Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2021 г. N 08АП-15165/20 по делу N А46-14411/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 июня 2021 г. N Ф04-1483/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

19 февраля 2021 г.

Дело N А46-14411/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,

судей Лотова А.Н., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бралиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15165/2020) индивидуального предпринимателя Борисовой Анны Евгеньевны на решение Арбитражного суда Омской области от 30.11.2020 по делу N А46-14411/2020 (судья Распутина В.Ю.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Борисовой Анны Евгеньевны (ИНН 550406905912, ОГРНИП 312554311100277) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, 644024, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - акционерного общества "Юпитер - групп", о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090203:7888,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Борисовой Анны Евгеньевны - представитель Катинович Иван Владимирович по доверенности N 55/11-н/55-2020-4-725 от 15.07.2020 сроком действия 3 года;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Пятков Артем Викторович по доверенности N ИСХ-ДИО/9092 от 15.09.2020 сроком действия 1 год;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Борисова Анна Евгеньевна (далее - заявитель, ИП Борисова А.Е.) обратилась в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090203:7888, изложенного в письме N ИСХ-ОГ-ДИО/821 от 08.06.2020 и обязании Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Юпитер - групп" (ООО "Юпитер - групп", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 30.11.2020 по делу N А46-14411/2020 суд в удовлетворении заявленных требований отказал в полном объеме.

В обоснование решения суд первой инстанции указал, что предусмотренное законом основание, как обязательное условие соблюдения права заявителя на заключение договора аренды без торгов не соблюдено, поскольку 11.03.2020 Департамент обратился в суд с иском к АО "Юпитер-групп" об изъятии объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов, определением от 11.06.2020 произведена замена ненадлежащего ответчика надлежащим - ИП Борисовой А.Е. При этом, на момент рассмотрения настоящего спора по указанному выше делу не было принято решения об отказе в удовлетворении требования Департамента.

Не соглашаясь с решением суда, ИП Борисова А.Е. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, поскольку заявитель является собственником объекта незавершенного строительства и имеет право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства; судебный спор об изъятии объекта незавершенного строительства и реализации его путем продажи с публичных торгов изначально был заявлен к третьему лицу, и лишь 11.06.2020 оно было заменено на ИП Борисову А.Е.; наличие судебного спора не может служить основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент просит отказать в ее удовлетворении, поскольку суд не должен подменять собой административный орган, и обязание совершить какие-либо действия не может рассматриваться как самостоятельное требование, а только в качестве способа восстановления права; предусмотренное законом условие заключения договора на новый срок возможно только в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора не заявлено требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении такого иска, либо объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель заинтересованного лица - доводы отзыва.

Надлежащим образом уведомленное третье лицо явку своего представителя в процесс не обеспечило, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) в отсутствие данного лица по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из пояснений заявителя и не оспаривается заинтересованным лицом, по результатам проведенного 21.02.2017 аукциона, 13.04.2017 между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Юпитер" (ООО "Юпитер", арендатор) заключен договор аренды N Д-Ц-31-11338 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, для строительства, заключенного по результатам аукциона, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 8 месяцев земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1 486 кв. м с кадастровым номером 55:36:090203:7888, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир - здание, участок находится примерно в 4 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: г. Омск, ул. Маршала Жукова, д. 111), разрешенное использование участка: под строительство административного здания и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и не требует установления санитарно-защитных зон.

Согласно пункту 7.5 договора аренды по окончании срока действия настоящего договора, обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей.

Решение Арбитражного суда Омской области от 06.07.2018 по делу N А46-6367/2018, оставленным без изменения Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 с ООО "Юпитер" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 13.04.2017 N Д-Ц-31-11338 за период с 01.06.2017 по 30.09.2017 в сумме 1 467 666 руб. 06 коп., а также пени за период с 11.06.2017 по 06.09.2017 в размере 54 752 руб. 88 коп. Расторгнут договор аренды от 13.04.2017 N Д-Ц-31-11338 земельного участка, заключенный между Департаментом и ООО "Юпитер", на общество возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда возвратить Департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:7888.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090203:7888, было зарегистрировано право собственности за ООО "Юпитер-групп" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 степенью готовности 20%, что подтверждается регистрационной записью от 16.10.2019 N 55:36:090203:8188-55/092/2019-5.

Как следует из материалов дела N А46-6761/2018 вышеуказанный объект незавершенного строительства был передан от ООО "Юпитер" к АО "Юпитер-Групп" посредством процедуры замещения активов в соответствии со статьей 115 Федерального закона от 21.05.2020 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в рамках конкурсного производства.

В рамках дела о банкротстве акции АО "Юпитер-Групп" были включены в состав имущества ООО "Юпитер" и были реализованы на открытых торгах.

05.03.2020 объект был приобретен ИП Борисовой А.Е.

22.05.2020 ИП Борисова А.Е. обратилась в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

Письмом от 08.06.2020 N Исх-ОГ-ДИО/821 предпринимателю было отказано в предоставлении земельного участка со ссылками на пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Департамент указал, что 03.03.2020 было направлено исковое заявление в Арбитражный суд Омской области об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 путем продажи с публичных торгов.

Полагая, что отказ Департамента в предоставлении земельного участка является незаконным и нарушает права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствует законному праву пользования объектом недвижимого имущества, в том числе, на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию, предприниматель обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано в полном объеме. Означенное решение обжалуется заявителем в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, а решение - отмене исходя из следующего.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

По убеждению суда апелляционной инстанции, общее правило предоставление земельных участков без торгов, предусмотренное частью 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Отношения же, возникшие ранее указанной даты, регламентированы Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" как переходные положения.

Как следует из материалов дела, договор аренды между первоначальным арендатором ООО "Юпитер" и Департаментом был заключен 13.04.2017. Решение Арбитражного суда Омской области от 06.07.2018 по делу N А46-6367/2018, оставленным без изменения Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 договор был расторгнут. Датой расторжения договора считается 22.11.2018.

Таким образом, с 23.11.2018 общество перестало быть арендатором земельного участка.

По мнению подателя апелляционной жалобы у него, как собственника объекта незавершенного строительства, в любом случае имеется право на однократное продление договора в силу подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции считает данное утверждение необоснованным. Право на заключение договора в порядке, предусмотренном пунктом 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, у заявителя не возникло, поскольку договор был заключен на аукционе, а также в силу того, что он был расторгнут с прежним арендатором в судебном порядке за нарушение условий договора.

Как было выше сказано, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распространяется только на договоры, заключенные до 01.03.2015, что не имеет места быть в данном случае.

Обоснованным суд апелляционной инстанции считает и указание заинтересованного лица на несоблюдение обществом, условий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Подпунктом 2 данного пункта предоставляет право на приоритетное (без торгов) заключение нового договора аренды, в том числе, для завершения строительства, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Следовательно, вывод о наступлении указанного условия может быть сделан только по истечении шестимесячного срока с даты прекращения договора и только в случае, если уполномоченный орган не реализовал свое право на обращение в суд с иском об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Материалами дела, а также сведениями из базы данных "Картотека арбитражных дел" подтверждается, что 11.03.2020, то есть до обращения заявителя с заявлением о выкупе земельного участка (22.05.2020), Департамент обратилась в суд к АО "Юпитер-групп" с иском об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Определением от 13.04.2020 заявление принято к производству арбитражного суда, возбуждено производство по делу N А46-4629/2020. Определением от 11.06.2020 произведена замена ненадлежащего ответчика - АО "Юпитер-групп" надлежащим - ИП Борисовой А.Е.

На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции судом не было принято решения об отказе в удовлетворении данного требования, которое могло бы свидетельствовать о соблюдении предусмотренных подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6. ЗК РФ условий.

Не принимается судом апелляционной инстанции во внимание довод подателя апелляционной жалобы о том, что ИП Борисова А.Е. была привлечена в качестве ответчика судом уже после ее обращения с заявление в Департамент, поскольку правовое значение имеет не верное определение ответчика как собственника объекта недвижимости, а дата выражения волеизъявления уполномоченного органа на реализацию своего права на изъятие недостроенного объекта путем продажи его с публичных торгов.

При этом, установленный законом шестимесячный срок не является пресекательным и не лишает возможности уполномоченный орган обратиться в суд после его истечения, если договор на завершение строительства не был заключен по заявления собственника объекта незавершенного строительства.

Таким образом, основание, предусмотренное пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, как обязательное условие соблюдения права заявителя на заключение договора аренды без торгов в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ соблюдено не было, что свидетельствует о законности оспариваемого отказа.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что в случае отказа в удовлетворении иска об изъятии спорного объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов или в случае, если этот объект не будет продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, заявитель не лишен права на повторную подачу заявления о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 степенью готовности 20%, расположенного по адресу: город Омск, улица Маршала Жукова, дом 111.

В равной степени, заявитель не лишен возможности участвовать в торгах по реализации изъятого объекта незавершенного строительства, в случае, если они будут проводиться.

Следовательно, решение арбитражного суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы в порядке статьи 110 АПК РФ за рассмотрение дела относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Борисовой Анны Евгеньевны оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 30.11.2020 по делу N А46-14411/2020 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

А.Н. Лотов О.Ю. Рыжиков