявитель обратился в суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что представленный на государственную регистрацию договор передачи от 26.12.2019 не соответствует положению ч. 7 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон N 159-ФЗ), что в силу ч. ч. 3, 3 ст. 10 ГК РФ является не допустимым. Суд пришел к выводу, что имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 17.05.2018 N 59-5304, в настоящее время может быть отчуждено в пользу третьих лиц только на основании сделки по отчуждению такого имущества, не связанной с переменой лиц в обязательстве, предусмотренной нормами главы 24 ГК РФ, тем более не на основании поручительства, что противоречит правовой природе поручительства.

Выражая несогласие с такими выводами суда первой инстанции, заявитель в своей апелляционной жалобе ссылается на то, что указанная сделка совершена с согласованием перехода права собственности со стороны Департамента городского имущества города Москвы. При этом заявитель основывает свои доводы на том, что общество реализовало свое преимущественное право на выкуп арендуемого имущества в момент заключения основного договора между заявителем и Департаментом городского имущества города Москвы.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения, исходя из следующего.

Как установлено из представленных доказательств, ООО "Оскар ЛАН" является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:02:0022001:1187, 77:02:0022002:4909, 77:02:0022002:4911, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Академика Королёва, д. 4, корп. 2 на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 17.05.2018 N 59-5304, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с федеральными законами от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2018 и постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2018 по делу NА40-142749/17, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Академика Королёва, д. 4, корп. 2 с кадастровым номером 77:02:0022001:1187, площадью 33,1 кв.м, с кадастровым номером 77:02:0022002:4909 площадью 7,4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0022002:4911 площадью 2,6 кв.м, о чем в ЕГРН сделаны записи о государственной регистрации права собственности N77-77-02/079/2009-763 от 20.11.2019, N77-77/012-77/012/206/2016-1686/1 от 24.06.2016, N77-77/012-77/012/206/2016-1689/1 от 24.06.2016.

Управление Росреестра по Москве в своем отказе в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности ссылается на то, что договор от 26.12.2019 передачи договора купли-продажи недвижимости от 17.05.2018 N 59-5304 (с поручительством) нарушает порядок, предусмотренный законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 1.5 Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 17.05.2018 N 59-5304, на основании которого зарегистрировано право собственности ООО "Оскар Лан", объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:02:0022001:1187, 77:02:0022002:4909, 77:02:0022002:4911, продажа объектов осуществлялась на основании Закона N 159-ФЗ, в связи с чем, покупателем продавцу представлено заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, т.е. на момент регистрации права собственности находились в пользовании указанного юридического лица на праве аренды.

Государственная регистрация перехода права от Департамента городского имущества города Москвы и права собственности ООО "Оскар ЛАН" на вышеуказанные объекты недвижимости осуществлена в установленном Законом о недвижимости порядке.

В свою очередь доводы автора жалобы о том, что объекты недвижимости принадлежат на праве собственности ООО "Оскар ЛАН" и не являются государственной или муниципальной собственностью несостоятельны ввиду следующего.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности ООО "Оскар ЛАН" на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано на основании договора купли-продажи в соответствии с Законом N 159-ФЗ, которым установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, ООО "Оскар ЛАН" реализовало свое преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, предоставленного ему Законом N 159-ФЗ.

Положения Закона N 159-ФЗ предусматривает специальный субъектный состав - субъекты малого и среднего предпринимательства, а также определенные условия, при которых приватизация государственного имущества возможна. Соответственно, лица, не являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства, а также не связанные с особыми условиями, предусматривающие приватизацию в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, не могут выступать приобретателями (покупателями) по правилам Закона N 159-ФЗ.

В абзаце 1 ст. 431 ГК РФ указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Соответственно, заключение договор передачи от 26.12.2019 договора купли-продажи недвижимости от 17.05.2018 N 59-5304 (с поручительством, редакции дополнительного соглашения от 21.02.2020), по существу предусматривающий замену стороны по договору, нарушает порядок, предусмотренный законодательством о приватизации имущества.

На основании Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 государственная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства в виде закрепленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, направлена исключительно на реализацию целей Закона N 209-ФЗ, то есть на создание условий для поддержки и развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, и носит строго адресный характер по субъектному принципу.

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (п. 1 ст. 129 ГК РФ).

Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок, с которыми допускается по специальному разрешению (п. 2 ст. 129 ГК РФ).

Такое ограничение установлено п. 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, запрещающей уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Целью предоставления преимущественного права выкупа арендуемого имущества является его дальнейшее использование арендатором - субъектом малого или среднего предпринимательства в предпринимательской деятельности.

При этом новый покупатель (даже при условии, что он будет также соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства, что не усматривается в настоящем случае), не будет соответствовать установленным ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям (по сроку аренды и отсутствию задолженности по арендной плате), в силу чего также не могут быть достигнуты цели и условия применения льготы, а передача имущества носит спекулятивный характер и представляет собой злоупотребление правом.

Однако в нарушение указанных норм закона согласно представленному на государственную регистрацию договору передачи от 26.12.2019, стороны осуществили перемену лиц в обязательстве, в том числе, передачу основного договора в порядке ст. 392.3 ГК РФ, в соответствии с которой в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено что, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, судом верно установлено, что представленный на государственную регистрацию договор передачи от 26.12.2019 не соответствует положению ч. 7 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, что в силу ч. ч. 3, 3 ст. 10 ГК РФ является не допустимым.

В таком случае ссылки автора жалобы о том, что указанная сделка совершена с согласованием перехода права собственности со стороны Департамента городского имущества города Москвы не имеют правового значения, поскольку противоречит нормам действующего законодательства.

Имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 17.05.2018 N 59-5304, в настоящее время может быть отчуждено в пользу третьих лиц только на основании сделки по отчуждению такого имущества, не связанной с переменой лиц в обязательстве, предусмотренной нормами главы 24 ГК РФ, тем более не на основании поручительства, что противоречит правовой природе поручительства.

Так согласно ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и не денежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.

Договор поручительства является односторонним, так как поручительство, являющееся исключительно одним из способов обеспечения обязательств, создает между кредитором и поручителем дополнительное обязательство по отношению к основному, за которое дается поручительство.

Договор поручительства, являющийся одним из способов обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства, начинает исполняться поручителем в тот момент, когда он принимает на себя обязанность отвечать перед кредитором за должника по основному договору, однако должником по основному обязательству в данном случае является сам же поручитель (п. 1.2 договора передачи от 26.12.2019).

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Под приватизацией государственного или муниципального имущества согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно ст. 13 Закон N 178-ФЗ приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными данным Федеральным законом. Пунктами 2, 4 статьи 13 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что продажа государственного имущества осуществляется на аукционе или конкурсе.

Так при отсутствий возможности ООО "Оскар ЛАН" исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 17.05.2018 N 59- 5304, заключенному в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в части оплаты стоимости выкупного имущества, такое государственное имущество подлежит реализации в соответствии с Законом N 178-ФЗ, также в соответствии с п. 4.5 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 17.05.2018 N 59-5304 может быть обращено взыскание на имущество, находящееся в залоге у продавца.

Таким образом, поскольку при проведении правовой экспертизы Управлением были выявлены причины, препятствующие проведению учетно-регистрационных действий, а также ввиду неустранения обществом приведенных в уведомлении о приостановлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, Управление правомерно отказало заявителю в осуществлении регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости.

Более того, как пояснил представитель ответчика заявителем на регистрацию заявителем были представлены только договор передачи от 26.12.2019 договора купли-продажи недвижимости от 17.05.2018 N 59-5304 и согласование Департамента городского имущества г. Москвы перехода права собственности. Между тем, Дополнительное соглашение от 21.02.2020 к договору купли-продажи недвижимости от 17.05.2018 N 59-5304, в котором основной договор дополнялся положениями о поручительстве, в регистрационный орган не предоставлялся. Данное обстоятельство подтверждается представленной описью документов, принятых для оказания государственной услуги. Доказательств обратному, заявителем не представлено. Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для проведения регистрационных действий виду непредставления необходимых документов.

При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве соответствует требованиям Закона о недвижимости, прав и законных интересов заявителя не нарушает.

Учитывая изложенное, вывод суда перовой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных обществом требований является правомерным.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Выражая несогласие с решением суда, общество не представило доказательств, подтверждающих правомерность и обоснованность заявленных им требований.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2020 по делу N А40-124402/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.Л. Захаров

Судьи

И.А.Чеботарева В.А. Свиридов