Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2021 г. N 15АП-3157/21 по делу N А53-1644/2018

город Ростов-на-Дону

03 апреля 2021 г.

дело N А53-1644/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситдиковой Е.А.,

при участии в судебном заседании:

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Второй Кирпичный завод" Бирюковой Т.Н.: лично,

от Руруа Автандила Автандиловича: представитель Пендюрин Н.П. по доверенности от 26.02.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на определение Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2021 по делу N А53-1644/2018 об отказе в удовлетворении заявления Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об освобождении земельного участка,

третьи лица: индивидуальный предприниматель Руруа Автандил Автандилович, акционерное общество "Донской кирпич"

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Второй Кирпичный завод",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Второй Кирпичный завод" в Арбитражный суд Ростовской области обратился Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением, в котором просит обязать ООО "Второй Кирпичный Завод" освободить 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2719 кв.м., кадастровый номер 61:44:0051101:32, в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда; обязать ООО "Второй Кирпичный Завод" передать 1/2 доли свободного земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2719 кв.м., кадастровый номер 61:44:0051101:32, по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (с учетом уточнения заявленного требования, принятого судом определением от 12.11.2020).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2020 к участию в рассмотрении спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Руруа Автандил Автандилович.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2020 к участию в рассмотрении спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Донской Кирпич".

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2021 по делу N А53-1644/2018 в удовлетворении заявления отказано. Отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2020 по настоящему обособленному спору.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2021 по делу N А53-1644/2018, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права. Податель жалобы указал, что срок действия договора аренды истек 30.10.2017, арендодатель выразил волю на прекращение пользования должником земельным участком, в связи с чем должник в течение трех месяцев с момента получения уведомления должен был возвратить предмет аренды. Податель жалобы не согласен с выводом о том, что при вынесении судебного акта арбитражным судом в пользу заявителя, судебный акт фактически будет не исполним, ввиду того, что 1/2 доли земельного участка не определена, а требования об обязании ООО "Второй Кирпичный Завод" освободить 1/2 доли земельного участка, обязании ООО "Второй Кирпичный Завод" передать 1/2 доли свободного земельного участка по акту приема-передачи являются неконкретными. По мнению апеллянта, в случае удовлетворения заявления Департамента, судебный акт будет исполним путем подписания акта приема-передачи и последующего его предъявления в Росреестр для погашения записи о договоре аренде, поскольку на спорном участке расположен товар АО "Донской Кирпич", а должник в настоящее время производственную деятельность не осуществляет, при этом, учитывая, что с 2001 года между сторонами фактически сложились отношения по совместному использованию спорного земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника Бирюкова Т.Н. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Руруа А.А. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ИП Руруа А.А. и конкурсный управляющий должника Бирюкова Т.Н. поддержали правовые позиции по спору.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2021 по делу N А53-1644/2018 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2018 признаны обоснованными требования Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, в отношении общества с ограниченной ответственностью "Второй Кирпичный завод" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение. Временным управляющим утвержден Антропов К.Ю. из числа членов Ассоциации СРО "МЦПУ".

Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 138 от 04.08.2018.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2019 общество с ограниченной ответственностью "Второй Кирпичный завод" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена Бирюкова Татьяна Николаевна из числа членов Ассоциации "Межрегиональная организация профессиональных арбитражных управляющих".

Сведения о признании должника банкротом и об открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 19 от 02.02.2019.

В Арбитражный суд Ростовской области обратился Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением, в котором просил обязать ООО "Второй Кирпичный Завод" освободить 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2719 кв.м., кадастровый номер 61:44:0051101:32, в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда; обязать ООО "Второй Кирпичный Завод" передать 1/2 доли свободного земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2719 кв.м., кадастровый номер 61:44:0051101:32, по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (с учетом уточнения заявленного требования, принятого судом определением от 12.11.2020).

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Согласно статье 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

В силу пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства арбитражный управляющий, в соответствии с возложенными на него Законом о банкротстве обязанностями, обязан, в числе прочего, принять в ведение имущество, осуществить его инвентаризацию и оценку; принять меры, направленные на поиск, выявление, возврат и сохранность имущества должника, то есть, сформировать конкурсную массу.

Пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве установлено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Аристотель" (арендатор) заключен договор аренды N 21182 от 12.07.2001 земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18, КН 61:44:051101:0034, КН 61:44:051101:0033, КН 61:44:051101:0032, площадью 52 911 кв.м., предоставленного для эксплуатации производственных помещений. Срок аренды участка установлен до 30.10.2017. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.08.2001.

Дополнительным соглашением N 4 к договору аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 в наименование арендатора внесены изменения. Слова "ООО "Аристотель" изменены на "ООО "Второй Кирпичный Завод".

После окончания срока действия договора должник продолжал пользоваться указанным земельным участком.

Департамент направил конкурсному управляющему ООО "Второй кирпичный завод" ответ от 31.12.2020 исх. N 59.30-31254/13 на запрос, в которым заявил о нецелесообразности включения права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2719 кв.м., кадастровый номер 61:44:0051101:32, в конкурсную массу, поскольку на указанном земельном участке отсутствуют строения, принадлежащие ООО "Второй Кирпичный завод" на праве собственности.

Департамент предложил ООО "Второй Кирпичный завод" освободить указанный земельный участок, привести в надлежащее состояние и возвратить его по акту приема-передачи.

Отделом контроля за использование земель Департамента обследован спорный земельный участок, в результате чего установлено, что на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, строения отсутствуют, территория не огорожена и используется для прохода, проезда и складирования готовой продукции в виде кирпича.

Департаментом получено уведомление от конкурсного управляющего ООО "Второй Кирпичный завод" о проведении собрания кредиторов, которое назначено на 22.06.2020 со следующей повесткой собрания кредиторов:

поручить конкурсному управляющему произвести за счет имущества должника оценку для последующей продажи принадлежащего должнику на основании договора аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 права аренды земельного участка кадастровый номер 61:44:0051101:32, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2 719 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов. По итогам произведенной оценки поручить конкурсному управляющему произвести продажу принадлежащего должнику на основании договора аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 права аренды земельного участка кадастровый номер 61:44:0051101:32, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2 719 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов одним из следующих способов:

- путем продажи с торгов в случае, если рыночная стоимость указанного земельного участка составит 100 000 руб. или более;

- путем прямого заключения договора с покупателем в случае, если рыночная стоимость указанного земельного участка составит менее 100 000 руб.

Собрание кредиторов ООО "ВКЗ" от 22.06.2020 приняло следующие решения:

поручить конкурсному управляющему произвести за счет имущества должника оценку для последующей продажи принадлежащего должнику на основании договора аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 права аренды земельного участка кадастровый номер 61:44:0051101:32, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2 719 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

по итогам произведенной оценки поручить конкурсному управляющему произвести продажу принадлежащего должнику на основании договора аренды земельного участка N 21182 от 12.07.2001 права аренды земельного участка, кадастровый номер 61:44:0051101:32, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18 в, площадью 2 719 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов одним из следующих способов:

- путем продажи с торгов в случае, если рыночная стоимость указанного земельного участка составит 100 000 руб. или более;

- путем прямого заключения договора с покупателем в случае, если рыночная стоимость указанного земельного участка составит менее 100 000 руб.

На основании решения собрания кредиторов была проведена оценка рыночной стоимости права аренды. В связи с тем, что рыночная стоимость не превышала 100 000 руб., неопределённому кругу лиц посредством публикации сообщения в ЕФРСБ было предложено в срок до 08.07.2020 подать заявку на приобретение данного права аренды с условием, что договор уступки права аренды будет заключен с лицом, первым подавшим заявку.

Первым подавшим заявку на приобретение права аренды был индивидуальный предприниматель Руруа Автандил Автандилович, подавший заявку 06.07.2020. Другие заявки не поступали.

06.07.2020 конкурсный управляющий передал ИП Руруа А.А. подписанные три экземпляра проекта договора о переуступке прав и обязанностей (перенайме) от 06.07.2020.

29.07.2020 ИП Руруа А.А. перечислил на счет ООО "ВКЗ" денежные средства в размере 99 706 руб. по договору о переуступке прав и обязанностей (перенайме) от 06.07.2020.

03.08.2020 ИП Руруа А.А. передал конкурсному управляющему подписанный им договор о переуступке прав и обязанностей (перенайме) от 06.07.2020.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2020 суд предложил Департаменту, конкурсному управляющему провести совместное обследование спорного земельного участка, акт обследования представить в суд.

По результатам обследования земельного участка в материалы обособленного спора представлен акт от 27.08.2020 N 2283. Обследование земельного участка проводилось ведущим специалистом отдела контроля за использованием земель в присутствии конкурсного управляющего Бирюковой Т.Н. и представителя индивидуального предпринимателя Руруа А.А. - Пендюрина Н.П.

Обследованием установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32 не огорожена и используется для прохода, проезда и складирования готовой продукции в виде кирпича.

Согласно сведениям, содержащимся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, в виде топографической съемки (планшете), натурного осмотра и данным ЕГРН, строения на указанном земельном участке отсутствуют.

При этом, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 граничит: с западной стороны с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051101:33, а также с землями, государственная собственность на которые не разграничена (территория поросла многолетней растительностью, имеет перепад высот); с севера - с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051101:29; с востока - с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051101:34; с юга участок граничит с земельными участками с кадастровыми номерами 61:44:0051101:30, 61:44:0051101:31, а также с землями, государственная собственность на которые не разграничена. Проезд на обследуемую территорию был осуществлен с земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:34.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в связи с фактическим использованием арендатором земельного участка после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, как установлено судом и следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, арендатором спорного земельного участка является также АО "Донской кирпич" на основании договора аренды N 18649 от 16.05.2000 со сроком действия до 09.02.2049.

Согласно условиям договора аренды N 18649 от 16.05.2000, арендодатель сдает, а арендатор (АО "Донской кирпич") принимает в аренду земельный участок общей площадью 24 629 кв.м. для эксплуатации производственных помещений, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18, кадастровый номер 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:31, 61:44:0051101:30, 61:44:0051101:29, сроком на 49 лет с 09.02.2000 по 09.02.2049.

В соответствии с договором аренды от 12.07.2001 N 21182, заключенным между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону и ООО "Второй кирпичный завод", арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 52 911 кв.м., для эксплуатации производственных помещений, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18, кадастровый номер 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:34, сроком до 30.10.2017.

В судебных заседаниях представитель заявителя пояснял, что в пользовании ООО "Второй кирпичный завод" и АО "Донской кирпич" находится по 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32, в подтверждение чего Департамент ссылается на дополнительные соглашения к договорам аренды N 21182 и N 18649, которыми определен порядок расчета арендной платы как за 1/2 доли в праве на земельный участок, и на решение Арбитражного суда Ростовской области о взыскании задолженности по арендной плате с ООО "Второй кирпичный завод", исходя из 1/2 доли в праве на спорный земельный участок.

Как установлено судом и подтверждено сторонами в судебном заседании, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 представляет собой проезжую часть (дорогу), через которую осуществляется проезд к земельным участкам с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33, 61:44:0051101:34, на земельном участке складируется кирпич АО "Донской кирпич".

Таким образом, определить, кто из арендаторов какой частью земельного участка пользуется, не представляется возможным.

В рассматриваемом случае сдаваемые в аренду доли земельного участка в установленном порядке не выделены, не прошли кадастровый учет, характеристики, позволяющие определенно установить доли, переданные арендаторам в аренду, не определены. Порядок пользования земельным участком не определен.

Исходя из требований, заявленных в иске, поскольку 1/2 доля земельного участка не определена, требования об обязании ООО "Второй Кирпичный Завод" освободить 1/2 доли земельного участка и обязании ООО "Второй Кирпичный Завод" передать 1/2 доли свободного земельного участка по акту приема-передачи являются неконкретными.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению.

С учетом фактических обстоятельств спора (осведомленность Департамента о возбуждении в отношении должника дела о банкротстве) действия Департамента, осуществляющего права собственника имущества должника, по отказу от договора аренды противоречат целям и задачам конкурсного производства, направленным на наиболее полное удовлетворение требований кредиторов.

Отказ от договора аренды в конкурсном производстве препятствует реализации имущества должника (права аренды), противоречит целям и задачам конкурсного производства, фактически направлен на вывод ликвидного актива из конкурсной массы должника, чем причиняет вред имущественным правам кредиторов последнего. При этом как установлено в судебном заседании, требования об отказе от договора аренды ко второму арендатору АО "Донской кирпич" Департаментом не заявлены.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены обжалованного судебного акта, поскольку были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Признавая необоснованными доводы апелляционной жалобы, суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О, собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 представляет собой проезжую часть (дорогу), через которую осуществляется проезд к земельным участкам с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33, 61:44:0051101:34.

При этом, в соответствии с договором аренды от 12.07.2001 N 21182, заключенным между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону и ООО "Второй кирпичный завод", должнику предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 52 911 кв.м. для эксплуатации производственных помещений, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Курская, 18, кадастровый номер 61:44:0051101:34 и 61:44:0051101:32.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 фактически используется для проезда и прохода к земельному участку, который использовался должником для эксплуатации производственной базы (до реализации имущества в конкурсном производстве).

Заявив требование о расторжении договора аренды земельного участка и его освобождении, Департамент безосновательно не учитывает положения земельного законодательства об исключительном праве собственника здания, строения, сооружения приобрести в собственность или аренду земельный участок под таким недвижимым имуществом и необходимый для его эксплуатации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2021 по делу N А53-1644/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Сулименко

Судьи

Д.В. Емельянов Н.В. Шимбарева