Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2021 г. N 09АП-70713/20 по делу N А40-66405/2020

г.Москва

19 февраля 2021 г.

Дело N А40-66405/20

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2021 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Алексеевой Е.Б.

судей Левченко Н.И., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Гридина Игоря Валерьевича

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 19.10.2020 по делу N А40-66405/20

по иску ИП Гридина Игоря Валерьевича (ИНН 773709069682, ОГРН 315774600074811)

к ООО "Профит Плюс" (ИНН 7735599753, ОГРН 1147746119663)

о понуждении ответчика восстановить подачу электроснабжения и прекратить чинить препятствия в пользовании помещением, о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Будкевич А.С. по доверенности от 25.03.2020; диплом номер 107718 0718585 от 03.03.2017;

от ответчика: Примак С.А. генеральный директор на основании приказа N 2 от 27.09.2019,

УСТАНОВИЛ:

ИП Гридин Игорь Валерьевич обратился в Арбитражный суд города Москвы, с учетом уточнения заявленных требований, с исковым заявлением к ООО "Профит Плюс" о признании заключенного сторонами договора субаренды от 01.07.2015 N 01-07/2015 недействительным в части площади 54,7 кв.м о признании недействительным одностороннего отказа от договора от 10.03.2020 N 10/03/20, взыскании неосновательного обогащения в размере 2 068 412 руб.

Дополнительное требование о понуждении ответчика заключить с истцом долгосрочный договор аренды не принят судом первой инстанции в порядке уточнения предмета требований, поскольку одновременное изменение и предмета и оснований иска не допускается.

Протокольным определением суда первой инстанции принят к производству встречный иск ответчика о понуждении истца освободить арендуемое помещение.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2020 в удовлетворении исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы 19.10.2020, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Представил отзыв на апелляционную жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2020 не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.07.2015 между ИП Гридина И.В. и ООО "Профит Плюс" заключен договор субаренды нежилого помещения N 01-07/2015, по условиям которого ответчик (арендатор) передает истцу (субарендатору) расположенное на первом этаже и в подвале здания помещение общей площадью 212,3 кв.м по адресу Зеленоград, корп. 514, строение 1.

Помещение принято субарендатором по акту от 17.07.2015.

Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что договор аренды вступает в силу с момента его подписания и действует 360 календарных дней. По окончании установленного срока действия настоящий договор аренды автоматически возобновляется (пролонгируется) на тех же условиях на новый срок равный первоначальному без подписания сторонами дополнительных соглашений и/или иных подобных документов. Указанный порядок автоматической пролонгации (возобновления) договора применяется сторонами столько раз и таким образом, чтобы общий срок пользования помещением субарендатором составил семь лет, исчисляемых с даты получения помещения субарендатором по акту приема-передачи по настоящему договору. Действие договора и/или условия о его автоматической пролонгации (возобновления) может быть прекращено по основаниям прямо указанным в договоре.

Согласно п.1.8 договора в течение срока действия договора, с учетом его продления (возобновления) на условиях п.1.7 договора, арендатор обязуется заключить с субарендатором долгосрочный договор аренды (далее долгосрочный договор аренды) помещения, определенного в п.1.1 настоящего договора, на условиях и в соответствии с текстом настоящего договора, за исключением условия о сроке аренды помещения, который составит семь лет, исчисляемых с момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды, и условия о государственной регистрации долгосрочного договора аренды, которая будет осуществляться за счет субарендатора. Стороны допускают к моменту подписания долгосрочного договора аренды изменение площади и/или иных характеристик помещения в связи с изменением планировки помещения, и признают, что такие изменения не могут явиться основанием к отказу от заключения долгосрочного договора аренды и/или признания помещения как объекта аренды - несогласованным. Площадь и иные характеристики помещения в долгосрочном договоре аренды подлежат согласованию в соответствии с данными технического и/или кадастрового паспорта помещения, действительными на момент подписания сторонами долгосрочного договора аренды. С момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды действие настоящего договора, в том числе условия о его автоматической пролонгации (возобновлении) прекращается.

Из указанного следует, что стороны договорились об общем сроке пользования помещением не менее 7 лет, а условие о сроке 360 дней с последующей обязательной пролонгацией внесено в договор с целью придания видимости краткосрочного договора во избежание обязательной государственной регистрации договора. Между тем, действительная воля сторон, была направлена на то, что субарендатор будет пользоваться помещением не менее семи лет и при переоформлении договора для целей государственной регистрации этот срок будет считаться с даты его государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В п.3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Как усматривается из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, письмом от 10.03.2020 ответчик отказался от договора в связи с существенным нарушением обязательств по уплате арендной платы и потребовал освобождения помещения с 11.04.2020. Указанное требование было направлено повторно 16.03.2020.

Получение данных уведомлений истцом не оспаривается.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения субарендатором срока оплаты арендной платы два и более раз в течение календарного года более чем на 10 рабочих дней, в случае нарушения субарендатором целевого назначения помещения, установленного в п.1.3 договора, и не устранении допущенного нарушения в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего требования арендатора, а также в случае нарушения субарендатором своих обязательств, предусмотренных п.2.2.20, 2.2.11, 2.2.20 договора, и не устранения допущенного нарушения в течение одного месяца с даты получения от арендатора соответствующего требования, арендатор имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке, уведомив об этом субарендатора за тридцать календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора, при этом сумма обеспечительного платежа не возвращается субарендатору и не засчитывается в качестве оплаты арендной платы.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что в случае досрочного прекращения договора субарендатор уплачивает арендную плату в срок до дня подписания акта приема-передачи помещения включительно.

Согласно дополнительному соглашению от 12.07.2017 арендная плата с 01.08.2017 установлена в размере 312 675 руб. в месяц и включает в себя оплату эксплуатационных платежей и коммунальных платежей, а также плату за размещение рекламы, за исключением платежей, указанных в п.3.4 договора. НДС не включен в размер арендной платы в связи с использованием арендатором упрощенной системы налогообложения. В указанном пункте также предусмотрено, что данный размер арендной платы не изменяется в случае смены арендатором системы налогообложения и включает в себя все налоги, связанные с переходом арендатора на иной режим налогообложения.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена оплата по отдельным счетам электроснабжения в водоснабжения.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы, начиная со 2-го года аренды с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, может быть увеличен (индексирован) не чаще одного раза в год и не более, чем на индекс потребительских цен за календарный год путем направления арендодателем не менее, чем за один месяц до начала нового года аренды, соответствующего уведомления об увеличении арендной платы. При этом в течение 10 рабочих дней с даты увеличения ежемесячной арендной платы субарендатор обязан пополнить обеспечительный депозит.

Письмом от 01.07.2019 арендатор уведомил субарендатора об увеличении арендной платы с 01.08.2019 до 326 120 руб.

Письмом от 03.03.2020 ответчик уведомил истца о нарушении обязательств по оплате арендной платы за период с сентября 2019 по февраль 2020 года и о наличии задолженности в сумме 1 731 265 руб.

Письмом от 10.03.2020 ответчик отказался от договора, назначив дату и время составления акта о передаче помещения.

Письмами от 10.04.2020 ответчик перенес дату передачи помещения на 06.05.2020, указав на то, что оплата задолженности до указанной даты позволит продолжить сотрудничество, а письмом от 27.04.2020 ответчик сообщил о наличии задолженности на 08.04.2020 в сумме 1 941 992 руб., потребовал подписания акта приема-передачи в 10 утра 06.05.2020 с указанием на то, что 07.05.2020 помещения будут переданы другому арендатору.

Получение данных писем истцом не оспаривается и подтверждается материалами дела (почтовыми квитанциями и сведениями сайта Почты России). Письмо от 10.03.2020 также было направлено истцу по электронной почте.

Ответчиком представлен акт от 06.05.2020, составленный комиссией с участием представителей иных юридических лиц и в присутствии субарендатора, об отказе субарендатора передать помещения.

Письмом от 06.05.2020 ответчик потребовал освобождения помещений и о прекращении подачи коммунальных услуг с указанием о начислении арендных платежей за фактическое пользование и о необходимости погасить задолженность по арендной плате.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что субарендатор не должен оплачивать платежи за часть помещения площадью 54 кв.м поскольку данное помещение является бесхозяйным, о чем ему случайно стало известно после анализа выписки из ЕГРН летом 2019 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данный довод не имеет правового значения, поскольку в отношениях с арендодателем арендатор не вправе ссылаться на отсутствие у арендодателя права сдавать помещения в аренду. Акт приема-передачи в субаренду подписан сторонами в отношении всей площади помещений согласно договору. Истец пользовался данной площадью более четырех лет и не представил доказательств невозможности ее использования.

В п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что судам следует иметь в виду, что положения ст.608 Гражданского кодекса РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст.303 Гражданского кодекса РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу ст.1103 Гражданского кодекса РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст.1102, п.2 ст.1105 Гражданского кодекса РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст.303 Гражданского кодекса РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п.1 ст.322 Гражданского кодекса РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Истец пользовался данной площадью более четырех лет и не представил доказательств выбытия части площади размером 54,7 кв.м из своего владения, равно как доказательств наличия претензий или препятствий со стороны иных лиц в части использования истцом данной площади, либо невозможности ее использования.

Договором также не установлены конкретные сроки заключения долгосрочного договора аренды, с последующей его регистрацией, как и не предусмотрена ответственность ответчика за неисполнение условий, установленных п.1.8 договора.

Согласно п.1.8 договора ответчик обязуется заключить с истцом долгосрочный договор аренды в течение срока действия договора, с учетом его продления (возобновления) на условиях п.1.7 договора.

Таким образом, обязательство ответчика, установленное п.1.8 договора по заключению долгосрочного договора аренды, с последующей его регистрацией, не было им нарушено и имело силу в течение срока действия договора, с учетом его продления (возобновления). Тогда как с 11.04.2020 договор был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке в связи с неисполнением истцом своих обязательств по внесению арендной платы и в соответствии с условиями предусмотренными данным договором.

Получение всех направленных ответчиком истцу писем последним не оспаривалось и установлено Арбитражным судом города Москвы по данному делу и подтверждается имеющимися в материалах данного дела почтовыми квитанциями и сведениями с сайта Почты России, которые также были представлены ответчиком в материалы настоящего дела.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования первоначального иска о признании договора субаренды частично недействительным, а также о взыскания неосновательного обогащения в сумме 2 068 412 руб.

Согласно п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 ст.450 Гражданского кодекса РФ предусмотрена, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Условие о возможности отказа от договора предусмотрено п.6.3 заключенного сторонами договора.

Истцом не представлено доказательств, что на момент заявления арендатором об одностороннем отказе от договора отсутствовала задолженность по арендной плате.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу вышеприведенных норм права, договор прекратился 11.04.2020 и с указанного момента у субарендатора возникла обязанность возвратить занятые помещения в связи с чем обоснованно удовлетворил встречное исковое заявление.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда от 19.10.2020.

Руководствуясь ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2020 по делу N А40-66405/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Н.И. Левченко В.В. Валюшкина