Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2021 г. N 01АП-2261/21 по делу N А38-4013/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 августа 2021 г. N Ф01-3615/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

21 апреля 2021 г.

Дело N А38-4013/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Кастальской М.Н.,

судей Захаровой Т.А., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17 февраля 2021 года по делу N А38-4013/2020, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Броксталь" (ОГРН 1021200777795, ИНН 1215074741) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл; третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Гала-М" (ИНН 1215096713, ОГРН 1041200421866), общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Казанский Посад" (ИНН 1207008978, ОГРН 1061218012272) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл N КУВД-001/2020-4511785/2 от 12 августа 2020 года об отказе в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Броксталь" на квартиру N 8 с кадастровым номером 12:05:3301001:8119, площадью 57,2 кв.м, назначение -жилое, расположенную на 3 этаже здания по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семёновка, ул. Молодёжная, д. 3в, ввиду его несоответствия Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" и об обязании управления осуществить государственную регистрацию права собственности общества на указанное помещение.

при участии:

от заявителя - не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл - Берестов А.Н. по доверенности от 30.12.2020 N 61 сроком действия до 31.12.2021 (представлен диплом о высшем юридическом образовании),

от третьего лица ООО "Гала-М" - не явился, извещен,

от третьего лица ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Броксталь" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с измененным по правилам статьи 49 АПК РФ заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - ответчик, управление) N КУВД-001/2020-4511785/2 от 12 августа 2020 года об отказе в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Броксталь" на квартиру N 8 с кадастровым номером 12:05:3301001:8119, площадью 57,2 кв.м, назначение - жилое, расположенную на 3 этаже здания по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семёновка, ул. Молодёжная, д. 3в, ввиду его несоответствия Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" и об обязании управления осуществить государственную регистрацию права собственности общества на указанное помещение.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Гала-М", общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Казанский Посад" (далее третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17 февраля 2021 года по делу N А38-4013/2020 заявление ООО "Броксталь" удовлетворено. Признано незаконным и не соответствующим Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл N КУВД-001/2020-4511785/2 от 12 августа 2020 года об отказе в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Броксталь" (ОГРН 1021200777795, ИНН 1215074741) на квартиру N 8 с кадастровым номером 12:05:3301001:8119, площадью 57,2 кв.м, назначение - жилое, расположенную на 3 этаже здания по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семёновка, ул. Молодёжная, д. 3в. 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл обязано зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Броксталь" (ОГРН 1021200777795, ИНН 1215074741) на квартиру N 8 с кадастровым номером 12:05:3301001:8119, площадью 57,2 кв.м, назначение - жилое, расположенную на 3 этаже здания по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семёновка, ул. Молодёжная, д. 3в. 3. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (ИНН 1215099175, ОГРН 1041200444988) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Броксталь" (ОГРН 1021200777795, ИНН 1215074741) взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.02.2021 по делу N A3 8-4013/2020 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Броксталь" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в полном объеме.

Ответчик считает вынесенное решение суда незаконным и необоснованным в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и нарушением норм материального права, настаивает, что обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. Так, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в отношении земельного участка с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 зарегистрированы ограничения (обременения) права на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО "Гала-М" с физическими и юридическими лицами. Также в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды по договору аренды N 1691-р от 19.12.2013, заключенному с ООО "Гала-М". Однако ООО СЗ "Казанский посад" не представило доказательства перемены лиц в обязательствах, возникших из договоров участия в долевом строительстве и договора аренды N 1691-р от 19.12.2013. При этом договор субаренды, заключенный между ООО "Гала-М" и ООО СЗ "Казанский посад", в ЕГРН не зарегистрирован. Новый договор между ООО СЗ "Казанский посад" и ООО "Оазис" о передаче жилого помещения в ином многоквартирном доме, а не в проблемном, взамен помещения, подлежавшего передаче недобросовестным застройщиком, не заключен. Тем самым ООО СЗ "Казанский посад" не отвечает критериям застройщика применительно к строительству жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:5046.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнительно отметив, что судом первой инстанции применены нормы Закона Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З в редакции, не действовавшей в период спорных правоотношений.

В судебное заседание представители заявителя и третьих лиц, не явились, о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257 - 262, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая законность решения суда, апелляционная коллегия исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Как следует из обстоятельств дела, 19.12.2013 Министерством государственного имущества РМЭ от имени Республики Марий Эл и обществом с ограниченной ответственностью "Гала-М" на основании распоряжения Министерства государственного имущества РМЭ N 2129 от 19.12.2013 заключен договор N1691-р аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, с кадастровым номером 12:05:3301001:5046, площадью 3036 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семеновка, ул. Молодежная, для строительства многоквартирного жилого дома на срок по 13.08.2022 (т.2, л.д. 121-127).

В связи с заключением договора сроком более чем на один год во исполнение пункта 1 статьи 26 ЗК РФ 27.12.2013 осуществлена его государственная регистрация Управлением Росреестра по Республике Марий Эл.

Жилой дом строился с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе ООО "Броксталь", с которым ООО "Гала-М" 03.09.2015 заключило договор N 8/2 участия в долевом строительстве.

Согласно договору застройщик принял на себя обязательство завершить в 4 квартале 2016 года строительство многоквартирного жилого дома и в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства входящую в состав дома двухкомнатную квартиру на третьем этаже в первом подъезде, в осях 1-7 и А-Д, с проектным номером 8 площадью 60,7 кв.м, включая холодные помещения (т.1, л.д. 102-107).

Поскольку застройщик в установленные договорами сроки строительство дома не завершил, 15.08.2018 Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл и администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" было заключено с ООО СЗ "Казанский посад" (новым застройщиком) соглашение N 185-пр, которым участникам строительства указанного дома, как проблемного объекта, предоставлялись меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренные пунктами 1 и 2 части 1 статьи 3 Закона Республики Марий Эл от 27.02.2018 N10-З "О защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены", и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл "О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл" (т.2, л.д. 76-89).

31 октября 2018 эти же лица заключили соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья.

Согласно пункту 1.2 соглашения ООО СЗ "Казанский посад" (новый застройщик) приняло на себя обязательства по завершению строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 и предоставлению жилых помещений общей площадью 4152 кв.м в проблемном объекте пострадавшим участникам строительства жилья по утвержденному списку (т.2, л.д. 90-92).

Пунктом 2.1.1 этого соглашения стороны установили, что новый застройщик обязан заключить с ООО "Гала-М" договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, от 19.12.2013 N 1691-р в срок до 31.12.2018.

21 ноября 2018 между ООО "Гала-М" (арендатором) и ООО СЗ "Казанский посад" (субарендатором) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор предоставил, а субарендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 для строительства многоквартирного жилого дома (т.2, л.д. 93-95).

Пунктом 5.1 договора стороны определили срок действия договора - 11 месяцев. Земельный участок передан субарендатору по акту 21.11.2018 (т.2, л.д. 96).

Дополнительным соглашением от 20.10.2019 стороны продлили срок действия договора по 31.12.2019 (т.2, л.д. 97).

22 ноября 2018 новому застройщику (ООО СЗ "Казанский посад") выдано разрешение N 12-RU12315000-213-2018 на строительство многоквартирного жилого дома (поз.2) по адресу: Республика Марий Эл, с. Семеновка, ул. Молодежная, севернее дома 3а на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 (т.2, л.д. 98-99).

Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" N 371-а от 16.12.2019 земельному участку с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 и строящемуся на нем жилому дому присвоен адрес: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семеновка, ул. Молодежная, дом 3в. 25.12.2019 администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" новому застройщику выдано разрешение N12-RU12315000-058-2019 на ввод указанного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (т.2, л.д. 100-103).

20 января 2020 на кадастровый учет поставлена квартира N 23, расположенная в жилом доме N 3в по ул. Молодежной с. Семеновка, г. Йошкар-Ола Республики Марий Эл с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8047, а 04.02.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО СЗ "Казанский посад" на указанную квартиру (т.1, л.д. 144-146).

Также, 20.01.2020 на кадастровый учет поставлена квартира N 61, расположенная в жилом доме N3в по ул. Молодежной с. Семеновка, г. Йошкар-Ола Республики Марий Эл с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8089, а 14.02.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности физического лица на указанную квартиру (т.1, л.д. 147-149).

Квартира N 8 в построенном доме являлась объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N 8/2 от 03.09.2015 между ООО "Броксталь" и ООО "Гала-М", 20.01.2020 поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8119, общая площадь после уточнения - 57,2 кв.м, (т.1, л.д. 150-151).

31 января 2020 ООО СЗ "Казанский посад" передало по акту приема-передачи ООО "Броксталь" квартиру, площадь которой с холодными помещениями составила 60,9 кв.м (т.1, л.д. 108).

28 апреля 2020 ООО "Броксталь" обратилось в Управление Росреестра по РМЭ с заявлением о государственной регистрации в ЕГРН права собственности на указанное жилое помещение, приложив к нему, в том числе документы об уплате государственной пошлины, договор участия в долевом строительстве N 8/2 от 03.09.2015 и акт приема-передачи от 31.01.2020 (т.1, л.д. 61. 100-109).

12 мая 2020 орган регистрации прав направил ООО "Броксталь" уведомление о приостановлении до 12.08.2020 государственной регистрации права N КУВД001/2020-4511785/1 со ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права, а именно, "документов в подтверждение перемены лиц (застройщика) в обязательстве, возникшем из договора участия в долевом строительстве N 8/2 от 03.09.2015, а также договора купли-продажи или договора участия в долевом строительстве, заключенного с новым застройщиком, предметом которого является жилое помещение в ином многоквартирном доме, а не в проблемном объекте" (т.1, л.д. 62-63, 110-111).

12 августа 2020 Управление Росреестра по Республике Марий Эл приняло решение N КУВД-001/2020-4511785/2 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру в связи с неустранением заявителем причин, препятствующих такой регистрации в течение установленного срока ее приостановления (т.2, л.д. 30).

Полагая, что данным отказом нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Броксталь" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что он как сторона договора участия в долевом строительстве, заключенного с первоначальным застройщиком ООО "Гала-М", свои обязательства полностью исполнил. При этом жилой дом достроен новым застройщиком - ООО СЗ "Казанский посад" и введен в эксплуатацию. Объект долевого строительства передан ООО "Броксталь" по акту приема-передачи новым застройщиком. Все необходимые для регистрации права собственности на объект долевого строительства документы органу регистрации прав предоставлены, поэтому правовых оснований для отказа в такой регистрации не было (т.1, л.д. 6-8, т.2, л.д. 107).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что учитывая признание за ООО СЗ "Казанский посад" статуса застройщика в отношении проблемного объекта в рамках специального законодательства, призванного защитить права пострадавших участников долевого строительства, а также отсутствие между новым застройщиком и ООО "Броксталь", как одним из таких участников, разногласий относительно характеристик передаваемого помещения в проблемном объекте, подтвержденное подписанием ими без каких-либо замечаний акта приема-передачи помещения, арбитражный суд признает отсутствие договора-документа между новым застройщиком и участником строительства необоснованной причиной для отказа в регистрации права собственности на переданное последнему по акту помещение.

При этом, суд в соответствии со статьей 201 АПК РФ, в качестве способа восстановления нарушенного права заявителя обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Броксталь" на квартиру N 8 с кадастровым номером 12:05:3301001:8119, площадью 57,2 кв.м, назначение - жилое, расположенную на 3 этаже здания по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семёновка, ул. Молодёжная, д. 3в.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда и не усматривает оснований для их переоценки.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственную регистрацию прав осуществляют уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы. Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (пункты 1, 4, 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1.06.2009 N 457).

При этом Управление Росреестра по Республике Марий Эл является территориальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Марий Эл.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, оспариваемое решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Федеральный закон N 218-ФЗ).

Основания для отказа в государственной регистрации прав в Федеральном законе N 218-ФЗ сформулированы в самой общей форме и связаны с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации (статья 27).

В качестве правового основания принятия решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, а в последующем и решения об отказе в такой регистрации управление сослалось на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому невозможна государственная регистрация прав, если не представлены документы, необходимые для регистрации. По мнению управления, ООО "Броксталь" не представлены документы, подтверждающие переход прав застройщика от ООО "Гала-М" к ООО СЗ "Казанский посад" как применительно к договору аренды земельного участка, на котором построен многоквартирный жилой дом, так и применительно к договору участия в долевом строительстве указанного дома.

Между тем, в силу пункта 16 статьи 1 ГрК РФ под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применительно к указанному закону одним из требований к застройщикам является наличие у них на праве собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельного участка, для строительства на котором многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости он привлекает денежные средства участников долевого строительства. Тем самым закон допускает, что застройщик может обладать в отношении застраиваемого земельного участка правами на основании договора субаренды земельного участка.

При этом в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

Договор субаренды земельного участка от 21.11.2018 заключен на срок до одного года, поэтому он не подлежал государственной регистрации.

О его недействительности или незаключенности стороны не заявили.

Учитывая наличие у ООО СЗ "Казанский посад" законного права владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 и выдачу ему уполномоченным органом разрешения на строительство многоквартирного дома в пределах указанного участка, арбитражный суд признает, что общество соответствует критериям застройщика многоквартирного дома по адресу: г. Йошкар-Ола, с. Семёновка, ул. Молодёжная, д. 3в.

По этой причине подлежит отклонению довод ответчика об отсутствии у ООО СЗ "Казанский посад" прав застройщика применительно к договору участия в долевом строительстве, заключенному с ООО "Броксталь", и о его праве предоставлять квартиры в проблемном доме, строительство которого начато ООО "Гала-М".

Более того, в силу статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Законом Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З (далее - Закон N 10-З) устанавливаются меры по защите прав граждан, включенных уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл в срок до 1 июля 2018 года в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории Республики, перед которыми не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в собственность.

В статье 2 Закона N 10-З определено, что новый застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, отобранное по результатам конкурса, принявшее на себя обязательство по предоставлению мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. Проблемный объект - это многоквартирный дом, участники строительства которого включены в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства. Недобросовестный застройщик - застройщик, привлекший денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, участники строительства которого включены в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства.

Согласно части 9 статьи 3 Закона N 10-З новому застройщику, предоставившему меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья на территории Республики Марий Эл, переходят права требования пострадавших участников строительства жилья к недобросовестному застройщику о передаче жилого помещения в проблемном объекте в случае предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренных пунктом 1 части 1 этой статьи, или права требования пострадавших участников строительства жилья к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, внесенных пострадавшим участником строительства жилья в счет исполнения обязательств по договору, заключенному пострадавшим участником строительства жилья с недобросовестным застройщиком, за вычетом стоимости квадратных метров, стоимость которых возмещена в соответствии с законодательством Российской Федерации, в случае предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренных пунктом 2 части 1 этой статьи.

На основании статьи 8 Закона N 10-З в целях реализации мер, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 3 этого закона, новый застройщик заключает с пострадавшим участником строительства жилья договор участия в долевом строительстве либо договор купли-продажи, предусматривающий предоставление (передачу) новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения. При этом новый застройщик в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 3 закона, освобождает пострадавшего участника строительства жилья от оплаты по договору участия в долевом строительстве либо договору купли-продажи, заключаемому с новым застройщиком.

С 15.06.2020 действует новая редакция указанных правовых норм, согласно которым названная мера по защите прав пострадавших участников строительства жилья сформулирована по иному: предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения в проблемном объекте после завершения его строительства новым застройщиком. При этом такая мера предоставляется новым застройщиком на основании договора, заключенного новым застройщиком с пострадавшим участником строительства жилья и предусматривающего передачу в собственность новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения в проблемном объекте, или договора уступки права требования пострадавшего участника строительства жилья к недобросовестному застройщику.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, Закон Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З в редакции, уже действовавшей на момент принятия оспариваемого решения, однозначно предусматривал предоставление жилого помещения пострадавшему участнику строительства жилья в проблемном объекте, то есть в многоквартирном доме, участники строительства которого включены в реестр пострадавших участников долевого строительства.

Следовательно, ООО СЗ "Казанский посад" обоснованно передало ООО "Броксталь" по акту приема-передачи от 31.01.2020 квартиру, расположенную именно в достроенном новым застройщиком многоквартирном доме по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семёновка, ул. Молодёжная, д.3в.

При этом отсутствие отдельного договора между новым застройщиком и пострадавшим участником строительства жилья не может служить препятствием для государственной регистрации за таким участником права собственности на переданное ему по акту приема-передачи жилое помещение, так как по смыслу Закона Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З указанный договор направлен на установление обязательства нового застройщика по передаче в собственность пострадавшему участнику строительства жилого помещения в проблемном объекте и на регулирование отношений по переуступке права требования пострадавшего участника к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, внесенных пострадавшим участником в счет исполнения обязательств по договору, заключенному с недобросовестным застройщиком.

В то же время обязанность ООО СЗ "Казанский посад", признанного по результатам конкурса новым застройщиком проблемного объекта, предоставить пострадавшим участникам строительства жилья направленные на защиту их прав меры, предусмотренные пунктами 1 и 2 части 1 статьи 3 Закона Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З, в частности, меры в виде предоставления жилых помещений в проблемном объекте после завершения его строительства, установлена непосредственно в части 9 статьи 5 указанного Закона, а также в соглашении N185-пр от 15.08.2018 о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья и в соглашении от 31.10.2018 о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья.

В свою очередь, отсутствие или наличие соглашения о переуступке новому застройщику права требования лица, признанного пострадавшим участником строительства жилья, к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, не влияет на возникновение у такого лица права собственности на вещь, переданную ему новым застройщиком за недобросовестного застройщика.

Отношения по переходу прав кредитора к третьему лицу, исполнившему обязательства должника, регулируются положениями статьей 313 и 387 ГК РФ.

Следовательно, отсутствие договора между новым застройщиком проблемного объекта и пострадавшим участником строительства не лишает нового застройщика обязанности передать участнику строительства помещение в доме, достроенном им на законных основаниях и за свой счет, а у участника строительства имеется право требовать от нового застройщика исполнения этой обязанности.

Кроме того, согласно части 11 статьи 48 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства необходимы разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве и акт о передаче объекта долевого строительства. Тем самым заключенный между новым застройщиком дома и пострадавшим участником долевого строительства этого дома договор о передаче в собственность жилого помещения в проблемном объекте не относится к числу документов, обязательных для представления на регистрацию права собственности на помещение.

Таким образом, учитывая признание за ООО СЗ "Казанский посад" статуса застройщика в отношении проблемного объекта в рамках специального законодательства, призванного защитить права пострадавших участников долевого строительства, а также отсутствие между новым застройщиком и ООО "Броксталь", как одним из таких участников, разногласий относительно характеристик передаваемого помещения в проблемном объекте, подтвержденное подписанием ими без каких-либо замечаний акта приема-передачи помещения, арбитражный суд признает отсутствие договора-документа между новым застройщиком и участником строительства необоснованной причиной для отказа в регистрации права собственности на переданное последнему по акту помещение.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Управление Росреестра по Республике Марий Эл не имело достаточных правовых оснований для отказа в государственной регистрации права, отказ в регистрации не основан на нормах действующего законодательства и подлежит признанию незаконным.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, а также приведенные его представителем в ходе судебного заседания, свидетельствуют о несогласии с выводами суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Несогласие ответчика с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в случае признания ненормативного акта недействительным, решения незаконным, в резолютивной части решения суд указывает на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд счел необходимым Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Броксталь" (ОГРН 1021200777795, ИНН 1215074741) на квартиру N 8 с кадастровым номером 12:05:3301001:8119, площадью 57,2 кв.м, назначение - жилое, расположенную на 3 этаже здания по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семёновка, ул. Молодёжная, д. 3в..

Апелляционная коллегия считает указанный способ устранения нарушений соответствующим заявленному требованию.

По мнению заявителя, решение об отказе в предоставлении земельного участка не соответствует действующему законодательству и нарушает исключительное право заявителя на приватизацию земельного участка, находящегося под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Арбитражный суд Республики Марий Эл принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17 февраля 2021 года по делу N А38-4013/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья

М.Н. Кастальская

Судьи

Т.А. Захарова Т.В. Москвичева