Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2021 г. N 15АП-20011/20 по делу N А32-21308/2020

город Ростов-на-Дону

15 февраля 2021 г.

дело N А32-21308/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филимоновой С.С.,

судей Ефимовой О.Ю., Пименова С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2020 по делу N А32-21308/2020

по заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: публичного акционерного общества "Сбербанк России", Бессоновой Галины Георгиевны, финансового управляющего Добрыниной М. О.

о признании незаконным уведомления о приостановке государственной регистрации заявления,

об обязании погасить регистрационную запись об обременении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (далее - заявитель, Управление имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным уведомления от 02.04.2020 N 23/999/001/2020-378414 о приостановке государственной регистрации заявления N 23/999/001/2020-378414; об обязании погасить регистрационную запись 23-23-27/003/2010-798 от 04.05.2010 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603029:7.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество "Сбербанк России", Бессонова Галина Георгиевна, финансовый управляющий Добрынина М.О.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что договор N 1100001590 от 25.03.2010 содержит условие относительно возможности пролонгирования срока действия договора, однако доказательства обращения арендатора к арендодателю по вопросу продления договора аренды или заключения договора на новый срок в деле отсутствуют. На основании этого, апеллянт полагает, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока аренды, то есть после 26.03.2020 и без возобновления на неопределенный срок. Арендуемый земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена и собственным имуществом Бессоновой Г.Г. не является. Администрация не является участников взаимоотношений, касающихся залога права аренды земельного участка или сделок по отчуждению объектов недвижимости. Залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Передача арендатором в залог принадлежащего ему на основании договора аренды земельного участка права, а равно, возникновение залога данного права в силу закона, не изменяет условия самого договора аренды, и не ограничивает арендодателя в реализации его прав как собственника земельного участка и стороны договора.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий Добрынина М.Ю. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 03.02.2021 в составе апелляционного суда произведена замена судьи Соловьевой М.В. на судью Пименова С.В.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 апреля 2020 года через официальный сайт Росреестра Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район обратилось с заявлением о государственной регистрации прекращения сделки (аренды) на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603029:7.

02 апреля 2020 года получено уведомление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 02 апреля 2020 года N 23/999/001/2020-378414 о приостановлении государственной регистрации, из которой следует, что: "не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а именно: Согласно сведениям ЕГРН право аренды обременено ипотекой в пользу ПАО "Сбербанк России", что подтверждается записью N 23/027/2017-1 от 24.05.2017. Заявления о прекращении записи об ипотеке в отношении права аренды вышеуказанного земельного участка залогодатель и залогодержатель не подавали. Таким образом, произвести погашение записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 1100001590 от 25.03.2010 не представляется возможным".

На основании изложенного, государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации.

Управление имущественных отношений обратилось с заявлением о признании незаконным уведомления о приостановке государственной регистрации права от 02.04.2020 N 23/999/001/2020-378414 о приостановке государственной регистрации заявления N 23/999/001/2020-378414.

Разрешая настоящее дело, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По смыслу приведенных норм для признания решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно данным ЕГРН по состоянию на 03.07.2020 на объект недвижимости, а именно земельный участок общей площадью 2379.00 кв. м, категории - земли населенных пунктов с кадастровым номером 23:11:0603029:7, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст-ца Каневская, ул. Таманская, д. 190/1, отсутствуют зарегистрированные права.

В отношении вышеуказанного объекта недвижимости имеются следующие обременения:

- ипотека на основании Договора ипотеки N 1816/454/10815/и-2 от 11.05.2017, заключенного между ПАО "Сбербанк России" и Бессоновой Галиной Георгиевной (запись N 23:11:0603029:7-23/027/2017-1 от 24.05.2017);

- аренда на основании Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 1100001590 от 25.03.2011 между Каневским районом Краснодарского края и Бессоновой Галиной Георгиевной.

Заявитель 01.04.2020 обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением об осуществлении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права - аренды. На государственную регистрацию было представлено заявление, зарегистрированное 01.04.2020 за N 23/999/001/2020-378414.

Уведомлением от 02.04.2020 за N 23/999/001/2020-378414 государственный регистратор уведомил заявителя по делу о приостановлении осуществления государственной регистрации прекращения обременения в отношении объекта с кадастровым номером 23:11:0603029:7 начиная с 06.04.2020 по основаниям, предусмотренным пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ.

В пункте 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Государственным регистратором Заявителю было сообщено, что согласно сведениям ЕГРН открыт актуальный раздел на вышеуказанный земельный участок с записью о регистрации ипотеки, свидетельствующей о том, что право аренды находится в залоге у ПАО "Сбербанк России" на основании вышеуказанного договора Ипотеки, заключенного между Бессоновой Г.Г. и ПАО "Сбербанк России", что подтверждается записью 23/027/2017-1 от 24.05.2017.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договор ипотеки) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Согласно части 4 статьи 53 Федерального закона N 218-ФЗ если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременении такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

Кроме того, в соответствии с частью 11 статьи 53 Федерального закона N 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом N 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона N 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном Федеральным законом N 218-ФЗ. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

1. в случае, если выдана закладная:

- совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

- заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

- заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

2. в случае, если не выдана закладная:

- совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

- заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Исходя из вышеизложенного, судом указано, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суд первой инстанции также указал, что на государственную регистрацию было подано только заявление об осуществлении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права - аренды. Однако для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды недостаточно одного заявления, также необходимы доказательства фактического прекращения арендных правоотношений. Само по себе одно заявление не является документом - основанием для погашения регистрационной записи об аренде, поскольку запись об обременении может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, у регистратора отсутствовали основания считать договор аренды действующим ввиду истечения его срока 26 марта 2020 года.

Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии со статьями 606 и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку договор N 1100001590 от 25.03.2010 был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), то он на законных основаниях может быть возобновлен на неопределенный срок.

На основании вышеуказанного следует вывод, что для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды заявителю необходимо представить доказательства фактического прекращения арендных отношений, а именно: соглашение сторон о прекращении арендных отношений, решение суда или доказательства надлежащего уведомления стороны договора о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий должнику на праве собственности объект недвижимого имущества, нежилое здание и право аренды земельного участка находятся в залоге у банка и учтены отдельно в составе имущества должника.

07.07.2020 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано о проведении публичных торгов в отношении вышеуказанного имущества, в том числе и права аренды спорного земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий должнику на праве собственности. То есть, право аренды земельного участка по договору аренды от 25.03.2010 N 1100001590 включено в конкурсную массу по делу о банкротстве должника.

Исходя из положений пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 18 статьи 2, пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", разъяснениями, изложенными в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", требования Управления имущественных отношений по существу направлены на безвозмездное изъятие актива из конкурсной массы должника, что в свою очередь может повлечь причинение вреда кредиторам должника.

Согласно части 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с подпунктом 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, согласно представленным пояснениям, по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор возобновился на тех же условиях на неопределенных срок.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2020 по делу N А32-21308/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.С. Филимонова

Судьи

О.Ю. Ефимова С.В. Пименов