Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2021 г. N 11АП-2535/21 по делу N А55-16244/2020

г. Самара

29 апреля 2021 г.

Дело N А55-16244/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Н.В.,

судей Драгоценновой И.С., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чивильгиной К.С.,

с участием:

от ПГСК "К-500" - представитель Кагирова Раися Вазыховна (паспорт),

от Департамента градостроительства г.о. Самара - представитель Аниканова Владлена Олеговна (доверенность от 04.08.2020),

от Администрации г.о. Самара - представитель Аниканова Владлена Олеговна (доверенность от 25.08.2020),

от Департамента управления имуществом городского округа Самара - представитель не явился, извещено,

от Министерства строительства Самарской области - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 апреля 2021 года в помещении суда апелляционную жалобу ПГСК "К-500" на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 января 2021 года по делу N А55-16244/2020 (судья Степанова И.К.)

по заявлению ПГСК "К-500"

к Департаменту градостроительства г.о. Самара

третьи лица:

- Администрации г.о. Самара

- Департамента управления имуществом городского округа Самара

- Министерства строительства Самарской области

о признании действий незаконными,

УСТАНОВИЛ:

ПГСК "К-500" (далее - заявитель, кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ о признании незаконными действий Департамента градостроительства г.о. Самара по отказу от договора от 29.08.2001 N 009957з.

Заявителем также заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обращение в арбитражный суд, ссылаясь на переписку с департаментом по вопросу отказа в аренде земельного участка под гаражами (письма от 16.02.2020, 25.03.2020). Судом первой инстанции процессуальный срок восстановлен.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 января 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ПГСК "К-500" просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт о признании действия Департамента градостроительства г.о.Самара по отказу от договора N 009957з от 29.08.2001 незаконным.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что действия Департамента градостроительства г.о.Самара нарушают законные права и интересы членов ПГСК "К-500", создают препятствия к осуществлению прав и свобод, реализации законных интересов граждан. Требование о передаче земельного участка несостоятельно, поскольку на спорном земельном участке построено 82 гаража в 2002 году.

В судебном заседании представитель ПГСК "К-500" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель Департамента градостроительства г.о.Самара и Администрации г.о.Самара в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в суд не обеспечили.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.08.2001 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ПГСК "К-500" был заключен договор аренды N 009957з земельного участка площадью 3514,28 кв.м под проектирование и строительство гаражей-стоянок (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды срок его до 08.06.2002.

Договор заключен на основании постановления Главы города Самары N 672 от 09.06.2001 о предоставлении ПГСК "К-500" в аренду земельного участка, утвержден акт отвода границ земельного участка (т.1 л.д.38-40).

Согласно указанному постановлению N 672 от 09.06.2001 разрешено проектирование и строительство двухэтажных гаражей-стоянок (шесть месяцев проектирование и шесть месяцев строительство).

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.11.2004 к договору аренды:

- на основании ст. 621 ГК РФ действие договора аренды от 29 августа 2001 г. N 009957з возобновлено с 9 июня 2002 г.;

- пункт 1.1. договора аренды 009957з от 29 августа 2001 г. читать в следующей редакции: "На основании Постановления Главы города Самары от 09.06.2001 N 672 и ст. 621 ГК РФ, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Товарная, площадью 3514,28 кв.м., именуемый в дальнейшем Участок.";

- пункт 3.2. договора аренды 009957з от 29 августа 2001 г. читать в следующей редакции: "Срок действия договора истекает: 31.12.2004.;

- пункт 9.4. договора аренды 009957з от 29 августа 2001 г. читать в следующей редакции: "Арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от Договора в следующих случаях:

1) невыполнения или ненадлежащего выполнения Арендатором пунктов 1.2., 6.1.2. и 10.1. настоящего Договора;

2) отзыв из банка Арендатором поручения о бесспорном списании средств со счета;

3) неоднократного невнесения арендной платы в установленный Договором срок, предупредив Арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа от настоящего Договора.".

Согласно дополнительному соглашению от 24.03.2005 к договору аренды:

- на основании ст. 621 ГК РФ действие договора аренды от 29 августа 2001 г. N 009957з возобновлено с 1 января 2005 г.;

- пункт 3.2. договора аренды 0099573 от 29 августа 2001 г. следует читать в следующей редакции: "Срок действия договора истекает: 30.11.2005." (т.1 л.д.31-37).

Департаментом в адрес кооператива письмом от 20.01.2020 N Д05-01/131 (т.1 л.д. 49-50) было направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка N 009957з от 29.08.2001.

Согласно данному уведомлению срок аренды по договору N 009957з с учетом дополнительного соглашения от 24.03.2005 истек 30.11.2005. В настоящее время договор аренды N 009957з в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании вышеизложенного и в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" настоящим письмом департамент уведомляет об отказе от договора N 009957з, который по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления будет считаться расторгнутым.

Также департамент сообщил кооперативу о необходимости передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 3514,28 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, улица Товарная, в двухнедельный срок после прекращения договора аренды земельного участка, в связи с чем направлены два экземпляра акта приема-передачи земельного участка, один из которых после подписания необходимо вернуть в департамент.

Не согласившись с отказом от договора аренды, заявитель обратился в арбитражный суд. В обоснование заявленных требований кооператив ссылался на нарушение законных прав и интересов членов ПГСК "К-500", на создание препятствий к осуществлению прав и свобод, реализации законных интересов граждан. Требование о передаче земельного участка площадью 3514,28 м.кв. считает несостоятельным и незаконным, так как на спорном земельном участке построено 82 гаража в 2002 году (капитальные строения). По объяснениям заявителя, в мае 2002 года было получено разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 102, в 2002 г. строительство гаражей-стоянок было завершено со ссылкой на Акт о приемке законченного строительством объекта, подписанный заказчиком и подрядчиком. В связи с реорганизацией Вооруженных сил РФ в/ч 25904 была расформирована, часть документов была утеряна, в частности заключение Государственного архитектурно-строительного надзора, поэтому объект своевременно не был введен в эксплуатацию. 30.01.2014 ПГСК "К-500" поставил на учет здания как объект незавершенного строительства с кадастровыми номерами 63:01:0250001:3361, 63:01:0250001:3362, 63:01:0250001:3363 для того, чтобы предоставить возможность оформления через суд на правах собственности принадлежащих членам кооператива гаражей и провести государственную регистрацию (со ссылкой на решения Кировского районного суда о признании права собственности на 18 гаражей, вступившие в законную силу). В связи с внесением изменений в приказ Минэкономразвития России от 29.11.2010, N 583 (приказом Минэкономразвития России от 25.02.2014 N 87), запрещающий постановку на Государственный кадастровый учет нежилых помещений, расположенного в объекте незавершенного строительства. Ввиду отказа в государственном кадастровом учете членам кооператива прав собственности дальнейшее оформление гаражей в собственность членами кооператива было приостановлено. В данный момент ведутся консультации с руководителем Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области о возможности государственного кадастрового учета в объектах незавершенного строительства ПГСК "К-500". В октябре 2016 года были поданы документы в Министерство строительства Самарской области о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, было получено уведомление об отказе в предоставлении государственной услуги от 13.10.2016 N 3/4831. Решение Министерства строительства Самарской области было обжаловано в арбитражном суде, в удовлетворении заявления отказано. Заявитель ссылается на проведенные в рамках подготовки к вводу гаражей в эксплуатацию работы: заключение соответствия объекта капитального строительства проектной документации 02-01-ПЗ, выполненное "Спектр Р+", имеющим соответствующую лицензию; заключение технического состояния несущих строительных конструкций гаражей 13-01-ПЗ; выполнено техническое обследование гаражей с выдачей заключения N 04-01.19 от 20.03.2019; проведена техническая инвентаризация гаражей с выдачей заключения ООО "ПК "Контур"; выполнены технические планы; выполнены технические паспорта. Заявитель обращает внимание на то, что заключения организаций, имеющих соответствующие лицензии, свидетельствуют, что строительство объекта завершено, объект построен в соответствии с проектно-технической документацией, отступлений от технических регламентов не выявлено. Заявитель ссылается на повторно поданные в апреле 2019 года документы о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, получены отказ 23.04.2019 N 3/2128, отказ 17.06.2019 N 3/3403. В данный момент ведутся консультации с Министерством строительства Самарской области о возможности ввода объекта в эксплуатацию, проводится работа по определению объема реконструкции, разработке проектной документации и проведения экспертизы проекта. На общем собрании членов ПГСК "К-500" принято решение продолжить оформление права собственности через суд остальными членами кооператива.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В обоснование возражений департамент указывает на право арендодателя в любое время отказаться от договора аренды, по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

20.01.2020 департамент направил заявителю уведомление об отказе от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Ссылаясь на разъяснения, изложенные в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, на полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (Закон Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области", Закон Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", подпункт 9 пункта 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1) и полномочия руководителя департамента по принятию решений о согласовании продления срока действия договоров аренды земельных участков или об отказе в согласовании продления срока действия договоров аренды земельных участков, предоставленными под строительство зданий, сооружений, департамент указывает на то, что в данном случае уведомление об одностороннем отказе от договора принято департаментом в пределах полномочий, в соответствии с действующим законодательством. Ссылку заявителя на положения части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ об основаниях расторжения договора по решению суда департамент считает необоснованной, поскольку расторжение договора не является предметом заявленных требований. Департамент указывает на то, что право на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, установлено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ и при этом такое право не ставится в зависимость от каких-либо обстоятельств либо условий.

Ссылаясь на положения статьи 153, 154, 155 ГК РФ, департамент указывает правовую природу отказа от договора аренды, оформленного письмом, который представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Ссылаясь на разъяснения, изложенные в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2019 N 9-ПЭК19 по делу N А32-8/2016, положения статей 209, 450, 451.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовые позиции, изложенные в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в котором судебная коллегия указала на то, что арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения, департамент считает реализацию предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, независимой от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. По мнению департамента со ссылкой на судебную практику (Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 N Ф06-58689/2020 по делу N A55-11360/2019, от 21.06.2018 N Ф06-33367/2018 по делу N A55-20647/2017, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.07.2020 N Ф07-7255/2020 по делу N A56-51997/2019), действия департамента по отказу от договора аренды по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть квалифицированы как недобросовестные или злоупотребление правом. Кроме того, департамент ссылается на разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которым, положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Департамент обращает внимание на то, что уже около 19 лет земельный участок находится в аренде для целей строительства, заявитель длительное время строительство не осуществляет, строительство на земельном участке не ведется, гаражи выстроены и фактически используются по назначению. При этом действия по завершению строительства либо вводу в эксплуатацию предприняты заявителем по истечении длительного периода времени только в 2016 году путем оспаривания действий министерства. Доказательства установления запрета либо воспрепятствование хозяйственной деятельности кооперативу действиями департамента в дело не представлены. По объяснениям департамента, деятельность кооператива регламентирована его Уставом, регулируется соответствующим законодательством, в случае завершения строительства объекта, истец вправе заключить договор без торгов под эксплуатацию существующих объектов либо приобрести в собственность, в случае намерения завершить строительство, также вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в аренду без торгов однократно для завершения строительства. Отказ от договора аренды, по мнению департамента, не устанавливает запреты и не создает препятствия в осуществлении кооперативом его деятельности в соответствии с Уставом, а является правом арендодателя, предоставленным действующим законодательством.

Довод заявителя о том, что департамент препятствует кооперативу получить разрешение на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию либо каким-то иным способом препятствует завершить строительство, департамент считает не обоснованным и не подтвержденным и обращает внимание на то, что согласно имеющимся сведениям, в частности, актам осмотра земельного участка, заключению ООО "Спектр+", ООО "ПКЦ "Контур" объекты капитального строительства - двухэтажные гаражи с нежилыми помещениями на первых этажах построены и фактически используются по целевому назначению (выстроены гаражи в количестве 82 штук). Кооператив, обращаясь с иском в суд, указал, что односторонний отказ от договора создает необоснованные препятствия в деятельности кооператива, однако в чем заключается нарушение прав и законных интересов кооператива, заявление не содержит.

Довод заявителя о наличии вины департамента в связи с тем, что департаментом не осуществляются действия по образованию земельного участка, департамент считает никак не связанным с оспариваемыми действиями по отказу от договора аренды, противоречащим фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства, ссылаясь на предоставление земельного участка кооперативу в аренду до введения в действие Федеральных законов от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", когда образование земельного участка путем установления координат характерных точек границ земельного участка не требовалось. Спорный земельный участок был предоставлен заявителю без торгов на основании Постановления Главы города Самары от 09.06.2001 N 672 "О предоставлении гаражно-строительному кооперативу "К-500" в аренду земельного участка для проектирования и строительства двухэтажных гаражей-стоянок в Кировском районе по ул.Товарная". Схема границ земельного участка, являющаяся приложением к постановлению N 672, содержит координаты границ земельного участка, позволяющей с точностью установить границы данного земельного участка.

Отказывая заявителю в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что департамент в установленном законом порядке направил кооперативу уведомление об отказе от договорных отношений, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ департаментом соблюдены. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при направлении арендатору предупреждения о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Право отказаться от договора подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Из смысла и содержания пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, является основанием для прекращения правоотношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1. ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Одним из способов прекращения договора аренды является реализация контрагентом права на односторонний отказ от сделки. При одностороннем отказе от исполнения обязательства необходимо соблюдать порядок, который сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора.

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Департамент воспользовался правом отказа от договора аренды, предусмотренным законом, и уведомил кооператив о своем решении, направив уведомление от 20.01.2020.

Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора, на что непосредственно ссылается департамент в своих возражениях.

Спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

С 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

С указанной даты в силу прямого указания закона права арендодателя по договору аренды земельного участка перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" (в редакции от 17.08.2017) департамент наделен полномочиями по принятию решений о согласовании продления срока действия договоров аренды земельных участков или об отказе в согласовании продления срока действия договоров аренды земельных участков, предоставленными для целей, не связанных со строительством (подпункт 8 пункта 2).

По своей правовой природе отказ от договора аренды представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с этим, может быть оспорен в установленном законом порядке.

Заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Департамента градостроительства г.о. Самара по отказу от договора от 29.08.2001 N 009957з. Таким образом, требования кооператива заявлены в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Способ защиты нарушенного права определяет лицо, которое полагает, что его права нарушены.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, содержащимся в определении от 21.12.2004 N 409-О, конституционное право на судебную защиту не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания - они определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

Между сторонами имеется спор по размеру арендной платы, заявленные кооперативом требования по этому основанию не подлежат рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При заключении в установленном порядке договора аренды земельного участка публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.

В сложившейся ситуации гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке (исковом производстве по вопросу арендной платы), возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 N 15951/09).

Доказательства установления запрета либо воспрепятствования хозяйственной деятельности кооперативу действиями департамента в материалы дела не представлены.

Деятельность кооператива регламентирована его Уставом, регулируется ГК РФ, Законом о потребительских кооперативах. В случае завершения строительства объекта, заявитель вправе заключить договор без торгов под эксплуатацию существующих объектов либо приобрести в собственность, в случае намерения завершить строительство, также вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в аренду без торгов однократно для завершения строительства, на что также указывает департамент.

Как видно из материалов дела, вступившими в законную силу решениями Кировского районного суда г.о. Самары от 30.09.2014, 17.09.2014, 06.06.2014, 29.07.2013, 26.06.2014, 16.06.2014 по искам граждан - членов кооператива о признании права собственности на гараж в незавершенном строительством объекте (на незавершенный объект строительства - гараж), такое право за гражданами признано (т.2 л.д.86-175). Судом в рамках рассматриваемых дел установлено, что истцами полностью выплачены паевые взносы, спорные гаражи возведены на земельном участке, выделенном ПГСК "К-500" на законном основании, строительство гаражей произведено на основании разрешения органа местного самоуправления, гаражи соответствуют строительным, градостроительным нормам и правилам, не нарушают чьих-либо прав и интересов. Истец как член кооператива не обязан был получать соответствующее разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию гаража в индивидуальном порядке, поскольку он приобрел право собственности на спорный гараж в силу ч.4 ст. 218 ГК РФ, выплатив паевые взносы.

Таким образом, отказ от договора аренды не устанавливает запрет и не создает препятствия в осуществлении кооперативом его деятельности в соответствии с Уставом, является правом арендодателя, предоставленным ему действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы не принимаются во внимание арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ.). В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Уведомлением арендодатель (департамент) уведомил арендатора об отказе от договора с соблюдением требований, содержащихся в ст. ст. 610 и 621 Гражданского кодекса РФ.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права не имелось правовых оснований для удовлетворения требований заявителя.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Те правовые основания, на которых арендодатель обосновал свое право на расторжение в обжалуемом уведомлении, не изменяют и не отменяют его права на отказ от договора в одностороннем порядке, которое в данном случае у него было в силу закона.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда Самарской области отмене не подлежит.

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 января 2021 года по делу N А55-16244/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Сергеева

Судьи

И.С. Драгоценнова Е.Г. Попова