Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2021 г. N 15АП-730/21 по делу N А32-15131/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июня 2021 г. N Ф08-4874/21 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

17 марта 2021 г.

дело N А32-15131/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020 по делу N А32-15131/2020

по иску Администрации г. Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367)

к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

(ИНН 2309090540 ОГРН 1042304982510)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Мир"; общества с ограниченной ответственностью "Лазаревский отдых"

о признании недействительным решения, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление, регистрирующий орган) от 10.02.2020 N 23/999/001/2019-282242. В порядке устранения допущенного нарушения просит об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732 земельного участка площадью 391 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0109018:1003, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева 11 г, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 17.05.2010 N 23-23-46/037/23010-237 об аренде земельного участка (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования - т. 2.д. 14).

Заявленные требования мотивированы тем, что государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) права должна быть проведена на основании вступившего в законную силу судебного акта по делу А32-36187/2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью "Мир"; общество с ограниченной ответственностью "Лазаревский отдых".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020 заявление удовлетворено. Решение мотивировано тем, что администрацией в регистрирующий орган подан полный пакет документов, необходимый для регистрации. Прекращение права залога находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права, в данном случае права аренды. Само по себе погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (абзац второй пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Судебный акт вынесен в отношении земельного участка, не являющегося предметом заявления, заявления об уточнении требований управлением не подавалось. На момент обращения за погашением записи о государственной регистрации и на настоящий момент арендатором земельного участка является Кучеров Дмитрий Валерьевич. В судебных актах по делу N А32-36187/2015 не указано на необходимость погашении записи в отношении Кучерова Д.В., несмотря на то, что государственная регистрация права аренды за Кучеровым Д.В. произведена в декабре 2016 года, тогда как резолютивная часть решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-36187/2015 вынесена 22.03.2017. Право аренды Кучерова Д.В. отсутствующим не признано, к тому же находится в залоге у ПАО Банк "ВТБ". Администрацией избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Надлежащим способом защиты в данном случае является предъявление иска о признании, а не об оспаривании действий органа государственной власти.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы проводилось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,

05.08.2008 администрация (арендодатель), ООО "Лазаревский отдых" (арендатор - 1) и ООО "Мир" (арендатор - 2) заключили договор N 4900004732 с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 390,5 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 (23:49:010914:0013), расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 11г, для размещения и эксплуатации административного здания, сроком на 49 лет.

На земельном участке расположен объект недвижимого имущества - административное здание (литера А) площадью 295,1 кв. м, помещения N 17 - 28 (площадью 146,1 кв. м) которые принадлежат ООО "Лазаревский отдых" на основании утвержденного администрацией акта приемки законченного строительством объекта от 17.11.1993 (свидетельство серии 23 АД N 024883).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2013 по делу N А32-1736/2013 договор аренды от 05.08.2008 N 4900004732 признан ничтожной сделкой.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2017 по делу N А32-36187/2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 08.06.2017, кассационным постановлением от 21.08.2017, суд применил к договору аренды от 05.08.2008 N 4900004732, заключенному администрацией с ООО "Лазаревский отдых" и ООО "Мир", последствия недействительности (ничтожной) сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 23-23-46/037/2010-237.

Администрацией подано в регистрирующий орган заявление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации N 23-23-46/037/2010-237 об обременении в виде договора аренды.

Сообщением от 10.02.2020 N 23/999/001/2019-282242 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в государственной регистрации прекращения ограничения обременения в виде договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732. Отказ мотивирован наличием противоречия между уже зарегистрированными и заявленными правами на заявленный объект недвижимости: в сведениях ЕГРН арендаторами земельного участка значатся ООО "Лазаревский отдых" и Кучеров Д.В., а также в отношении указанного земельного участка зарегистрирована ипотека в силу договора, заключённая между Кучеровым Д.В. и Банком ВТБ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд требованиями по настоящему делу о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому от 10.02.2020 N 23/999/001/2019-282242; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732 земельного участка площадью 391 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0109018:1003, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева 11г, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 17.05.2010 N 23-23-46/037/2010-237 об аренде земельного участка.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Статьей 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации императивно определена обязательность вступивших в законную силу судебных актов для всех без исключения органов, физических и юридических лиц, предполагающая их неукоснительное исполнение.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, прекращения, в том числе ограничения права определенного лица на недвижимое имущество и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1). Государственной регистрации подлежит прекращение возникающих, в том числе на основании договора аренды, ограничения прав и обременения недвижимого имущества (часть 6 статьи 1). В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав в результате государственной регистрации вносятся, в том числе сведения о прекращении ограничения прав и обременения недвижимого имущества (часть 1 статьи 13). Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14).

Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости при государственной регистрации договора, прекращения ограничения или обременения (пункт 2 части 3 статьи 15). Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29). Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным федеральным законом (часть 1 статьи 58).

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 2 части 3 статьи 3).

Суд первой инстанции установил, что согласно данным ЕГРН по состоянию на 03.06.2020 на объект недвижимости, а именно земельный участок общей площадью 390,5 кв.м., категории - земли населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0109018:1003, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, дом N 11г, зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи, на основании распоряжения департамента имущественных отношений АМО г. Сочи N 1620-р от 24.05.2012.

Администрацией подано в регистрирующий орган заявление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации N 23-23-46/037/2010-237 об обременении в виде договора аренды. Согласно описи документов, поданных в форме электронных документов и (или) электронных образов, на государственную регистрацию были поданы следующие документы: заявление о повторной выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права, выдаче закладной, внесении изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исправлении технической ошибки; распоряжение администрации города Сочи N849-р-л от 23.09.2019; договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N4900004732 от 05.08.2008; решение Арбитражного суда Краснодарского края N А32-36187/2015 от 22.03.2017; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда N 15АП-7572/2017 от 08.06.2017.

Таким образом, на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа представлено решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного суда от 08.06.2017.

Государственная регистрация прекращения договора аренды недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом N 218-ФЗ и в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки".

Пункт 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ устанавливает перечень документов, на основании которых может быть осуществлен государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, в том числе, судебные акты.

Порядок ведения ЕГРН установлен приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года N 943 (далее - Порядок N 943).

В соответствии с подпунктами 16, 17 пункта 22, пунктом 173 Порядка N 943 в записи кадастра недвижимости о земельном участке указываются в том числе сведения: об ограничениях права на земельный участок, обременениях данного объекта, если такие ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы и не подлежат государственной регистрации в реестре прав на недвижимость, в том числе ограничения и обременения, внесенные в ГКН до вступления в силу Закона N 218-ФЗ.

Из оспариваемого в рамках дела уведомления от 10.02.2020 N 23/999/001/2019-282242 следует, что основанием для принятия Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю решения об отказе в государственной регистрации прекращения обременения договора аренды земельного участка послужил вывод регистрирующего органа о том, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости открыт актуальный раздел на вышеуказанный земельный участок с записью о регистрации ипотеки, свидетельствующей о том, что право аренды находится в залоге у ПАО Банк "ВТБ", а также ввиду наличия противоречий между уже зарегистрированными и заявленными правами на указанный объект недвижимости (арендаторами земельного участка являются Кучеров Дмитрий Валерьевич и ООО "Лазаревский отдых").

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что указанные обстоятельства не препятствуют проведению регистрации прекращения обременения на основании вступившего в силу судебного акта ввиду следующего.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (подпункт 3 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно абзацу 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

В силу абзаца 4 пункта 1 указанного Информационного письма в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт, то отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

Поскольку судебный акт является самостоятельным и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации права, следовательно, осуществленная арендатором по ничтожной сделке передача прав и обязанностей по договору аренды не может служить поводом для отказа в совершении регистрационных действий на основании решения суда.

Кроме того, в данном деле администрация не просит совершения регистрационных действий за пределами, определенными резолютивной частью решения по делу N А32-36187/2015.

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что право аренды Кучерова Д.В. находится в залоге у ПАО Банк "ВТБ", судебная коллегия учитывает положения Закона N 218-ФЗ и указывает на следующее.

Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае, права аренды.

Ипотека, как следует из части 12 статьи 53 Закона N 218-ФЗ, прекращается независимо от погашения регистрационной записи об ипотеке и внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки.

Указание в апелляционной жалобе на неверный способ защиты нарушенного права также не соответствует действующему правовому регулированию.

Так, управление полагает, что надлежащим способом защиты в данном случае является предъявление иска о признании отсутствующим права, а не заявление об оспаривании действий органа государственной власти.

Между тем, иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения и допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 N 19-КГ15-47), путем предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36).

В настоящем деле наличие регистрационной записи об ипотеке в силу изложенного выше не является препятствием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрации аренды земельного участка.

Поскольку оспариваемое администрацией решение регистрирующего органа оформлено в виде отказа в государственной регистрации прав, который может быть обжалован заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ), администрацией избран надлежащий способ защиты.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732 земельного участка площадью 391 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0109018:1003, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева 11г.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как не соответствующие нормам гражданского законодательства, законодательства о государственной регистрации прав и установленным по делу обстоятельствам.

Основания для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020 по делу N А32-15131/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов