Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2021 г. N 09АП-4878/21 по делу N А40-45186/2020

г. Москва

27 апреля 2021 г.

Дело N А40-45186/20

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Проценко А.И., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Воронкиным Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР КРИСТАЛЛ" и ООО "Кировоградская" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 декабря 2020 года по делу N А40-45186/20, принятое судьей Кантор К.А., по иску ООО "Кировоградская" к ООО "ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР КРИСТАЛЛ" о взыскании задолженности и неустойки по договору от 05.04.2019 N АР-05/04/19

и требования по объединенному делу: ООО "ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР КРИСТАЛЛ" к ООО "Кировоградская" о расторжении договора аренды нежилого помещения N АР-05/04/19 от 05.04.2019, взыскании убытков в размере 14.624.362 руб. 90 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца Курохтина Л.В. по доверенности от 02 июня 2020 г., диплом N ВСГ 3513122 от 10 февраля 2012 года, Кайгородова О.В. по доверенности от 02 июня 2020 года, диплом N ДВС 0216950 от 07 июня 2000 года;

от ответчика: Малышев А.П. по доверенности от 01 апреля 2021 года, диплом N 107704 0268971 от 18 октября 2019 года, Рыбай А.С. по доверенности от 01 апреля 2021 года, диплом N ВСГ 4811718 от 09 июня 2010 года;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Кировоградская" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФОРТ БИЗНЕС ЦЕНТР КРИСТАЛЛ" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 05.04.2019 г. N АР-05/04/19, взыскании задолженности по постоянной арендной плате за период март и апрель 2020 в размере 1.134.024 руб. 42 коп., 1.237.438 руб. 34 коп. задолженности по дополнительной арендной плате за период январь, февраль, март и апрель 2020 года, неустойки в размере 1.515.765 руб. 71 коп. и 102.692.153 руб. 90 коп убытков (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 11.06.2020 г. дело N А40-45186/2020 и дело N А40-52263/2020 объединены в одно производство с присвоение делу N А40-45186/20-127-283.

Требования по объединенному делу заявлены о признании договора аренды от 05.04.20119 N АР-05/04/19 прекратившимся (расторгнутым) с 13.03.2020 г., взыскании задолженности в размере 14.624.362 руб. 90 коп. (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 03 декабря 2020 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 1.134.024 руб. 42 коп. долга по постоянной арендной плате за период март и апрель 2020 г., 1.237.438 руб. 34 коп. задолженности по дополнительной арендной плате за период январь, февраль, март и апрель 2020 года, 1.515.765 руб. 71 коп. неустойки по состоянию на 02.09.2020 г., неустойку, начисленную на сумму долга - 2.371.462 руб. 76 коп. за период с 03.09.2020 г. по день фактической оплаты долга из расчета 0,3 % от суммы долга за каждый день просрочки, 2.991.083 руб. 00 коп. убытков в части расходов на брокерские услуги, 9.251.043 руб. 00 коп. упущенной выгоды за предоставление арендных каникул, 2.182.801 руб. 82 коп. упущенной выгоды за простой помещений с 07.04.2020 г. по июнь 2020 г. включительно и 114.561 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении требований по объединенному делу отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В своей апелляционной жалобе истец просит решение суда изменить в части отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков в размере 62.750.000 руб. принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в указанной части, по основаниям, изложенным в жалобе. В удовлетворении апелляционной жалобы ответчика возражает, по доводам, изложенным в отзыве.

В своей апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску, требования по объединенному делу удовлетворить, по основаниям, изложенным в жалобе. В удовлетворении апелляционной жалобы истца возражает, по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель истца доводы своей апелляционной жалобы в судебном заседании поддержал, по доводам жалобы ответчика возражал.

Представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы в судебном заседании поддержал, по доводам жалобы истца возражал.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N АР-05/04/19 от 05.04.2019 нежилого помещения в административном здании, расположенном по адресу: Россия, г. Москва, ул. Кировоградская, д. 23А (далее -"Договор").

Площадь помещения составляла - 1387 кв.м.

Помещение данной площади было передано во владение ответчика 18.04.2019, что по акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением N 1 от 20.06.2019 Стороны внесли изменение в Договор, увеличив площадь Помещения до 2510 кв.м. Дополнительная площадь в пользу Ответчика была передана по акту приема-передачи от 20.06.2019.

Срок аренды - 10 лет с даты, подписания сторонами акта приема-передачи помещений, т.е. с 18.04.2019 г.

В статье 5 договора стороны согласовали арендную плату и порядок платежей, аренды арендная плата состоит из постоянной арендной платы, дополнительной арендной платы и эксплуатационных расходов, а также выплачивает дополнительную арендную плату в течение 5 (пяти) рабочих дней, начиная с даты, следующей за датой получения от арендодателя счета и подтверждающих документов ресурсоснабжающих организаций. (п. 5.11. договора аренды).

Как указывает истец, арендатором обязательство по оплате арендной платы исполняется ненадлежащим образом на протяжении всего периода действия Договора аренды и по состоянию на дату подачи настоящего иска. Арендатор нарушает установленные Договором сроки и условия внесения арендной платы. Арендатор допускал просрочку выплаты постоянной Арендной платы.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность за период март и апрель 2020 в размере 1.134.024 руб. 42 коп., по дополнительной арендной плате в размере 1.237.438 руб. 34 коп. за период январь, февраль, март и апрель 2020 г.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика были направлены претензии (от 02.10.2019X9 КРВ-1-20191002-1, от 18.10.2019 N КРВ-1- 20191018-1, от 29.10.2019 NКРВ-1-20191029-1, от 19.11.2019 N КРВ-1-20191119-1, от 13.12.2019 N КРВ-1-20191213-1, от 09.01.2020 N КРВ-1-20200109-1, от 31.01.2020 N КРВ-1, от 06.02.2020 и от 06.03.2020) с требованиями, аналогичными, изложенным в иске (т. 1, л.д. 140-160). Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре.

Поскольку доказательств оплаты долга по арендной плате и по дополнительной арендной плате в вышеуказанных размерах ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно указанные требования истца в этой части удовлетворил в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ.

В связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, истцом, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 5.12 договора, начислена неустойка в размере 0,3% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки в размере 1.515.765 руб. 71 коп. по состоянию на 02.09.2020 г. с последующим начислением неустойки начиная с 03.09.2020 г. на сумму долга по день фактической оплаты.

Дополнительное начисление, истцом неустойки по день фактической оплаты долга, в данном случае является правомерным и не противоречит ст. 330 ГК РФ и соответствует разъяснения указанных в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательства", в связи с чем, также было правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд первой инстанции руководствовался условиями договора и ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив факт просрочки, проверив расчет истца, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика сумму неустойки в заявленном размере, с продолжением её начисления. Оснований для освобождения от ответственности, а также для снижения суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд не усмотрел.

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды суд отказал, т.к истец на основании условий договора (п. 8.2., п.8.2.1., п. 8.2.4.1. п.8.3.) реализовал свое право на расторжение договора во внесудебном порядке.

Поскольку арендатор возвратил помещения из аренды истцу по акту возврата 06.04.2020 г. суд, верно, установил, что договорные отношения между сторонами прекращены в связи с возвратом помещений из аренды.

Доводы арендатора об отказе от договора в одностороннем порядке на основании уведомления от 03.03.2020 г. суд правомерно отклонил, поскольку условиями договора не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора.

В обоснование требования о взыскании суммы реального ущерба в размере 87.743.979 руб. 47 коп. - 7.169.838 руб. 81 коп. (работы ответчика по монтажу пола) истец - ООО "Кировоградская" указал, что по условиям договора арендатор - ООО "Форт бизнес центр Кристалл" получил помещение без отделки в состоянии "Shell & Core"1.

В обоснование размера убытков истец - ООО "Кировоградская" сослался на три независимые строительные организации, которые оценили стоимость проведения ремонта помещений в размере 87.743.979 руб. 47 коп.; 97.613.591 руб. 60 коп. и 102.335.765 руб. 05 коп.

Как пояснил истец - ООО "Кировоградская" коммерческая логика указанного условия договора заключается в том, что при передаче помещения в аренду без отделки арендатору были предоставлены арендные каникулы, и в период с апреля 2019 г. по май 2020 г. при этом в указанный период арендодатель никакой прибыли от сдачи помещений в аренду от арендатора не получал. В обмен на арендные каникулы арендатор должен был сделать отделку помещения и после расторжения договора вернуть арендодателю отремонтированное помещение со всеми неотделимыми улучшениями.

Однако, в нарушение п. 6.10 договора арендатор не осуществил капитальный ремонт в помещении в течение 180 дней, т.е в срок до 15.10.2019 г. и в настоящее время помещение находится без отделки, что повлекло для ООО "Кировоградская" негативные финансовые последствия, которые заключались в улучшении состояния находящихся у него в собственности помещений. Для восстановления пострадавшего имущественного интереса необходимо будет провести капитальный ремонт помещения в том объеме, который изначально должен был провести ответчик (арендатор).

Так, оценив представленные в дело доказательства и переписку сторон, судом верно установлено то, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждено наличие препятствий арендатору в доступе в арендуемые помещения в виде отсутствия разрешений на ввоз и вывоз строительных материалов; ремонт был необходим для дальнейшего использования арендатором помещений.

При этом, на протяжении срока аренды, арендатор вносил арендную плату, в то время как помещение не использовалось для коммерческих целей, фактически арендатор арендовал помещение для проведения ремонта.

Отказывая ООО "Кировоградская" в удовлетворении требования о взыскании реального ущерба в размере 87.743.979 руб. 47 коп. - 7 169 838 руб. 81 коп. (работы ответчика по монтажу пола) возникшего в связи с необходимостью проведения ремонта помещений после их возвращения из аренды, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды расторгнут, проведение ремонта за счет ответчика по первоначальному иску приведет к обогащению истца, поскольку конечным выгодоприобретателем будет являться арендодатель.

Доводы истца на п. 8.6. договора и на наступление негативных финансовых последствий для истца были рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены в силу ст. 10 ГК РФ, т.к стороны при осуществлении гражданских прав должны действовать добросовестно.

В данном случае указанное условие договора в контексте досрочного расторжения договора через год после его заключения является убыточным для арендатора, не содержащим какую-либо выгоду для последнего; при согласовании указанного договора воля сторон была направлена на окупаемость расходов, понесенных в процессе ремонта помещения арендатором за весь период аренды, то есть 10 лет; в указанном случае данное условие считается взаимовыгодным. В противном случае создается ситуация, при которой арендатор оказывает подрядные услуги арендодателю безвозмездно, и также оплачивает аренду за нахождение в помещении арендодателя, для осуществления ремонта, выгодоприобретателем которого является арендодатель.

Кроме того, истец не доказал, что размер арендной платы по договору был занижен в той степени в который арендатор обязался произвести ремонт.

В связи с чем, суд правомерно в удовлетворении иска о взыскании убытков в виде реального ущерба в связи с необходимостью проведения ремонта помещений в размере 87.743.979 руб. 47 коп. - 7.169.838 руб. 81 коп. в этой части отказал.

Также арендодатель заявил требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, которые состоят из:

- расходов за простой помещений в размере 6.343.092 руб. 27 коп. за период с 07.04.2020 по июнь 2020 включительно;

- расходов за предоставление арендных каникул следующему арендатору помещений в размере 9.251.043 руб.;

- расходов за услуги брокеров при заключении договора аренды и по поиску нового арендатора помещений в размере 6.523.877 руб. 97 коп.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, в полном объеме. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными в статье 15 этого же кодекса.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Так удовлетворяя частично требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды за простой помещений суд исходил из того, что договор аренды был заключен на 10 лет, соответственно истец рассчитывал на получение прибыли в течение указанного срока. Однако, в связи с расторжением договора, помещение простаивало, в аренду сдано не было, следовательно, ответчик обязан возместить истцу убытки, возникшие у арендодателя в связи с досрочным расторжением договора, вызванным нарушением обязательств арендатором.

Между тем, в данном случае суд, верно, определил, что размер убытков по компенсации за простой помещения более трех месяцев не может быть возложен на арендатора, поскольку поиск нового арендатора более указанного срока не является разумным, исходя из неблагоприятной экономической обстановки в сфере аренды недвижимости, вызванной пандемией, с учетом состояния помещения (отсутствие ремонта), поиск нового арендатора может продлиться неопределённое время.

Таким образом, поскольку истец доказал факт нарушения ответчиком обязательств и причинно-следственную связь, суд правомерно определил размер убытков за простой помещений за период с 07.04.2020 по июнь 2020 включительно и удовлетворил частично требование истца в размере 2.182.801 руб. 82 коп., а во взыскании остальной части этого требования отказал.

Согласно разъяснениям, приведенными в пункте 14 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Как указано выше, в удовлетворении требований истца о взыскании убытков в виде реального ущерба в связи с необходимостью проведения ремонта помещений отказано. Однако принимая во внимание вину арендатора в расторжении договора аренды, а также предусмотренную договором обязанность арендатора произвести ремонт спорных помещений, и отсутствие такого ремонта в настоящее время, исходя из сложившейся в арендных отношениях практики (обычая), истец будет вынужден предоставить новому арендатору арендные каникулы.

При этом, судом учтено, что арендатору (ответчику) также были предоставлены арендные каникулы, поскольку в помещении, являющимся объектом аренды, отсутствует необходимый для его использования ремонт, суд первой инстанции правомерно признал неполученные в будущем доходы истца (арендодателя) от арендной платы в связи с предоставлением арендатору каникул упущенной выгодой.

Так как арендодатель доказал размер упущенной выгоды, а период арендных каникул рассчитан аналогично договору аренды, заключённым с ответчиком, суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании упущенной выгоды за предоставление арендных каникул в размере 9.251.043 руб.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 14 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Рассматривая требования истца о взыскании убытков в части расходов на брокерские услуги по заключению договора аренды и поиску нового арендатора помещений в размере 6.523.877 руб. 97 коп., суд исходил из фактически понесенных расходов арендодателя.

Поскольку судом установлена вина ответчика в расторжении договора аренды, суд правомерно признал указанные расходы убытками арендодателя (истца), т.к истец рассчитывал на арендные отношения сроком на 10 лет и понес расходы на оплату услуг брокеров, которые нашли арендатора помещения на указанный срок.

Так как истец (арендодатель) доказал факт несения расходов на поиск арендатора (оплата услуг брокера) только в размере 2.991.083 руб., суд правомерно требование по иску в этой части удовлетворил, а в удовлетворении размера убытков на сумму 4.518.000 руб. суд правомерно отказал, в связи с недоказанностью указанных расходов.

В удовлетворении требований по объединенному делу суд отказал в полном объеме, в связи со следующим.

Как установлено судом, договор аренды, расторгнут - 06.04.2020 г., в связи с возвратом помещений из аренды, в связи с чем, суд правомерно в удовлетворении требования ООО "Форт бизнес центр Кристалл" по объединенному делу в этой части отказал.

Отказывая в удовлетворении требования по объединенному делу о взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы, суд правомерно указал, что поскольку арендатор пользовался помещением, то соответственно, обязан вносить арендные платежи.

Необоснованность требования арендатора о возврате обеспечительного платежа подтверждается тем, что в период действия договора арендатор направлял в адрес арендодателя письма с просьбой вычесть из обеспечительного платежа задолженность, формируемую в связи с невыплатой арендной платы.

Требование о взыскании расходов понесенных в связи с обустройством пола были рассмотрены судом и правомерно отклонены в связи со следующим.

Согласно п. 6.10. договора аренды арендатор обязан произвести работы арендатора в течение 180 (ста восьмидесяти) календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещений, в объеме не менее, чем предусмотрено стандартной отделкой в соответствии с приложением N 6 к договору, соблюдая регламент, который является Приложением N 4 к настоящему Договору, включая ограничения на использования лифтов для подъема строительных и других негабаритных материалов.

Поскольку проведение ремонта является обязанностью арендатора, однако договор аренды расторгнут и ремонт в полном объеме не был произведен, оснований для возмещения стоимости части произведённого ремонта не имеется.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 6.15. договора, в случае осуществления арендатором каких-либо неотделимых улучшений помещения стоимость этих улучшений (затрат на их создание не подлежит компенсации или возврату в натуре ни в период действия договора, ни после прекращения договора, за исключением случая расторжения договора по вине арендодателя в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, суд правомерно в удовлетворении требований по объединенному делу отказал в полном объеме.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Довод истца, изложенный в жалобе об исключении из мотивировочной части решения суда абзаца 2 на стр.13 решения, апелляционным судом отклоняется, поскольку указанные выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, указанные выводы суда первой инстанции основаны на фактических обстоятельствах дела и аргументированы со ссылкой на соответствующие доказательства по материалам дела. В связи с этим оснований для изменения мотивировочной части судебного акта не имеется.

Довод апелляционной жалобы ответчика об отсутствии обязанности внесения арендной платы вследствие отсутствия ведения коммерческой деятельности, подлежит отклонению, поскольку договором предусмотрена обязанность внесения арендных платежей вне зависимости от ведения коммерческой деятельности и состояния помещения.

Иные доводы апелляционных жалоб, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционные жалобы по изложенным в них основаниям удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционных жалоб распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителей жалоб.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65-66, 110, 130, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2020 года по делу N А40-45186/20 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Проценко А.И. Валюшкина В.В.