Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2021 г. N 15АП-20031/20 по делу N А32-53835/2018

город Ростов-на-Дону

15 февраля 2021 г.

дело N А32-53835/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Николаева Д.В., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Булатовой К.В.,

при участии:

от ООО "Специализированный застройщик "Новатор": представителя Гребень М.Н. по доверенности от 01.10.2020;

от конкурсного управляющего Гребенюк Д.С.: представителя Ивановой О.В. по доверенности от 29.05.2020;

от Никулина С.А.: представителя Казанцевой Е.С. по доверенности от 30.09.2020, представителя Чабанова А.Э. по доверенности от 23.07.2019,

от Ковтун О.В.: представителя Стрюкова Е.А. по доверенности от 14.06.2019,

от Саакян А.Ю.: представителя Стрюкова Е.А. по доверенности от 15.06.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Никулина Сергея Александровича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2020 по делу N А32-53835/2018 о передаче объекта незавершенного строительства по заявлениям конкурсного управляющего Гребенюк Дениса Сергеевича и ООО "Специализированный застройщик "Новатор" о передаче прав новому застройщику (приобретателю) объекта незавершенного строительства и исполнение обязательства застройщика в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Стройтех" (ИНН: 2315104215, ОГРН: 1032309102880)

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Стройтех" (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий должника Гребенюк Денис Сергеевич с заявлением о погашении требований участников строительства путем передачи помещений.

Также в арбитражный суд обратилось ООО "Специализированный застройщик "Новатор" с заявлением о намерении приобрести объект незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика.

Определением суда от 29.10.2020 по делу N А32-53835/2018 заявление общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новатор" о намерении приобрести объект незавершенного строительства "16-этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск", и земельного участка с кадастровым номером 23:47:03050117:20, принадлежащего на праве аренды, общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе улиц Толстого-Энгельса-Шевченко, предназначенный для строительства многоэтажного жилого дома, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке) и исполнить обязательства застройщика общества с ограниченной ответственностью "Стройтех" перед участниками строительства, удовлетворено.

Суд обязал конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройтех" не позднее 05.11.2020 открыть в кредитной организации специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью "Стройтех" в валюте Российской Федерации, и направить обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новатор" в этот же срок уведомление об открытии данного специального банковского счета застройщика с указанием реквизитов.

Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Новатор" перечислить на специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью "Стройтех" денежные средства в размере 7 140 390,66 руб. для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очередей в течение 10 дней с даты получения уведомления конкурсного управляющего об открытии специального банковского счета застройщика.

Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства - "16-этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск", и земельного участка с кадастровым номером 23:47:03050117:20, принадлежащего на праве аренды, общей площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе улиц Толстого-Энгельса-Шевченко определена в размере 306 539 000 руб.

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Стройтех" составляет 426 300 620 руб.

Соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства - "16-этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск", и земельного участка с кадастровым номером 23:47:03050117:20, принадлежащего на праве аренды, общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе улиц Толстого-Энгельса-Шевченко и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Стройтех" составляет 119 761 620 руб.

Не согласившись с определением суда от 29.10.2020 по делу N А32-53835/2018, Никулин Сергей Александрович обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и направить вопрос на новое рассмотрение.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в настоящее время оспаривается решение о передаче объекта незавершенного строительством иному застройщику, принятые собранием кредиторов от 08.09.2020. При определении стоимости передаваемого объекта суд руководствовался отчетом N 8331 от 06.02.2020, которым определена цена объекта - 306 539 000 руб. Апеллянт указывает на недостоверность сведений, указанный в отчете, поскольку оценщиком использован только один подход оценки - затратный; неверно определен процент готовности объекта. Кроме того, в реестр требований кредиторов имеются требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, в том числе Никулина С.А.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Специализированный застройщик "Новатор" просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание от Никулина С.А. через канцелярию суда поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель ООО "Специализированный застройщик "Новатор" возражал против удовлетворения ходатайства.

Представитель конкурсного управляющего Гребенюк Д.С. возражал против удовлетворения ходатайства.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в суде первой инстанции при рассмотрении дела N А32-53835/2018 сторонами не было заявлено соответствующее ходатайство о назначении по делу экспертизы.

Кроме того, Никулин С.А. денежные средства для оплаты экспертизы на депозитный счет суда не внес. Возложение обязанности по оплате экспертизы на иное лицо (не заявителя ходатайства) действующим законодательством не предусмотрено.

Представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Законность и обоснованность определения 29.10.2020 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением от 24.12.2018 заявление ООО "ЭР-СИСТЕМС" принято к производству, возбуждено производство по делу о банкротстве ООО "Стройтех".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) застройщика", конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Гребенюк Денис Сергеевич.

Сообщение на официальном источнике (Издательский дом - "КоммерсантЪ") о введении процедуры конкурсного производства в отношении должника опубликовано 08.06.2019.

При рассмотрении заявления ООО "Специализированный застройщик "Новатор" суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 151 -ФЗ) положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8.1, 201.8.2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2-1 Закона о банкротстве применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Закон N 151-ФЗ вступил в силу 01.07.2019 (сведения о публикации: официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 27.06.2019, "Российская газета", N140, 01.07.2019, "Собрание законодательства РФ", 01.07.2019, N 26, ст. 3317).

Производство по настоящему делу возбуждено определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2018, расчеты с кредиторами третьей очереди на дату рассмотрения настоящего заявления не начаты.

Таким образом, в рассматриваемом случае подлежат применению положения указанных статей Закона о банкротстве в редакции Закона N 151 -ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся: земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства; неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства); права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Согласно пункту 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве (об урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства) передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 8 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 указанного Федерального закона, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

В свою очередь, приобретатель к заявлению о намерении прилагает документы, в соответствии с п. 7 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что ООО "Специализированный застройщик "Новатор" обратилось в арбитражный суд с заявлением о намерении приобрести объект незавершенного строительства: "16 -этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск", и права на земельный участок с кадастровым номером 23:47:03050117:20, принадлежащий на праве аренды, общей площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе улиц Толстого-Энгельса-Шевченко, предназначенный для строительства 16-этажного жилого дома, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке) и исполнить обязательства застройщика ООО "Стройтех", перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Конкурсным управляющим в материалы дела представлен расчет, в соответствии с которым сумма, необходимая для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди должника по состоянию на 01.09.2020 (сопроводительное письмо N 176 от 03.08.2020, общий размер задолженности по текущим платежам по состоянию на 01.09.2020 (дата поступления заявления ООО "Специализированный застройщик "Новатор" о намерении) составляет 7 140 390,66 руб. В частности требования кредиторов первой очереди составляют 799 146,48 руб., задолженность по второй очереди реестра требований кредиторов - 1 366 525,60 руб., задолженность по четвертой и пятой очереди текущих платежей - 4 974 718,58 руб.

Исходя из сведений, предоставленных конкурсным управляющим, стоимость имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, составляет 81 101 423,27 руб., из которых:

- 30 329 290 руб. стоимость имущественных прав на получение и оформление в собственность объектов долевого строительства,

- 47 062 775,27 руб. дебиторская задолженность,

- 50 000 руб. - погрузчик, станок для штукатурки,

- 18 648 руб. - кирпич керамический 2664 шт. (т. 11 л.д.127-131).

В соответствии с п. 5 ст. 201.10, и п.п. 1 п. 8 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве на специальный банковский счет должника подлежат внесению денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Суд первой инстанции верно указал, что совокупный размер текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди не превышает стоимость имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве ООО "Специализированный застройщик "Новатор" намерен перечислить на специальный банковский счет должника денежные средства в размере 7 140 390,66 руб. для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди.

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства общества с ограниченной ответственностью "Стройтех" составляет 426 300 620 руб.

Согласно отчету N 8331 от 20.02.2020 стоимость прав застройщика на объект незавершенный строительством "16-этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск" и земельный участок, с кадастровым номером 23:47:0305017:20, площадью 2000 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе ул. Толстого - Энгельса -Шевченко, с целевым использованием - размещение жилых домов, составляет 306 539 000 руб.

(т. 8 л.д. 1-123).

Доводы апелляционной жалобы Никулина Сергея Александровича о недостоверности сведения, изложенных в отчете N 8331 от 20.02.2020, в связи с использованием только одного подхода при определении цены объекта исследования, а также о неверном установлении степени готовности объекта незавершенного строительством подлежат отклонению.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Из представленного в материалы дела отчета N 8331 от 20.02.2020 следует, что оценщиком не использован сравнительный подход, поскольку объектом оценки в данном случае выступают права застройщика. Предложения о совершении подобных сделок представлены на сайте: http://bankrot.fedresurs.ru, на котором отсутствует информация, идентифицирующая основные и индивидуальные особенности, выявить общие характеристики рынка не представляется возможным (т. 8 л.д. 58). Также оценщик отказался от использования доходного подхода в оценке, так как на момент оценки объектом незавершенным строительством и земельным участком не генерировался доход, использование указанного подхода нецелесообразно (т. 8 л.д. 59).

Ссылки апеллянта на наличие объектов-аналогов для проведения оценки сравнительным подходом не свидетельствуют о недостоверности сведений, изложенных в отчете.

Кроме того, в материалы дела представлена выдержка из заключения комплексной судебной строительно-бухгалтерской экспертизы N 055.18/180 от 08.02.2019, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Независимая экспертная организация", проведенной по уголовному делу N 11801030002000335, возбужденному по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 200.3 УК РФ. Из указанного заключения следует что стоимость строительства объекта "16-этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск" и земельный участок, с кадастровым номером 23:47:0305017:20, площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе ул. Толстого - Энгельса -Шевченко, составляет 402 906 947 руб. (или 475 430 197 руб. с НДС), стоимость необходимых затрат для завершения строительства указанного объекта, исходя из процента готовности (64,2%) без учета устройства наружных инженерных сетей, составит 144 240 687 руб. (или 170 204 011 руб. с НДС).

Таким образом, из заключения N 055.18/180 от 08.02.2019 следует, что должником осуществлено строительство на сумму 305 226 186 руб. (475 430 197 - 170 204 011).

Указанная сумма соразмерна стоимости прав застройщика на объект незавершенный строительством, определенной в отчете N 8331 от 20.02.2020.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности оценки, представленной в материалы дела конкурсным управляющим, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о неверном определении степени готовности объекта подлежат отклонению, исходя из следующего.

В отчете N 8331 от 20.02.2020 оценщик указал, что им использована информация, предоставленная заказчиком, подписанная уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке (т. 8 л.д. 10). К отчету приложена справка от 10.09.2019, в которой конкурсный управляющий Гребенюк Д.С. указал, что согласно заключению комплексной судебной строительно-бухгалтерской экспертизы N 05.18/180 от 08.02.2019, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью "Независимая экспертная компания" процент готовности строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0305017:20 по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого - Энгельса -Шевченко, составляет 64,2%.

Таким образом, степень готовности объекта не была определена оценщиком при составлении отчета N 8331 от 20.02.2020, а получена в результате проведения судебной строительно-бухгалтерской экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела N 11801030002000335.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства "16 - этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск", и земельного участка с кадастровым номером 23:47:03050117:20, принадлежащего должнику на праве аренды, общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе улиц Толстого-Энгельса-Шевченко, предназначенного для строительства 16-этажного жилого дома, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства общества с ограниченной ответственностью "Стройтех" (ИНН 2315104215, ОГРН 1032309102880) составляет 119 761 620 руб.

(426 300 620 руб. - 306 539 000 руб.)

Соответствие ООО "Специализированный застройщик "Новатор" предъявляемым требованиям, а также наличие у заявителя достаточных средств, необходимых для финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства подтвержден доказательствами, а именно: общедоступной информацией из Единого федерального реестра сведений о банкротстве, с сайта "Картотека арбитражных дел", реестра недобросовестных поставщиков, реестра недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которой ООО "Специализированный застройщик "Новатор" в названных реестрах не числится; справкой ГУ МВД России по г. Москве Зональный информационный центр от 30.09.2020 N 099/154258-Е о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования в отношении генерального директора ООО "Специализированный застройщик "Новатор"; сведений, полученных с сайта Федеральной налоговой службы России об отсутствии в реестре дисквалифицированных лиц записи о запрашиваемом лице; письмом Департамента по надзору в строительной сфере от 24.08.2020 N 69-04-7330/20 о том, что в отношении ООО "Специализированный застройщик "Новатор" отсутствуют нарушения требования законодательства об участии в долевом строительстве; справкой о состоянии расчетов, справкой АО Банк "Национальный стандарт" о наличии денежных средств на счетах ООО "Специализированный застройщик "Новатор" в объеме, достаточном для финансирования завершения строительства.

В соответствии с пунктом 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, соответствующего заключения определяются Правительством Российской Федерации. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в материалы дела направлено Заключение от 08.09.2020 N 35619-НС/07 о возможности передачи ООО "Специализированный застройщик "Новатор" имущества и обязательств застройщика - ООО "Стройтех".

Условия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства определены п.п. 1-6 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве,

Согласно заключению арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта строительства:

- стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает совокупный размер требований участников строительства,

- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно,

- в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок,

- после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

В реестр требований о передаче жилых помещений включены требования в отношении 94 жилых помещений. Согласно разрешению на строительство (в редакции приказа от 10 июля 2020 года N 109-р Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Новороссийск "О внесении изменения в разрешение на строительство N 23308000-1360-12 от 19 декабря 2012 года Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 03 февраля 2020 года дело N 2а-337/2020") в спорном объекте предусмотрено 94 квартиры.

Таким образом, после завершения строительства объекта жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства.

- объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

- земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве аренды.

Таким образом, условия пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве являются соблюденными. В силу п. 10 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Согласно протоколу собрания участников строительства ООО "Стройтех" от 08.09.2020 решение об обращении конкурсного управляющего в Арбитражный суд Краснодарского края с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства: "16-этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск", и земельного участка, находящимся на праве аренды с кадастровым номером 23:47:03050117:20, общей площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе улиц Толстого-Энгельса-Шевченко, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу не принято.

По второму вопросу повестки дня принято решение передать объект незавершенного строительства: "16-этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск", и земельного участка, находящимся на праве аренды с кадастровым номером 23:47:03050117:20, общей площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе улиц Толстого-Энгельса-Шевченко и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (до 7 кв.м.).

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что условия, необходимые для передачи спорного объекта недвижимости ООО "Специализированный застройщик "Новатор", соблюдены.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об оспаривании решения собрания кредиторов должника от 08.09.2020 не являются основанием для отмены обжалуемого определения, поскольку при рассмотрении вопроса о передаче прав новому застройщику (приобретателю) объекта незавершенного строительства суд решениями собрания кредиторов непосредственно не связан. Доказательства того, что иные участники строительства возражают против передачи объекта незавершенного строительства ООО "Специализированный застройщик "Новатор" в материалах дела отсутствуют.

Доводы Никулина С.А. о том, что удовлетворение заявления ООО "Специализированный застройщик "Новатор" о намерении стать приобретателем прав без урегулирования вопроса о погашении требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника и обеспечены залогом имущества должника, является прямым нарушением прав и законных интересов кредиторов четвертой очереди, требования которых включены в реестр требований и обеспечены залогом имущества должника, подлежат отклонению, исходя из следующего.

При установлении требований апеллянта определением суда от 28.10.2019 по настоящему делу установлено, что задолженность в размере 15 680 000 руб. вытекает из договора долевого участия от 12.10.2016 N 41, заключенного между Никулиным Сергеем Александровичем и ООО "Стройтех", по условиям которого кредитором инвестированы денежные средства в нежилые помещения N 121, N 124, N 125, N 126, N 127, N 128 общей площадью 167 кв.м.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Поскольку требования кредитора Никулина С.А. к должнику возникли из договора долевого участия от 12.10.2016 N 41, он является участником строительства.

Согласно пункту 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

Заявитель жалобы не учел положения пункта 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которыми установлено, что передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15.1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, если в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны быть построены на передаваемом земельном участке, договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключен без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), до 1 июля 2019 года и применительно к договорам участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года. Передача указанного в настоящей части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве).

Из материалов дела следует, что ООО "Стройтех" не привлекало денежные средства участников строительства с использованием счетов эскроу, а первые договоры долевого участия были заключены до 01.07.2019, следовательно, при рассмотрении заявления ООО "Специализированный застройщик "Новатор" о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства должника-застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства необходимо руководствоваться положениями пункта 14 статьи 16 Закона N 151-ФЗ от 27.06.2019.

Таким образом, в деле о банкротстве ООО "Стройтех" не подлежат применению условия, предусмотренные подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.10 и пункта 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве об отсутствии требований кредиторов не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо получения согласия от таких кредиторов, либо перечисление средств на депозитный счет арбитражного суда в размере достаточном для погашения требований указанных кредиторов в установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве для целей передачи имущества приобретателю.

В соответствии со статьей 201.15.1 Закона о банкротстве (в редакции Закона N 151-ФЗ от 27.06.2019) приобретатель не обязан получать согласие залоговых кредиторов или осуществлять погашение требований, обеспеченных залогом прав на земельный участок и/или объект незавершенного строительства в силу пункта 14 статьи 16 Федерального закона N 151 -ФЗ. Действующим законодательством получение согласия участников строительства на такую передачу не требуется.

Иные условия, предусмотренные подпунктами 2 и 4 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве, соблюдены.

В рамках настоящего дела о несостоятельности ООО "Стройтех" удовлетворение требований участников строительства возможно исключительно путем передачи имущества (имущественных прав) и обязательств иному застройщику в порядке статей 201.15.1, 201.15.2 Закона о банкротстве, который осуществит удовлетворение обязательств застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр, посредством завершения строительством объекта, размещенного на передаваемом земельном участке.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.08.2020 по делу N А32-7264/2019.

Кроме того, исходя из сведений, представленных конкурсным управляющим, стоимость имущества застройщика, которое останется после передачи объекта незавершенного строительства, составляет 81 101 423,27 руб., что позволит исполнить (полностью или частично) обязательства перед кредиторами.

Согласно требованиям пункта 4 статьи 201.15 Закона о банкротстве, по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или определение об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае, если отсутствуют текущие платежи и требования кредиторов первой и второй очереди, которые в соответствии с настоящим Федеральным законом подлежат включению в реестр требований кредиторов, либо заявитель отказался от намерения погасить требования кредиторов, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, до рассмотрения такого заявления.

Для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве, такие кредиторы представляют арбитражному управляющему уведомление, в котором указываются дата представления уведомления и информация о получателях денежных средств, необходимая в соответствии с правилами заполнения платежных документов, подтверждающих перечисление денежных средств на погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (п.7 ст. 201.15 Закона о банкротстве).

Для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве, путем перечисления денежных средств на специальный банковский счет должника арбитражный управляющий на основании определения арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении открывает в кредитной организации отдельный счет должника, который предназначен только для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (специальный банковский счет должника) (п. 8 ст. 201.15 Закона о банкротстве).

Согласно положениям п. 9 ст. 201.15 Закона о банкротстве, в течение срока, установленного определением арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, заявитель перечисляет на специальный банковский счет должника денежные средства в размере, который указан в данном определении. Как указывалось выше, сумма, необходимая для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве по состоянию на 01.09.2020 (дату направления заявления о намерении в арбитражный суд), составляет 7 140 390,66 рублей. Указанная сумма в силу п. 9 ст. 201.15 Закона о банкротстве и подлежит перечислению ООО "Специализированный застройщик "Новатор" на специальный банковский счет застройщика - ООО "Стройтех" в валюте Российской Федерации.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в дело доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2020 по делу N А32-53835/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Емельянов

Судьи

Д.В. Николаев Н.В. Шимбарева