Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2021 г. N 15АП-3545/21 по делу N А32-15441/2020

город Ростов-на-Дону

30 марта 2021 г.

дело N А32-15441/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" онлайн-заседание представитель публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Пешкова Ю.И. по доверенности от 18.02.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2021 по делу N А32-15441/2020

по иску Администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к открытому акционерному обществу "Центральный совет по туризму и отдыху" (ИНН 7705010473, ОГРН 1027739038326)

при участии третьего лица: публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195)

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязании вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Центральный совет по туризму и отдыху"(холдинг) (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать договор аренды от 29.04.2015 N 4900009869 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 14 468 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1284, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, ничтожной (недействительной) сделкой;

- применить к договору аренды от 29.04.2015 N 4900009869 последствия ничтожной (недействительной) сделки путем погашения регистрационной записи от 13.07.2015 N 23-23/050-23/050/085/2015-210/2, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права АО "Центральный Совет по туризму и отдыху" (холдинг) (ИНН 7705010473 ОГРН 1027739038326) по указанному договору аренды;

- обязать АО "Центральный Совет по туризму и отдыху" (холдинг) возвратить администрации города Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:1284, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект.

Исковые требования мотивированы тем, что договор заключен без соблюдения требования о проведении торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - банк).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2021 в иске отказано. Решение мотивировано тем, что при заключении договора с обществом соблюдение публичных процедур не требовалось, поскольку в соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Администрацией пропущен срок исковой давности.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, принять новый судебный иск об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. К числу исключений, предусмотренных частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации передача в аренду земельного участка с видом разрешенного использования "санаторий", не относится. В мотивировочной части решений Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2019 по делу N A32-51046/2017, от 05.02.2020 по делу N А32-28849/2018 судами дана оценка ничтожности договора аренды от 23.04.1999 N 4900001365 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи. Таким образом, договор от 29.04.2015 N 4900009870 является ничтожной сделкой, так как первичный договор от 23.04.1999 N 1365, заключенный между администрацией г. Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана", заключен в отсутствие полномочий. Недействительность первой сделки опорочивает совершенную с целью ее исполнения распорядительную сделку и делает недействительными все последующие распорядительные сделки с данной вещью. Согласно условиям ничтожного договора аренды от 23.04.1999 N 1365 земельный участок предоставлялся для размещения зданий и сооружений санатория, дополнительными соглашениями к договорам аренды вид разрешенного использования земельного участка не изменялся.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указывает, что на земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности: административное здание, единый недвижимый комплекс (хозблок, склад, здание корпуса N 2), склад, котельная). Указывает на истечение срока исковой давности.

В отзыве на апелляционную жалобу банк просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указывает, что доводы апелляционной жалобы относительно того, что к числу исключений предоставления в аренду без проведения аукциона земельного участка с видом разрешенного использования "санаторий" не относятся, основаны на неверном толковании норм права и направлены на введение суд апелляционной инстанции в заблуждение. Удовлетворению иска также препятствует истечение срока исковой давности.

В судебном заседании представитель банка дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Сочи от 27.01.1999 N 57/5 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Санаторий "Светлана" фактически занимаемого санаторием на 1632 места земельного участка по Курортному проспекту в Хостинском районе" между администрацией города Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана" заключен договор аренды от 23.04.1999 N 4900001365 о предоставлении земельного участка площадью 58 249 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75, с видом разрешенного использования - занимаемый зданиями и сооружения санатория на 1632 места. Срок действия договора установлен до 1 апреля 2048 года.

При проведении разграничения государственной собственности на землю земельный участок, занимаемый существующими зданиями и сооружениями санатория "Светлана", поставлен декларативно на государственный кадастровый учет - земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:113.

На основании заявлений ЗАО "Санаторий Светлана", ЗАО "Профкурорт. Санаторий "Светлана", ООО "Лакокраска", ООО "УЮТ", Попандопуло Елены Владимировны, Бардахчиева Руслана Хачатуровича, Чаквадзе Марины Владимировны, Роговой Любови Ивановны, ООО "Курорт-4" об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи, а также проведением заявителями кадастровых работ в целях образования вышеуказанных земельных участков и предоставлением их в аренду, администрацией города Сочи подготовлено постановление администрации города Сочи от 27.02.2015 N 657 "Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи", в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:113 разделен на следующие земельные участки: земельный участок площадью 826 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:1283, с видом разрешенного использования - магазин, кафе, информационный центр; земельный участок площадью 14 468 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:1284, с видом разрешенного использования - санаторий; земельный участок площадью 12 016 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, с видом разрешенного использования - гостиница; земельный участок площадью 4 151 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:1286, с видом разрешенного использования - апартотель; - земельный участок площадью 92 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:1287, с видом разрешенного использования - кафе; земельный участок площадью 68 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:1288, с видом разрешенного использования - кафе; земельный участок площадью 2 227 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:1289, с видом разрешенного использования - апартотель; земельный участок площадью 4 448 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:1290, с видом разрешенного использования - магазин, кафе, информационный центр, выставочный зал, кинотеатр, ночной клуб, апартотель; земельный участок площадью 319 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302011:1458, с видом разрешенного использования - кафе; земельный участок площадью 3 662 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302011:1459, с видом разрешенного использования - апартотель; земельный участок площадью 5 793 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302011:1460, с видом разрешенного использования -апартотель; земельный участок площадью 3 521 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, с видом разрешенного использования - апартотель; земельный участок площадью 3 608 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302011:1462, с видом разрешенного использования - апартотель.

Постановлением администрации г. Сочи от 27.02.2015 N 657 вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302010:1284 площадью 14 468 кв. м. установлен (уточнен) вид разрешенного использования - "санаторий".

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1284 является муниципальное образование город-курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре объектов недвижимости внесена соответствующая запись от 24.04.2015 N 23-23/050-23/019/801/2015-7610/1.

между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана" на основании постановления администрации города Сочи от 27.02.2015 N 657 "Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи" заключен договор аренды от 29.04.2015 N 4900009869 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 14 468 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1284, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, с видом разрешенного использования - "санаторий".

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 01.04.2048.

В связи с реорганизацией в форме присоединения к акционерному обществу "Центральный совет по туризму и отдыху" (холдинг) в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ЗАО "Санаторий Светлана".

Как указывает администрация, по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона. Предоставление земельного участка с видом разрешенного использования "санаторий" без соблюдения публичных процедур не было предусмотрено и положениями ст. ст. 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими на момент принятия администрацией города Сочи постановления от 27.02.2015 N 657, которым изменен вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков. Определенное договором от 1999 года целевое назначение исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 заключалось в эксплуатации зданий и сооружений санатория. Изменив вид разрешенного использования земельного участка, и заключив в дальнейшем договор аренды земельного участка от 29.04.2015 N 4900009869 с видом разрешенного использования - "санаторий" администрация г. Сочи фактически предоставила правопредшественнику общества вновь образованный земельный участок с видом разрешенного использования - "санаторий" в обход установленной земельным законодательством процедуры торгов. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:1284 находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательства порядка распоряжения публичной собственностью.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Администрация заявляет о пороках сделки, совершенной в отсутствие публичных конкурсных процедур.

Между тем, по делу установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302010:1284 находятся принадлежащие на праве собственности обществу объекты недвижимости:

1. Административное здание, назначение: нежилое здание, площадь: 684,7 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, 23:49:0302010:1033, Российская Федерация, Краснодарский кр., г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект, 73, N 23:49:0302010:1033-23/050/2017-4.

2. Единый недвижимый комплекс, здание корпуса N 2, назначение: нежилое здание, 23:49:0302010:1512, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр. Курортный, 75, N 23:49:0302010:1512-23/050/2019-1:

2.1. хозблок, назначение: нежилое здание, площадь: 442,6 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, 23:49:0302010:1475, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр. Курортный, 75;

2.2.Хозблок, назначение: нежилое здание, площадь: 195,9 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, 23:49:0302010:1476, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр Курортный, 75;

2.3.Склад, назначение: нежилое здание, площадь: 137,2 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, 23:49:0302010:1506, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский р-н, пр-кт Курортный, 75;

2.4.Здание корпуса N 2, назначение: нежилое здание, площадь: 7689,1 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 8, 23:49:0000000:2215, Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект, 75.

3. Склад, назначение: нежилое здание, площадь: 4,4 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, 23:49:0302010:1505, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский р-н, пр. Курортный, д. 75, N 23:49:0302010:1505-23/050/2018-1.

4. Котельная, назначение: нежилое здание, площадь: 104,2 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 1, 23:49:0302010:1511, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, д. 75, N 23:49:0302010:1511-23/050/2019-1.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Таким образом, довод о несоблюдении процедуры заключения договора судебная коллегия отклоняет.

Кроме того, суд установил истечение срока исковой давности.

В п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Судом установлено, что спорная сделка совершена 29.04.2015, учитывая, что с настоящим иском истец обратился в суд 30.04.2020 (в соответствии со штампом почты на почтовом конверте), а администрация является стороной оспариваемого договора аренды от 29.04.2015, предусмотренный ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации трехлетний срок исковой давности по оспариванию недействительной (ничтожной) сделки истцом пропущен.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в признании оспариваемой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене решения апелляционной инстанцией, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2021 по делу N А32-15441/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов