Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2021 г. N 12АП-11355/20 по делу N А12-37122/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27 мая 2021 г. N Ф06-3324/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

20 февраля 2021 г.

Дело N А12-37122/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,

судей Никольского С.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ропотовой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Литвиновой Марии Ивановны

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 ноября 2020 года по делу N А12-37122/2019

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Литвиновой Марии Ивановны (ИНН 344600790778, ОГРН 318344300013472)

к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)

к обществу с ограниченной ответственностью "Консалтинговое агентство "Спектр" (ИНН 7202210620, ОГРН 1107232027297)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя ИП Литвиновой М.И. - Черкасовой С.Г., действующей на основании доверенности N 34АА2836989 от 15.07.2019, представителя Облкомимущество Голубевой Т.В., действующей на основании доверенности N 61 от 22.05.2020

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Литвиновой Марии Ивановны (далее - истец, ИП Литвинова М.И.) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, Облкомимущество) и обществу с ограниченной ответственностью "Консалтинговое агентство "Спектр" (далее - ООО "КА" "Спектр"), с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании недостоверной, использовавшуюся КУГИ по Волгоградской области при расчёте арендной платы по договорам аренды от 28.12.2015 г. N 370, 369, N 371, N 368 с 01.01.2019 г. величину рыночной стоимости земельных участков, определенную в соответствии с отчетами об оценке N 708/18 от 15.11.2018 г. в размере 13 003 000 руб., N 709/18 от 15.11.2018 г. в размере 28 049 000 руб., N 711/18 от 15.11.2018 г. в размере 20 014 000 руб., N 710/18 от 15.11.2018 в размере 5 308 000 руб., установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040012:232 площадью 2619 кв.м., расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 в размере 8 846 982 руб., установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040012:228, площадью 6189 кв.м., расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 в размере 24 112 344 руб., установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040012:231 площадью 4031 кв.м., расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 в размере 17 010 820 руб., установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34634:040012:230, площадью 1069 кв.м., расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 в размере 4 511 180 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.11.2020 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. С истца в пользу ООО "Бюро независимой экспертизы "Феникс" взыскана стоимость проведенной экспертизы в размере 20 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Литвинова М.И. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы, заявитель выражает несогласие с выводами повторной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Бюро независимой экспертизы "Феникс" Мамоновой Н.В. По мнению апеллянта, суд не принял во внимание на явную заинтересованность Облкомимущество и экспертной организации ООО "Бюро независимой экспертизы "Феникс". Кроме того, указывает на то, что в отчетах об оценке земельных участков, исследованных экспертом Мамоновой Н.В. при проведении повторной экспертизы, нарушены требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", таким образом, экспертиза не может быть признана достоверной. Также апеллянт указывает на неправомерный отказ в удовлетворении ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Кроме того, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы, представителем ИП Литвинова М.И. заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы по настоящему делу.

Представитель Облкомимущество возражал против удовлетворения ходатайство о назначении повторной экспертизы по основаниям, изложенным в письменных объяснениях

Судом апелляционной инстанции не усмотрено оснований для проведения повторной судебной экспертизы, в связи, с чем отказано в удовлетворении ходатайства апеллянта о ее назначении.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе повторной, согласно статьями 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, проведение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Каких-либо противоречий, сомнений в достоверности выводов эксперта ООО "Бюро независимой экспертизы "Феникс" у суда не возникло, экспертиза проведена с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в силу чего данное заключение признается судом надлежащим доказательством по делу.

Выраженное апеллянтом сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно отказал в проведении повторной экспертизы.

Несогласие стороны с выводами эксперта не являются основанием для проведения повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Облкомимущество в порядке ст. 262 АПК РФ представлены письменные пояснения на апелляционную жалобу, в которых Комитет просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца, поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на отмене решения суд первой инстанции.

Представитель КУГИ по Волгоградской области возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменных пояснениях на апелляционную жалобу.

Представители ООО "КА" "Спектр" в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 19.01.2021.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, что истец является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.02.2018 г. N 7ю: здания цеха плавленых сыров, площадью 2555,5 кв.м., этажность: 2, кадастровый номер 34:34:040012:210, здания гаража с баней и сауной, общей площадью 406,8 кв. м., этажность: 1, кадастровый номер: 34:34:040012:54.

Названные объекты недвижимости располагаются на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040012:232, обшей площадью 2 619 кв.м., на основании договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 28.12.2015 г. N 370, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2016 г. сделаны записи о регистрации 34-34-001-34/001/096/2016-274, срок аренды 49 лет.

Истец является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.02.2018 г. N 10ю: здания нового цеха с холодильником, общей площадью 4346,8 кв.м., этажность: 3, кадастровый номер 34:34:040012:206.

Названный объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040012:231, обшей площадью 4031 кв.м. на основании договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 28.12.2015 г. N 371, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2016 г., о чем сделаны записи о регистрации 34-34-001-34/001/096/2016-273, срок аренды 49 лет.

Истец является собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.02.2018 г. N 11ю: лабораторно-бытовой корпус, общей площадью 1720,3 кв.м., этажность: 4, в том числе подземных - 1, кадастровый номер 34:34:040012:211.

Названный объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040012:230, обшей площадью 1069 кв.м., на основании договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 28.12.2015 г. N 368, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2016 г. сделаны записи о регистрации 34-34-001-34/001/096/2016-193, срок аренды 49 лет.

Истец является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 на основании договора уступки права аренды договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.02.2018 г. N 9ю: торговое здание, общей площадью 3789,1 кв.м., этажность: 1, в том числе подземных - 1, кадастровый номер 34:34:040012:209; здание гаража, общей площадью 68 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 34:34:040012:207.

Названные объекты недвижимости располагаются на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040012:228, обшей площадью 6189 кв.м, на основании договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка от 28.12.2015 г. N 369, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.02.2016 г. сделаны записи о регистрации 34-34-001-34/001/069/2016-275, срок аренды 49 лет.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области является арендодателем по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, собственником которых является истец: договор от 28.12.2015 г. N 370 земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8, с кадастровым номером 34:34:040012:232, площадью 2619 кв.м., предоставленного для здания гаража с баней и сауной, здания цеха плавленых сыров; договор от 28.12.2015 г. N 369, с учетом дополнительного соглашение N1, земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8, с кадастровым номером 34:34:040012:228, площадью 6189 кв.м., предоставленного для размещения объектов торговли; договор от 28.12.2015 г. N371 земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8, с кадастровым номером 34:34:040012:231, площадью 4031 кв.м., предоставленного для нового цеха с холодильником; договор от 28.12.2015 г. N 368 земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Бакинская, 8, с кадастровым номером 34634:040012:230, площадью 1069 кв.м., предоставленного для лабораторно-бытового корпуса.

Согласно п.3.1. указанных договоров арендная плата устанавливается согласно расчёту, прилагаемому к договорам.

Однако, поскольку перечисленные договора аренды земельных участков заключены после вступления в силу Земельного Кодекса Российской Федерации, соответственно арендная плата по всем договорам является регулируемой.

Расчёт годовой арендной платы за земельные участки Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области производит в соответствии с Порядком расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждённые постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - Порядок), приказом комитета по экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 N 4и "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год" (далее Приказ), и отчётами об определении рыночной стоимости земельных участков, которые были выполнены ООО Консалдинговое агентство "Спектр".

ИП Литвинова М.И. полагая, что рыночная стоимость земельных участков, применяемая при расчёте арендной платы завышена, что подтверждается предварительной оценкой и мониторингом стоимости земельных участков обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок, передача которого составляет предмет договора аренды, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование названным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Волгоградской области.

На территории Волгоградской области размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 г. N 469-П "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" (далее по тексту - Порядок).

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 г. N 89-п, с 17.03.2018 размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

А = С х Кмд х Кказ, где:

А - арендная плата,

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности,

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка,

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

В соответствии с государственным контрактом N 23-Эа/2018 по оказанию услуг по определению рыночной стоимости земельных участков от 27.08.2018 оценщики ООО "КА "Спектр" выполнили оценку рыночной стоимости названных земельных участков.

Согласно отчёту от 15.11.2018 N 711/18, выполненного ООО "КА "Спектр", рыночная стоимость земельного участка по договору аренды от 28.12.2015 N 371 на дату оценки - 06.11.2018, составляет 20 014 000 руб.

Согласно отчёту от 15.11.2018 N 708/18 ООО "КА "Спектр", рыночная стоимость земельного участка по договору аренды от 28.12.2015 N 370 на дату оценки - 06.11.2018, составляет 13 003 000 руб.

Согласно отчёту от 15.11.2018 N 710/18, выполненного ООО "КА "Спектр", рыночная стоимость земельного участка по договору аренды от 28.12.2015 N 368 на дату оценки - 06.11.2018, составляет 5 308 000 руб.

Согласно отчёту от 15.11.2018 г. N 709/18, выполненного ООО "КА "Спектр", рыночная стоимость земельного участка по договору аренды от 28.12.2015 N 369 с учетом и дополнительного соглашения N 1 от 11.04.2017 N 1 на дату оценки - 06.11.2018, составляет 28 049 000 руб.

Истец, обращаясь с исковым заявлением в суд указывал, что Комитет обратился в Советский районный суд г. Волгограда, дело N 2-1359/2019, взыскав с Литвиновой М.И. задолженность по арендной плате за период с 01.12.2018 г. по 31.05.2019 г. (заочное решение), с учетом того, что с 01.01.2019 г. произошло увеличение годовой арендной платы по указанным договорам аренды земельных участков, оформленное извещениями арендодателя, на основании отчётов об оценке N 711/18 от 15.11.2018 г., N 708/18 от 15.11.2018 г., N 710/18 от 15.11.2018 г., N 709/18 от 15.11.2018

Истец ссылался на то, что рыночная стоимость земельных участков определённая на основании указанных отчётов, выполненных по заказу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, является завышенной, что подтверждается предварительной оценкой, проведённой по запросу ИП Литвиновой М.И.

Суд первой инстанции, отклоняя вышеуказанные доводы истца, правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством Российской Федерации (ст. 6)

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1); в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ); оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ; для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.02.2020 г. по делу назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма "Спектр".

Из заключения эксперта, общества с ограниченной ответственностью Оценочная фирма "Спектр", от 27.03.2020 N 09 следует, что в отчетах об оценке рыночной стоимости земельного участка NN 710/18, 709/18, 711/18, 708/18 от 15.11.2018 г. допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности.

В нарушение статьи 11 N 135-ФЗ и пункта 5т ФСО N 3: информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки частично не подтверждена, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки, частично не подтверждена, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Отсутствие кадастровых номеров участков, принятых в качестве объектов-аналогов не позволяет однозначно определить характеристику участка - вид разрешенного использования, то есть отнести их к одному сегменту рынка с объектом оценки.

В отчете нет данных о точном местоположении объектов-аналогов, что не позволяет проверить их сопоставимость с объектом оценки по ценообразующим факторам - расположение относительно красной линии, наличие улучшений.

На оцениваемом земельном участке имеются коммуникации. В соответствии с пунктом 24ж ФСО N 7 затраты на подключение инженерных коммуникаций входят в затраты на создание объектов капитального строительства. Так как объектом оценки является земельный участок, оценщик при проведении оценки должен исходить из допущения, что коммуникации проходят по границе участка. Оценщик ошибочно указывает на странице 30 отчетов по строке "Коммуникации" - имеются, как по объекту оценки, так и по объектам-аналогам.

В нарушение пункта 8ж ФСО N 3 в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, не указаны полное наименование, сокращенное наименование (при наличии), дата государственной регистрации, ОГРН.

В нарушение пункта 12 ФСО N 3 документы, предоставленные заказчиком, не заверены в установленном порядке.

В нарушение пункта 11б ФСО N 7 оценщиком по всем отчетам об оценке неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты. В отчетах оценщик делает вывод о принадлежности земельных участков к сегменту "производственные земли" (страница 35 отчетов). Фактическое использование участков - коммерческие земли. Вывод о принадлежности оцениваемых земельных участков к промышленным землям не обоснован. При этом подобные оценщиком объекты-аналоги для всех четырех земельных участков относятся к землям коммерческого назначения, ценнообразующие факторы также приведены и используются для земель коммерческого назначения.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:040012:230, площадью 1069 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Бакинская, 8, по состоянию на 06.11.2018 г. составляет 4 511 180 руб.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:040012:228, площадью 6189 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Бакинская, 8, по состоянию на 06.11.2018 г. составляет 24 112 344 руб.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:040012:231, площадью 4031 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 по состоянию на 06.11.2018 г. составляет 17 010 820 руб.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:040012:232, площадью 2619 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Бакинская, 8 по состоянию на 06.11.2018 г. составляет 8 846 982 руб.

Возражая против выводов ООО Оценочная фирма "Спектр", ответчиком указано на то, что проведенная экспертиза не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, содержит необоснованные, противоречивые выводы, которые повлияли на выводы эксперта по поставленным судом вопросам.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, представитель ответчика ссылался на то, что согласно пояснениям к таблице N 1 заключения эксперта (страница 17), представленные отчеты признаны недостоверными по причине отсутствия в них кадастровых номеров, данных о точном местоположении земельных участков, что не позволяет однозначно определить характеристику земельного участка - "вид разрешенного использования", сопоставить их с объектом оценки.

Вместе с тем, заключение эксперта не содержит ссылок на конкретные нормы Федерального стандарта оценки, предусматривающие, что в объекте аналоге должны быть указаны кадастровый номер земельного участка, его точное местоположение. Такое требование в законодательстве в области оценочной деятельности отсутствует.

В копиях объявлений о продаже (прилагаются к отчету) содержится информация о характеристиках земельных участков, виде разрешенного использования объектов-аналогов - "под коммерческое использование", что позволяет идентифицировать их использование для составления суждения о сопоставимости объектов-аналогов с объектами оценки. Выводов эксперта о том, в чем конкретно выражена недостоверность той информации, которая была использована оценщиком при сравнении объектов-аналогов, заключение не содержит.

Согласно пояснениям к таблице N 1 заключения эксперта (страница 17), оценщик при проведении оценки должен исходить из допущения, что коммуникации проходят "по границе земельного участка". Вместе с тем, пункт 24ж ФСО N 7, на который ссылается эксперт, указания на необходимость оценки прохождения коммуникаций именно "по границе земельного участка" не содержит. При проведении оценки оценщик учел инфраструктуру объектов - аналогов земельных участков по факту наличия или отсутствия на них коммуникаций. Выводов о том, каким образом это повлияло на недостоверность рыночной стоимости земельных участков, заключение эксперта не содержит.

Согласно пояснениям к таблице N 1 заключения эксперта (страница 17) эксперт указывает, что в нарушение требований пункта 8ж ФСО N 3 в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, не указаны полное, сокращенное наименование юридического лица, дата его государственной регистрации, ОГРН. Вместе с тем, в разделе 7.1 "Описание объекта оценки" отчетов об оценке указано, что собственником объектов оценки является Волгоградская область. Волгоградская область не является юридическим лицом, выписки из ЕГРН на объекты оценки к отчетам приложены. Выводов о том, каким образом не указание в отчетах сведений о юридическом лице повлияло на недостоверность рыночной стоимости земельных участков, заключение эксперта также не содержит.

Согласно пояснениям к таблице N 2 заключения эксперта (страница 23), в нарушение пункта 11б ФСО N 7 оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты. Вместе с тем, сам же эксперт далее пишет, что оценщиком использованы верные объекты-аналоги - под коммерческое использование. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что допущенная опечатка никак не повлияла на проведенные расчеты, а соответственно и на стоимость объекта оценки.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

На основании вышеизложенного, ответчик просил назначить по настоящему делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручить ООО Бюро независимой экспертизы "Феникс", эксперту Мамоновой Наталье Владимировне

Суд первой инстанции посчитав, что заключение эксперта, ООО Оценочная фирма "Спектр", от 27.03.2020 г. N 09 имеет противоречия и не обоснованные выводы, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.08.2020 назначил экспертизу, производство которой поручено экспертам ООО Бюро независимой экспертизы "Феникс".

Из заключения эксперта, ООО Бюро независимой экспертизы "Феникс", от 18.08.2020 г. следует, что в отчеты об оценке рыночной стоимости земельного участка N N 710/18, 709/18, 711/18, 708/18 от 15.11.2018 г. соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Возражая против экспертного заключения, проведенного ООО Бюро независимой экспертизы "Феникс", представителем истца заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, считая, что экспертиза проведена с нарушением требований законодательства.

По мнению представителя ответчика, экспертом нарушены положения статьи 16 Федерального закона от 31.03.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 3, 7.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что из представленных в материалы дела отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков N N 710/18, 709/18,711/18,708/18 усматривается, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком выбраны 3 объекта-аналога земельных участков, основные параметры которых отражены в объявлениях, скриншоты которых приведены в приложениях к отчетам. Объявления о продаже земельных участков содержат стоимость, описание расположения земельных участков, прохождение по ним коммуникаций, назначение - под размещение коммерческих объектов. Кроме того, местоположение земельных участков обозначено ориентиром на схеме, размещенной в объявлении. Объявления имеют ссылку на интернет-ресурс, что позволяет проверить достоверность их размещения.

Ссылки ИП Литвиновой М.И. на отсутствие в отчетах об оценке кадастровых номеров обьектов-аналогов, их точного адреса нельзя признать обоснованными, поскольку истец в подтверждение указанных недостатков отчета об оценке не сослался на нормы федерального закона или ФСО, в соответствии с которыми в отчете об оценке должны содержаться именно такие данные. Вместе с тем, в соответствии с разделом 3 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Министерства имущественных отношений Российской Федерации, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком

Ошибочными являются также доводы ИП Литвиновой М.И. о неверно определенном оценщиком сегменте рынка объектов-аналогов N N 2, 3 земельных участков, которые согласно представленным истцом многочисленным выкопировкам из Публичной кадастровой карты свидетельствуют об их расположении в зоне индивидуальной жилой застройки, в то время как подлежащие оценки земельные участки предоставлены под коммерческое использование.

Так, в объявлениях объектов-аналогов N N 2 и 3 конкретный адрес подлежащих продаже земельных участков не указан, вместе с тем ориентир их местоположения отображен на схеме, что позволяет определить их расположение в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденными Решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 г. N 5/115, в зоне объектов общественного-делового и жилого назначения на территориях, планируемых к реорганизации (Д2-2), основные виды разрешенного использования которой предусматривают использование данной территории в том числе под коммерческие цели (объекты торговли, рынки, магазины, общественное питание, бытовое обслуживание и др.), а не только под индивидуальное жилищное строительство, как ошибочно считает истец.

Арендованное истцом земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:040012:232, 34:34:040012:228, 34:34:040012:231, 34:34:040012:230 в соответствии с вышеуказанными Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, расположены в зоне объектов общественного-делового и жилого назначения за пределами исторического центра Волгограда (Д2-1), основные виды разрешенного использования которой (также как земельные участки объектов-аналогов) предусматривают использование данной территории в том числе под коммерческие цели - объекты торговли, рынки, магазины, общественное питание, бытовое обслуживание и др.

На основании указанного выше, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что выбранные оценщиком объекты-аналоги подходят по своим характеристикам для проведения сравнительного анализа рыночной стоимости объектов оценки.

Доводы апеллянта о том, что новая кадастровая стоимость спорных земельных участков на 01.01.2020 значительно ниже рыночной стоимости, установленной оспариваемыми отчетами, не опровергают достоверность последней, которая была определена исходя их текущего анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость на дату поведения оценки - т.е. по состоянию на 15.11.2018.

Ссылки жалобы на заинтересованность между комитетом и ООО Бюро независимой экспертизы "Феникс" не принимаются и отклоняются коллегией судей как не обоснованные и документально не подтвержденные. При назначении повторной экспертизы ИП Литвинова М.И. не воспользовалась своим правом, предусмотренным ч. 3 ст. 82 АПК РФ, свою кандидатуру эксперта не предложила.

Согласно ч.2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доводы ИП Литвиновой М.И. о нарушении оценщиком подпункта ж пункта 24 ФСО N 7 также признаются коллегией судей несостоятельными по тем основаниям, что требования данного пункта должны быть соблюдены оценщиком при использовании затратного похода при определении рыночной стоимости объекта.

Однако, как следует из содержания разделов 9.2, 10 оспариваемых отчетов, анализ рыночной стоимости объектов проводился оценщиком с применением сравнительного, а не затратного подхода.

В связи с чем, к рассматриваемым отношениям положения подпункта ж пункта 24 ФСО N 7, которыми руководствуется истец, не применимы.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерном отказе в назначении повторной судебной экспертизы, отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Из материалов дела следует, что Арбитражный суд Волгоградской области отказал в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, так как отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 АПК РФ означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

В соответствии с частями 1,3,4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Каких-либо противоречий, сомнений в достоверности выводов эксперта у суда не возникло, экспертиза проведена с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в силу чего данное заключение признается судом надлежащим доказательством по делу.

Выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно отказал в проведении повторной экспертизы.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков N N 710/18, 709/18, 711/18, 708/18 от 15.11.2018 г. отвечают требованиям, предъявленным действующим законодательством об оценочной деятельности, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, а потому правовые основания для удовлетворения исковых требований ИП Литвиновой М.И. у суда первой инстанции отсутствовали.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, правовых оснований для их переоценки не имеется.

При распределении судебных расходов судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права. Доказательств обратного апелляционной коллегией не установлено, а апеллянтом не представлено.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.

Доводы ИП Литвиновой М.И. не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, решение суда - отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 ноября 2020 года по делу N А12-37122/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Ф. Котлярова

Судьи

С.В. Никольский М.Г. Цуцкова