Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2021 г. N 10АП-20522/20 по делу N А41-18962/2020

г. Москва

06 апреля 2021 г.

Дело N А41-18962/20

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Чехов: Каминина Ю.Ю., по доверенности от 29.12.2020;

от ООО "Форум": Смолокуров К.В., по доверенности от 11.01.2021;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явились, извещены;

от Министерства имущественных отношений Московской области: Круглова М.С., по доверенности от 11.01.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Чехов на решение Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2020 года по делу N А41-18962/20 по иску Администрации городского округа Чехов к ООО "Форум" третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о признании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Чехов обратилась в Арбитражный суд Московской области к ООО "Форум" с требованиями (с учетом принятых судом уточнений):

1. Признать недействительной (ничтожной) сделку договор купли-продажи доли земельного участка N 2097 от 26.09.2019 в части продажи доли земельного участка в размере 14,5897/100 земельного участка общей площадью 9908 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0040801:36, расположенного по адресу: Московская область, город Чехов, Советская площадь, владение 2 и дополнительного соглашения N 1 от 6 декабря 2019 года к договору купли -продажи доли земельного участка N 2097 от 26.09.2019 года.

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ООО "Форум" возвратить администрации городского округа Чехов долю земельного участка в размере 145897/1000000 земельного участка общей площадью 9908 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0040801:36, расположенного по адресу: Московская область, город Чехов, Советская площадь, владение 2, администрации городского округа Чехов возвратить ООО "Форум" денежные средства в размере 782 577, 48 (семьсот восемьдесят две тысячи пятьсот семьдесят семь) рублей.

3. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "Форум" на указанную долю земельного участка.

4. Признать недействительной (ничтожной) сделку договор купли -продажи нежилого помещения N 14-пр от 01.10.2014, применив последствия недействительности ничтожной сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2020 года по делу N А41-18962/20 в удовлетворение исковых Администрации городского округа Чехов требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрация городского округа Чехов обжаловало его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 01.10.2014 между администрацией (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 14-пр.

Согласно пункту 1.1. договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить приобретаемый в соответствии с условиями настоящего договора объект недвижимого имущества.

Объектом договора являлось арендуемое покупателем недвижимое имущество:

- часть нежилого здания, назначение по БТИ: помещение ресторана, общая площадь 595,9 кв. м, адрес объекта: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, пл. Советская, владение 2, литер Г, этаж 1, помещение N 1. Объект поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 50:31:0000000:18111.

В соответствии с пунктом 1.4. Договора продажа Объекта осуществлена в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что покупатель приобретает объект по цене, равной его рыночной стоимости. Стоимость объекта составляет 24 019 657,00 (двадцать четыре миллиона девятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят семь) рублей 00 копеек.

Оплата стоимость объекта осуществляется в рассрочку. Рассрочка предоставляется сроком на 10 лет с 25.10.2014 года по 25.10.2024 года.

Данное помещение расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:31:0040801:36.

26.09.2019 между администрацией и обществом заключен договор купли-продажи N 2097. Предмет договора (в редакции допсоглашения N 1 от 06.12.2019) - доля земельного участка с кадастровым номером 50:31:0040801:36 (размер доли 145897/1000000) - для использования в целях гостиничного обслуживания, организации общественного питания.

Из пункта 1.3. договора следует, что на участке, помимо помещения ресторана площадью 595,9 кв. м расположены иные объекты:

- часть нежилого здания (гостиница) общей площадью 3422,2 кв. м, кадастровый номер 50:31:0000000:18112, муниципальная собственность;

- нежилое здание (здание ТП-10-37) общей площадью 66,3 кв. м, кадастровый номер 50:31:0040801:143, собственность субъекта РФ.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец указал на то, что:

- на дату заключения договора купли-продажи помещения ответчик не являлся субъектом малого предпринимательства, в связи с чем не возникло право на приобретение доли земельного участка с кадастровым номером 50:31:0040801:36;

- не был произведен раздел земельного участка в целях объекта с кадастровым номером 50:31:0000000:18111 на самостоятельном (отдельном) земельном участке.

В обоснование требований истец указал на то, что участок с кадастровым номером 50:31:0040801:36 является делимым, в связи с чем оснований для заключения договора купли-продажи его доли не имелось.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на истечение срока исковой давности.

Апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В рамках настоящего дела оспариваются договор купли-продажи нежилого помещения N 14-пр от 01.10.2014 и договор купли-продажи доли земельного участка N 2097 от 26.09.2019.

Из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи нежилого помещения N 14-пр от 01.10.2014 начал исполняться сторонами 01.10.2014, что подтверждается актом приемом передачи помещения (том 1 л.д. 87).

Поскольку рассматриваемый иск подан почтой 17.03.2020 (том 1 л.д. 36), трехлетний срок исковой давности по указанному требованию пропущен.

Однако, договор купли-продажи доли земельного участка N 2097 от 26.09.2019 начал исполняться сторонами 26.09.2019, что подтверждается актом приемом передачи помещения (том 1 л.д. 14), соответственно, срок исковой давности по указанному требованию не пропущен.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1).

Если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу статей пункта 4 статьи 244, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, разъяснений, содержащихся в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (пункт 4).

В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера Гаврилова М.А, (МБУ "Дирекция по управлению имуществом городского округа Чехов"), в котором сделаны следующие выводы:

- Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:31:0000000:18112 и 50:31:0000000:18111, являются частями одного здания и не являются самостоятельными зданиями или сооружениями.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.

Таким образом, договор купли-продажи доли земельного участка N 2097 от 26.09.2019 не соответствует вышеприведенным нормам и разъяснениям, так как право собственности на соответствующую долю земельного участка перешла обществу после заключения договора купли-продажи помещения в силу закона.

Исходя из изложенного, требование о признании недействительным договора купли-продажи доли земельного участка N 2097 от 26.09.2019 подлежит удовлетворению.

В качестве последствий недействительности ничтожной сделки истец заявил о применении двусторонней реституции.

Однако, поскольку на спорном земельном участке находится принадлежащее ответчику помещение, возвратить такой участок истцу не представляется возможным.

Между тем, исходя из вышеприведенных обстоятельств, апелляционный суд полагает необходимы обязать Администрацию городского округа Чехов возвратить ООО "Форум" денежные средства в размере 782 577, 48 руб.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению в указанной части.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2020 года по делу N А41-18962/20 отменить.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи доли земельного участка N 2097 от 26.09.2019 в размере 14,5897/100, общей площадью 9908 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0040801:36.

Обязать Администрацию городского округа Чехов (ИНН 5048051080) возвратить ООО "Форум" (ИНН 5048014593) денежные средства в размере 782 577, 48 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Погонцев