Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2021 г. N 09АП-2947/21 по делу N А40-148988/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26 июля 2021 г. N Ф05-16482/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

12 апреля 2021 г.

Дело N А40-148988/20

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Годвин проекты"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2020

по делу N А40-148988/20, принятое судьей Панфиловой Г.Е.,

по иску ООО "Годвин проекты" (ИНН 7714330977, ОГРН 1157746181251)

к ЗАО "Спортстрой-2" (ИНН 7707089214, ОГРН 1027739091610)

о взыскании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кривов Н.В. по доверенности от 02.04.2020, диплом ААМ 1700616 от 29.06.2019;

от ответчика: Воробьев И.В. по доверенности от 19.02.2020, диплом БВС 0543789 от 21.06.2002;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ГОДВИН ПРОЕКТЫ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "СПОРТСТРОЙ-2" (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 981.833 руб., уплаченных в качестве обеспечительного платежа по договору аренды от 07.03.2019 N 04/19.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2020 по делу N А40-148988/20 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Техланд" сообщил о замене, в порядке ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истца на ООО "Техланд".

Поддержал доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в связи с чем просил отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения по основаниям, изложенным в письменном в отзыве на жалобу.

В силу положений ст. 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Судебная коллегия, рассмотрев ходатайство о процессуальной замене истца приходит к выводу об его обоснованности, в связи с чем ООО "ГОДВИН ПРОЕКТЫ" подлежит замене на ООО "Техланд".

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.03.2019 между ООО "ГОДВИН ПРОЕКТЫ" (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен Договор аренды N 04/19 (далее- Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение: этаж 2, помещение VI, комнаты 1, 1а, 16, 1г, 2-6. 6а, 7-13, общей площадью 679,1 кв. м, расположенное в здании по адресу: 127473, город Москва, ул. Самотечная, д. 7, стр. 2 (далее - Помещение).

Помещение передано арендатору во временное владение и пользование (аренду) с 11 марта 2019 года по 29 февраля 2020 года включительно.

В соответствии с пунктом 5.7. Договора арендатором в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по Договору оплачен Обеспечительный платеж в размере 1131833,33 руб.

Из акта приема-передачи Помещения в аренду от 11.03.2019 следует, что арендатор произвел осмотр Помещения, состояния коммуникаций, инженерных сетей и подтверждает, что Помещение находится в состоянии, удовлетворяющим требованиям пожарной безопасности, Помещение находится в состоянии, пригодном для использования в соответствии с Договором в качестве офиса для работников арендатора в соответствии с правилами и нормами, предусмотренными законодательством Российской Федерации, в том числе: в исправном состоянии с произведенным текущим, включая косметическим, ремонтом; всеми смонтированными инженерными коммуникациями; всеми возведенными и окрашенными стенами и перегородками, с полностью уложенным напольным покрытием, плинтусами; всеми дверями и ключами от вмонтированных в них замками; внутренними окнами, вместе со вставленными в них стеклами и закрепленной фурнитурой; полной системой подвесного потолка со встроенными светильниками; работающими сантехническими устройствами; всеми электрическими сетями, включая электрические розетки, телефонные и сетевые розетки, иное установленное электрооборудование; работающую систему вентиляции и кондиционирования; приборы и оборудование, находящиеся внутри и обслуживающие данное Помещение.

В Приложении N 1 к Договору сторонами графически и в текстовом формате отражен и зафиксирован план Помещения на момент его передачи арендатору в аренду, соответствующий документам технической инвентаризации - Экспликации и Поэтажному плану, выданным Центральным территориальным бюро технической инвентаризации г. Москвы.

Арендатор письмами исх. N 3101-01 от 31.01.2020 г., N 1002-01 от 10.02.2020 г. уведомил арендодателя о желании пролонгировать договор аренды на следующий срок, с увеличением арендной платы на сумму, не превышающую 3% процентов от действующей арендной ставки.

01 марта 2020 года стороны заключили договор аренды N 03/20 от 01.03.2020 г. (далее по тексту - Договор), в соответствии с котором арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение: этаж 2, помещение VI, комнаты 1, 1а, 16, 1г, 2-6, 6а, 7-13, общей площадью 679,1 кв. м, расположенное в здании по адресу: 127473, город Москва, ул. Самотечная, д. 7, стр. 2.

Помещение передано истцу во временное владение и пользование (аренду) с 01 марта 2020 г. по 31 января 2021 г. включительно (пункт 1.3. Договора), без фактического освобождения Помещения по ранее заключенному Договору аренды N 04/19 от 07.03.2019 г.

Акт приема-передачи от 01.03.2020 г. подтверждает, что арендатор произвел осмотр Помещения, состояния коммуникаций, инженерных сетей и подтверждает, что Помещение находится в состоянии, удовлетворяющим требованиям пожарной безопасности, Помещение находится в состоянии, пригодном для использования в соответствии с Договором в качестве офиса для работников Арендатора в соответствии с правилами и нормами, предусмотренными законодательством Российской Федерации, в том числе: в исправном состоянии с произведенным текущим, включая косметическим, ремонтом; всеми смонтированными инженерными коммуникациями; всеми возведенными и окрашенными стенами и перегородками, с полностью уложенным напольным покрытием, плинтусами; всеми дверями и ключами от вмонтированных в них замками; внутренними окнами, вместе со вставленными в них стеклами и закрепленной фурнитурой; полной системой подвесного потолка со встроенными светильниками; работающими сантехническими устройствами; всеми электрическими сетями, включая электрические розетки, телефонные и сетевые розетки, иное установленное электрооборудование; работающую систему вентиляции и кондиционирования; приборы и оборудование, находящиеся внутри и обслуживающие данное Помещение.

Истцом, также не предъявлено каких-либо требований/претензий в части обнаруженных недостатков Помещения, ни в процессе приемки Помещения, ни в период исполнения Сторонами Договора, заключенного на новый срок.

В соответствии с пунктом 5.7. Договора стороны договорились о том, что денежные средства, перечисленные арендатором арендодателю в соответствии с Договором аренды N 04/19 от 07 марта 2019 г. в качестве Обеспечительного платежа зачисляются в счет Обеспечительного платежа по Договору, заключенному на новый срок.

На основании пункта 3.2.19. Договора по истечении срока действия или прекращении Договора арендатор обязан возвратить Помещение и Оборудование Арендодателю на основании Акта сдачи-приема, в порядке и в сроки, предусмотренные разделом 6 Договора, в состоянии, в котором Арендатор получил имущество от Арендодателя, с учетом нормального износа.

Сторонами также определено, что критериями нормального износа являются, включая, но не ограничиваясь, следующее состояние Помещения: стены, пол, остекление, потолок, дверные и оконные проемы, подоконники, межкомнатные двери Помещения не имеют повреждений, в том числе устранены все отверстия в стенах, которые использовались для размещения креплений, болтов, саморезов, а также их следы; ковролин или иное напольное покрытие не имеет повреждений в виде дыр и порывов; настенная и напольная плитка, если имеется, не имеет повреждений в виде сколов и трещин; межкомнатные двери установлены и находятся в рабочем состоянии; остекление Помещений не имеет повреждений и элементы открывания и запирания окон не имеют повреждений и находятся в рабочем состоянии; инженерное оборудование (системы вентиляции, холодоснабжения. водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, противопожарной сигнализации и оповещения, системы контроля доступа, системы отопления и кондиционирования), не имеет повреждений и находится в рабочем состоянии, с учетом естественного износа; электротехническое оборудование, включая электровыключатели, источники питания, источники освещения и иное электрооборудование, расположенное в Помещении, не имеет повреждений и находится в рабочем состоянии; санитарно-техническое оборудование, установленное в Помещении, не имеет повреждений и находится в рабочем состоянии; демонтирована вся фирменная символика, включая вывески, логотипы и т.п. арендатора, которая была установлена в Помещении, а также при входе в Помещения, а также устранены последствия ее демонтажа.

Пунктом 6.1. Договора установлено, что возврат Помещения от Арендатора к Арендодателю осуществляется в последний день срока аренды Помещения, установленного в п. 1.3 Договора.

Арендатор обязан передать Помещение арендодателю в состоянии, указанном в п.3.2.19. Договора, а также свободным от любого имущества арендатора (включая, но, не ограничиваясь, вывески, наружная реклама, мебель, оборудование, личное имущество работников Арендатора).

30.04.2020 года в связи с окончанием срока действия Договора сторонами подписаны Акты сдачи-приема Помещения, Оборудования.

Из пункта 2 Акта сдачи-приема Помещения следует, что Сторонами в соответствии с пунктами 6.2., 6.3. Договора составлена и подписана Дефектная ведомость.

Генеральный директор истца Зоткин Сергей Иванович, в момент подписания сторонами Актов сдачи-приема Помещения, Оборудования, в присутствии комиссии ответчика (администратора бизнес-центра - Горяйновой А.Г., архитектора - Рыжковой С.И., техника по обслуживанию недвижимости - Шепилова А.Н., юриста - Воробьева И.В.), от подписания Дефектной ведомости отказался.

Факт отказа арендатора от подписания дефектной ведомости в момент подписания Актов сдачи-приема Помещения, также подтверждается последующим подписанием и направлением в адрес Ответчика подписанной 20.05.2020 г. истцом дефектной ведомости, что подтверждается письмом Истца исх. N 2005-1 от 20.05.2020 г.

В связи с прекращением Договора арендатор пришел выводу, что арендодатель незаконно продолжает удерживать обеспечительный платеж в сумме 981.833 руб., направил в адрес ответчика досудебную претензию.

Требования, содержащиеся в претензии, были оставлены ответчиком без исполнения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, и признавая за арендодателем право на удержание суммы обеспечительного платежа, Арбитражный суд г. Москвы исходил из того, что в соответствии с пунктом 6.4. Договора, уклонение или отказ арендатора от оформления и подписания Дефектной ведомости и Акта сдачи-приема Помещения, а равно неявка арендатора для оформления передачи Помещения, рассматривается как отказ Арендатора от исполнения обязанности по передаче Помещения Арендодателю.

В этом случае арендодатель вправе оформить и подписать Дефектную ведомость и Акт сдачи-приема Помещения в одностороннем порядке.

Согласно, пункту 6.5. Договора, в случае уклонения Арендатора от возврата Помещения и/или подписания Дефектной ведомости и Акта сдачи-приема Помещения, арендодатель вправе прекратить доступ работников и представителей арендатора в Здание, на прилегающую к нему территорию и в Помещение и освободить Помещение от имущества арендатора. В таком случае Обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору.

Уклонение истца от подписания дефектной ведомости в момент сдачи-приема Помещения ответчику, с учетом пункта 6.5. Договора является самостоятельным основанием для отказа в возврате обеспечительного платежа, уплаченного по Договору.

Также суд, оценив доводы стороны, и представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что истцом не выполнены условия Договора в части приведения Помещения в первоначальное состояние, то есть не устранены недостатки Помещения в соответствии с дефектной ведомостью, истец уклонился от подписания дефектной ведомости в момент в сдачи-приема Помещения ответчику, то основания для возврата обеспечительного платежа отсутствуют

В связи с чем суд посчитал, что Действия ответчика по удержанию обеспечительного являются правомерными и соответствуют условиям Договора и действующему законодательству в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Исходя из названной нормы неосновательное обогащение может выражаться в двух формах: в форме неосновательного приобретения имущества без наличия к тому законных оснований, либо в форме неосновательного сбережения своего имущества, когда лицо обязано его передать, но не передало или обязано потратить свои денежные средства, но их не потратило.

При применении ст. 1102 ГК РФ помимо того, что истец должен доказать, что за его счет со стороны ответчика имело место приобретение денежных средств без должного правового основания, также доказать размер неосновательного обогащения.

Согласно п. 3 ст. 310 ГК РФ предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Согласно п.2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

По смыслу условий Договора обеспечительный взнос является предусмотренным соглашением сторон способом обеспечения исполнения обязательств истца перед ответчиком согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Данный взнос является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий договора, по возврату помещений при расторжении договора в сроки, согласованные сторонами, по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору из обеспечительного взноса арендатором в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендатора.

По смыслу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 г. N 9860/11 при наличии соответствующего договорного условия о перечислении обеспечительного платежа потерпевшая сторона вправе удерживать его в той части, в какой это не нарушает правила ст. 15 Гражданского кодекса РФ о пределах возмещения убытков и ст. 1102 ГК РФ о недопустимости неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из содержания Договора, возврат обеспечительного платежа арендатору производится за вычетом всех сумм, подлежащих уплате арендодателю по Договору, и/или установленных в соглашении о размере убытков.

Таким образом, заключая Договор в целях реализации принципа свободы договора, арендодатель и арендатор предусмотрели в нем условие о возвращении обеспечительного платежа, внесенного в соответствии с п. 5.7. Договора, которое поставлено в зависимость от обстоятельств прекращения договора аренды и состояния нежилого помещения, установленного пунктами 6.2, 6.6. Договора, а именно: полное соответствие помещения первоначальному состоянию, а также устранение недостатков в соответствии с дефектной ведомостью.

С учетом вышеуказанных пунктов Договора, в настоящем случае Арбитражный суд г. Москвы, вопреки доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, обоснованно указал, что действия арендодателя по удержанию суммы обеспечительного платежа правомерны, так как арендованное помещение возвращено с недостатками, стоимость устранения которых превышает сумму обеспечительного платежа.

Как указано в ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В свою очередь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктами 6.1., 6.2., 6.3. Договора установлено, что возврат Помещения осуществляется в последний день срока аренды Помещения, установленного в п. 1.3 Договора.

Арендатор обязан передать Помещение арендодателю в состоянии, указанном в п. 3.2.19. Договора, а также свободным от любого имущества арендатора (включая, но, не ограничиваясь, вывески, наружная реклама, мебель, оборудование, личное имущество работников арендатора).

В целях оформления передачи Помещения от арендатора к арендодателю, Стороны в день окончания срока аренды Помещения составляют Дефектную ведомость, в которой указывают перечень недостатков (или их отсутствие) в Помещении и необходимых работ по их устранению для приведения Помещения в состояние, установленное на момент передачи Помещения от Арендодателя к Арендатору.

Дефектная ведомость составляется и подписывается Сторонами одновременно с Актом сдачи-приема Помещения и является приложением к указанному Акту.

Как указано ранее, 30.04.2020 в связи с окончанием срока действия Договора сторонами подписаны Акты сдачи-приема Помещения, Оборудования, Мебели.

Из пункта 2 Акта сдачи-приема Помещения от 30.04.2020 г. следует, что Сторонами в соответствии с пунктами 6.2., 6.3. Договора составлена и подписана Дефектная ведомость.

В дефектной ведомости от 30.04.2020 г. отражено, что состояние Помещения не соответствует состоянию, в котором истец получил имущество от ответчика, с учетом нормального износа (согласно критериям нормального износа, установленным пунктом 3.2.19. Договора), что потребует восстановление Помещения до указанного состояния, включая покраску стен, откосов, замену напольного покрытия, замену дверного полотна, дверной коробки, потолочных плит, оконных жалюзи, а именно:

Комната N 1 - Имеются повреждения стен, напольного покрытия. Необходимо выполнение следующих видов работ: стены: шпаклевка, покраска (наличие царапин, загрязнения); пол: замена напольного покрытия (наличие потертостей от мебели).

Комната N 1а - Имеются повреждения стен, напольного покрытия, дверной коробки, потолочных плиток. Необходимо выполнение следующих видов работ: стены: покраска (наличие царапин, загрязнения); пол: замена напольного покрытия (наличие потертостей от мебели); потолочные плитки: замена (2 шт.); дверная коробка: замена.

Комната N 16 - Имеются повреждения стен, напольного покрытия, дверной коробки и полотна, потолочных плиток, оконных жалюзи. Необходимо выполнение следующих видов работ: стены и откосы: шпаклевка, покраска (наличие царапин, загрязнения); пол: замена напольного покрытия (наличие потертостей от мебели); потолочные плитки: замена (3 шт.); дверная коробка и полотно: замена (наличие царапин и потертостей); оконные жалюзи: замена (2 шт.).

Комната N 1г - Имеются повреждения стен, напольного покрытия. Необходимо выполнение следующих видов работ: стены и откосы: шпаклевка, покраска (наличие царапин, загрязнения); пол: замена напольного покрытия (наличие потертостей от мебели).

Комната N 3 - Имеются повреждения стен, напольного покрытия. Необходимо выполнение следующих видов работ: стены: шпаклевка, покраска (наличие царапин, загрязнения); пол: замена напольного покрытия (наличие потертостей от мебели).

Комната N 4 - Имеются повреждения стен, напольного покрытия. Необходимо выполнение следующих видов работ: стены: шпаклевка, покраска (наличие царапин, загрязнения); пол: замена напольного покрытия (наличие потертостей от мебели);

Комната N 5 - Имеются повреждения стен, напольного покрытия, потолочных плиток. Необходимо выполнение следующих видов работ: стены и откосы: покраска (наличие царапин, загрязнения); пол: замена напольного покрытия (наличие потертостей от мебели); потолочные плитки: замена (2 шт.).

Комната N 6 - Имеются повреждения стен, напольного покрытия, потолочных плиток. Необходимо выполнение следующих видов работ: стены покраска (наличие царапин, загрязнения); пол: замена напольного покрытия (наличие потертостей от мебели); потолочные плитки: замена (3 шт.);

Комната N 6а - Имеются повреждения пола. Необходимо выполнение следующих видов работ: пол: демонтаж напольного покрытия.

Комнаты N 7-13 - Имеются повреждения дверного полотна. Необходимо выполнение следующих видов работ: дверное полотно: замена (наличие царапин и потертостей).

Также арендатор, в момент передачи Помещения не возвратил арендодателю мебель, полученную в соответствии с актом приема-передачи мебели от 11.03.2019 г., а именно не возвращено: кресла - 41 шт.; стулья - 7 шт.; сейф - 1 шт.; диван (каб. N 7) - 1 шт., что подтверждается подписанным Сторонами Актом сдачи-приема Мебели от 30.04.2020 г.

В соответствии с п. 6.4. Договора, уклонение или отказ арендатора от оформления и подписания Дефектной ведомости и Акта сдачи-приема Помещения, а равно неявка арендатора для оформления передачи Помещения, рассматривается как отказ арендатора от исполнения обязанности по передаче Помещения арендодателю.

В этом случае Арендодатель вправе оформить и подписать Дефектную ведомость и Акт сдачи-приема Помещения в одностороннем порядке.

Дефектная ведомость от 30.04.2020, направлена ответчиком в адрес истца 12.05.2020 г., доставлена в место вручения 14.05.2020 г. и по обстоятельствам, зависящим от самого адресата получена истцом 28.05.2020 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N 11541947074342.

При этом факт отказа истца от подписания дефектной ведомости в момент подписания Актов сдачи-приема Помещения, Оборудования, Мебели от 30.04.2020 г. подтвержден материалами дела, в том числе и последующим подписанием арендатором и направлением в адрес ответчика, дефектной ведомости, идентичной по форме и содержанию ведомости, составленной ответчиком.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции верно установлен факт нарушений условий Договора истцом и квалифицированы действия последнего, как уклонение от подписания дефектной ведомости.

Согласно пункту 6.5. Договора, в случае уклонения арендатора от возврата Помещения и/или подписания Дефектной ведомости и Акта сдачи-приема Помещения, арендодатель вправе прекратить доступ работников и представителей арендатора в Здание, на прилегающую к нему территорию и в Помещение и освободить Помещение от имущества арендатора. В таком случае Обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору.

Таким образом, уклонение арендатора от подписания дефектной ведомости, составленной в соответствии с пунктами 6.2., 6.3. Договора в момент сдачи-приема Помещения ответчику, с учетом положений пунктов 6.4., 6.5. Договора является самостоятельным основанием для отказа в возврате истцу обеспечительного платежа, уплаченного по Договору, и удержания его в качестве штрафа по смыслу статьи 330 ГК РФ.

При этом на дату возврата Помещения арендатор не привел Помещение в состояние, в котором получил имущество от Арендодателя, с учетом нормального износа (согласно критериям нормального износа, установленным пунктом 3.2.19. Договора), то есть вернул Помещение в состоянии хуже чем на момент его передачи от арендодателя к арендатору.

От приведения Помещения в первоначальное состояние арендатор отказался, при этом, подтвердив наличие недостатков передаваемого Арендодателю Помещения путем последующего подписания, направленной в его адрес дефектной ведомости, а также оценив стоимость восстановительного ремонта Помещения в размере 150.000 руб. (письмо Истца исх. N 04-06/2020-01 от 04.06.2020 г.).

В то же время, обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии должна исполняться арендатором в течение всего периода владения и пользования помещением.

Арендатор обязан нести эксплуатационную ответственность и затраты по содержанию Помещения и Оборудования, установленного в границах Помещения, в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, не допускать нарушения действующих правил и норм обслуживания и эксплуатации Помещения и оборудования. арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт Помещения, то есть ремонт, который состоит в систематическом и своевременном выполнении работ по поддержанию Помещения в состоянии, указанном в п. 3.2.6. Договора, его предохранению от преждевременного износа и устранению возникающих в Помещении повреждений и неисправностей (пункты 3.2.6., 3.2.12. Договора).

Документальных доказательств того, что в период аренды Договору аренды от 07.03.2019 N 04/19 г. и Договору аренды от 01.03.2020 N 03/20 г. истец осуществлял текущий ремонт и Помещение находится в надлежащем состоянии на момент его возврата Арендодателю, в материалы дела не представлено.

Более того, при заключении Договора сторонами в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ достигнуто соглашение об обязанности истца по окончании срока действия Договора, вернуть Помещение Ответчику в состоянии в котором истец получил имущество от Арендодателя, с учетом нормального износа (согласно критериям нормального износа, установленным пунктом 3.2.19. Договора.

С учетом действующих норм гражданского законодательства Российской Федерации о договоре аренды, в отсутствии иного соглашения между Сторонами, истец должен вернуть имущество в состоянии, обусловленном Договором

Для определения размера ущерба, нанесенного арендатору арендодателю в результате возврата Помещения в состоянии не соответствующем состоянию на момент передачи Помещения от Арендодателя Арендатору, ответчик обратился в подрядную организацию - ООО "СМАРТ ИНЖИНИРС" (ОГРН 1127747070285, ИНН 7725772134, адрес место нахождения: г. Москва, 22-й километр Киевского шоссе (п. Московский), владение 4, строение 2, офис 1 этаж 7), являющуюся членом саморегулируемой организации Ассоциация проектировщиков "СтройПроект", что подтверждается Свидетельством о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства N 2975 от 14.02.2017 г.

В соответствии с договором возмездного оказания услуг N 03-0520/6415 от 14.05.2020 г. подрядчиком - ООО "СМАРТ ИНЖИНИРС" подготовлен локальный сметный расчет N 1 от 14.05.2020 г., согласно которому стоимость восстановительного ремонта Помещения составила 1626758,32 руб.

В целях исполнения пункта 6.7. Договора ответчик письмом исх. N 14-СП от 25.05.2020 г. направил в адрес истца соглашение о размере убытков, приложив локальный сметный расчет стоимости восстановительного ремонта Помещения, изготовленного подрядной организацией, который получен истцом 10.06.2020, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N 12747346007366.

08.06.2020 г. ответчик, действуя с должной степенью разумности, а также в соответствии условиями Договора, письмом исх. N 16-СП от 08.06.2020 г. повторно предложил Истцу подписать соглашение о размере убытков, которое получено истцом 22.06.2020 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N 11505447016394.

Истец, подтвердив наличие дефектов и недостатков Помещения, переданного арендодателю по акту сдачи-приема, путем последующего подписания истцом дефектной ведомости, идентичной по форме и содержанию ведомости, составленной ответчиком при приемке Помещения от арендатора, и оценив стоимость восстановительного ремонта в размере 150000 руб., не предоставил арендодателю для рассмотрения обоснование/расчет указанной суммы, соглашение о размере убытков не подписал, а также не предоставил какой-либо мотивированный ответ (с приложением контррасчёта, иных допустимых доказательств) на предоставленный арендодателем сметный расчет стоимости восстановительного ремонта Помещения.

Таким образом, действия истца, противоречащие условиям Договора по неустранению недостатков в соответствии с дефектной ведомостью состоят в прямой причинно-следственной связи с причиненными убытками, размер которых подтвержден локальным сметным расчетом подрядной организации

Как следует из пунктов 6.6., 6.7. Договора, в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания дефектной ведомости, арендодателем составляется сметный расчет, с указанием стоимости работ по устранению недостатков, указанных в дефектной ведомости, включая стоимость материалов.

В случае отсутствия недостатков сметный расчет не составляется. На основании сметного расчета арендодателем оформляется соглашение о размере убытков с указанием наличия или отсутствия убытков, их размера и порядка возмещения.

Соглашение о размере убытков является приложением к акту сдачи-приема Помещения.

В соответствии с пунктами 5.10., 5.11. Договора, по окончании срока действия Договора или в случае досрочного прекращения Договора Обеспечительный платеж, за вычетом всех сумм, подлежащих уплате арендодателю по настоящему Договору, и/или установленных в Соглашении о размере убытков, возвращается арендатору в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня передачи арендодателю подписанного арендатором Акта сверки расчетов.

Указанный Акт сверки расчетов составляется Арендодателем в течение 15 рабочих дней со дня подписания Арендатором Соглашения о размере убытков указанного в п. 6.6. Договора.

В случае если убытки арендодателя, установленные в Соглашении о размере убытков, превышают размер Обеспечительного платежа, арендатор обязан произвести доплату в соответствующем размере, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня получения от арендодателя соответствующего Счета.

25.05.2020 г. Арендодатель направил в адрес Арендатора соглашение о размере убытков, приложив локальный сметный расчет стоимости восстановительного ремонта Помещения, которое получено истцом 10.06.2020 г, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N 12747346007366. 08.06.2020 г.

Ответчик письмом исх. N 16-СП от 08.06.2020 г., повторно предложил истцу подписать соглашение о размере убытков, которое получено Истцом 22.06.2020 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N 11505447016394.

Истец соглашение о размере убытков не подписал, мотивированный ответ (с приложением контррасчёта, иных допустимых доказательств) с отказом от его подписания Ответчику не направил.

В соответствии с п. 6.7. Договора соглашение о размере убытков подписывается Сторонами в течение 3 рабочих дней с даты его составления.

В случае уклонения арендатора от подписания указанного Соглашения, а равно как отказ от его получения, арендодатель направляет документ по почте заказным письмом на адрес арендатора, и оно считается подписанным арендатором по истечении 6 календарных дней с даты его отправления 12.10.2020 г. по истечении более чем шести месяцев с даты расторжения Договора, в целях выполнения восстановительного ремонта Помещения и приведения его в состояние, существовавшее на дату передачи Помещения Истцу, ответчиком заключен договор подряда N 40/20 от 12.10.2020 г. на выполнение комплекса ремонтных работ на объекте: "Административно-офисное здание", по адресу: 127473, город Москва, ул. Самотечная, д. 7, стр. 2 - Нежилое помещение: этаж 2, помещение VI, комнаты 1, 1а, 16, 1г, 2-6, 6а, 7-13, общей площадью 679,1 кв. м, по договорной стоимости в размере 1000000 руб., без НДС.

Ремонтные работы выполнены подрядчиком - 30.10.2020 г., что подтверждается Актом о приемке выполненных работ по форме N КС-2 и Справкой о стоимости выполненных работ и затрат по форме N КС-3.

ЗАО "СПОРТСТРОЙ-2" произвело оплату выполненных работ по договору подряда N 40/20 от 12.10.2020 г. в общей сумме 1.000.000 руб. без НДС, что подтверждается платежным поручением N 371 от 05.11.2020 г.

Таким образом, действия истца, противоречащие условиям Договора по неустранению арендатором недостатков в соответствии с Дефектной ведомостью состоят в прямой причинно следственной связи с причиненными убытками, размер которых подтвержден Локальным сметным расчетом подрядной организации, договором подряда N 40/20 от 12.10.2020 г. на выполнение ремонтных работ, а также фактически понесенными Ответчиком расходами по выполнению восстановительного ремонта Помещения.

В случае если убытки Арендодателя, установленные в Соглашении о размере убытков, превышают размер Обеспечительного платежа, Арендатор обязан произвести доплату в соответствующем размере, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня получения от арендодателя соответствующего Счета.

Учитывая, что убытки арендодателя превышают сумму обеспечительного взноса, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о правомерности действия арендодателя по удержанию обеспечительного платежа в полном объеме.

Следовательно, судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 48, 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести процессуальную замену истца с ООО "Годвин проекты" (ИНН 7714330977, ОГРН 1157746181251) на правопреемника ООО "Техланд" (ОГРН 5167746475441, ИНН 7707377156).

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2020 по делу N А40-148988/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.В. Бондарев Н.И. Панкратова