Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2021 г. N 04АП-302/21 по делу N А19-19018/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 июня 2021 г. N Ф02-2005/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Чита

26 февраля 2021 г.

Дело N А19-19018/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Басаева Д.В., Ломако Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 декабря 2020 года по делу N А19-19018/2019 по иску Администрации города Иркутска (ОГРН: 1053808211610, ИНН: 3808131271, адрес: 664025, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Ленина, д. 14) к обществу с ограниченной ответственностью "Россо-Траст" (ОГРН 1023801539640, ИНН 3811069961, адрес: 664020 Иркутская обл., г. Иркутск ул. Новаторов, д. 3а), Министерству имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613, адрес: 664007, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, д. 47), третьи лица: Служба государственного строительного надзора Иркутской области (ОГРН: 1153850010698, ИНН: 3808188937, адрес: 664022 Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Красных Мадьяр, д.41), Маркелов Павел Николаевич (г. Иркутск), общество с ограниченной ответственностью "Техно Авто" (ОГРН 1123850047529, ИНН 3811162350; адрес: 664009, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Дыбовского, 17), Ганин Владимир Андреевич (г. Иркутск), о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок

(суд первой инстанции - Е.В. Рукавишникова),

при участии в судебном заседании:

от истца: Ильин И.А. - представитель по доверенности от 30.12.2020 (представлен документ, свидетельствующий о наличии высшего юридического образования);

от ответчика: Скуратова Ж.Ю. - представитель по доверенности от 17.12.2020 (удостоверение адвоката);

от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Иркутска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Россо-Траст" (далее - общество "Россо-Траст", общество), Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее - Министерство) с требованиями:

1. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Байкальская, кадастровый номер 38:36:000023:17890, площадью 1838 кв.м., заключенный 25.12.2018 между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "Россо-Траст".

2. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата обществом с ограниченной ответственностью "Россо-Траст" земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:17890, площадью 1838 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Байкальская по акту приема-передачи администрации города Иркутска и возврата администрацией города Иркутска обществу с ограниченной ответственностью "Россо-Траст" денежных средств размере 1 541 299 рублей;

3. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Россо-Траст" в течение 30-ти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:17890, площадью 1838 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Байкальская от расположенных на нем объектов движимого имущества и забора.

4. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 25.12.2018, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская, кадастровый номер 38:36:000023:388, площадью 450 кв.м., заключенный между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "Россо-Траст".

5. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата обществом с ограниченной ответственностью "Россо-Траст" земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:388, площадью 450 кв.м., распложенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская по акту приема-передачи администрации города Иркутска и возврата администрацией города Иркутска обществу с ограниченной ответственностью "Россо-Траст" денежных средств в размере 377 358 рублей.

6. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Россо-Траст" в течение 30-ти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:388, площадью 450 кв.м., распложенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская от расположенных на нем объектов движимого имущества и забора.

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении иска отказано.

В обосновании суд указал, что спорные объекты недвижимости, зарегистрированные в ЕГРН как объекты вспомогательного назначения, на момент их регистрации существовали, располагались на земельных участках, переданных ответчику в аренду, самовольной постройкой признаны не были, право собственности на них в установленном законом порядке оспорено не было.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Таким образом, договоры аренды между сторонами на момент заключения сделок купли-продажи являлись действующими; возражений от сторон сделок относительно дальнейшего их исполнения не было.

Оспариваемые договоры купли-продажи заключены в соответствии с требованиями части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке реализации исключительного право на приобретение земельных участков собственниками объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках.

Правопредшественником истца - Министерством имущественных отношений Иркутской области, заключившим с обществом оспариваемые сделки, указанные сделки одобрялись и исполнялись, вследствие чего у общества отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности сделок.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 декабря 2020 года по делу А19-19018/2019 отменить. Принять по делу А19-19018/2019 новый судебный акт - заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Полагает, что в данном случае, безусловно отсутствует такой основополагающий критерий как наличие на едином земельном участке объекта вспомогательного использования и основного здания, по отношению к которому объекта вспомогательного использования имеет непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную и т.п.).

Так, спорные объекты и объект, который заявлен в качестве основного, расположены на разных самостоятельных земельных участках, которые не являются смежными. Более того, между указанными земельными участками распложен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:392, имеющий самостоятельное целевое назначение - для стоянок автомобильного транспорта.

Критерии выполнения вспомогательной или обслуживающей функции, невозможности самостоятельного использования для иной деятельности также считаем отсутствующим, в частности, спорные объекты, необходимые, как указывает ответчик, для охраны автотранспортных средств, были сняты с кадастрового учета и снесены спустя 6 месяцев с даты приобретения в собственность спорных земельных участков.

Полагает, что отдельное заявление Истцом требования о признании спорных объектов самовольными постройками не требовалось, в частности Истцом приведены доводы об отсутствии оснований для отнесения спорных объектов к объектам вспомогательного использования. Кроме того, учитывая, что на дату подачи искового заявления спорные объекты отсутствовали в натуре, сняты с кадастрового учета и права на них исключены из ЕГРН, оценка доводам Истца о незаконности регистрации прав собственности на спорные объекты может быть дана и была бы достаточной в рамках рассмотрения требования Истца о признании сделок недействительными.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:17890 от 06.05.2013 N 5000 на момент регистрации права собственности возведенного на нем спорного объекта, имел целевое назначение - для размещения открытой парковки автомобилей, что не предполагало возведения объектов капитального строительства, в том числе и вспомогательного использования.

Таким образом, во-первых, указанный спорный объект, не являющийся объектом вспомогательного использования, возведен в нарушение целевого назначения договора аренды земельного участка, во-вторых, при соблюдении установленного законодательством общего порядка строительства, в выдаче разрешения на строительство спорного объекта было бы отказано в связи с несоблюдением целевого назначения арендуемого земельного участка.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0388 от 25.07.2007 года N 3707 на момент регистрации права собственности возведенного на нем спорного объекта, имел целевое назначение - под строительство станции технического обслуживания.

Между тем, учитывая, что спорный объект не является объектом вспомогательного использования, установленный законодательством общий порядок строительства, соблюден не был.

Снятие с кадастрового учета и снос спорных объектов спустя 6 месяцев с даты приобретения в собственность спорных земельных участков, безусловно свидетельствует о возможности функционирования основного объекта и в отсутствие якобы вспомогательных объектов.

Более того, из изложенного возможно заключить, что целью возведения и регистрации прав собственности на спорные объекты было исключительно приобретение в собственность спорных земельных участков без соблюдения соответствующих конкурентных процедур.

Таким образом, напротив поведение Ответчика Россо-Траст не является добросовестным, тогда как правило части 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ как и принцип эстоппель рассчитаны на применение исключительно в отношении добросовестных участников гражданского оборота.

В соответствии с п. 2.3.3. Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:17890 от 06.05.2013 Арендатор имеет право на продление Договора преимущественно перед другими лицами, при условии надлежащего исполнения своих договорных обязательств, в установленном порядке, на основании письменного заявления, переданного Арендодателю не позднее, чем за 6 месяцев до истечения срока действия Договора.

Однако доказательств исполнения указанной обязанности Ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 2.3.3. Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0388 от 25.07.2007 в редакции дополнительного соглашения дополнительного соглашения (А) от 17 марта 2014 Арендатор имеет право на продление Договора преимущественно перед другими лицами, при условии надлежащего исполнения своих договорных обязательств, в установленном порядке, на основании письменного заявления, переданного Арендодателю не позднее, чем за 6 месяцев до истечения срока действия Договора.

Однако доказательств исполнения указанной обязанности Ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции применил к спорным правоотношениям положения п. 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, правовую позицию, изложенную в п. 23 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 2 (2020) без учета конкретных условий указанных договоров.

На апелляционную жалобу администрации поступили отзывы министерства и общества, в которых они просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 26.01.2021.

Представитель администрации в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества дал пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество "Россо-Траст" зарегистрировано в качестве юридического лица 05.12.2001 года.

По сведениям Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, основным видом экономической деятельности общества является торговля автотранспортными средствами, дополнительными видами являются техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств; торговля автомобильными деталями, узлами и принадлежностями; деятельность стоянок для транспортных средств и прочее.

Согласно данным официального сайта, общество "Россо-Траст" является официальным дилером Mitsubishi Motors в городе Иркутске.

В настоящее время общество осуществляет деятельность на основании дилерского договора N ММС-067 от 01.10.2017, заключенного с обществом "ММС Рус".

06.05.2013 между Администрацией и обществом "Россо-Траст" был заключен договор аренды земельного участка N 5000, по условиям которого Администрация, являясь арендодателем, передала арендатору - обществу "Россо-Траст" за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:000023:17890, площадью 1838 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Байкальская, для размещения открытой парковки автомобилей на период с 24.04.2013 по 24.04.2018.

Кроме того, между обществом "Россо-Траст" и обществом "Риэлти" 20.04.2016 с согласия Администрации заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому общество "Риэлти" как прежний арендатор передал обществу "Россо-Траст" права и обязанности арендатора земельного участка, возникшие из договора аренды земельного участка N 3707 от 25.07.2007.

Согласно данному договору аренды, обществу "Триал" (правопредшественнику общества "Риэлти") был передан Администрацией города Иркутска во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г.Иркутск, Октябрьский район, Байкальская ул., кадастровый номер 38:36:000023:0388, площадью 450 кв.м., из земель населенных пунктов. Цель использования земельного участка: под строительство станции технического обслуживания. Срок действия договора - с 04.09.2006 по 04.09.2011.

Дополнительным соглашением от 11.04.2011 к договору аренды N 3707 от 27.07.2007 продлен срок его действия до 04.09.2016; дополнительным соглашением (А) от 26.05.2014 изменен вид разрешенного использования на "строительство и дальнейшая эксплуатация офисного здания".

На основании обращения общества "Риэлти" в Администрацию города Иркутска приказом от 02.04.2014 N 955-08-143/14 начальника департамента обеспечения градостроительной деятельности Администрации города Иркутска утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:388. Копия приказа от 02.04.2014 N 955-08-143/14, градостроительный план земельного участка (приложение N1 к приказу), градостроительный регламент (приложение N3 к приказу), описание местоположения границ земельного участка (приложение N1 к приказу), чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования представлены в материалы дела.

Распоряжением заместителя мэра - председателя комитета администрации города Иркутска от 24.10.2014 N 944-02-000454/14 ООО "Риэлти" предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального размера земельного участка 38:36:000023:388 до 450 кв.м..

Приказом от 21.11.2014 N 955-08-725/14 начальника департамента обеспечения градостроительной деятельности Администрации г.Иркутска внесены изменения в приказ от 02.04.2014 N 955-08-143/14.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН, 11.12.2018 за обществом "Россо-Траст" было зарегистрировано право собственности на здание вспомогательного использования - пункт охраны с кадастровым номером 38:36:000023:31772, площадью 48 кв.м., количество этажей - 1, год завершения строительства - 2018, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000023:388, а также на нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000023:31773, площадью 52 кв.м., год завершения строительства - 2018, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000023:17890.

Объекты недвижимости зарегистрированы в упрощенном порядке на основании деклараций об объекте недвижимости от 04.12.2018, технических планов зданий от 04.12.2018 и письма Службы государственного строительного надзора Иркутской области от 28.11.2018 N 02-72-2881/18.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Иркутской области от 06.12.2018 N 2508/з и 2509/з в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000023:17890 и 38:36:000023:388 выбран основной вид разрешенного использования - "Предпринимательство", вспомогательный вид разрешенного использования - "Обслуживание автотранспорта".

25.12.2018 между Министерством и обществом "Россо-Траст" заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000023:17890 и 38:36:000023:31772 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть в порядке реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Истец, полагая, что оспариваемые сделки купли-продажи являются недействительными, указал на следующие обстоятельства.

1. Объекты недвижимости, возведенные на земельных участках с кадастровыми номерами 38:36:000023:388 и 38:36:000023:17890, по мнению истца, не являются вспомогательными, поскольку возведены в отсутствие основного объекта, зарегистрированы регистрирующим органом на основании подложных документов, в натуре не существовали.

2. Объекты недвижимости, поименованные как объекты вспомогательного использования, возведены с нарушением условий договоров аренды земельных участков и целевого назначения земельных участков.

3. Договор аренды от 25.07.2007 N 3707 в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:388 заключен между Администрацией города Иркутска и обществом "Риэлти" в нарушение требований решения Думы г.Иркутска от 28.06.2007 N 004-20-390585/7 "Об утверждении Порядка прохождения документов при предоставлении земельных участков на территории г.Иркутска" без торгов.

4. Земельные участки подлежат возврату, поскольку в условиях ничтожности договоров купли-продажи сроки ранее заключенных договоров аренды истекли; ответчик - общество не имеет преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок.

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов, заслушав в судебном заседании пояснения сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (пункт 2 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пункт 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как правильно установлено судом первой инстанции, материалами дела подтверждается регистрация за ООО "Россо-Траст" права собственности на объекты недвижимости - нежилые здания с кадастровыми номерами 38:36:00023:31773 и 38:36:00023:31772. Указанные объекты, согласно выпискам из ЕГРН об объектах недвижимости, расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000023:388 и 38:36:000023:17890.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего с 1 января 2017 года, государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма содержалась в части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Суд первой инстанции правильно посчитал, что в силу вышеуказанных норм права и разъяснений высших судебных органов правовые основания давать оценку правомерности государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, построенные на спорных земельных участках, без оспаривания самого права, у суда отсутствуют. При этом последующая государственная регистрация прекращения права на основании актов обследования, подтверждающих прекращение существования объектов недвижимости, правового значения для разрешения спора не имеет, поскольку не отменяет факт существовавшей государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, послужившей основанием для заключения договоров купли-продажи земельных участков в порядке реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, предусмотренного частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, факт регистрации в ЕГРП не имеет правового значения только в случае, когда право зарегистрировано за объектом, который не может быть признан самостоятельной недвижимой вещью.

В этой связи судом первой инстанции были проверены и отклонены, как не подтвержденные, доводы истца о том, что зарегистрированные в ЕГРП объекты - нежилые здания вспомогательного назначения не существовали в действительности.

По общему правилу, установленному частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Одним из исключений из данного правила является пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ, в соответствии с которым выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Частью 10 статьи 40 Закона о регистрации установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (далее- учетно-регистрационные действия) на созданные здания или сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

В соответствии с положениями статей 14, 24, 40 Закона о регистрации, учетно-регистрационные действия осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном федеральным законом порядке.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы, учетно-регистрационные действия на строения и сооружения вспомогательного использования осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены.

Заключение органа, осуществляющего государственный строительный надзор, не входит в перечень документов необходимых для осуществления указанного учетно-регистрационного действия.

Согласно части 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с Законом о регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами.

Требования к подготовке технического плана, в том числе к документам, на основании которых технический план может быть подготовлен, установлены статьей 24 Закона о регистрации, пунктом 20 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости. Частью 11 статьи 24 Закона о регистрации установлено, что если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на строительство и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

В соответствии с частью 12 статьи 24 Закона о регистрации технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. При этом в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Согласно сведениям, указанным в письме Росреестра от 11.02.2020 N 13-4391, в случае отсутствия в техническом плане заключения кадастрового инженера о вспомогательном характере объекта недвижимости либо в случае возникновения сомнений у государственного регистратора прав в наличии оснований для осуществления учетно-регистрационного действия, органом регистрации прав при рассмотрении документов, представленных для осуществления учетно-регистрационного действия, направляются межведомственные запросы в компетентные органы государственной власти (органы местного самоуправления).

Как правильно указывает суд первой инстанции, из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что кадастровый учет и регистрация прав на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 38:36:000023:31772 и 38:36:000023:31773 была проведена на основании технических планов зданий, деклараций и договоров аренды на земельные участки. При подаче документов на государственную регистрацию права обществом было представлено письмо Службы государственного строительного надзора Иркутской области от 28.11.2018 N 02-72-2881/18, адресованное руководителю общества "Россо-Траст", из которого следует, что Службой осмотрены спорные нежилые здания и заявителю разъяснено, что они являются объектами вспомогательного использования, вследствие чего не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Истец приводил доводы о том, что данное письмо является сфальсифицированным, хотя заявление о фальсификации доказательств в письменном виде истцом не подано.

Как указывает суд первой инстанции, согласно отзыву Службы государственного строительного надзора Иркутской области в целях формирования достоверных сведений для внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества 24.06.2016 между Службой и Управлением Росреестра по Иркутской области было заключено соглашение о взаимодействии, в соответствии с которым Служба предоставляет Управлению следующую информацию:

- о наличии (отсутствии) у объектов признаков недвижимого имущества;

- об отнесении объектов недвижимости к вспомогательным строениям и сооружениям;

- о необходимости получения разрешений на строительство, разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.

В связи с этим в Службу регулярно поступают запросы о предоставлении вышеуказанной информации в отношении объектов, документы на государственную регистрацию прав на которые поданы в Управление.

Для подготовки ответов на данные запросы Службой осуществляются осмотры объектов, а также исследуется техническая и (или) проектная документация.

Согласно доводам Службы, письмо в отношении объектов общества "Россо-Траст" Службой не изготавливалось; документ является поддельным. В подтверждение представлена выписка из системы электронного документооборота и делопроизводства "Дело-WEB", где регистрируются входящие и исходящие документы Службы, согласно которой письмо Службы от 28.11.2018 N 02-72-2881/18 в системе электронного документооборота не зарегистрировано.

Вместе с тем, как правильно указывает суд первой инстанции, в ходе рассмотрения дела суду первой инстанции на обозрение был представлен оригинал письма ООО "Россо-Траст" от 21.11.2018 с отметкой о принятии его Службой строительного надзора Иркутской области.

Поскольку оригинал письма отвечает признакам относимости и допустимости доказательств, о его фальсификации в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено, то суд первой инстанции правильно посчитал, что факт отсутствия регистрации документа в системе электронного документооборота Службы не может свидетельствовать о фальсификации письма, а лишь свидетельствует о возможных нарушениях, допущенных при регистрации обращений Службой. Иные доказательства подложности документа не представлены.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец и Служба несут риск несовершения соответствующих процессуальных действий.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно было учтено следующее.

В опровержение доводов истца о том, что спорные нежилые здания никогда не существовали, в материалы дела, помимо вышеупомянутого письма Службы, представлены:

- Снимки с сервиса TERRASERVER.com (спутниковые и топографические снимки www.terraserver.com) от 06.11.2018, 27.11.2018, 29.01.2019, 11.02.2019, 17.02.2019, 02.03.2019, из которых усматривается, что спорные объекты недвижимости действительно были возведены и существовали в период с ноября 2018 года по апрель 2019 года.

- Акты осмотра от 19.12.2018 спорных объектов, проведенные Министерством имущественных отношений Иркутской области перед заключением договоров купли- продажи земельных участков.

- Заявление общества "Россо-Траст" о предоставлении земельных участков в собственность с приложением Сообщения о перечне зданий и сооружений, находящихся на земельных участках.

- Технические планы на спорные объекты, которые подтверждают их существование на момент постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности. Кроме того, в данных технических планах указаны координаты спорных объектов.

- Подготовленные кадастровым инженером акты обследования от 01.04.2019, подтверждающие прекращение существование объектов с указанием расположения объектов недвижимости на спорных земельных участках.

Исследовав представленные ответчиком доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спорные объекты недвижимости, зарегистрированные в ЕГРН как объекты вспомогательного назначения, на момент их регистрации существовали, располагались на земельных участках, переданных ответчику в аренду, самовольной постройкой признаны не были, право собственности на них в установленном законом порядке оспорено не было.

Доводы истца о том, что срок действия спорных договоров аренды истек, следовательно, правоотношения по договорам между их сторонами были прекращены, так как ответчик не обладает правом на заключение договоров на новый срок, суд первой инстанции правильно отклонил в связи со следующим.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:17890 от 06.05.2013 был заключен на срок с 24.04.2013 по 24.04.2018.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0388 от 25.07.2007, с учетом дополнительных соглашений к нему, заключен на срок с 04.06.2006 по 04.09.2016.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал, что договоры аренды между сторонами на момент заключения сделок купли-продажи являлись действующими; возражений от сторон сделок относительно дальнейшего их исполнения не было.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оспариваемые договоры купли-продажи заключены в соответствии с требованиями части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке реализации исключительного право на приобретение земельных участков собственниками объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно статье 2 Закона Иркутской области от 18.12.2014 N 162-ОЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области" Правительство Иркутской области осуществляет следующие полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город Иркутск:

1) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством;

2) выдача разрешения на использование земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

3) утверждение схемы расположения земельного участка в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим полномочия, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися на территории муниципального образования город Иркутск, Иркутского районного муниципального образования, городских и сельских поселений Иркутского района Иркутской области, государственная собственность на которые не разграничена, является министерство имущественных отношений Иркутской области в соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года N 264/43-пп.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона Иркутской области от 18.12.2014 N 162-ОЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области" полномочия, предусмотренные статьей 2 настоящего Закона, перераспределяются сроком до 01.01.2019.

Таким образом, с 01.01.2019 изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а, следовательно, права арендодателя по договорам аренды таких земельных участков перешли к органам местного самоуправления муниципального образования город Иркутск в лице Администрации города Иркутска.

Следовательно, Администрация города Иркутска является правопреемником Министерства имущественных отношений Иркутской области в правоотношениях, связанных с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Сингулярное правопреемство подразумевает переход к правопреемнику существующего объема прав. Правопреемство также подразумевает переход к правопреемнику и последствий совершения правопредшественником юридических действий в рамках рассматриваемого гражданского обязательства.

Из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено недопущение осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Злоупотребление правом является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Под злоупотреблением правом, в том числе, понимается ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным способом.

В силу международного правового принципа эстоппель действует запрет на противоречивое поведение стороны спора.

Главная задача принципа эстоппель - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

По своей сути принцип эстоппель представляет запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.

Как правильно указывает суд первой инстанции, правопредшественником истца - Министерством имущественных отношений Иркутской области, заключившим с обществом оспариваемые сделки, указанные сделки одобрялись и исполнялись, вследствие чего у общества отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности сделок. Иное поведение правопреемника является недопустимым и влечет применение принципа эстоппель к истцу, поскольку в силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В целом по результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд пришел к тем же выводам, что и суд первой инстанции, при этом апелляционный суд отмечает, что не может согласиться с подходом администрации о том, что вспомогательный объект должен обязательно располагаться на том же земельном участке, что и основной объект, поскольку ситуации бывают существенно различными, как и требования к организации той или иной деятельности.

Доводы администрации о том, что снесенные объекты не являлись вспомогательными, поскольку были снесены и дальше деятельность осуществляется в отсутствие данных объектов, также не могут быть приняты, поскольку необходимость в существовании данных объектов могла отпасть в связи с иной организацией охраны имущества (установление видеонаблюдения, маячков и т.п.). В любом случае доказательств того, что необходимости в существовании данных объектов на момент их строительства и регистрации на них права собственности не имелось, в материалы дела не представлено.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что иск необоснован и удовлетворению не подлежит.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 декабря 2020 года по делу N А19-19018/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Д.В.Басаев Н.В.Ломако