Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2021 г. N 15АП-4767/21 по делу N А01-2566/2019

город Ростов-на-Дону

14 апреля 2021 г.

дело N А01-2566/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Мисник Н.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

от МТУ Росимущества: подключение к судебному заседанию в онлайн-режиме не обеспечил,

от ООО "ГорСтрой": представитель Стефанов К.М. по доверенности от 02.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.02.2021 по делу N А01-2566/2019

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

к обществу с ограниченной ответственностью "ГорСтрой" (ИНН 2348032365, ОГРН 1112348001215)

о взыскании задолженности, пени,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГорСтрой" (ИНН 2348032365, ОГРН 1112348001215)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

об обязании заключить дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества, управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ГорСтрой" (далее - ООО "ГорСтрой", общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 30.03.2006 N 7700000307 за период с 07.05.2017 по 10.02.2020 в размере 19 890 374, 13 руб. и пени в размере 2 910 992, 54 руб. (с учетом уточнений исковых требований, произведенных в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.09.2020 приняты к рассмотрению встречные исковые требования общества к МТУ Росимущества об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.03.2006 N 7700000307, в соответствии с которым произвести замену стороны арендатора с ОАО "Краснодарстрой" на ООО "ГорСтрой", а также установить годовую арендную плату за земельный участок с 12.08.2017 в размере 3 116 612 руб. (с учетом уточнений исковых требований, произведенных в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.02.2021 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "ГорСтрой" в пользу МТУ Росимущества взыскана задолженность за пользование земельным участком за период с 07.05.2017 по 31.03.2020 в размере 1 612 860,43 руб., пени за период с 07.05.2017 по 10.02.2020 в размере 787 037,02 руб., а всего 2 399 897,45 руб., также с ООО "ГорСтрой" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 413 руб. Встречное исковое заявление "ГорСтрой" к МТУ Росимущества об обязании заключить соглашение удовлетворено. Суд обязал МТУ Росимущества в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "ГорСтрой" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:57 от 30.03.2006 N 7700000307, в соответствии с которым произвести замену стороны арендатора с ОАО "Краснодарстрой" на ООО "ГорСтрой" и установить размер ежегодной арендной платы с 12.08.2017 равный 3 116 612 руб. С МТУ Росимущества в пользу ООО "ГорСтрой" взысканы расходы по уплате государственной пошлины 6 000 руб., расходы по оплате экспертизы 22 370 руб., а всего 28 370 руб. В результате зачета встречных однородных требований с ООО "ГорСтрой" в пользу МТУ Росимущества взыскано 2 371 527,45 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, МТУ Росимущества обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы управление указывает, что судом первой инстанции не приняты во внимание все обстоятельства дела, доказательства по делу не исследованы. Так, в основу судебного решения положено недопустимое и недостоверное доказательство - заключение эксперта N 070620/02. О недостоверности указанного заключения эксперта свидетельствует использование экспертом сведений об объектах-аналогах, очевидно не отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации. В свою очередь, МТУ Росимущества представило отчет N 14/10-2019-06к от 14.10.2019, который не получил надлежащую оценку суда первой инстанции. Суд пришел к неправомерному выводу о наличии оснований для уменьшения размера неустойки до 50%, в связи с длительным бездействием МТУ Росимущества, а также погашением обществом значительной суммы требований в добровольном порядке. Однако данный вывод суда противоречит действующим правовым нормам и материалам дела, поскольку общество на протяжении более трех лет использовало земельный участок без внесения арендной платы. Кроме того, управлением указан период взыскания задолженности с 07.05.2017 по 31.03.2020, однако ООО "ГорСтрой" в платежном поручении N 2716 от 29.12.2020 указало период с 12.08.2017 по 31.12.2020, в вязи с чем суд не может по собственной инициативе не распределять денежные средства на иные периоды задолженности. Кроме того, суд взыскал с МТУ Росимущества государственную пошлину в размере 6000 руб., однако в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "ГорСтрой" просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО "ГорСтрой" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление явку представителя в судебное заседание не обеспечило; представитель не обеспечил подключение к судебному заседанию в онлайн-режиме.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя ООО "ГорСтрой", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N 23:43:0140001:57, площадью 45449 +/- 74,62 кв. м, категории земель "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы", расположенный по адресу:

г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 22/1, находится в федеральной собственности (выписка из ЕГРН). Распоряжением МТУ Росимущества от 30.03.2006 N 101-р было согласовано предоставление указанного земельного участка в аренду ОАО "Краснодарстрой" сроком на 10 лет.

Во исполнение данного распоряжения между МТУ Росимущества (арендодатель) и ОАО "Краснодарстрой" (арендатор) заключен договор аренды N 7700000307 от 30.03.2006, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:43:01 40 001:0057, находящийся по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 22/1, для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 45 449 кв. м (п. 1.1 договор аренды). В пункте 1.2 договора аренды поименованы объекты недвижимого имущества, расположенные в границах передаваемого участка и принадлежащие арендатору.

Срок договора аренды в силу пункта 2.1 договора был установлен до 30.03.2016.

Размер арендной платы на дату заключения договора аренды был рассчитан на основании отчета об оценке от 14.03.2006 N 054 "Об определении рыночной стоимости земельного участка" и составил 1 875 680, 23 руб. в год (пункт 3.1.3.2, 3.2 договора аренды). Стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен в связи с инфляцией, индексацией цен, изменениями нормативных правовых актов либо изменением рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды плата подлежит внесению ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

За нарушение сроков платежа по договору предусмотрена пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (пункт 6.2 договора аренды).

Указанный договор аренды прошел требуемую государственную регистрацию.

20.04.2017 АО "Краснодарстрой" (продавец) и ООО "ГорСтрой" (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140001:57, в том числе: здания, площадью 22,6 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18787; здания, площадью 326,9 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18779; здания, площадью 122,7 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18783, здания, площадью 44,4 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18782; здания, площадью 125,9 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18778; здания, площадью 19,5 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:17904; здания, площадью 38,0 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:17905; здания, площадью 870,2 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:17906, здания, площадью 119,4 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18785; здания, площадью 505,7 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18014; здания, площадью 181,2 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:17903; здания, площадью 213 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18780; здания, площадью 479 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:17915; здания, площадью 251 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:17902, здания, площадью 110,4 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18784, здания, площадью 3410,3 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:17907, здания, площадью 11.6 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18781; здания, площадью 180,9 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18786; сооружения с кадастровым номером 23:43:0129001:19753. Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю осуществлена филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю 05.05.2017 и 16.05.2017, что подтверждается представленными выписками из ЕГРН.

За период с 07.05.2017 по 31.03.2020 истцом была начислена арендная плата в размере 19 890 374, 67 руб., которая не была оплачена ответчиком.

Ссылаясь на нарушение принципов платности пользования землей, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ГорСтрой" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с встречным исковым заявлением к МТУ Росимущества об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.03.2006 N 7700000307, в соответствии с которым просило произвести замену стороны арендатора с ОАО "Краснодарстрой" на ООО "ГорСтрой", а также установить годовую арендную плату за земельный участок с 12.08.2017 в размере 3 116 612 руб.

В обоснование своих требований общество указало на то, что 05.05.2017 при переходе права собственности по договору купли-продажи к ООО "ГорСтрой" и регистрации его в Росреестре, обществу перешло и право аренды земельного участка с кадастровым номером N 23:43:0140001:57, на тех же условиях и в том же объеме, что у АО "Краснодарстрой", следовательно, фактически произошла смена арендатора по договору аренды. Начиная с 04.10.2017 ООО "ГорСтро" обращалось к МТУ Росимущества с целью заключения договора аренды либо подписания дополнительного соглашения уже к существующему договору аренды, однако управление отказало в заключении договора, мотивируя тем, что необходимо в порядке цессии приобрести право аренды от АО "Краснодарстрой".

Кроме того, в соответствии с п.3.1, 3.2 договора аренды размер годовой платы за земельный участок составляет 1 875 680, 23 руб.

Так, ООО "ГорСтрой" представило отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно отчету размер рыночной стоимости составил 173 456 563 руб., что свидетельствует о завышении управлением арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с встречным исковым заявлением.

Рассматривая первоначальные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Таким образом, при определении расчетной ставки, подлежащей применению в спорный период для целей исчисления арендной платы, учитываются не положения договора аренды, а соответствующие нормативные акты, на основании которых рассчитывается размер арендной платы за земельные участки,

Поскольку арендная плата за пользование спорным земельным участком, находящимся в публичной собственности, носит регулируемый характер, ее размер, подлежащий внесению арендатором в определенный период, определяется исходя из содержания нормативных правовых актов, принятых уполномоченными органами, и устанавливающих ставки арендной платы, а также методику их расчета.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 6 Правил N 582 (ред. от 30.10.2014, действовавшей до 12.08.2017), арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А (арендная плата) = С (рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка) x Р (действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации).

Согласно пункту 10 Правил N 582 (ред. от 30.10.2014), при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (в ред. постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 N 697). В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

С 12.08.2017 пункт 6 Правил N 582 (ред. от 05.05.2017) был изменен. С указанной даты соответствующим пунктом установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 10 Правил N 582 (ред. от 05.05.2017), при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Судом первой инстанции установлено, что расчет арендной платы основан управлением на отчетах N 14/1-2015 от 05.05.2015 и N 14/10-2019-06К от 14.10.2019 об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленных специалистами ООО "АМСО" и ООО "АМГ-Эстейт". Из отчета N 14/1-2015 от 19.05.2015 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:57 составила 173 456 563 руб.

Применяя порядок, предусмотренный пунктом 6 Правил N 582 (в редакции от 30.10.2014), истцом за период с 07.05.2017 по 11.08.2017 (97дн) начислено:

- с 07.05.2017 по 30.06.2017 - 15 835 057,78/365х55дн = 2 386 104,60 руб.;

- с 01.07.2017 по 11.08.2017 - 15 835 057,78/365х42дн = 1 822 116,24 руб.

Последующий расчет арендной платы за период с 12.08.2017 по 31.03.2020 был произведен в соответствие с пунктом 6 Правил N 582 (ред. от 05.05.2017) на основании отчета N 14/10-2019-06к от 14.10.2019 путем последовательного уменьшения рыночной стоимости права аренды земельного участка сроком на 49 лет в размере 287 100 113 руб. (по состоянию на 01.01.2019) и в размере 304 371 953 руб. (по состоянию на 14.10.2019) на утвержденные федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период коэффициенты инфляции.

Так, за период с 12.08.2017 по 31.12.2017 истцом предъявлено к оплате 2 210 558,34 руб., за 2018 год - 5 863 895,18 руб., за 2019 год - 6 063 267,61 руб. За период с 01.01.2020 по 31.03.2020 истцом использована в расчете рыночная стоимость права аренды земельного участка на 49 лет в размере 304 371 953 руб. и определено к взысканию за I квартал 2020 года 1 544 432,23 руб.

Возражая по порядку расчета, общество указывало на несогласие с отчетом N 14/10-2019-06К от 14.10.2019 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка и необоснованное применение полученных показателей к предшествовавшему периоду (с 12.08.2017 по 31.19.2019).

Результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. В судебном порядке может быть установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленными подведомственностью и порядке Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (часть 3 статьи 6, статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" сформулированы рекомендации о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки. В этом случае такое оспаривание возможно только до момента заключения договора. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, то вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

В целях определения рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:57, площадью 45 449 кв. м., судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство оценки "Аспект" Карнауховой Д.Н.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: - какова рыночная стоимость права аренды на 49 лет земельного участка, площадью 45 449 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0140001:57, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 22/1, по состоянию на 12.08.2017?

Представленным заключением N 070620/02 от 03.08.2020 установлена рыночная стоимость права аренды на 49 лет по состоянию на 12.08.2017 в размере 152 714 000 руб.

МТУ Росимущества выражено несогласие с заключением экспертизы.

Апелляционный суд, повторно оценив заключение эксперта, поддерживает вывод суда первой инстанции о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно выводы экспертного заключения подписаны компетентным экспертом, непротиворечивы, эксперт ответил на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключения основано на материалах дела. Экспертное заключение является ясным и полным, дана расписка эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключении эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что указанное заключение эксперта является недостоверным, поскольку экспертом использованы сведения об объектах-аналогах, очевидно не отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1). Тем самым, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Использованные в отчете объекты-аналоги (таблица N 6 заключения) имеют сходные со спорным земельным участком характеристики и назначение, расположены в административных границах города Краснодара, в частности в Прикубанком районе и в районе ул. Московской. При определении рыночной стоимости права долгосрочной аренды эксперт применил корректировки на торг, титул, площадь участка, обосновав отказ от применения иных корректировок (таблица N 12 Заключения). Данные обстоятельства, обуславливают возможность принятия земельных участков, указанных в заключении, в качестве аналогов объекта оценки.

Отклоняя утверждения истца об искажении стоимости определяемого права, в связи с отказом эксперта от корректировки по разрешенному использованию земельного участка, суд первой инстанции верно отметил, что разрешенным использованием сравниваемого земельного участка является: "эксплуатация зданий, сооружений производственной базы", объекты-аналоги имеют сопоставимое разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы/ под производственное назначение/ для эксплуатации существующих зданий и сооружений, что указывает на обоснованный отказ эксперта от применения корректировки на разрешенное использование объекта.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что в случае не согласия с экспертным заключением у участвующих в деле лиц есть право заявить ходатайство о назначении дополнительной экспертизы (часть 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) либо заявить ходатайство о проведении повторной экспертизы (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако в материалах дела отсутствуют ходатайства истца о проведении повторной либо дополнительной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно применил к расчету арендной платы с 12.08.2017 величину рыночной стоимости права аренды на 49 лет в размере 152 714 000 руб., установленную заключением эксперта N 070620/02 от 03.08.2020.

Обществом достоверность отчета N 14/1-2015 от 19.05.2015 и методика расчета истца за период с 07.05.2017 по 11.08.2017 не оспаривались. Проверив расчет истца в данной части, суд пришел к выводу, что он является верным. При таких обстоятельствах, стоимость аренды с применением индексов инфляции к рыночной стоимости, установленной данным отчетом, за период с 07.05.2017 по 11.08.2017 (97дн) составляет 4 208 220,83 руб.

По последующим периодам, ввиду изменения с 12.08.2017 методики расчета арендной платы, предусмотренной пунктом 6 Правил N 582, суд произвел перерасчет исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 152 714 000 руб., согласно которому годовой размер арендной платы, определенный исходя из рыночной стоимости земельного участка 152 714 000 руб. составляет 3 116 612,24 руб. в год или 779 153, 06 руб. в квартал.

Таким образом, размер платы за пользование земельным участком за период с 07.05.2017 по 31.03.2020 как верно указал суд первой инстанции составляет 12 169 128, 43 руб.

Судом первой инстанции отмечено, что ООО "ГорСтрой" в материалы дела представлено платежное поручение N 2716 от 29.12.2020 на сумму 10 556 268 руб.

Таким образом, приняв во внимание указанную оплату, произведенную ответчиком, суд первой инстанции пришел к выводу, что задолженность общества за пользование земельным участком за период с 07.05.2017 по 31.03.2020 на дату вынесения решения составляет 1 612 860, 43 руб.

В апелляционной жалобе заявлен довод о том, что управлением указан период взыскания задолженности с 07.05.2017 по 31.03.2020, однако ООО "ГорСтрой" в платежном поручении N 2716 от 29.12.2020 указало период с 12.08.2017 по 31.12.2020, в вязи с чем суд не может по собственной инициативе распределять денежные средства на иные периоды задолженности.

Между тем, при наличии задолженности арендатора перед арендодателем денежные средства, поступившие от арендатора независимо от назначения платежа, арендодатель вправе засчитывать в счет оплаты образовавшейся задолженности.

Оценивая указанные доводы, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание позицию ответчика, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, согласно которой ответчиком не оспаривается отнесение судом спорного платежа в счет оплаты задолженности за заявленный в рамках настоящего дела период. Более того, в настоящее время обществом уже оплачен весь вышеуказанный период задолженности по решению суда, а также период с 01.04.2020 по 31.12.2020, в подтверждение чего к отзыву приложены платежные документы.

Таким образом, с учетом произведенного ответчиком платежа, обоснованно учтенного судом первой инстанции, применительно к обстоятельствам настоящего дела с ответчика в пользу истца правомерно была взыскана задолженность за пользование земельным участком за период с 07.05.2017 по 31.03.2020 в размере 1 612 860,43 руб.

Доводов о незаконности решения суда в указанной части ООО "ГорСтрой" в апелляционной жалобе не приведено.

Также, за ненадлежащее исполнение договора, совместно с требованием об уплате основного долга, МТУ Росимущества заявлено требование о взыскании неустойки за период с 07.05.2017 по 10.02.2020 в размере 2 910 992, 54 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N7) определил правовые подходы к применению арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 71 указанного постановления установлено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Согласно пункту 77 постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 в редакции от 24.03.2016 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Как было отмечено ранее, истец рассчитал сумму неустойки исходя из задолженности 19 890 374 руб. за каждый день просрочки за период с 07.05.2017 по 10.02.2020, с учетом сроков внесения платежей, установленных договором в размере 2 910 992, 50 руб.

Указанный расчет суд первой инстанции признал неприменимым ввиду изменения размера платы за пользование земельным участком с 12.08.2017 по 31.03.2020.

Произведя самостоятельный расчет размера штрафных санкций, в порядке, установленном договором, судом первой инстанции установлен размер пени, подлежащий взысканию за период с 07.05.2017 по 10.02.2020 в сумме 1 574 074, 04 руб.

Судом апелляционной инстанции повторно проверен расчет и признан арифметически и методологически верным.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ООО "ГорСтрой" заявлено о снижении неустойки до 5 000 руб. В обоснование своих доводов представитель общества ссылался на неоднократные обращения к арендодателю с предложениями о заключении договора аренды и отказ арендодателя от его заключения, повлекший образование задолженности.

Как установлено судом первой инстанции, ООО "ГорСтрой" обращалось с письмами к МТУ Росимущества, с просьбой об оформлении арендных отношений на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0140001:57 и 23:43:0140001:148. К указанным обращениям были приложены договоры купли-продажи объектов недвижимости от 20.04.2017 и выписки из ЕГРН на приобретенное имущество. Каких-либо доказательств, подтверждающих рассмотрение данных обращений со стороны публичного собственника, материалы дела не содержат.

Повторное обращение общества последовало 24.04.2019. Факт его получения 25.04.2019 подтверждается проставлением МТУ Росимущества штемпеля от 25.03.2019 N 10 003. В ответ на предложение к заключению договора смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:148, арендодатель указал на действующий договор аренды с ОАО "Краснодарстрой" и предложил обществу представить договор цессии с прежним арендатором. Пояснениями представителя общества установлено, что аналогичный ответ был получен и по спорному земельному участку. Переговоры сторон по указанному вопросу не нашли разрешения. Каких-либо претензий со стороны арендодателя в адрес общества-ответчика не поступало до его привлечения в качестве стороны спора в настоящем деле.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют, что МТУ Росимущества было осведомлено о смене собственника объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка, на предложение об урегулировании вопросов пользования участком уклонилось, тем самым создав неопределенность в отношениях с ответчиком.

Исходя из вышеизложенного усматривается, что ООО "Горстрой" принимались все необходимые и возможные мероприятия для заключения договора аренды, подписания дополнительного соглашения к договору аренды, получения реквизитов для оплаты, более того действия ответчика являются добросовестными, что подтверждается его действиями, а именно оплатой задолженности, а также оплатой оставшейся части спорной задолженности и пени после вынесения решения суда.

Учитывая длительность бездействия истца, компенсационную природу гражданско-правовой ответственности, исходя из оценки соразмерности предъявленной ко взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, а также, принимая во внимание погашение арендатором значительной суммы требований в добровольном порядке, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения размера неустойки до 50% от исчисленной судом, то есть до 787 037, 02 руб.

Основания для переоценки указанных выводов у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

При таких обстоятельствах, удовлетворяя первоначальный иск частично и определяя объем ответственности ООО "Горстрой" за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате пользования имуществом с соблюдением баланса между применяемой к нему мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для МТУ Росимущества, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в пользу управления подлежит взысканию задолженность за пользование земельным участком за период с 07.05.2017 по 31.03.2020 в размере 1 612 860, 43 руб., пени за период с 07.05.2017 по 10.02.2020 в размере 787 037, 02 руб.

Рассматривая встречное исковое заявление, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, на тех же условиях, что и прежний собственник.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Земельный участок, на котором расположены приобретенные обществом объекты недвижимости, АО "Краснодарстрой" (продавец) использовало на основании договора аренды от 30.03.2006.

Имеющимися материалами доказано, что МТУ Росимущества, располагая информацией о смене правообладателя объектов недвижимого имущества с 04.10.2017, не заключило соглашения с обществом.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, заключение дополнительного соглашения к договору аренды направленное на замену лица на стороне арендатора, соответствует установленным законом требованиям.

При этом с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств, между сторонами не был согласован вопрос заключения дополнительного соглашения в части установления размера арендной платы.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 сформулирован правовой подход, согласно которому реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях. Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание установленные при рассмотрении дела обстоятельства, суд перовой инстанции правомерно удовлетворил встречные требования в полном объеме.

Доводов о незаконности решения суда в указанной части управлением в апелляционной жалобе не приведено.

В апелляционной жалобе заявлен довод о том, что суд первой инстанции неправомерно взыскал с МТУ Росимущества государственную пошлину, поскольку управление освобождено от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос распределения судебных расходов разрешается арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно статьям 101 и 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, к которым относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, затраты по проезду представителей от места жительства в суд и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В данном случае судебным актом взыскана не государственная пошлина, а распределены судебные расходы. Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанные разъяснения, изложены в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" (абзац третий пункта 21).

Поскольку решение суда по настоящему делу в части удовлетворения встречного иска принято не в пользу управления, факт несения обществом судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска подтвержден материалами дела, судом первой инстанции правомерно взысканы с управления в пользу общества указанные судебные расходы.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации суд не рассматривает вопрос об оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, поскольку заявитель освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.02.2021 по делу N А01-2566/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

Н.Н. Мисник О.А. Сулименко