Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2021 г. N 09АП-4738/21 по делу N А40-144816/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 июля 2021 г. N Ф05-13071/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

13 апреля 2021 г.

Дело N А40-144816/20

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Альфа образование область" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2021 по делу N А40-144816/20,

принятое по иску ООО "Альфа образование область" к АО "Сбербанк управление активами" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Сбербанк-арендный бизнес 2" о расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителя ответчика: Бондаренко В.Ю. по доверенности от 21.01.2021, диплом N КЗ 99203 от 15.06.2012

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Альфа образование область" обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу "Сбербанк управление активами" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Сбербанк-арендный бизнес 2" о расторжении договора N НЕД-0041/19 от 01.05.2019 с 30.04.2020.

Решением арбитражного суда от 18.01.2021 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Истец, надлежащим образом извещенный о производстве по спору, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Заслушав представителя ответчика, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказаны.

Так, судом установлено, что в настоящем случае между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N НЕД-0041/19 от 01.05.2019, по условиям которого арендодатель обязался на условиях договора передать во временное владение и пользование арендатору помещение площадью 31,8 кв.м по адресу: Московская обл., г. Чехов, Московская ул., вл. 96, этаж 4, пом. N 233.

Объект аренды передан по акту от 01.05.2019, копия которого представлена в материалы дела.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2, п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016 изложена правовая позиция в части применения пунктов 2, 4 ст. 620 ГК РФ, в соответствии с которой, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с п. 9.9 договора, арендатор обязан в течение 30 календарных дней со дня подписания договора сторонами за свой счет обеспечить государственную регистрацию договора.

Сведений о государственной регистрации договора в материалах дела не имеется. При этом истцом не представлено отказа регистрирующего органа в регистрации договора по причине отсутствия каких-либо документов, не представлено доказательств обращения к ответчику за такими документами, в связи с чем, доводы истца о неосуществлении регистрации договора по вине ответчика являются необоснованными.

В материалы дела не представлено доказательств обращения истца к ответчику с требованием об уменьшении арендной платы, в связи с чем ссылка на п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ не имеет правового значения для разрешения данного спора.

Постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 N 108-ПГ в Московской области введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области.

Истец не обращался к ответчику с целью предоставления отсрочки (рассрочки) внесения арендной платы, как это предусмотрено п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, а также уменьшения арендной платы в порядке, установленном п. 4 указанной статьи.

Таким образом, указанные истцом обстоятельства со ссылкой на введение в Московской области режима повышенной готовности не свидетельствует о наличии существенного изменения обстоятельств. Иных существенных изменений обстоятельств судом при рассмотрении дела также не установлено, в связи с чем, ссылка истца в письменных пояснениях на положения ст. 451 ГК РФ не имеет правового значения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции указал, что основания расторжения договора с 30.04.2020 в соответствии с положениями ст.ст. 450, 620 ГК РФ отсутствуют.

В обоснование апелляционной жалобы истец повторно указывает, что в связи с отсутствием регистрации договора в государственных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у него возникло право одностороннего отказа от договора, так как он не имеет возможность использовать помещение по целевому назначению; истец также ссылается на возможность в одностороннем порядке отказаться от договора 30 апреля 2020 года на основании части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка приведенным истцом доводам и суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено отказа регистрирующего органа в регистрации договора по причине отсутствия каких-либо документов, не представлено доказательств обращения к ответчику за такими документами, в связи с чем доводы истца о неосуществлении регистрации договора по вине ответчика являются необоснованными и подлежат отклонению.

Более того, истец не указал, каким образом отсутствие государственной регистрации препятствует в использовании помещения.

На основании части 3 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Документальных доказательств того, что арендатор на основании ч. 3 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ заявлял об уменьшении арендной платы, не представлено. Равным образом, истец не представил доказательств того, что обращался к арендодателю с заявлением в порядке ч. 4 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ как субъект малого предпринимательства.

Следовательно, положения, предусмотренные ст. 19 Закона N 98-ФЗ, не могут быть применены к настоящим правоотношениям, и разъяснения, указанные в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, в рамках настоящего спора также не применимы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в том числе по основанию ч. 4 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18.01.2021 по делу N А40-144816/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко