Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2021 г. N 09АП-69834/20 по делу N А40-332497/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2021 г. N Ф05-13311/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

03 марта 2021 г.

Дело N А40-332497/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 03.03.2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Проценко А.И., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2020

по делу N А40-332497/19, принятое судьей Михайловой Е.В.

по иску ООО "Трейдвин" (ИНН 7728219760, ОГРН 1157746292219)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Бавыкина Л.С. по доверенности от 12.12.2019, диплом N 103624 2201599 от 07.07.2016;

от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 09.12.2020, диплом N ВСГ 4540314 от 26.06.2010;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Трейдвин" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи недвижимости - нежилого помещения общей площадью 139,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Бескудниковский пр., д. 4, корп. 2 (этаж 1, пом. I, комн. 1-13), кадастровый номер 77:09:0002026:10850, путем принятия пунктов З.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 13 900 766 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов девятьсот тысяч семьсот шестьдесят шесть рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N А40-332497/19-133-2583 от 07.05.2020, выполненным ООО "А101 КОНСАЛТ".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 231 679 (двести тридцать одна тысяча шестьсот семьдесят девять) руб. 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 15.10.2020, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 07.03.2007 между ООО "Трейдвин" (далее - истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - ответчик) заключен Договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 31.08.2015 N 00-00388/15.

В соответствии с условиями данного договора ответчик передал истцу в аренду нежилое помещение общей площадью 139,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Бескудниковский пр., д. 4, корп. 2 (этаж 1, пом. I, комн. 1-13), кадастровый номер 77:09:0002026:10850, принадлежащее городу Москве на праве государственной собственности.

Истец на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 04.10.2019 обратился в Департамент городского имущества города Москвы за предоставлением государственной услуги возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы.

Заявление было зарегистрировано за N 33-5-112343/19-(0)-0.

Письмом Департамента городского имущества города Москвы от 19.11.2019 N 33-5-112343/19-(0)-3 в адрес истца был направлен проект Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с предложением заключить договор купли продажи на условиях изложенных в проекте. Также Департамент сообщил о приостановлении государственной услуги сроком на 30 дней для подписания Проекта договора.

Рассмотрев предложенный проект договора купли продажи истец не согласился с условиями изложенными в редакции ответчика в части стоимости спорного объекта, и обратился за независимой оценкой к исполнителю - ООО "Система оценки".

Согласно отчету N 038-19 от 04.10.2019 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, рыночная стоимость объекта составила 7 457 153 руб., что существенно меньше указанной в Проекте договора цены.

11.12.2019 истец направил в адрес ответчика Протокол разногласий по п. 3.1, 3.4 Проекта договора, предложив заключить договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по цене 7 457 153 руб. (п. 3.1), размер ежемесячного платежа при этом составляет 124 285,88 руб. (п. 3.4).

Письмом от 13.12.2019 N 33-5-112343/19-(0)-5 Департамент отказал в предоставлении государственной услуги возмездное отчуждение недвижимого имущества.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Трейдвин" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие у сторон разногласий по определению рыночной цены выкупаемого имущества, по ходатайству истца судом была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "А101 Консалт", Хохлову Дмитрию Михайловичу.

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова по состоянию на 04.10.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 139,6 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, Бескудниковский пр., д.4, корп. 2 (этаж 1, пом.I, комн. 1-13), с кадастровым номером: 77:09:0002026:10850?

Согласно заключению эксперта ООО "А101 Консалт", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 139,6 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, Бескудниковский пр., д.4, корп. 2 (этаж 1, пом.I, комн. 1-13), с кадастровым номером: 77:09:0002026:10850 составляет: 13 900 766 руб. (без учета НДС).

Судом первой инстанции, по ходатайству ответчика, в судебное заседание был приглашен эксперт для дачи пояснений по данному им заключению.

В частности эксперт обосновал не применение НДС спецификой спорного правоотношения где субъектами малого и среднего предпринимательства арендующими находящееся в государственной (муниципальной) собственности недвижимое имущество производится его приватизация в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Также эксперт пояснил, что в исследовании компании Swiss Appraisal приводятся средневзвешенные значения цен на объекты недвижимости. Данные, приведенные в обзоре, являются усредненными и не отражают особенности каждого конкретного объекта недвижимости. Кроме того, использование скидки на торг и уменьшение стоимостного показателя на величину НДС наглядно демонстрируют, что данные, приведенные компанией Swiss Appraisal и расчетные данные эксперта в значительной мере не отличаются друг от друга: Данные исследования Swiss Appraisal: 133 755 х (1-20% НДС) х (1-10% Торг) = 96 304 руб. за 1 кв.м. При этом, стоимость помещения, определенная Экспертом составляет: 99 576 руб. за 1 кв.м. Расхождение между данными анализа рынка и стоимостью, определенной Экспертом, составляет менее 4%. Что говорит о высокой точности расчета, проведенного Экспертом.

Экспертом приведены сведения из базы данных Realto, относительно цен на объекты коммерческой недвижимости, расположенных в относительной близости от объекта экспертизы ст.м. Селигерская (диапазон от 103 000 до 183 000 руб. за 1 кв.м.). При этом в базе приведены цены предложений без учета скидки на торг и с учетом НДС.

При этом экспертом выполнены требования стандарта, при расчете стоимости. Все выбранные объекты - аналоги относятся к одному сегменту рынка. В дальнейшем Эксперт скорректировал удельные показатели стоимостей аналогов по выявленным различиям. При этом коэффициент вариации скорректированной удельной стоимости объектов-аналогов находиться на уровне 10%, что говорит о незначительной изменчивость вариационного ряда и высокой точности (достоверности) полученного результата.

После опроса эксперта по поставленным вопросам ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Заявленное ходатайство судом оставлено без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для проведения повторной экспертизы.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, выкупная цена объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 139,6 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, Бескудниковский пр., д.4, корп. 2 (этаж 1, пом.I, комн. 1-13), с кадастровым номером: 77:09:0002026:10850 составляет: 13 900 766 руб.

Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2020 по делу N А40-332497/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.И. Проценко Г.С. Александрова