Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2021 г. N 09АП-76591/20 по делу N А40-23608/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 июля 2021 г. N Ф05-14163/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г.Москва

15 марта 2021 г.

Дело N А40-23608/20

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Бондарева А.В., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Фирмы ЭНКА Иншаат Ве Санайи Аноним Ширкети

и Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 12.11.2020 по делу N А40-23608/20

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Фирме ЭНКА Иншаат Ве Санайи Аноним Ширкети

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Крылова Г.Г. по доверенности от 29.12.2020, диплом ОК N 61760 от 01.06.2012;

от ответчика: Симонян Р.С. по доверенности от 14.01.2021, удостоверение N 7588 от 30.12.2004,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Фирме ЭНКА Иншаат Ве Санайи Аноним Ширкети о расторжении договора аренды от 09.03.1995 N М-01-001858 земельного участка, расположенного по адресу: г.Москва, Последний пер., д.17 с 05.07.2019.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 12.11.2020 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить.

Истец настаивает на полном удовлетворении исковых требований.

Ответчик возражает в отношении выводов суда, изложенных в решении.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители заявителя требования и доводы своих жалоб поддержали, в отношении апелляционной жалобы своего процессуального оппонента возражали.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2020 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, 09.03.1995 между Правительством Москвы в лице Московского земельного комитета (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) и ЭНКА Иншаат Ве Санайи Аноним Ширкети, заключен договор аренды земельного участка N М-01-001858 площадью 2 700 кв.м с адресными ориентирами: г.Москва, Последний пер., вл.17, вл.19, вл.21 и вл.23, стр.3 для строительства, реконструкции и последующей эксплуатации зданий.

На указанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 77:01:0001090:1064 (г.Москва, пер.Последний, д.21) и нежилые здания с кадастровыми номерами 77:01:0001090:1071, 77:01:0001090:3612 и 77:01:0001090:3614, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком, за исключением квартиры N 9 площадью 171,3 кв.м.

При заключении указанного договора и определении предмета аренды Департамент исходил из того, что в силу действующего в период заключения договора законодательства является собственником земельного участка.

Истцом указано на то, что согласно п.2 ст.16 Федерального закона N 189-ФЗ, земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения Жилищного кодекса РФ 01.03.2005 и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников всех помещений в многоквартирном доме, то есть в силу закона.

При этом представляется, что в силу действующего законодательства земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, переходит в общую долевую собственность исключительно с целью эксплуатации такого дома.

Указанное обусловлено тем, что такой земельный участок не может иметь иного назначения и иной потребительской ценности, кроме обслуживания непосредственно самого жилого дома.

Истцом указано на то, что, проект межевания квартала, в границах которого расположен спорный земельный участок, утвержден распоряжением от 06.03.2007 N 59.

Проект межевания территории квартала 269 Мещанского района, ограниченного Большим Сухаревским пер., ул.Сретенка, Последним пер, Трубной ул. (01.05.175.2014) утвержден распоряжением Департамента от 29.11.2016 N 35285. При этом, п.75 приложения к распоряжению от 06.03.2007 N 59 "Об утверждении проектов межевания кварталов" утратил силу.

Поскольку проектом распоряжения для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г.Москва, Последний пер., д.21, и нежилым зданиям с кадастровыми номерами 77:01:0001090:1071, 77:01:0001090:3612 и 77:01:0001090:3614 отведены отдельные самостоятельные земельные участки, договор аренды на весь земельный участок подлежит расторжению.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, вид разрешенного использования земельного участка по документу - "Для строительства, реконструкции и последующей эксплуатации зданий".

Истцом указано на то, что в связи с невозможностью расторжения договора аренды земельного участка от 09.03.1995 N М-01-001858 без поступления в Департамент соответствующего обращения арендатора, договор аренды земельного участка, предоставленного под вышеуказанные цели, продолжает действовать.

В целях заключения договора аренды земельного участка для эксплуатации принадлежащих ответчику на праве собственности нежилых зданий в соответствии с земельным законодательством необходимо сформировать самостоятельный земельный участок и в установленном порядке оформить на него земельно-правовые отношения.

Сохранение спорного договора аренды, нарушает права собственников многоквартирного жилого дома по возможности надлежащего формирования земельного участка в целях его эксплуатации в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В связи с чем, истец указывает на то, что поскольку с момента принятия 189-ФЗ, Земельного и Жилищного кодексов РФ были изменены обстоятельства, не зависящие от сторон договора аренды, действующие правоотношения нарушают права третьих лиц (собственников многоквартирного жилого дома) и противоречат действующему законодательству.

Департамент направил арендатору уведомление с проектом дополнительного соглашения о расторжении спорного договора аренды земельного участка от 26.07.2019 N ДГИ-И-51128/19, согласованный Обществом проект обратно в Департамент не поступал.

В связи с чем, ссылаясь на ст.451 Гражданского кодекса РФ, истец просит расторгнуть договор аренды от 09.03.1995 N М-01-001858 земельного участка, расположенного по адресу: г.Москва, Последний пер., д.17 ввиду изменения существенных обстоятельств - с момента принятия 189-ФЗ, Земельного и Жилищного кодекса РФ.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства, и установив, что договор в настоящем случае прекратился в силу закона, признал заявленные требования необоснованными, с чем соглашается апелляционная коллегия.

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс РФ был введен в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 01.03.2005.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно п.66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что согласно ч.1 ст.16 Вводного закона и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу ч.3 и ч.4 ст.16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (ч.2 ст.16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч.5 ст.16 Вводного закона).

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно материалам дела (выписки из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 10.07.2020), земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001090:5, сформирован и поставлен на кадастровый учет 11.04.2007.

При этом в п.67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 также указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу ч.3 и ч.4 ст.16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, после введения в действие Жилищного кодекса РФ независимо от формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и следовательно утрачивает право на получение арендных платежей за использование этим земельным участком.

В период действия договора аренды, на земельном участке арендатором была произведена реконструкция многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Москва, Последний пер., д.21.

Реконструкция завершена в 1995 году, что подтверждается актом N 463 государственной приемочной комиссией о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 27.12.1995.

В результате реализации инвестиционного контракта N 5-342-/р-1,2, 27.12.1995 у ответчика возникло право собственности на весь многоквартирный дом, что подтверждается свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г.Москвы от 13.01.1998, выданным Комитетом по управлению имуществом Москвы.

В 2005 году по заявлению ответчика были выделены квартира N 9 площадью 171,3 кв.м и помещение площадью 2 271,7 кв.м.

Право собственности на квартиру было зарегистрировано - 30.12.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 77 АГ 0139439.

В соответствии со ст.38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п.2 ст.36 Земельного кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ).

В силу ч.2 и ч.5 ст.16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами действующего законодательства договор аренды от 09.03.1995 N М-01-001858 прекратил свое действие, в следствие чего не может быть расторгнут в судебном порядке.

Позиция Департамента, изложенная в апелляционной жалобе указанным выше нормам права противоречит и судебной коллегией не принимается, поскольку в настоящем случае земельный участок, на котором расположен данный дом перешел в собственность ответчика в силу закона, после чего Департамент городского имущества г. Москвы должен был утратить право требования внесения платежей за пользования указанным имуществом.

Доводы ответчика о том, что судебным актом по настоящему делу, ответчик, как собственник, фактически лишен права эксплуатировать земельный участок, сделаны в связи неверным пониманием заявителем вышеуказанных норм материального права, на основании чего не принимаются апелляционным судом.

В соответствии с ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ и ч.2 ст.271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Таким образом, ответчик, как собственник недвижимости не может быть лишен права эксплуатации земельного участка, расположенного под его собственностью.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда от 12.11.2020.

Руководствуясь ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2020 по делу N А40-23608/20 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

А.В. Бондарев А.И. Проценко