Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2021 г. N 09АП-77708/20 по делу N А40-238687/2018

г. Москва

19 февраля 2021 г.

Дело N А40-238687/18

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.С. Гарипова,

судей В.В. Лапшиной, А.Н. Григорьева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Я.А. Алибековым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Соломатиной С.А., АО "ИТ", ГК "АСВ"

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 22 декабря 2020 года

по делу N А40-238687/18, принятое судьей Р.Ш. Мухамедзановым,

о передаче Московскому фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства прав на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК "Остров Эрин",

о включении в реестр требований кредиторов требования Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (ОГРН: 1197700018020, ИНН: 9704008316) к ЗАО "Софьино-70" в размере 83 109 002,10 руб.

при участии в судебном заседании:

от АО "ИТ" - Кулешова Г.А. дов от 01.12.2020,

от ГК "АСВ" - Хайрудинова А.Я. дов от 06.08.19,

от Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства - Гудова Е.Г. дов от 07.10.2020,

Иные лица не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2019 в отношении ЗАО "Софьино-70" (ОГРН 1077761596142, ИНН 7709762121) применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)", ЗАО "Софьино-70" (ОГРН 1077761596142, ИНН 7709762121) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим должника утверждена Аглинишкене Светлана Анатольевна (адрес для направления корреспонденции: 123317, г. Москва, ул. Антонова-Овсеенко, д.15, стр. 1).

В Арбитражный суд города Москвы 08.07.2020 г. поступило заявление Московского фонда защиты прав дольщиков о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

К судебному заседанию 03.12.2020 г. в порядке п. 10 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от Минстроя России поступило заключение от 18.08.2020 г. о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, а также заключение от 01.12.2020 г. о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.

Также к судебному заседанию поступили письменные возражения кредитора - Соломатиной С.А. относительно заявленных требований; от МОСКОМСТРОЙИНВЕСТА - письменные объяснения, которые судом приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ.

В судебном заседании 03.12.2020 г. представитель конкурсного управляющего должника поддержала заявление Московского фонда защиты прав дольщиков, представил дополнительные доказательства.

Представитель Московского фонда защиты прав дольщиков поддержал заявленные требования.

Судом в порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 03.12.2020 г. был объявлен перерыв до 08.12.2020 г.

В судебном заседании после перерыва представитель ГК "АСВ" возражала относительно заявленных требований, представила для приобщения к материалам дела дополнительные документы.

Представитель Соломатиной С.А. возражала относительно заявленных требований.

Представитель конкурсного управляющего должника поддержала заявленные требования, представила для приобщения к материалам дела письменный отзыв, дополнительные документы.

Представитель Московского фонда защиты прав дольщиков поддержала заявленные требования.

Представитель МОСКОМСТРОЙИНВЕСТ поддержала заявленные требования.

Арбитражный суд города Москвы определением от 22 декабря 2020 года, руководствуясь ст. ст. 60, 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", заявление Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства удовлетворил:

Передал Московскому фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства права на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК "Остров Эрин":

- земельный участок общей площадью 2710 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:590, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краенопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-300;

- земельный участок общей площадью 4563 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:593, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-303;

- земельный участок общей площадью 4274 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:594, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-304;

- земельный участок общей площадью 2452 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:595, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081 /2014-305;

- земельный участок общей площадью 4667 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:602, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081 /2014-315;

- земельный участок общей площадью 5300 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:603, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-316;

- земельный участок общей площадью 4662 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:604, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-318;

- земельный участок общей площадью 2474 кем, с кадастровым номером 77:22:0020330:605, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-325;

- земельный участок общей площадью 3639 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:606, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-324;

- земельный участок общей площадью 4710 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:601, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-314;

- земельный участок общей площадью 4562 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:600, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-312;

- земельный участок общей площадью 6639 кем, с кадастровым номером 77:22:0020330:597, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д. Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-308;

- земельный участок общей площадью 5056 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:596, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-307;

- земельный участок общей площадью 5255 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:599, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-311;

- земельный участок общей площадью 4382 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:607, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-323;

- земельный участок общей площадью 4375 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:608, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-322;

- земельный участок общей площадью 4132 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:609, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-321;

- земельный участок общей площадью 4277 кв.м, с кадастровым номером 77:22:0020330:610, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, принадлежащий ЗАО "Софьино-70" на праве собственности свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 N 77-77-17/081/2014-320,

со всеми неотделимыми улучшениями на указанных земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства по адресам: г. Москва, д. Раево, вл. 12; г.Москва, д. Раево, вл. 13; г. Москва, д. Раево (этап 1 секции 1-4); г. Москва, д. Раево (этап 1 секции 5-9)), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и исполнить обязательства застройщика ЗАО "Софьино-70" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства;

Включил в реестр требований кредиторов требования Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (ОГРН: 1197700018020, ИНН: 9704008316) к должнику в размере 83 109 002,10 руб.

Не согласившись с принятым определением, Соломатина С.А., АО "ИТ", ГК "АСВ" подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить в части.

Соломатина С.А. просит отменить определение в части включения в состав земельных участков, подлежащих передаче Московскому фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства земельных участков с кадастровыми номерами 77:22:0020330:596, 77:22:0020330:597, 77:22:0020330:600, 77:22:0020330:601, оказать в удовлетворении заявления в этой части.

АО "ИТ" просит отменить определение в части включения в состав земельных участков, подлежащих передаче Московскому фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства, земельных участков с кадастровыми номерами 77:22: 77:22:0020330:604, 77:22:0020330:605, 77:22:0020330:606, отказать в удовлетворении заявления в этой части.

ГК "АСВ" просит отменить определение в части передачи Московскому фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства права на земельные участки с кадастровыми номерами: 77:22:0020330:604, 77:22:0020330:605, 77:22:0020330:606, 77:22:0020330:601, 77:22:0020330:600, 77:22:0020330:597, 77:22:0020330:596, 77:22:0020330:599, 77:22:0020330:607, 77:22:0020330:608, 77:22:0020330:609, 77:22:0020330:610, отказать в удовлетворении заявления в этой части.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители заявителей апелляционных жалоб поддержали их доводы и требования, представитель Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства возражал против их удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого определения проверены по доводам жалоб в обжалуемой части в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены определения Арбитражного суда города Москвы в обжалуемой части не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО "Софьино-70" осуществляло строительство жилого комплекса "Остров Эрин" по адресу: г.Москва, поселение Краснопахорское, д. Раево.

До настоящего времени не завершено строительство 7 домов.

В Единый реестр проблемных объектов, формируемый в соответствии со ст. 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", включено 7 домов из ЖК "Остров Эрин": г. Москва, п. Краснопахорское, д. Раево: (этап 1 подэтап 2 секц.5-9; этап 1 подэтап 1 секц.1-4; этап 3 корп.3; этап 2 корп. 4; этап 4 корп.5; вл.12; вл.13).

Строительство указанных домов велось на основании разрешений на строительство:

- от 29.10.2015 N 77-236000-011785-2015, сроком действия до 31.05.2017 (два 12-ти квартирных 3-х этажных жилых дома по адресу: г. Москва, п. Краснопахорское, д. Раево, вл. 12, 13);

* от 01.12.2016 N 77-236000-013653-2016, сроком действия до 15.10.2018 (малоэтажная жилая застройка, состоящая из 4-х этажных секционных многоквартирных жилых домов, расположенная по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, дер. Раево, 2, 3, 4 этапы строительства, Этап 2 (корпус 4));

* от 01.12.2016 N 77-236000-013654-2016, сроком действия до 01.12.2019 (малоэтажная жилая застройка, состоящая из 4-х этажных секционных многоквартирных жилых домов, расположенная по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, дер. Раево, 2, 3, 4 этапы строительства, Этап 4 (корпус 5));

* от 01.12.2016 N 77-236000-013655-2016, сроком действия до 15.07.2019 (малоэтажная жилая застройка, состоящая из 4-х этажных секционных многоквартирных жилых домов, расположенная по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, дер. Раево, 2, 3, 4 этапы строительства, Этап 3 (корпус 3));

- от 07.04.2016 N 77-236000-012479-2016, сроком действия до 14.05.2018 и от 06.11.2018 N 77-236000-017878-2018, сроком действия до 21.06.2021 (малоэтажная жилая застройка, состоящая из 4-х этажных секционных многоквартирных жилых домов, расположенная по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, дер. Раево, 1 этап строительства, 1 подэтап строительства (секции 1-4));

- от 18.10.2016 N 77-236000-013451-2016, сроком действия до 31.05.2019 (малоэтажная жилая застройка, состоящая из 4-х этажных секционных многоквартирных жилых домов, расположенная по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, дер.

Раево, 1 этап строительства, 2 подэтап строительства (секции 5-9)).

В соответствии с поручением Президента Российской Федерации от 09.07.2017 N Пр-1329 и распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.05.2017 N 1063-р Правительством Москвы утвержден План-график ("Дорожная карта") по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, включенных в Единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

"Дорожной картой" предусмотрено завершение строительства ЖК "Остров Эрин" за счет средств бюджета города Москвы Фондом.

Положениями ст. ст. 201.10 - 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) закреплен правовой механизм замены застройщика. Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников строительства.

Согласно абз.1 п.6 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, которым является некоммерческая организация Фонда или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных ст. 201.15.-1 Закона о банкротстве. При этом необходимо отметить, что для целей передачи объектов и обязательств приобретателю статья 201.15-1 Закона о банкротстве рассматривается во взаимосвязи с пунктом 14 статьи 16 Федерального закона N 151-ФЗ от 27.06.2019 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв.м.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Согласно пункту 2 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, передача земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в силу п. 14 ст. 16 специальной нормы Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ):

1) В части предоставления исполнительным органом, уполномоченным Правительством РФ, в арбитражный суд заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика.

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства России в материалы дела представлено заключение от 01.12.2020 N 48945-НС/07 о возможности передачи имущества и обязательств застройщика Московскому фонду.

2) В части подтверждения возможности финансирования завершения строительства.

Фонд обеспечен финансированием. Согласно п. 7.1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве в целях подтверждения возможности финансирования Фонд субъекта Российской Федерации вправе представить решение Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. Законодательство признает достаточным предоставления решения Фонда о таком финансировании в силу правового положения Фонда.

Выписка из протокола заседания Совета Фонда от 12.02.2020, на котором было принято решение о финансировании Фондом мероприятий по завершению строительства ЖК "Остров Эрин", в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве представлена в материалы дела.

Кроме того, Законом города Москвы от 10.12.2020 N 28 "О бюджете города Москвы на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов" предусмотрены бюджетные ассигнования на обеспечение мероприятий по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства.

Необходимо также отметить, что пунктом 6 ст. 21.3 Закона N 214-ФЗ установлено, что решение Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании должно предусматривать финансирование завершения строительства (создания) всех расположенных на территории субъекта Российской Федерации - учредителя Фонда субъекта Российской Федерации многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и объектов инфраструктуры застройщика, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства.

3) В части текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди.

Из буквального толкования п.5 ст.201.10 и абзаца 1 п.2 ст.134 Закона о банкротстве следует, что при определении суммы по текущим платежам, необходимой к погашению для целей реализации положений ст. 201.15, 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве, относятся исключительно текущие платежи первой очереди, а также задолженность первой и второй очереди реестра требований кредиторов.

Согласно информации, конкурсного управляющего, размер текущих платежей составляет 1 969 580,65 руб., требования кредиторов первой и второй очереди отсутствуют. При этом стоимость имущества, которое остается у ЗАО "Софьино-70" после передачи объектов незавершенного строительства, составляет согласно проведенной оценке 851 294 500 руб., что достаточно для погашения текущих платежей.

Таким образом, правовые основания для возложения на Фонд обязанности по погашению текущих платежей, а также требований кредиторов первой и второй очереди отсутствуют.

4) В части стоимости прав застройщика, соотношения прав застройщика на земельный участок и размером требований участников строительства, включенным в реестр требований участников строительства.

По информации конкурсного управляющего, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства составляет 532 293 100 руб., совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр, - 615 402 102,10 руб.

С учетом изложенного, стоимость прав застройщика на земельные участки с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащие передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, следовательно, Фонд как приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы в случае удовлетворения заявления судом (п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).

5) В части принадлежности застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве земельных участков.

Все 18 земельных участков находятся в собственности Застройщика.

Довод апелляционной жалобы Соломатиной С.А. о том, что Фондом заявлено намерение стать приобретателем прав на земельные участки с кадастровыми номерами 77:22:0020330:596, 77:22:0020330:597, 77:22:0020330:600, 77:22:0020330:601 без обязательств по завершению строительства дома, расположенного по адресу: г. Москва, поселение Краснопахарское, д. Раево, этап 3 (корпус 3), не соответствует действительности.

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", постановлением Правительства Москвы от 09.10.2019 N 1313-ПП учрежден Московский фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства, являющийся унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда.

Уставом Фонда установлено, что Фонд осуществляет свою деятельность с учетом особенностей, установленных ст. 21.3 Закона N 214-ФЗ, учредителем Фонда является город Москва. Целью деятельности Фонда является урегулирование обязательств застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории города Москвы, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства.

Требования Соломатиной С.А. включены в реестр требований участников строительства и совокупный размер требований участников строительства, представленных конкурсным управляющим в суд в рамках рассмотрения заявления Фонда о намерениях.

Согласно п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

Таким образом, к Фонду переходит обязательства застройщика ЗАО "Софьино-70" перед участниками строительства по передаче жилых помещений, в том числе перед Соломатиной С.А. Исполнение обязательства по передаче жилых помещений возможно только после завершения строительства.

В связи с чем, права Соломатиной С.А. как участника долевого строительства не нарушены, а ее довод несостоятелен и не основан на Законе о банкротстве.

ГК АСВ в своей апелляционной жалобе указывает, что передача Фонду 12 земельных участков без неотделимых улучшений, находящихся в залоге, нарушает ее права на получение 60 % стоимости заложенного имущества.

Для целей передачи объектов и обязательств приобретателю статья 201.15-1 Закона о банкротстве рассматривается во взаимосвязи с п. 14 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 151-ФЗ).

Согласно п. 14 ст. 16 Закона N 151-ФЗ, передача земельного участка с объектами и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подп. 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Условие о необходимости отсутствия залоговых кредиторов либо необходимости получения согласия таких кредиторов, либо внесения денежных средств на депозитный счет суда для погашения таких требований, содержится в подп. 3 пункта 3, пункте 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Таким образом, приобретатель не обязан получать согласие залоговых требований или осуществлять погашение таких требований в силу пункта 14 ст.16 Федерального закона N 151-ФЗ.

Более того, в соответствии с переходными положениями пункта 14 ст. 16 Закона N 151-ФЗ передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, если в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны быть построены на передаваемом земельном участке, договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключен без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон N214-ФЗ) (в редакции настоящего Федерального закона), до 1 июля 2019 года и применительно к договорам участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года. Передача указанного в настоящей части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 годаN127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве).

ЗАО "Софьино-70" не привлекало денежные средства участников строительства с использованием счетов эскроу, а первые договоры долевого участия были заключены до 01 июля 2019 года, следовательно, применению подлежат положения п. 14 ст.16 Закона N 151-ФЗ.

Таким образом, в деле о банкротстве ЗАО "Софьино-70" не подлежат применению условия, предусмотренные пп. 3 п. 3 ст. 201.10 и п. 2 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве об отсутствии требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо получения согласия от таких кредиторов, либо перечисление средств на депозитный счет арбитражного суда в размере достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве для целей передачи имущества приобретателю.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), шестьдесят процентов от средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, 60% от вырученных от реализации имущества средств направляются также на погашение требований участников долевого строительства по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве, и исполнение которого передано Фонду, а не исключительно на погашение требований ГК АСВ.

В части довода об обязательном наличии объектов незавершенного строительства на земельные участки следует отметить, что в силу п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве к имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Таким образом, законодатель не связывает передачу земельного участка с обязательным наличием на нем объекта незавершенного строительства.

В отношении довода АО "ИТ" о том, что передача Фонду земельных участков не соответствует целям создания Фонда в рамках Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ) следует отметить, что требования Закона N 218-ФЗ не распространяются на Фонд.

Фонд осуществляет свою деятельность с учетом особенностей, установленных ст. 21.3 Закона N 214-ФЗ и уставом Фонда.

Доводы ГК АСВ и АО "ИТ" о безвозмездности передачи Фонду в собственность имущества Застройщика необоснованны.

В соответствии с п. 1 ст. 201.15.1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления Фонд исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства составляет 532 293 100 руб., совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр, 615 402 102,10 руб.

Согласно п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы.

Таким образом, размер требований кредиторов, обязательства перед которыми переходят от Застройщика к Фонду, превышает стоимость прав застройщика на земельные участки на 83 109 002,10 руб., указанное право требования Фонда как приобретателя включено арбитражным судом в реестр требований Должника.

В соответствии с п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве, в случае пропуска кредитором срока включения в реестр требований участников строительства по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. В связи с чем, участники строительства, заключившие с Должником договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования строительства, не заявившие свои требования на текущий момент, могут заявить их позднее, а Фонд должен будет выполнить свои обязательства по передаче им жилых помещений.

Таким образом, Фондом соблюдены условия, предусмотренные Законом о банкротстве, необходимые для передачи прав на земельные участки.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения судам в обжалуемой части, в связи с чем апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 22 декабря 2020 года по делу N А40-238687/18 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Соломатиной С.А., АО "ИТ", ГК "АСВ" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

В.С. Гарипов

Судьи

В.В. Лапшина А.Н. Григорьев