Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2021 г. N 01АП-630/21 по делу N А79-4421/2020

г. Владимир

19 марта 2021 г.

Дело N А79-4421/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Три вкуса" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.12.2020 по делу N А79-4421/2020,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Дарион", ОГРН 1162130052886, ИНН 2130167766, к обществу с ограниченной ответственностью "Три вкуса", ОГРН 1192130003460, ИНН 2130209078, о взыскании 397 840 руб. 86 коп.,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Три вкуса"

к обществу с ограниченной ответственностью "Дарион" о признании недействительной сделки по расторжению в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения от 16.04.2019 N Д-Т-01/2, оформленной претензией ООО "Дарион" от 22.04.2020

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Пака Александра Феликсовича,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Дарион" (далее - ООО "Дарион") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Три вкуса" (далее - ООО "Три вкуса") о взыскании 534 094 руб. 31 коп. долга по арендной плате, 51 846 руб. 26 коп. долга по коммунальным платежам, 208 502 руб. 46 коп. пени за период с 17.04.2019 по 22.10.2020.

В рамках дела N А79-4813/2020 ООО "Три вкуса" обратилось в суд с иском к ООО "Дарион" о признании недействительной сделки по расторжению в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения от 16.04.2019 N Д-Т-01/2, оформленной претензией ООО "Дарион" от 22.04.2020.

Определением от 09.07.2020 суд объединил арбитражные дела N А79-4421/2020 и N А79-4813/2020 в одно производство для совместного рассмотрения, присвоив общий номер А79-4421/2020.

Определением от 13.10.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Пак Александр Феликсович.

Решением от 03.12.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики иск ООО "Дарион" удовлетворил частично. Взыскал с ООО "Три вкуса" в пользу ООО "Дарион" 130 руб. 26 коп. пени за несвоевременную оплату арендной платы за февраль 2020 года за период с 11.02.2020 по 13.02.2020, 51 846 руб. 26 коп. долга по оплате коммунальных платежей, 1236 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении иска отказал. Взыскал с ООО "Дарион" в доход федерального бюджета 6696 руб. государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска ООО "Три вкуса" отказал. Обеспечительные меры, принятые определением от 23.06.2020 отменил после вступления решения в законную силу.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Три вкуса" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска ООО "Дарион" и об удовлетворении требований ООО "Три вкуса" о признании недействительной сделки по расторжению в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения от 16.04.2019 N Д-Т-01/2.

Возражая в отношении иска ООО "Дарион", заявитель указал на отсутствие задолженности по оплате аренды, включая коммунальные услуги. При этом заявитель сослался на расчет неустойки приложенный к исковому заявлению, солгано которому размер долга за январь и февраль 2020 года составляет 0 руб. Кроме того, в силу части 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявитель указал, что ответчик перечислил 157 951 руб. 20 коп. в адрес истца, судом установлен долг 147 036 руб. 91 коп. за коммунальные услуги, таким образом истцом указанное обязательство исполнено.

Суд указанную переплату за январь 2020 года зачел в счет долга по арендным платежам за февраль 2020 года, тогда как в силу части 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указанную переплату необходимо было зачесть в счет коммунальных платежей за январь 2020 года, как обязательство возникшее ранее.

В части неправомерного отказа в удовлетворении встречного иска заявитель указал, что акт приема-передачи от 16.04.2020 к договору аренды является ненадлежащим доказательством, подтверждающим состояние арендуемого помещения при его передаче ООО "Три вкуса". В том числе и акт осмотра от 22.04.2020 также не может являть таковым доказательством, поскольку составлен без участи ответчика.

Доказательств подтверждающих изменение (перепланировку) арендуемого помещения после его передачи по акту от 16.04.20200 истцом не представлено.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов заявителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Дарион" (арендодатель) и ООО "Три вкуса" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 16.04.2019 N Д-Т-01/02 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение, общей площадью 182,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебоксары, Президентский бульвар, 1/15, нежилое помещение N 8, с целью использования его в качестве помещения общественного питания.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 23.04.2019 N 21:01:020101:1256-21/042/2019-4.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 16.04.2020, в том числе:

комната N 1, 2 (15 кв.м. тамбур, коридор) оборудованы на полу плиткой, стены - обшиты гипсокартоном, выровнены, покрашены, потолок - покрашен, располагается смонтированный в гипсокартонном коробе (приточный вентилятор в рабочем состоянии, все материалы отделки в отличном состоянии, без дефектов и повреждений;

комната N 3 (5.30 кв.м. - гардероб) оборудована на полу плиткой, поверх линолеумом, стены - обшиты гипсокартоном, выровнены, покрашены, потолок - покрашен, все материалы отделки в отличном состоянии, без дефектов и повреждений. Оборудована видеорегистратором - 1 шт., 4 камерами, расположенные в других помещениях, в отличном рабочем состоянии;

комната N 4 (1.2 кв.м. - туалет) оборудована на полу плиткой, стены - обшиты пвх панелями, потолок - окрашен, все материалы отделки в хорошем состоянии, без дефектов и повреждений, частичное отсутствие отделки стены 0,5 кв.м. в месте установки счетчиков воды. Оборудована туалетом - 1 шт., раковиной - 1шт. в отличном состоянии;

комната N 5 (9 кв.м. - кабинет) оборудована на полу плиткой, стены - отделаны плиткой до высоты 1,5 м. выше обшиты гипсокартоном, выровнены, покрашены, потолок - покрашен, все материалы отделки в отличном состоянии, без дефектов и повреждений;

комната N 6 (22.2 кв.м. - пищевой цех) оборудована на полу плиткой, стены - плиткой, потолок - окрашен, все материалы отделки в хорошем состоянии, без дефектов и повреждений. Оборудована мясорубкой мим-300 (б/у, в рабочем состоянии) - 1 шт., пароконвектоматом ПКА 6 1/3Л (в хорошем рабочем состоянии, без повреждений) - 1 шт., холодильник (рабочий, б/у) - 2шт., электрическая плита (в рабочем состояиии, б/у) - 1 шт., мойки кухонные металлические - 4 шт., охладитель тайфун 90 - 1 шт,, рабочий;

комната N 7, 8 (2,8 кв.м, 7,4 кв.м. - склад, эл. щитовая) оборудована на полу плиткой в отличном состоянии, стены - пвх вагонкой, потолок - пвх вагонкой в удовлетворительном состоянии, без повреждений;

комната N 9 (11,5 кв.м. - склад) оборудована на полу плиткой в отличном состоянии, стены - покрашены, потолок - пвх вагонка, материалы отделки в удовлетворительном состоянии, без повреждений;

комната N 10 (10,7 кв.м. - коридор) оборудована на полу плиткой, стены - ПВХ вагонкой белого цвета, потолок - покрашен, белого цвета, все материалы отделки в хорошем состоянии, без дефектов и повреждений;

комната N 11 (1,8 кв.м. - коридор) оборудована на полу плиткой, стены - гипсокартоном, выровнен, покрашен, потолок - покрашен, все материалы отделки в хорошем состоянии, без дефектов и повреждений;

комната N 12 (5,5 кв.м. - туалет) оборудована на полу плиткой, стены - плиткой, потолок - натяжным потолком, все материалы отделки в отличном состоянии, без дефектов и повреждений;

комната N 13 (90,2 кв.м. - зал) оборудован на полу плиткой, без дефектов и повреждений, стены - отделаны гипсовой штукатуркой "под кирпич" покрашены в молочный цвет, потолок - отделан частично гипсокартоном, покрашен коричневый цвет, частично натяжным потолком, все материалы отделки в отличном состоянии, без дефектов и повреждений. Смонтирован в гипсокартонном коробе вентилятор вытяжки в рабочем состоянии.

В акте зафиксировано, что помещение находится в хорошем состоянии. Перечень инженерных коммуникаций: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация.

За пользование указанным в предмете настоящего договора помещением арендатор выплачивает арендодателю с октября по март включительно арендную плату в размере 70 000 руб., 110 000 руб. с апреля по сентябрь включительно без НДС без учета коммунальных услуг. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2020 N 06, вступившему в силу с 01.01.2020, за пользование указанным в предмете настоящего договора помещением арендатор выплачивает арендодателю с октября по март включительно арендную плату в размере 77 000 руб., 121 000 руб. с апреля по сентябрь включительно без НДС без учета коммунальных услуг. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

Арендная плата производится арендатором до 10 числа месяца в счет оплаты арендной платы данного месяца (пункт 3.2 договора).

Из содержания пункта 6.1 договора следует, что срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается с 16.04.2019 по 16.04.2022. Срок оплаты наступает с 16.04.2019 года. В случае отсутствия разногласий и (или) расторжения договора срок аренды продлевается на такой же срок без письменного уведомления.

В соответствии с пунктом 4.2 изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон за исключением пункта 4.3. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10- дневный срок.

В пункте 4.3 договора перечислены случаи, когда договор аренды подлежит досрочному досудебному расторжению, а арендатор - принудительному выселению, в следующих случаях:

если арендатор не внес арендные платежи в течение более одного раза по истечению установленного срока платежа;

использования арендатором арендуемых помещений, в целом или частично, с нарушением условий, оговоренных настоящим договором;

если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние арендуемого помещения;

передачи арендатором арендуемых им помещений в субаренду третьим лицам в любой форме без письменного согласия арендодателя.

Претензией от 22.04.2020 арендодатель обратился к арендатору с требованием погасить образовавшуюся задолженность по состоянию на 22.04.2020 в срок до 30.04.2020, в том числе 242 000 руб. долга по арендной плате, 64 570 руб. долга по коммунальным платежам.

Указанной претензией ООО "Дарион" заявило о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с систематическим не выполнением условий договора, а именно: согласно осмотру от 15.04.2020 ООО "Три вкуса" был проведен ряд конструкционных и покрасочных ремонтных несогласованных работ, которые требуют расходов по восстановительным работам. Данный факт является нарушением условий пункта 2.3.3 договора, нарушены условия пунктов 2.3.4., 4.3.2. договора, проигнорированы требования об устранении нарушений с февраля 2020 года, а также уведомило об ограничении доступа в помещение с 22.04.2020.

Арендодатель потребовал возвратить переданное в эксплуатацию оборудование в должном состоянии, компенсировать стоимость несогласованных восстановительных ремонтных работ.

Оставление без удовлетворения требований претензии послужило основанием для обращения ООО "Дарион" в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО "Три вкуса", посчитав, что основания для расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке у ООО "Дарион" отсутствовали, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительной сделки по расторжению в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения от 16.04.2019 N Д-Т-01/2, оформленной претензией ООО "Дарион" от 22.04.2020.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Условиями договора аренды (пункт 3.1) предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества, после чего арендодатель вправе требовать внесения арендной платы.

Судом первой инстанции установлено, что истец свои обязательства по передаче объекта аренды ответчику исполнил надлежащим образом, в связи с чем у него возникло право требования оплаты за аренду переданного нежилого помещения, а также оплаты коммунальных платежей.

Истцом ежемесячно в период апреля 2019 года по апрель 2020 года производилось начисление платы за коммунальные услуги. В обоснование соответствующего требования истцом представлены копии договора холодного водоснабжения и водоотведения от 28.12.2015 N 3866 с ОАО "Водоканал", договора теплоснабжения от 01.09.2018 N 1567 с МУП "Теплосеть", договора горячего водоснабжения от 01.09.2018 N 4378 с МУП "Теплосеть", договора управления многоквартирным домом от 25.05.2015 с ООО "Жилкомсервис-1", договора энергоснабжения от 18.10.2017 N 36-01/1637-5101 с АО "Чувашская энергосбытовая компания"; акты, акты отпуска тепловой энергии, счета-фактуры, расчетные ведомости энергопотребления и акты приема-передачи электричкой энергии, выставленные к оплате арендодателю, а также собственнику помещения Хохлову А.С.

Возражений относительно объема и стоимости потребленных энергоресурсов ответчик не представил.

По данным ООО "Дарион" арендатором не внесены арендная плата в сумме 534 094 руб. 31 коп. и коммунальные платежи в сумме 51 846 руб. 26 коп.

Между тем, в представленном в суд акте от 01.01.2020 N 01-Г к договору аренды стороны подтвердили оказание услуг по аренде помещения согласно договору N Д-Т-01/02 от 16.04.2019 надлежащего качества в полном объеме. Стоимость услуг аренды за 2019 год составила сумму в размере 741 000 руб., стоимость коммунальных платежей, оплаченных в адрес ООО "Дарион" в счет оплаты потребленных ООО "Три вкуса" коммунальных услуг ресурсоснабжающих компаний (электро-, водо-, теплоснабжения, затрат услуг управляющей компании) составила сумму в размере 343 363 руб.

ООО "Дарион" подтверждает отсутствие задолженности со стороны арендатора - ООО "Три вкуса" на 31.12.2019.

ООО "Три вкуса" - арендатор, претензий по качеству и количеству предоставленных услуг и начислений по ним, в том числе коммунальных, не имеет.

Исследовав и оценив представленный в дело акт от 01.01.2020 N 01-Г, суд обоснованно не нашел оснований для исключения его из числа доказательств по делу, поскольку подписав указанный акт без возражений, скрепив его подписью руководителя и печатью организации, ООО "Дарион" выразило свое согласие с размером обязательства и фактическим его исполнением ООО "Три вкуса". Каких-либо противоречий или неоднозначного толкования акт не содержит.

Оснований для вывода, что данный акт не порождает правовых последствий для сторон, у судов первой и апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, факт отсутствия у ООО "Три вкуса" задолженности по спорному договору аренды по состоянию на 31.12.2019 суд признает подтвержденным в связи с подписанием сторонами акта от 01.01.2020 N 01-Г.

Апелляционная жалоба доводов о несогласии с судебным актом в указанной части не содержит.

Как следует из материалов дела, арендодатель за период с января по апрель 2020 года начислил арендатору 352 000 руб. арендной платы и 147 036 руб. 91 коп. коммунальных платежей.

ООО "Три вкуса" в течение 2020 года произвело оплату аренды и коммунальных платежей следующими платежными поручениями:

от 10.01.2020 N 4 на сумму 110 581 руб. с назначением платежа "по договору аренды нежилого помещения Д-Т-01-02 от 16.04.2019 за декабрь 2019 г. НДС не облагается",

от 13.02.2020 N 30 на сумму 100 000 руб. с назначением платежа "по договору аренды нежилого помещения Д-Т-01-02 от 16.04.2019 за декабрь 2019 г. НДС не облагается",

от 17.02.2020 N 31 на сумму 27 000 руб. с назначением платежа "по договору аренды нежилого помещения Д-Т-01-02 от 16.04.2019 за декабрь 2019 г. НДС не облагается",

от 10.03.2020 N 52 на сумму 77 000 руб. с назначением платежа "по договору аренды нежилого помещения Д-Т-01-02 от 16.04.2019 за март 2020 г. НДС не облагается",

от 24.03.2020 N 79 на сумму 39 096 руб. с назначением платежа "за коммунальные услуги по договору аренды нежилого помещения Д-Т-01-02 от 16.04.2019 за март 2020 г. НДС не облагается",

от 30.04.2020 N 83 на сумму 500 руб. с назначением платежа "по договору аренды нежилого помещения Д-Т-01-02 от 16.04.2019 за апрель 2020 г. НДС не облагается".

При этом указание в платежных поручениях от 10.01.2020 N 4, от 13.02.2020 N 30, от 17.02.2020 N 31 в назначении платежа "по договору аренды нежилого помещения Д-Т-01-02 от 16.04.2019 за декабрь 2019 г. НДС не облагается", не может являться основанием для признания факта отсутствия оплаты за 2020 год, так как общая перечисленная указанными платежными поручениями сумма не соотносится с размером арендных платежей за декабрь 2019 года (аренда - 70 000 руб., коммунальные платежи - 37 626 руб. 84 коп.), в связи с чем, подлежат отнесению в счет оплаты текущей задолженности.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (пункт 1 Требований).

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (раздел 2, ответ на вопрос 3), обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований).

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98- ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Режим повышенной готовности на территории Чувашской Республики введен распоряжением главы Чувашской Республики от 18.03.2020 N 113-рг.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО "Три вкуса" является - 56.10 "Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания".

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (далее - ОКВЭД) в структуре ОКВЭД используется иерархический метод классификации и последовательный метод кодирования, при этом описание вышестоящих группировок распространяется на все входящие в них группировки.

Согласно письму Минэкономразвития России от 15.04.2020 N Д13и-11577 в случае, если в Перечне приведен целиком класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень.

Соответственно, отраженная в ЕГРЮЛ в качестве основного вида деятельности группа 56.10 входит в класс 56, отраженный в Перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434.

Следовательно, ООО "Три вкуса" осуществляет деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

При таких обстоятельствах, у ООО "Три вкуса" имелось право на отсрочку арендной платы по договору с 18.03.2020.

Суд учел, что помещение арендовалось ООО "Три вкуса" в целях использования в качестве помещения общественного питания.

Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 N 84 "О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" на территории Чувашской Республики с 28.03.2020 по 05.04.2020 до особого распоряжения приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением дистанционной торговли.

Указом Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 N 92 "О комплексе ограничительных и иных мероприятий по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики с 3 апреля 2020 года до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением дистанционной торговли. Данное ограничение не распространяется на столовые, буфеты, кафе и иные предприятия питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций, деятельность которых не приостановлена в соответствии с настоящим Указом.

Из вышеизложенного следует, что в период с 28.03.2020 использование ООО "Три вкуса" помещения, переданного по договору аренды, не представлялось возможным согласно целевому назначению, а именно по условиям договора аренды и акта приема-передачи использование помещения предполагалось исключительно в целях использования в качестве помещения общественного питания.

Учитывая, что задолженность по арендной плате начиная с 18.03.2020 сформировалась в период действия режима повышенной готовности в Чувашской Республике, у ООО "Три вкуса" имеется право на отсрочку уплаты арендной платы за период с 18.03.2020 по 30.04.2020.

Таким образом, сумма подлежащих начислению арендных платежей за период с 01.01.2020 по 17.03.2020 года составляет 196 225 руб. 80 коп., исходя из расчета: 77 000 руб. (арендная плата за январь 2020 года) + 77 000 руб. (арендная плата за февраль 2020 года) + 42 225 руб. 80 коп. (77 000 руб./ 31 день х 17 дней (с 01.03.2020 по 17.03.2020)).

Учитывая, что оплата арендной платы произведена ООО "Три вкуса" за указанный период в полном объеме платежными поручениями от 10.01.2020 N 4, от 13.02.2020 N 30, от 17.02.2020 N 31, от 10.03.2020 N 52, от 30.04.2020 N 83, оснований для удовлетворения иска в части взыскания долга по арендной плате не имеется.

Проверив расчет долга по коммунальным платежам за период с января по апрель 2020 года, судом установлено, что общий размер долга составляет 107 940 руб. 91 коп., исходя из расчета: 147 036 руб. 91 коп. - 39 096 руб. (оплата платежным поручением от 24.03.2020 N 79), тогда как ООО "Дарион" заявлено ко взысканию 51 846 руб. 26 коп.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 4, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу об отсутствии основания для выхода за пределы заявленных требований и рассмотрения указанных требований, которые не были заявленные, и удовлетворил их частично в сумме 51 846 руб. 26 коп., составляющих задолженность по коммунальным платежам.

Кроме того, за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с апреля 2019 года по апрель 2020 года, ООО "Дарион", руководствуясь пунктом 3.4 договора, начислило ООО "Три вкуса" неустойку в сумме 208 502 руб. 46 коп. за период с 17.04.2019 по 22.10.2020.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что за просрочку арендных платежей, установленных настоящим договором, арендатору начисляются пени в размере 0,1% с суммы задолженности за каждый день просрочки. Выплата пени не освобождает арендатора от выполнения его основного обязательства.

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта своевременности ее уплаты.

Как следует из материалов дела, оплата начисленной арендной платы за январь 2020 года в размере 77 000 руб. произведена ООО "Три вкуса" платежным поручением от 10.01.2020 N 4 на сумму 110 581 руб.

С учетом образовавшейся переплаты за январь 2020 года в размере 33 581 руб. и начисленной арендной платы за февраль 2020 года в размере 77 000 руб., общая сумма долга по арендной плате за февраль 2020 года составила 43 419 руб., оплата которой произведена ООО "Три вкуса" платежным поручением от 10.01.2020 N 4 на сумму 110 581 руб. платежным поручением от 13.02.2020 N 30 на сумму 100 000 руб., то есть с нарушением установленного пунктом 3.2 договора срока (до 10 числа месяца в счет оплаты арендной платы данного месяца).

Таким образом, учитывая отсутствие задолженности по арендной плате по состоянию на 31.12.2019, признанное и зафиксированное сторонами в акте от 01.01.2020 N 01-Г, принимая во внимание законодательно установленную отсрочку по внесению арендной оплаты, суд удовлетворил требование о взыскании неустойки частично в сумме 130 руб. 26 коп. исходя из расчета: 43 419 руб. х 3 дня (с 11.02.2020 по 13.02.2020) х 0,1%.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из следующего.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По своей правовой природе одностороннее расторжение ООО "Дарион" договора, выраженное в претензии от 22.04.2020, является разновидностью односторонней сделки, действие которой направлено на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09 отмечено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения.

Пунктом 2.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора письменно согласовывать с арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

В пункте 7 соглашения от 16.04.2019 N 05 к договору аренды стороны согласовали, что любое планируемое улучшение арендатор обязан согласовать с арендодателем в письменном виде.

На дату составления акта сторонами согласована планируемая установка плитки в туалете, пола зала 90 кв.м. (пункт 9 Соглашения от 16.04.2019).

Стороны в пункте 4.3 договора аренды согласовали условие о том, договор подлежит досрочному досудебному расторжению, в том числе, в случае использования арендатором арендуемых помещений, в целом или частично, с нарушением условий, оговоренных настоящим договором.

ООО "Дарион", сославшись на несвоевременное внесение ООО "Три вкуса" арендных платежей за период с апреля 2019 года по апрель 2020 года, проведение перепланировки помещения и ремонтных работ, не согласованных с арендодателем, претензией от 22.04.2020 уведомило ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Исходя из содержания статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оспариваемое уведомление о расторжении договора аренды является односторонней сделкой, направленной на прекращение договорных обязательств, в связи с реализацией уполномоченной стороной права на отказ от исполнения договора.

ООО "Дарион" указывает, что состояние арендуемого помещения для размещения кафе "Баклажан" (по состоянию на сентябрь - ноябрь 2019 года) существенно отличалось от состояния помещения, изначально переданного ООО "Три вкуса" по акту приема-передачи нежилого помещения от 16.04.2019, а именно: между комнатами N 5 (9 кв.м. - кабинет) и N 6 (22,2 кв.м. - пищевой цех) произведен демонтаж межкомнатной перегородки, указанные комнаты объединены в одну комнату; между комнатами N 5 (9 кв.м. - кабинет) и N 2 (12,6 кв.м. - коридор) произведен монтаж межкомнатной перегородки, дверной проем между названными комнатами заделан (проход между кoмнaтaми закрыт полностью); в комнате N 13 (90,2 кв.м. - зал) произведен монтаж блочной кладки барной стойки, несъемной, капитальной; стены комнаты N 13 перекрашены из молочного цвета в синий цвет; потолок комнаты N 13 перекрашен из коричневого цвета в желтый цвет, демонтирован деревянный лестничный проем комнаты N 13 и установлен новый (несогласованный); изменена конструкция потолка комнаты N 13.

Актом осмотра нежилого помещения N 8, общей площадью 182,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Чебоксары, Президентский бульвар, 1/15, от 22.04.2020 N 01, произведенного директором ООО "Дарион" Хохловым А.С., выявлены следующие произведенные арендатором несогласованные изменения: демонтаж кирпичной перегородки между комнатами N 5 и 6, покраска стен помещения N 13, покраска потолка помещения N 13, монтаж блочной кладки под барную стойку в помещении N 13, замена замков помещения и ограничение доступа в помещение арендодателю, демонтаж деревянного лестничного проема помещения N 13, демонтаж конструкции потолка (гипсокартон в центре помещения N 13).

ООО "Три вкуса", оспаривая уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, указало, что на момент приема-передачи нежилого помещения N 8 ремонтные работы уже были произведены третьим лицом - Паком А.Ф.. Несоответствие фактического цвета стен помещения при его передаче в аренду цвету стен, указанному в акте приема-передачи от 16.04.2019, связано с тем обстоятельством, что данный акт фактически подписан ООО "Три вкуса" до полной покраски стен.

В ходе судебного разбирательства ООО "Три вкуса" поясняло, что в целях подготовки нежилого помещения для сдачи в аренду Паком А.Ф. был произведен ремонт нежилого помещения N 8 общей площадью 182,6 кв.м., а именно: были перекрашены стены зала из молочного цвета в синий, потолок комнаты зала перекрашен из коричневого цвета в желтый, установлен деревянный лестничный проем между залом и верандой, установлена барная стойка, а также в целях соблюдения санитарно-эпидемиологического законодательства Российской Федерации произведен демонтаж перегородки между коридором и пищевым цехом, монтаж перегородки между кабинетом и коридором.

Как следует из материалов дела, 16.01.2019 между ООО "Дарион" (арендодатель) и Паком А.Ф. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 16.01.2019 N Д-П-01/01, в соответствии с предметом которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение, общей площадью 239,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, Президентский бульвар, 1/15, нежилое помещение N 8, с целью использования его в качестве помещения общественного питания.

Срок аренды помещения по договору от 16.01.2019 N Д-П-01/01 устанавливается с 16.01.2019 по 30.11.2019. Срок оплаты наступает с 01.04.2016, с 16.01.2019 по 31.03.2019 начисления по аренде не производятся.

Соглашением от 16.04.2019 N 02 к договору от 16.01.2019 N Д-П-01/01 стороны установили, что арендатор освобождает часть помещения, а именно 182,6 кв.м. нежилого помещения N 8, Президентский бульвар, 1/15 (пункт 1).

В пункте 3 Соглашения от 16.04.2019 N 02 стороны предусмотрели, что арендатор обязуется произвести ремонтные работы по восстановлению в первоначальное состояние или оплатить стоимость восстановления несогласованных изменений в освобожденном помещении, а именно: покраска стен (150 кв.м.), восстановление покрытия стены и декоративной штукатурки, произведенного арендатором отверстия демонтажем кирпичной кладки (30х20 см) в зале, восстановление деревянной лестницы - перехода между залом и верандой помещения, восстановление плитки 90 кв.м. пола зала, туалета.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, в том числе акты осмотра, фотографии, проанализировав условия договора аренды, учитывая отсутствие возражений относительно состояния передаваемых помещений со стороны арендатора в момент подписания акта приема-передачи от 16.04.2019 во временное владение и пользование, принимая во внимание тот факт, что соглашение от 16.04.2019 N 02, заключенное между ООО "Дарион" и Паком А.Ф., не содержит всего перечня ремонтных работ и произведенных изменений в арендуемом помещении, зафиксированных арендодателем в акте осмотра от 22.04.2020 и подтверждающееся приложенными к нему фотографиями; отсутствие в материалах дела доказательств того, что демонтаж кирпичной перегородки между комнатами N 5 и 6, монтаж блочной кладки барной стойки произведены именно Паком А.Ф., а также отсутствие доказательств согласования ООО "Три вкуса" с ООО "Дарион" произведенных изменений (перепланировки) арендуемого помещения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ООО "Три вкуса" нарушены обязательства, предусмотренные разделом 2 договора аренды, в связи с чем, ООО "Дарион" правомерно воспользовалась правом на односторонний отказ от договора, предусмотренным пунктом 4.3.

При изложенных обстоятельствах, суд обоснованно отказал ООО "Три вкуса" в удовлетворении иска о признании недействительной сделки по расторжению в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения от 16.04.2019 N Д-Т-01/2, оформленной претензией ООО "Дарион" от 22.04.2020.

Иная оценка ответчиком обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Каких - либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы, по приведенным в ней доводам, не имеется.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.12.2020 по делу N А79-4421/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Три вкуса"- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Н.Ковбасюк

Судьи

Д.Г. Малькова Н.В.Устинова